Как решить проблему дорогого жилья?

Живи в коморке, плати долги всю жизнь

Кризис 2008 года, ставший результатом лопнувшего пузыря на рынке недвижимости, радикально изменил значимость обычного права на собственное жильё. В середине XX века — в эпоху расцвета социального государства на Западе и в СССР — право на жильё фактически гарантировалось низкими ценами на недвижимость и государственными субсидиями на её покупку. С наступлением эры неолиберализма государства перестали обеспечивать своих граждан просторными квартирами. Рынок недвижимости стремительно коммерциализируется, а право на жильё оказывается на периферии политической риторики.

Исследователи отмечают, что после кризиса 2008 года из-за высоких цен люди стали чаще арендовать или покупать малогабаритное жильё — меньше стандартных ранее 45 кв. метров для двухкомнатной квартиры. По данным Росстата, в конце 2023 года обеспеченность жильём в России составила 28,8 кв. метра на человека. Это сопоставимо с уровнем Польши и других стран Восточной Европы, где этот показатель составляет около 30 кв. метров (или одну комнату на человека). В то же время восточноевропейские показатели абсолютно несопоставимы с такими странами, как Канада и США, где обеспеченность жильём достигает 75 и 71 кв. метра соответственно (статистика по обеспеченности жилья в кв метрах в разных источниках отличается. Так, например, на ресурсе World population review, в лидерах по обеспеченности жилья находится Австралия с 89 кв м. на человека, в то время как в США и Канаде этот показатель ровняется 66 и 65 кв метров соответственно. В контексте России статистика на большинстве ресурсов примерно одинакова от 28 до 30 кв метров.)

В России, чтобы решить проблему дорогого жилья, в 2020 году была запущена программа льготной ипотеки со ставкой в среднем 6,5 % годовых. Однако вскоре после запуска программы цены на жильё в новостройках выросли на 70 % за два года. Льготные процентные ставки были нивелированы высокими ценами на жильё, не принося реальной выгоды конечным покупателям. Они были вынуждены не только вносить обязательные 20 % от стоимости жилья в качестве первоначального взноса, но и годами выплачивать банку крупные суммы, несмотря на пониженные проценты.

На Западе, проблемы с крышей над головой схожи — цены на жильё и затраты на кредитование населения продолжают расти. Рассмотрим это на примере Великобритании. С приходом к власти в 1979 году консерватора Маргарет Тэтчер в стране началось системное свёртывание социального государства. Согласно жилищному закону 1988 года, арендодатель получил право выселить жильца без указания причины и повышать арендную плату на любую сумму. За десятилетия неолиберальных реформ Тэтчер, а затем и лейбористского кабинета Тони Блэра, проблема доступности жилья стала одной из ключевых в стране.

В материале The Guardian в конце 2024 года отмечалось, что 60 % жителей едва успевают оплачивать долги за жильё, а только в преддверии Рождества за долги были выселены почти 3 тысячи человек — на 11 % больше, чем в прошлом году. Аналогичная ситуация складывается в большинстве других европейских стран и в США. В Соединённых Штатах, согласно статистике National Low Income Housing Coalition, около половины населения тратит нестабильно высокую долю дохода на аренду жилья, и эта цифра продолжает расти.

Новый лейбористский кабинет планирует увеличить темпы строительства жилья. Однако Институт Тони Блэра считает, что этих мер будет недостаточно для решения проблемы доступности — необходима комплексная социальная программа. Хотя в прошлом многие учёные, связанные с университетом Тони Блэра, сами способствовали возникновению этой проблемы, сегодня с их оценкой трудно не согласиться. Высокая стоимость жилья влияет на все аспекты жизни современного человека: его мобильность, право на досуг, приватную и сексуальную жизнь. Большинство молодых людей предпочитает дольше жить с родителями из-за высокой стоимости аренды, что напрямую отражается на их возможностях создать собственную семью.

В книге «Против арендодателей: как решить жилищный кризис» марксист Ник Барно отмечает, что банки и строительные компании стали новыми господами, взимая огромную ренту за то, что ещё недавно считалось базовым правом каждого человека — крышу над головой. Барно призывает вернуться к социальному государству, при котором каждому человеку гарантировалось бы качественное и доступное жильё. Соглашаясь с Барно, важно подчеркнуть, что социальное государство в середине XX века возникло не само по себе, а под давлением растущей силы труда, которая добивалась уступок в борьбе с капиталом.

Однако, начиная с 1980-х годов, капитал начал брать реванш, возвращая себе утраченные прибыли за счёт дерегуляции институтов социального государства — гарантий прав на жильё, образование и медицину. Поэтому проблему доступности жилья невозможно рассматривать в отрыве от классовой борьбы и её исторической динамики. Говоря о конкретных предложениях по реформе рынка жилья, важно понимать: такие изменения возможны лишь при усилении политического давления со стороны отчуждённых классов. Права, как говорится, не дают — их берут!

Жильё для всех!

Недавно мы разговаривали с другом о проблемах жилищной политики в России. Как же решить эту проблему и что делать? Мой друг, будучи человеком с богатой фантазией предложил простой вариант: раз цены на жилье высокие, значит нужно строить полиаморные коммуны. Жить коммунно вместе хорошо и денег платить за аренду/ипотеку нужно будет меньше. Действительно, еще с 1960-х годов в Европе это практиковалось. Хиппи объединялись в коммуны, десятки, а порой и сотни человек жили вместе. В коммунах была и обильная love, peace и кое-что резко пахнущее. Сейчас же на Западе популярно явление сквоттинг как одно из решений проблемы нехватки жилья - вы просто оккупируете нежилой дом и он на законных основаниях становится вашим. Однако ни коммуны хиппи, ни современный сквоттинг, пропагандирующие коммунное общежитие не решили проблему высокой ренты и нехватки жилья. Нужно комлпексное, социальное решение проблемы.

Ещё в конце XIX века Фридрих Энгельс писал о том, что борьба за жильё неотделима от борьбы против капитализма. Пока существует ценз капитала и частная собственность, жильё всегда будет предметом купли-продажи и спекуляций. Поэтому борьба за право на достойное жильё неразрывно связана с общей политической борьбой. Позиционная война по Антонио Грамши должна вести к завоеванию одного "форта" за другим — в нашем случае такими фортами становятся социальное жильё, бесплатное образование и медицина. Заняв их, можно коренным образом трансформировать существующую систему. В недавней истории у нас есть сразу несколько примеров того, как социальная борьба влияла на жилищную политику государств.

Одним из успешных примеров жилищной политики можно считать СССР 1970-х годов. Только за этот период миллионы людей получили новые, бесплатные квартиры, которые в 1990-е годы были приватизированы. Именно жилищная политика 1970-х годов и последующая приватизация сформировали жилищный фонд современной России, который до сих пор частично сглаживает проблему нехватки жилья.

В аналогичный период — в середине XX века — масштабную жилищную политику реализовывали скандинавские страны. Ещё в 1920-е годы, под давлением забастовок, правящие круги в этих странах пошли на существенные социальные уступки рабочим, гарантировав 8-часовой рабочий день и сформировав государства всеобщего благосостояния. В 1960-е годы, на фоне жилищного кризиса в Швеции, Социал-демократическая партия провела кампанию «Миллион домов». Если в 1964 году в очереди на получение жилья стояли 400 тысяч человек, то к концу десятилетия в стране было построено более миллиона квартир. Уже в начале 1970-х Швеция опередила СССР по темпам строительства жилья.

Государство субсидировало средства в общественные фонды, которые продавали квартиры с существенными льготами — по ценам ниже рыночных — нуждающимся гражданам. В Швеции была реализована идея Джона Мейнарда Кейнса о социальном кредите, в рамках которой кредит рассматривается не как средство получения частной прибыли, а как инструмент создания общественного блага с участием государства. Однако в конце 1970-х годов, из-за переизбытка нового жилья и слабого государственного контроля, влияние на рынке перешло к строительным компаниям. В результате, к 1988 году пять строительных корпораций контролировали 60 % рынка, оттеснив государство и проведя курс на дерегуляцию и антисоциальную политику.

Австрийский опыт позволяет на контрасте со шведским выявить конкретные ошибки и показать альтернативный путь. В Австрии, как и в Швеции, в 1920-е годы на фоне подъёма рабочего движения к власти пришли социал-демократы, реализовавшие политику муниципализации. Австромарксисты создали общественные фонды, субсидируемые государством. В Вене и других городах страны стало возводиться не только доступное, но и качественное жильё.

Политика австромарксизма сохранилась в Австрии и в наши дни. Несмотря на эпоху дерегуляции и неолиберализма, Вена остаётся одним из самых доступных по жилью городов Европы. Средняя стоимость аренды двухкомнатной квартиры составляет чуть более 500 евро. Годовой городской бюджет на жилищную политику — около 400 миллионов евро, при этом ежегодно в столице строится порядка 7 тысяч новых квартир. Большинство жилищных проектов до сих пор реализуется государством через муниципалитеты, поскольку капитал не обладает гегемонией в этой сфере, и политика жёсткой коммерциализации рынка жилья пока остаётся невозможной.

Вместо политики перманентного кредитования населения и бесконечного конструирования всё новых льготных (и не очень) ипотек, реальная жилищная политика должна быть ориентирована на создание общественных фондов и локальных государственных компаний. Такие структуры, предлагая качественное жильё по сниженным ценам, смогут вытеснять рыночные механизмы, способствуя удешевлению как стоимости жилья, так и аренды — на чём, в частности, настаивал Борис Кагарлицкий* в своей критике программы New Deal. На фоне лендлордства крупных строительных корпораций и потакающих им правительств, австрийский, шведский и советский опыты могут служить ориентиром для проведения конкретных реформ в этой сфере в России.

*признан "иноагентом"

Список использованной литературы:

1. Скачать книгу Ника Барно на английском можно по ссылке: https://dokumen.pub/qdownload/against-landlords-how-to-solve-the-housing-crisis-9781804293874-1804293873.html

2. Исследование о проблемах шведской жилищной политики: https://www.researchgate.net/publication/358447536_Exploring_housing_policies_in_five_Swedish_municipalities_alternatives_and_priorities

3. Заметки Рабкора и Бориса Кагарлицкого о программе New deal, где вы можете найти конкретные предложения по реформе жилищной политики в России: https://rabkor.ru/columns/debates/2025/02/01/rabkor-about-the-new-deal-minimum-program/

3. Также вы можете ознакомиться с роликами на тему на каналах Вестник Бури и Простые числа; https://youtu.be/ISOLVoYnoKE?si=cSm4LWUBJV0r9pa5, https://youtu.be/Ah2GvIhD84E?si=A92SSU7LJfvzon0G, https://youtu.be/61R3g-w6I-E?si=zWCb8JJ0wiNBkRB0

4. В статье использовались материалы The Guardian, статьи активиста и эксперта в вопросах жилищной политики Дэррэла Оуэна, статистики Росстата, World population review и других международных организаций. Все эти материалы вы можете найти по гиперссылкам в тексте.