Как прошла конференция «Рынок недвижимости и строительства в 2026 году»

На прошлой неделе прошла конференция Право.ру «Рынок недвижимости и строительства в 2026 году».

На конференции эксперты обсудили корректировку проектов межевания, споры с собственниками, выкуп участков, работу с китайскими партнёрами, подписные модели аренды и взаимодействие с иностранными подрядчиками.

В целом мероприятие прошло очень бодро. На второй сессии поговорили о том, как работать с китайскими девелоперами и инвесторами.

По результатам общения даю выжимку: проблемы китайских подрядчиков в России, барьеры и пути решения. Думаю, те, кто уже работал с китайскими партнёрами, найдут здесь не только что-то новое, но и до боли знакомые ситуации.

Основные проблемы и сложности в работе

Культурно-коммуникационные барьеры

• При дистанционных переговорах китайские партнеры часто отвечают «да» («согласовано»), но это не означает реального согласия, а является способом «сохранить лицо» и избежать прямого отказа. Фактическая позиция раскрывается только при личных встречах.
• Российские заказчики не всегда правильно интерпретируют такие ответы, что ведет к разногласиям на этапе исполнения.

Правовая неопределенность

• Китайские подрядчики недостаточно знакомы с российским законодательством (ГК РФ, градостроительные нормы, порядок строительного контроля).
• Отсутствие специальных норм в китайском праве для гарантий по первому требованию (stand‑alone guarantees) – такие гарантии прямо исключены из сферы действия Закона КНР о гарантиях, что усложняет их применение в международных контрактах.

Финансовые и банковские сложности

• Китайские компании редко имеют в России крупные дочерние структуры с достаточной активной базой, поэтому российским банкам сложно оценить и принять риски.
• Для получения финансирования необходима поддержка материнской компании (контргарантии) или участие китайских банков в структуре сделки.
• Заказчики остро нуждаются в проектном финансировании на фоне высоких ставок (ожидается около 13% даже после снижения). Китайские подрядчики часто обещают привлечь более дешевое финансирование, но это требует сложных многосторонних конструкций.
• Не банковских гарантий, нет международных институтов, который бы гарантировали исполнение обязательств сторонами. Поэтому на выходе только импорт, без сильной мотивации строительства в РФ.

Разрешение споров

• И китайские, и российские стороны опасаются, что национальные суды будут защищать своих участников. Это создает дисбаланс и подрывает доверие.
• В международных контрактах стороны предпочитают нейтральные международные арбитражные центры, однако их выбор не всегда очевиден для российских партнеров.

Что нужно изменить в России (и в подходе к сотрудничеству)

Адаптировать контрактную базу под международные стандарты

Использовать FIDIC как «универсальный язык инжиниринга». Эти контракты понятны китайским подрядчикам, сбалансированно распределяют риски между заказчиком и подрядчиком, снижают количество споров и повышают предсказуемость.

Предусмотреть нейтральный арбитраж

В контрактах следует заранее определять место разрешения споров в признанном международном арбитражном центре (например, МКАС при ТПП РФ с участием арбитров из обеих стран, или любимый китайцами Гонконгский, Сингапурский арбитраж). Это повысит доверие китайских партнеров.

Развивать механизмы банковского сопровождения с участием китайских финансовых структур

Российским банкам целесообразно активнее привлекать китайские банки (например, через совместные синдицированные кредиты, аккредитивы с подтверждением, контргарантии). Это позволит использовать более дешевое фондирование и снизить риски для заказчика.

Упростить признание гарантий по первому требованию

В контрактах нужно детализировать условия таких гарантий, учитывая, что китайское право не содержит готового механизма. Рекомендуется предусматривать, что гарантии могут выдаваться не только банками, но и иными финансовыми учреждениями под надзором Комиссии КНР по регулированию банковской и страховой деятельности.

Учитывать культурные особенности на всех этапах

Российским заказчикам следует выстраивать переговорный процесс с обязательными личными встречами и привлекать консультантов, знакомых с китайской деловой культурой.

Выводы и рекомендации

1) Перспективы строительного рынка с китайскими партнерами оцениваются как высокие, особенно в сегменте инфраструктурных и промышленных объектов. Китайские подрядчики обладают необходимыми технологиями, опытом работы с крупными проектами и возможностью привлечения финансирования на более выгодных условиях.

Однако для реализации этого потенциала требуется переход от разовых контактов к системному партнерству. Ключевые условия успеха:

• стандартизация контрактной базы (FIDIC);
• создание совместных предприятий или дочерних структур с участием китайского капитала для наращивания локального присутствия;
• использование гибридных схем финансирования с участием банков обеих стран;
• закрепление в контрактах нейтральных механизмов разрешения споров.

2) Российским девелоперам и заказчикам имеет смысл начинать переговоры с китайскими партнерами с проработки юридической и финансовой структуры сделки, включая выбор применимого права, валюты расчетов и механизмов обеспечения.

3) Государству и регуляторам целесообразно продолжить гармонизацию правил в сфере строительства и банковских гарантий с учетом практик стран – основных торговых партнеров, что снизит административные барьеры для входа китайских подрядчиков.

Строительный рынок России при грамотном структурировании сделок и учете правовых, культурных и финансовых особенностей способен стать полем для долгосрочного и взаимовыгодного сотрудничества с китайскими компаниями. Ключевой вызов – преодолеть информационную и институциональную асимметрию, превратив разовые контракты в системное партнерство с предсказуемыми правилами игры.

Мотаем на ус, берем человека со знанием китайского, встречаемся лично и все решаем. Как-то так.

Что обсуждали еще

Земельный кодекс, регулирование покупки и аренды земли под застройку – порядок стал формальным: сначала меняют ВРИ и вносят в ЕГРН, потом используют участок. Отказы теперь возможны только по узкому кругу причин, ВРИ можно определять по уже существующему объекту.

Строить на объектах культурного наследия – главный риск: ограничения могут всплыть уже после покупки (например, подземные остатки исторических объектов), выявить их можно только через архивные материалы.

Серьезный инструмент - масштабные инвестпроекты (МИП) – дают землю без торгов, затем выкуп, налоговые льготы. Критерии размытые («значительное» количество рабочих мест), что оставляет простор для судебных споров.

Вовлечение федерального имущества в покупку недвижимости – ключевые механизмы: приватизация через торги; застройка через ДОМ.РФ (часть жилья – государству); продажа неиспользуемого имущества с распределением выручки.

Генплан vs ПЗЗ – верховенство генплана: если ПЗЗ противоречат генплану, применяется генплан (подтверждено Верховным судом).

Коммерческая недвижимость – новая модель: бизнес-центры (в т.ч. класса А) проектируются под продажу блоками. Таких проектов в Москве уже более 50, что создаёт новые вопросы управления. Однако есть большая востребованность.

Партнерское финансирование (исламский банкинг) – эксперимент до 2028 г. в 4 регионах. Без процентов: доход через вознаграждение, долю в прибыли или вход в капитал. Ограничен список запрещённых видов деятельности. Рынок оценивает как потенциальную альтернативу классическим кредитам. Ждем более четкое регулирование.