Как правильно продать недвижимость и не платить лишние налоги!
Всем доброго дня! Сегодня рассмотрим еще одну ситуацию на которой можно попасть на хорошую сумму налогов.
Зачастую бывает так – индивидуальный предприниматель еще до начала своей профессиональной деятельности покупает недвижимость, автомобили, ценные бумаги либо другое дорогостоящее оборудование. И совсем не планирует использовать это в предпринимательской деятельности. После этого открывает ИП, например на УСН или ЕНВД, и продолжает работать счастливо дальше. В какой-то момент решает продать недвижимость или автомобиль и прошло возможно достаточно много времени (более трех лет). Продает и спустя некоторое время получает претензии от налоговиков об уплате круглой суммы налогов, а предприниматель думал, что владел объектом более трех лет и НДФЛ данный доход не облагается. А налоговый орган считает по другому, и начисляет налоги не НДФЛ а УСН ан пример.
Что же делать в таком случае и как подстраховаться?? Рассмотрим конкретный пример.
ИП доначислили налог по УСН в размере 1 544 724 рубля по факту продажи недвижимого имущества. ИП указал, что оснований для доначисления единого налога не имелось, поскольку имущество было продано не от имени ИП, а от имени физлица.
Оспаривая доначисление единого налога по УСН, ИП ссылался на следующие обстоятельства. В договоре купли-продажи недвижимого имущества речь об ИП не шла. Имущество он продал как физическое лицо. Деньги по сделке пришли на счет физлица, а не ИП. При этом в ЕГРИП за ИП не числилось такой деятельности, как продажа недвижимости. Соответственно, оснований для начисления налога не имелось.
Суд не принял данные доводы предпринимателя. Судьи пояснили, что неуказание в договоре купли-продажи фактического статуса продавца, как участника сделки, является выгодным в целях налогообложения. Поэтому это – не аргумент.
Тот факт, что в договорах купли-продажи ИП не поименован как лицо, обладающее статусом ИП, сам по себе не может свидетельствовать о том, что соответствующая сделка совершена не в связи с осуществлением предпринимательской деятельности.
Налогоплательщик обязан доказать, что реализованное им недвижимое имущество (нежилое помещение и земельный участок), исходя из своей специфики, может быть использовано в иных целях, помимо осуществления предпринимательской деятельности.
Не имеет значения и то обстоятельство, на какой именно лицевой счет были перечислены денежные средства, причитающиеся за реализованные объекты недвижимого имущества.
Если спорное имущество по своему хозяйственному назначению изначально не было предназначено для личного, семейного потребления, а приобреталось для использования в предпринимательской деятельности, его продажа относится к предпринимательской деятельности. Доходы от такой сделки облагаются налогом по УСН.
Учитывая все эти обстоятельства, суд отказал предпринимателю в удовлетворении заявленных требований.
Арбитражный суд Центрального округа в Постановлении от 06.04.2017 № А09-9807/2016 признал, что для того, чтобы избежать доначисления налога по УСН при продаже ИП недвижимости, ИП должен доказать, что имущество использовалось им в личных целях. Или хотя бы могло использоваться в личных целях.
Пример печальный, но можно уяснить как делать не надо!
1. Перед сделкой просчитайте свои налоговые риски с бухгалтером
2. Возможно будет проще закрыть ИП, провести сделку, открыть ИП заново
3. Соберите доказательства, что имущество использовалось и может быть использовано не только для предпринимательской деятельности. Это будет основой для принятия решения в вашу пользу
4. Принимать активное участие уже в момент налоговой проверки и доказывать налоговому органу, что деятельность не является систематической, а сделка была разовой.
Всем хорошего дня. Оставайтесь с нами! Делитесь статьей!