Как налоговики могут доказать, что гражданин скрывает доходы от сдачи жилья в аренду

Популярный на практике способ сэкономить на НДФЛ при сдаче имущества в аренду – не декларировать полученный доход. Угроза санкций в этом случае серьезная. Штраф за неподачу декларации составит 30 процентов от суммы налога плюс 10 процентов за каждый месяц просрочки свыше 181 дня (п. 2 ст. 119 НК РФ). Штраф за неуплату налога – 20 процентов (ст. 122 НК РФ). Пени –  п. 4 ст. 75 НК РФ). Уголовная ответственность наступает с момента, когда резидент в пределах трех лет подряд заработает свыше 4,6 млн рублей незадекларированных доходов (600 000 руб. : 13% – прим. 1 ст. 198 УК РФ). Но доказать факт получения дохода довольно сложно.

Договор найма. Его может передать налоговикам либо наниматель жилья, либо чиновники Федеральной миграционной службы, если наниматель-иностранец обязан регистрироваться там. Однако наличие договора еще не доказывает факта получения денег, что необходимо для исчисления НДФЛ (п. 1 ст. 210 НК РФ).

Расписки и выписки банка. Это очень веские доказательства, хотя банк раскроет эту информацию, только если в отношении физлица проводится налоговая проверка. Однако на практике многие владельцы сдают жилье без письменного оформления.

Свидетельские показания. Запрет на использование свидетельских показаний из-за несоблюдения простой письменной формы сделки действует только в сфере гражданско-правовых отношений (ст. 162 ГК РФ) и не распространяется на налоговые. Поэтому инспекторы наверняка попытаются доказать факт сдачи квартиры внаем с помощью показаний нанимателя, соседей или же рекламных объявлений владельца жилья в прессе. Но любые показания не позволяют определить точную сумму денег, полученную физлицом.

Эту сумму налоговые органы могут определить расчетным путем, в том числе на основании данных об иных аналогичных налогоплательщиках (подп. 7 п. 1 ст. 31 НК РФ). Но поскольку НДФЛ начисляется на фактически полученные доходы, суд может отказать налоговикам в праве доначислять налог расчетным путем. Например, в отношении единого налога по «упрощенке», где также применяется кассовый метод, Федеральный арбитражный суд Московского округа пришел именно к такому выводу (постановление от 01.10.09 № КА-А40/9995-09, оставленное в силе определением ВАС РФ от 11.02.10 № ВАС-1077/10).