Как избежать ошибок на рынке вторичной недвижимости
Покупатели опять вернулись на вторичный рынок жилья. Объем сделок в Москве растет третий год подряд и за I полугодие превысил 72 тыс., отчитался недавно столичный Росреестр.
Не стоят на месте и цены – каждый месяц они прибавляют примерно по 1,2%, что за последний год дало рост на 12,4%, подсчитали в ЦИАНе.
За покупателем больше не надо бегать, но жадность и погоня за лучшей ценой как со стороны продавца, так и покупателя, иногда может принести больше проблем, чем выгоды. Всего существует несколько типовых ошибок в случае со сделками со вторичкой, от которых, впрочем, поможет легко избавиться цифра. Подробно о них редакции Вести.Недвижимость рассказал Владислав Санников из цифрового агентства недвижимости “33 слона”.
Какие заблуждения бывают у продавцов
Первое и самое распространенное – неверное представление о цене. Конечно, с вашей квартирой вас многое связывает и она вам очень дорога. Но не настолько же, подумает иной покупатель. С другой стороны, это вполне нормально. Редкий продавец хочет продешевить, получив слишком мало за свою квартиру. Но часто у таких действий только один результат – покупатели находят вариант получше, а ваша квартира так и простаивает месяцами, пока не найдет того самого. Но бывает, что не дождавшись, разочарованный продавец решает подождать до «лучших» времен.
Доступность полномасштабной аналитики могла бы решить эту проблему. Технологии big data или «больших данных», доступ к которым есть у современных цифровых агентств, может облегчить задачу, сэкономив время и нервы. Ведь с помощью нее можно получить доступ к широкой базе сделок с аналогичными объектами, а значит, понять – так ли дорого ваше жилье, как хотелось бы, или нет.
Вторая ошибка тоже происходит от непонимания реальной ситуации на рынке. Представьте, что ваша квартира все же вызвала интерес, и один за другим к вам приходят на просмотры потенциальные покупатели. Но все они замечают какие-то недостатки и, зацепившись за них, пытаются сбить цену. Отказав нескольким интересантам, вы вдруг понимаете, что, скажем, самый первый из них давал лучшую цену. Вы уже готовы были бы согласиться на его предложение, но не записали никаких координат. Опять же, цифровые агентства уже предусмотрели риск возникновения этой проблемы, поэтому каждое предложение они сохраняют в системе. В этом случае в любой момент продавец может получить доступ к полной истории продажи объекта.
Еще одна ошибка – выставлять квартиру так, как есть. Для вторичного жилья характерна естественная амортизация, на которую всегда обратят внимание потенциальные покупатели, попытавшись использовать в своих интересах, снизив цену. Чтобы лишить их аргументов, следует заранее озаботиться и что-то починить, покрасить, подкрутить и вымыть. Ведь мелкие изъяны и недочеты всегда влияют на принятие решения и могут стать поводом для того, чтобы нещадно торговаться, сбивая цену на десятки и сотни тысяч рублей. Не каждый продавец готов сам все исправлять. Но и это не проблема, если обратиться при продаже в то агентство, которое готово самостоятельно решить этот вопрос «в один клик». Например, уже сейчас на рынке распространена услуга, когда при звонке в агентство до 12 часов дня, подрядчик может приехать в тот же день и провести мелкосрочный ремонт.
«У меня отличная квартира, я и так знаю, что у нее все в порядке с документами, сначала я найду покупателя, а документы подождут». Не раз мне приходилось сталкиваться с такой распространенной позицией. Но не стоит думать, что покупатель будет ждать, пока вы соберете все нужные бумаги. Ведь нередко они ограничены во времени и зависят от сроков, которые им установил банк. Опять же, все современные цифровые агентства уже давно автоматизировали эти процессы. Они сами соберут за вас все нужные документы, исходя из типа проводимой сделки – с использованием ипотеки, материнского капитала, наличных и так далее.
Неправильная презентация. Многие продавцы недооценивают значение иллюстраций, которыми они снабжают свое объявление о продаже. Не помытая посуда, разбросанные вещи, неубранная кровать – все это может привести к негативному впечатлению у потенциального покупателя еще до того, как он придет на просмотр. Или вообще, заставит его передумать. Если нет времени и возможностей, лучше обратиться в агентство полного цикла, которое поможет не только провести генеральную уборку и организовать профессиональную фотосъемку, но и сделать 3D-презентацию, что позволит сразу получить положительное впечатление от квартиры и привлечь новых клиентов.
В чем заблуждаются покупатели
В случае с покупкой квартиры также не обойтись без big data. Ведь цена на нее может быть неоправданно завышена или наоборот – излишне занижена. В обоих случаях поможет объективная аналитика. Причем если в первом случае она позволит сэкономить деньги, то во втором – еще и нервы, избавившись от лишних переживаний. Ведь мотивы продавца опускать цену ниже рынка могут быть вызваны не только необходимостью оперативной продажи. Ведь если желающих купить по рыночной цене не нашлось, то вполне вероятно, что есть какие-то проблемы с историей квартиры и с документами.
Скрытые дефекты – еще одна проблема, с которой могут столкнуться неопытные покупатели жилья. Далеко не каждому дано заметить их самостоятельно. В этом случае на помощь может прийти профессиональный оценщик, вызвать которого в один клик позволит современное агентство. Подрядчик поможет провести всестороннюю оценку и составить смету недочетов, которая облегчит торг.
Юридическая чистота. Подчас продавцы и сами не знают всю историю своей квартиры. Она может оказаться в залоге у банка или на нее могут найтись другие законные претенденты, например, по наследству. Все это - возможная причина для долгих судебных разбирательств или даже потери права собственности. Чтобы избежать подобных неприятных ситуаций, стоит обратиться в агентство, которое могло бы составить полноценный юридический отчет о чистоте приобретаемого объекта. Например, наша компания, обладая интеграцией со множеством сторонних партнеров, имеет возможность оперативно – в течение 24 часов – получить всю необходимую информацию для того, чтобы полностью обезопасить клиента.
Многоквартирный дом – это, конечно, не общежитие, но подчас беспокойные соседи по лестничной клетке могут доставлять не меньше неприятностей. Пусть даже с понравившейся вам квартирой все кристально хорошо и вас в ней все устраивает, то все равно есть риск купить «кота в мешке» в виде непредсказуемого окружения. В этом случае важно, чтобы выбранное вами агентство не ограничивалось стандартной проверкой юридической частоты, но еще и могло бы проанализировать ваших будущих соседей.
Будь вы продавец или покупатель, на рынке вторичного жилья вам будет непросто не только в одиночку. Традиционные агентства недвижимости скорее ограничатся работой с открытыми досками объявлений и предоставлением агента, который лишь будет присутствовать на показах. Но такая манера работы уже давно не соответствует требованиям сегодняшнего дня, когда цифровизация проникла во все сферы современного общества, позволяя существенно облегчить как процесс покупки, так и продажи квартиры. Поэтому обращение в цифровое агентство, способное работать со всеми современными технологиями, включая big data, позволит сэкономить время, деньги, и, что важно, ваши нервы.