Как формируется ставка по проектному финансированию

Как формируется ставка по проектному финансированию?

Одна из ключевых особенностей финансирования проектов строительства жилья – в том, как формируется процентная ставка. Если ставка по кредитам на общие цели включает два элемента – ключевую ставку Банка России и дополнительные расходы банка, то в рамках проектного финансирования учитывается ещё одна составляющая – счета эскроу. На практике это реализуется через сочетание базовой и специальной ставки.

·     Базовая ставка по кредитам для застройщиков аналогична ставке по кредиту на общие цели и определяется стоимостью привлекаемых банком средств, его операционными затратами и маржой. До недавнего времени в среднем она составляла КС + (2-3) п.п. По этой ставке банк начисляет проценты только на фактически использованную застройщиком часть кредитной линии. 

·     Специальная ставка формируется с учетом суммы, накопившейся на счетах эскроу. В соответствии с законом (214-ФЗ), проценты по этим счетам не начисляются – для банка они являются «бесплатным» источником фондирования. Поэтому на ту часть кредита, которая равна сумме на счетах эскроу, банк начисляет «специальную» фиксированную ставку 3-4%. Фактически эта ставка нужна, чтобы покрыть операционные затраты банка и риски, связанные с проектом. 

·     Таким образом, итоговая ставка получается как средневзвешенная ставка из базовой (по части задолженности, превышающей средства на счетах эскроу) и специальной ставки (по части фактической задолженности, покрытой средствами на счетах эскроу) и для конкретного проекта может складываться заметно ниже, чем ставка общего корпоративного кредита в экономике.

Грамотные застройщики, управляя продажами, могут с самого начала строительства поддерживать покрытие задолженности счетами эскроу на комфортном уровне в 70-90%, выводя итоговую ставку по проекту в диапазон 6-10%.

С учетом закладываемой в цену квартир маржи, достижение уровня распроданности в 70-80% на момент ввода в эксплуатацию и раскрытия счетов эскроу позволяет застройщику полностью погасить кредит в рамках ПФ, включая накопленные проценты. Оставшиеся продажи (20-30%) формируют прибыль застройщика, поэтому вполне могут осуществляться после завершения строительства.

Механизм проектного финансирования позволяет застройщикам с минимальными дополнительными издержками «пережить» период низких продаж – они все ещё имеют возможность продолжить выборку кредита, пусть и по высокой ставке. В прежней схеме падение продаж, как минимум, увеличивало сроки завершения строительства, приводило к остановке текущих строительных процессов, а в особенно плохом случае могло довести застройщика до банкротства. 

При этом поэтапное раскрытие счетов эскроу, которое время от времени предлагается в качестве меры поддержки застройщиков, не поможет заметно снизить процентную нагрузку. Высвободившиеся средства пойдут на погашение текущей задолженности, к которой применяется специальная ставка в 3-4%. А непокрытая часть задолженности по базовым ставкам не изменится – на ее погашение средств на счетах эскроу недостаточно. В результате застройщик получает небольшую экономию до 3-4% от суммы раскрытых счетов эскроу, но возникают риски невыполнения проекта, которые в условиях текущего дизайна финансирования проектов строительства жилья будет отражаться на финансовой устойчивости банков.