Как Поросёнок Пётр попал в переплёт

Уверен большинство из Вас уже читало мою историю о том как приобретается недвига в Берлине. Если нет - то вот пост . Там все прелести немецкой бюрократии, сложностей поиска.

Но кажется пора рассказать вам продолжение данной истории. А оно пока не супер прикольное. Оно вообще НЕ прикольное!

Вообще история началась внезапно в один из вечеров. Когда я получил от застройщика следующее письмо.

Dear Ladies and Gentlemen,

This letter is to inform you that PROJECT Immobilien Wohnen und Gewerbe GmbH and PROJECT Immobilien Management GmbH filed an application for the opening of insolvency proceedings with the competent District Court of Nuremberg on 9 August 2023. Please find enclosed for your information a circular from the provisional insolvency administrators appointed in the insolvency application proceedings.

Стоит отметить тут важный момент. Я получал письма от компании обычно с сообщениями о статусе строительства. О результатах проделанных работ. Так же мне присылали счета для оплаты. Оплата выполняется 7-ю частями по мере продвижения строительства объекта. Первую часть покупатели платят, когда начинают работы над фундаментом. Вторую часть платят, когда возведен каркас здания и завершена кырша. Эти две части суммарно составляют около 53% от общей стоимости недвижимости.
Почему так? Зачем платить такими непонятными кусками? Ответ очевиден - немцы страхуют покупателей и не дают застройщику получить все деньги в первый день, чтоб тот укатил на карибы. Застройщик мотивирован завершить проект чтоб получить всю сумму согласно контракту.

Перед покупкой самой недвижимости я вообще учитывал множество рисков. 1)Риск несчастного случая. На это я оплатил страховку. И если что-то случается - то страховая закрывает финансовые обязательства не напрягая тем самым членов семьи.
2)Еще я закладывал возможный риск - "конец света". Ну например если снова случится covid, компании позакрываются и.т.д. На этот счет я материально страховался просто работая ночами. Ну и всегда старался не забывать про оптимизацию расходов. Отдельное спасибо одному БРО который отговорил меня от покупки теслы. В какой-то момент я реально очень хотел уже купить, т.к появились возможности. Но мой товарищь задал несколько правильных вопросов, и я отложил эту затею...
3) Риск выбора херового застройщика или "фирмы однодневки". Тут я просто старался смотреть на варианты где фирма явно играет в долгую. В моем случае фирма играла уже 20 лет.

Ну дак вот, вернемся к письму которое я получил. Ожидая прочитать в письме, что мне нужно оплатить следующий этап строительства, на деле в тексте было написано что компания застройщик подала на банкротство. Вот сказать что я офигел - ничего не сказать. На миг я подумал что их взломали. Но факт-чек подтвердил факт начала процесса по банкротству организации 😑.

Дальше было не просто. Недельку у нас женой не было настроения от слова совсем. Вино в холодильнике очень быстро закончилось. День я взял "отдохнуть от работы". В целом я не мог влиять на происходящую ситуацию. Но нужно было понять на сколько все плохо. К чему надо готовиться дальше. Какие прогнозы по ситуации и что вообще всё это значит для меня как для покупателя хаты. Кароч, вопросов было очень много, и ответы на них приходилось искать самому. Единстенное что было всем известно - нужно ждать решения по каждому проект от управляющего по делу о банкротстве.

Определение "глубины дна"

Стало сразу понятно, что я не один в этой лодке. И лучше найти таких же как я. Достаточно быстро появился основной WhatsApp пострадавших "покупателей". Потом мы стали разделяться на проекты к которым относимся. Я собрал несколько инициативных людей и мы начали собирать статистику по проектам, количество квартир, количество домов и степень их готовности. Это могло помочь ответить на вопрос - на сколько всё плохо.
На деле оказалось ОЧЕНЬ плохо. Только по Берлину эта история задела 1000 квартир в разной степени готовности. И если вам кажется что это не очень много, то тут есть одно НО. В моем случае дом имел 84 квартиры. И это считается большим домом. Т.к в среднем дома в городе имеют малую этажность. И как результат - малое количество квартир.

Дальше мы собрали статистику по Германии. Картинка была не самая приятная. По Германии у чуваков в работе было около 2-3к квартир. Стоит отметить что это крупный застройщик, который на рынке 20-25 лет. Проекты даже получали всякие награды в архитектурных номинациях.

И что важно. Мне не удалось найти подобного происходящего в истории Германии. Такой масштабный и непростой кейс возник впервые. Мне это было ясно с самого начала, но было забавно наблюдать как некоторые расслабленные европейцы приходят к этому постепенно. И как некоторых охватывает паника.
Стоит отдельно отметить, что я как человек проживший 25 с лишним лет не в Европе,и повидал за свою жизнь "интересных историй". И я по сей день не успел перестроиться на расслабленный лад жизни европейцев. Что помогало и помогает разбираться с разными неприятными поворотами судьбы.

И так. Мы определили "глубину" проблемы. И стало ясно что Берлин просто на самом "дне". Решено было написать открытое письмо сенаторам и министрам по Берлину. Взяв это дело в свои руки. Привлекая немцев - мы смогли забацать отличный текст, который не просто будет проигнорировать. Подкрепив его репликами, обещаниями и фактами.
Надеемся ли мы что "политики" возьмут ситуацию на контроль? - Не уверен. Зачем это тогда делать? Нуууу, что-то надо делать. Просто так сидеть не интересно.
И лучше придать этой истории существенную огласку. Не каждый день по Берлину десятки строительных объектов встают на паузу.

Пока некоторые ребята отсиживались в чатиках, не хотели публичности, и не хотели подписывать свои имена в открытом письме или даже в списках владельцев. Я брал и попадал на первые полосы газет.

Объективно мне было похер что обо мне подумают. Я безусловно понимал что приедут хэйтеры и напишут - ну вот мальчик, это инвестиции, а инвестиции это риски. И типа воспринимай это как урок.
Но я к этому моменту прожил все свои эмоциональные переживания. И я прекрасно понимал уже на тот момент, что у меня еще "не все так плохо". Ведь есть семьи, которые Ноль-в-Ноль сейчас живут закывая кредит и ожидая переезда. А кто-то и вовсе вложил кучу денег, взял серьезные кредиты на несколько квартир и теперь спит на снотворном и живет на наркотиках. Ну и есть люди которые кухни заказали, и теперь сидят в полном ахуе.

Газеты и СМИ в любом случае нужны были. И если никто не хотел создавать публичный резонанс - то я не стеснялся написать своё имя и фамилию, сделать фото своих мешков под глазами, и сказать сколько денег "застряло в бетоне". Мне было не стыдно это сказать. Я не сын депутата. Много работал. Оплатил кучу налогов...

В итоге журналисты безусловно делали свою работу качественно. Создавая драматизм. Привлекая внимание общественности. И регулярно спрашивая секретариат Берлинских политиков о нашем открытом письме, которое было отправлено ранее. Если раньше политики имели шанс слить наше письмо с формулировкой - "частные инвесторы несут персональные риски в коммерческих проектах". То теперь при должном общественном внимании - любое их слово или ответ - это политический суецид. Теперь надо 100 раз подумать прежде чем отвечать. Журналисты по прежнему стараются и работают. За что им огромное спасибо!

А как же законы, страховки, банки?

Один мой товарищ сказал следующее...

Другой сказал чтоб я не переживал. У него подобное было, но в другой стране. И для него поменялся только банк, который получал платежи по ипотеке.

Окей. Но есть опять одно интересное НО. Ситуация происходит в Германии. И другие кейсы из других стран просто не релевантны.
В моем случае компания не привлекала деньги через банковские кредиты. И компания жила на собственном капитале и на инвестициях через свои инвест-фонды. Дада, у компании была дочерняя инвестиционная компания с множеством фондов. Большинство покупателей не знали про это.
Я же все эти данные нашел просто гугл-доркингом.
Вход в некоторые фонды был с 10к евро. В другие можно было зайти через инвестиции от 200к. Были и такие фонды в которые войти можно от 5М евро. Т.е это явно инвестиции от каких-то пенсионных фондов или банков.

Из-за этой особенности, каждый проект формально принадлежал отдельным фондам, в которых и принималось решение о дальнейшем софинансировании строительства. Мелкие фонды были в панике. Фонды по крупнее скорее всего тоже были в панике, но могли и могут принимать какие-то более рациональные и взвешенные решения. По документам и договорам связь не проследить. Всплывает эта информация только путем поиска проекта("Project PW ... ") в данном сервисе и после анализа финансовых активов каждого из проектов. Благо мы сделали отличную работу собрав все данные вместе.

Через пару недель, кризисный управляющий выкатил большой список компаний попавшиз под процедуру банкротства. К уже известным ранее основным компаниям, добавился список проектных компаний которые создавались под каждый объект строительства. И я замети большую особенность. В целом там были проекты с фондами достаточно мелкими. А еще там прочиталась особенность в сроках реализации проектов. Было очень много проектов, которые попали в дэдлайн. По ним уже приходилось платить компенсации покупателям. И чтоб вы понимали, в некоторых случаях месячная компенсация была около 1к евро за квартиру. И это в проекте где даже не начали строительство. Ну просто не заложили необходимые риски в проект. Просрали все сроки. Покупатели спокойно наблюдали на пустырь, платили проценты по кредитам и получали неустойки от застройщика. И всех всё устраивало. Однако компания точно теряла очень много денег. Когда я нашел список всех проектов то был в ахере. Сложно было представить как много компания тратила на неустойках. А т.к законы очень зарегулированы, и контрактные обязательства имеют важную роль - застройщик не мог избегать выплаты компенсаций. И не мог выполнить пересмотр условий строительства или контрактных обязательств.

Я поделился своими наблюдениями с остальным в групповом чатике. Через какое-то время на меня вышел один человек, который работал в этой компании на позиции руководителя отдела уже более 10 лет. И он так же приобрел несколько квартир которые по сути строила его компания. Человек сказал что я очень умён. Поинтересовался где я работаю. И косвенно без прямых реплик подтвердил мои догадки и наблюдения. И что пересмотр условий был бы невозможен через череду банкротств. Кстати приятно было увидеть такого человека среди сприска владельцев. Чувствуешь себя идиотом в меньшей степени.

Если вы потеряли логику, то не страшно. Вывод очень прост - ситуация запутанная. И легкого исхода ждать точно не стоит. Сходка подписчиков на новоселье переносится 😁

Закон на конкретный случай не предусмотрен. Банков за спиной компании нету. Инвесторы компании сейчас явно эмоционально не стабильны и ожидать великолепных новостей точно не стоит. Головная компания и её сотрудники явно не имеют мотивации работать дальше. А часть сотрудников уже начала искать работу через Linkedin. Общая картина не располагает к быстрому и благополучному результату.

Сколько денег? - Вопрос от Юрия Дудя

Журналисты регулярно лезли с впоросом в карман. Всем важно и нужно было понять на какую котлету денег я прилип в конкретном случае.

Для начала я оплатил 6% налог с покупки. Дада. почти 30к евро улетело в налоговую еще до начала строительства, за то что я нашел в себе силы и возможности для покупки недвижимости.

Расходы на нотариуса и регистрацию объекта долевой собственности я считать не буду. Это не стольк внушительная сумма.

Далее был оплачен в прошлом году 25% стоимости когда началось строительство. И потом еще 28% когда дом возвели и сделали крышу. Из этих средств около 100к - деньги банка. Т.е я уже залез в кредит на 100к. Оставшиеся кредитные средства лежат на счету и за них капает процент за "хранение". Вот да, прикиньте. Вам дали денег на ипотеку. Строительство остановлено. А банку похер и он сидит и получает процентик с денег которые вам выдал. Охуенный бизнес план!

Договор на недвигу один. Договор под деньги от банка другой. Случилось что-то со строителями - банк застрахован. И нет, это не я лох, и что у меня документы неправильно сложились. У всех такой порядок действий. Все в такой ситуации.

Причем есть даже люди которые всю сделку вели с юридической фирмой, которая присутствовала на всех этапах и на этапе подписания договора у нотариуса. НО все мы теперь в одном чатике 😁
Максимально грустно за людей у которых строительство не начали. Уже выплатили какие-то компенсации за срыв сроков строительства. А теперь обанкротили фирму. Формально они вышли с меньшими потерями т.к не успели оплатить строительство. Оплатили лишь налог, который вероятно смогут вернуть обратно. Но вот поменять объект кредитования увы не все могут. В каких-то банках менеджеры не хотят такой вариант развития событий. А чтоб закрыть текущую ипотеку - надо платить штраф. А чтоб взять новую - надо платить более высокий процент по кредиту.💁‍♂️

В сухом остатке у меня как минимум сейчас есть памятник за 6-ти значную сумму в центре Берлина с правом собственности. Думаю вряд ли кто-то сможет повторить такое.

Какие перспективы?

Если глянете репортаж по ссылке ниже, то поймете что это какая-то верхушка айсберга. Кажется что немцы в битве с инфляцией, закопали целый сектор экономики. И продолжают делать вид что всё хорошо.

https://amp.zdf.de/nachrichten/wirtschaft/immobilien-wohnungen-bau-baubranche-insolvenz-100.html

Но хочется верить что не всё так плохо. И эта история может еще повернуть в правильное русло. Но кризис точно есть. Скрыть это не получится уже.

К сожалению уже несколько крупных строительных компаний вышли на процедуру банкротства. Во многом из-за плохих продаж там где объекты не были распроданы полностью. А там где это еще не случилось банкротство - люди в нервном ожидании сидят и гадают почему остановились работы на стройке. И что можно предпринять в данном случае. Уже видел пару постов в фэйсбучках об этом.

А еще так забавно в нашем случае читать причины банкротства такие как - увеличение стоимости материалов, война в Украине, увеличение процентных ставок по кредитам.
Ну да ну да, это все великолепно читать. Только вот я искренне не верю что материалы которые производились в Косово, вдруг резко подорожали. Я общался с подрядчиком, и что-то он не подтвердил этот факт. Так же не получается принести сюда причину увеличения ставок по кредитам, ведь компания жила через собственные финансы и собственные фонды. А конкретно мой объект был распродан за месяц с момента старта продаж.

Еще меня умиляет фразочка чувака из одного чата - "Don’t forget, we are in Germany with clear regulations and procedure". Ну да ну да...
От чего же интересно весь этот хаос если у нас тут есть процедуры и правила? 😁

Как мы собрали всех владельцев за пару недель

Одним из важных и нужных в этой ситуации было - найти всех владельцев квартир нашего дома. В моем случае это 84 квартиры. Часть людей нашлась сама по себе. И мы попытались объединить усилия для поиска оставшихся.

Зачем это нужно? Ну в первую очередь чтоб сэкономить возможные расходы на юристов. Плюс это возможность принимать коллективное решение и выполнять какие-то действия. Писать какие-то официальные обращения. В конце концов это шанс познакомиться с соседями.

Одна треть нашлась и организовалась сама. Вторая треть нашлась когда мы попросили нотариуса по нашим сделкам разослать письма и информацию о контактах лиц, которые помогут с добавлением в общую группу.

Оставшуюся треть я нашел через запрос в реест. Оказывается можно прийти в реестр. Показать свою регистрацию на объект. И попросить предоставить информацию по соседям в моем объекте. Объяснив причины этого запроса, мне выдали стопку бумаг по всем владельцам. А там Имена, Фамилии, домашние адреса. Часть мы нашли через интернет. Другую часть я нашел через отправку обычных физических писем. Вот они офигели наверно когда получили такое письмо.

PS: Я как-то уже легко проживаю весь этот движ, и даже пишу текст без эмоциональных переживаний. Наверно прошел просто уже все стадии от Отрицания до Принятия. Но больше меня расстраивает уйма времени, которую приходится тратить на этот бардак. Ну и на bug bounty у меня просто не хватало последнее время мотивации и сил.

Спасибо друзьям и коллегам которые проявили сочувствие.

Ах да, после этой истории, меня настигла еще одна более увлекательная и более напряжная история. О которой возможно расскажу немного позднее.

Комментарии приветствуются. Писать их можно в чате канала - https://t.me/pigPeter