КАК ПОТЕРЯТЬ 3 МЛН
@lietomerealtyкупив новостройку с ипотекой под 0,1%
автор: Евгений Таничев
На примере рассказа о бывшем студенте Николае (реальный кейс)
покажем, как какое "поле чудес" устроили покупателям авторы "выгодной ипотеки от застройщиков".
Николай приехал в Москву из регионов.
И решил, что пора ему "по-взрослому" стать собственником московской квартиры.
Вместо готового жилья, Николай решил купить новостройку.
Потому застройщики предложили Николаю ипотеку под 0,1%.
Но для этого (для оформления льготной ипотеки) надо было купить квартиру не за 9 млн (такая цена была, если покупать квартиру "за свои"), но за 11 млн (тогда банк даёт покупателю ипотеку под 0,1%).
"Мне главное, что ежемесячный платёж будет маленький (при ставке 0,1% он будет всего 50 т.р.)", - сказал Николай.
И купил 9-миллионную квартиру за 11 млн, взяв ипотеку.
Скорее всего, внеся около 3 млн первоначального взноса и добавив 8 млн ипотеки. В сумме эти 11 млн ушли на эскроу-счет. А у Николая появились обязательства перед банком в размере 8 млн руб. Их он планировал гасить 20-25 лет, платя банку по 50 т.р. в месяц.
Это было полгода назад. У Николая тогда была модная работа (он пиарщик). Николай полгода платил по 50 т.р. в месяц банку за свою новостройку. И жил в арендуемой квартире (предположу, что за 30-40 т.р. в месяц).
Прошло полгода. Николай лишился своей работы. Доходы кардинально снизились (пиарщики за большие зарплаты сейчас мало кому нужны).
Николай понимает, что дополнительных 50 т.р. в месяц у него больше нет.
Банку это безразлично. Долг Николая банку размером 8 млн никто не отменял (первые полгода платежей тело кредита почти не снизили - так чаще всего устроен график погашения кредита).
Николай понимает, что с обслуживанием ипотеки не справляется. И что надо продавать квартиру. Чтобы закрыть долг перед банком (на 8 млн) и перестать платить банку по 50 т.р. в месяц.
Николай выходит на рынок чтобы продать свою "квартиру" (в кавычках, так как она ещё не построена) по переуступке прав требования по ДДУ (договор долевого участия).
Внимание, вопрос:
Сколько теперь стоит "квартира" Николая?
Правильно: меньше 9 млн рублей.
Потому что, даже если бы цены за полгода не поменялись, то она стоила бы 9 млн.
Но рынок недвижимости (его измеряют по средним ценам на вторичном рынке) за последние полгода просел на 10-20%. То есть, в случае Николая на 0,9-1,8 млн руб (пожалеем Николая, и скажем, что для него только на 0,8-1,0 млн, все-таки у него новый проект, допустим, что он дешевеет чуть медленнее рынка в среднем).
Почему рынок просел? Откройте любое СМИ - там подробно расскажут о происходящем. Кстати, по этой же причине Николай лишился работы.
Николай, как и любой "обычный" продавец, в эти "байки" не верит.
И встаёт на продажу за 9 млн руб.
Потому что рядом сам застройщик продаёт такие же квартиры за 9 млн рублей.
Значит моя квартира должна стоить 9 млн - по "обычной" логике должен решить Николай.
Только у застройщика их за 9 млн не берут. Потому что сотня новых Николаев берут у застройщика те же квартиры за 11 млн. Ведь там же ипотека по 0,1% и минимальный ежемесячный платёж!...
А Николай предложить покупателю "льготную ипотеку" не может. Такие программы у банков действуют только на объекты от застройщиков...
А если даже найдётся любитель новостроек, располагающий 9 миллионами рублей.
У кого он будет покупать за 9 млн?
У надёжного застройщика?
Или у непонятного Николая... Над которым висит риск банкротства... У которого эта квартира в залоге у банка... И который будет продавать объект "по какой-то там переуступке"...
Даже если покупатель гуманный, он понимает, что у Николая должно быть "чуть дешевле", чем у застройщика (с учётом этих факторов).
А если покупатель будет "стандартный" (начитавшийся газет о снижении рынка на 10-20% и понимающий, что Николая "сильно жмут сроки и обстоятельства")?...
В общем, если Николай хочет не потерять ещё полгода (выплачивая по 50 т.р. в месяц банку, и это ещё хорошо, если они у него есть; потому что если их нет, банк и вовсе может сам начать реализацию объекта неплательщика)...
То надо Николаю быть готовым отдать свою квартиру за 8 млн.
Таковы реалии рынка.
Так! Стоп! - скажете вы.
8 млн - это же как раз долг Николая банку?
Он продаёт свою квартиру за 8 млн и закрывает этот долг.
А где же 3 млн его первоначального взноса!?
Правильно - они останутся на эскроу-счете.
Их (в составе 11 млн) получит застройщик, когда сдаст дом в эксплуатацию.
То, что Николай переуступил право новому инвестору за 8 млн, - застройщика не волнует. Застройщик продал "квартиру" Николаю за 11 млн. Эти 11 млн застройщик и получит.
В общем, 3 млн Николая остались у застройщика.
А где 300 т.р., которые Николай выплачивал банку в прошедшие полгода?
А эти деньги остались у банка.
Потому что Николай обслуживал 8-милионный кредит в течение полугода. Платил за "пользование" деньгами.
3 млн застройщику.
0,3 млн банку.
За какие-то полгода...
Впечатляет?
"Ещё один честный способ отъема денег у населения", - сказал бы один литературный герой.
По сути, я пересказал вам содержание материала, вышедшего сегодня в газете "Московский комсомолец".
Только выводы в газете немного другие.
Знаете какие?
1. Дурят наше население банкиры и застройщики - делает вывод издание.
С этим выводом я в целом соглашусь.
Но с другой стороны, а кто мешал Николаю перед тем как брать кредит на 8 млн и вкладывать свои 3 млн - кто мешал ему перед этим найти хорошего риэлтора и за 3000-5000 рублей получить часовую консультацию?
Все, что произошло с Николаем, ему спрогнозировали бы как вполне вероятный вариант.
Я бы сказал такому Николаю:
Ты собираешься платить 80 т.р. в месяц (30 т.р. аренда + 50 ипотека). У тебя есть 3 млн.
Так купи лучше готовую студию за 5-6 млн в Москве или 1-комнатную квароиру в Подмосковье (рядом с электричкой). Плати по 30 т.р. в месяц за свой ипотечный кредит (взятый по нормальной честной ставке - 8-10%). Живи в своей (уже построенной) квартире. Гаси минимальную ипотеку и копи на увеличение жил площади (когда и если у тебя будут +50 т.р. в месяц) . Случись что с твоей работой, выйдешь из этого проекта с минимальными потерями: студия ценой 6 млн даже на падающем рынке обесценивается самыми минимальными темпами, потому что она и "внизу рынка" по цене, и самый востребованный и ходовой товар. Даже -10% к её стоимости - это всего минус 600 т.р.
Возможно, мы говорили бы с Николаем так. Возможно, иначе. Каждая консультация индивидуальна. Но суть её у любого хорошего риэлтора будет одинакова - рассказать, как будет полезно, безопасно и выгодно Николаю, а не банкам или застройщикам.
Но Николай решил сэкономить на риэлторе.
Теперь издание МК винит банки и строителей, что они заработали на Николае...
2. Знаете, что в статье говорит сам Николай?
Что для продажи он теперь обратился к риэлтору. И риэлтор советует ему снижать цену на старте продажи на 2 млн (да-да, с тех самых 11 до 9 млн, Николай-то считает, что квартира стоит 11 млн, ведь ему её продали за 11).
И что даже этого, говорит риэлтор, будет недостаточно, чтобы продать оперативно.
Для быстрой продажи надо ставить цену 8 млн.
Николай это называет "снизить на 3 млн" (он-то считает от 11-ти).
"Скорее всего риэлтор - хитрец, и хочет сам у меня за бесценок забрать мою квартиру", - делает вывод Николай.
Что тут можно сказать? Ничему ты, Николай, не научился...
Даже ценой своих 3,3 млн, отданных безвозмездно застройщику и банку...
P.S.:
Скорее всего Николай будет пытаться в течение полугода продать свою "квартиру" за 9 млн.
За это время он отдаст банку ещё 0,3 млн (6 месяцев по 50 т.р.)
Скорее всего через полгода Николай продаст квартиру за 8 млн. И это будет хороший результат. Потому что за полгода рынок скорее всего "уедет" вниз ещё на 6-10%.
Хотя прогнозы сейчас не даёт никто. Отсюда и добавление слов "скорее всего" в начале любой фразы.
Если не очевидно, то этот пост - предупреждение будущим Николаям (с подробным объяснением, как работает "выгодная ипотека" с увеличенным ценником квартиры).
Если рядом с вами сейчас есть Николаи, раздумывающие о таком "выгодном вложении средств", - перешлите им этот пост.