История заемщика. Интервью с Романом Одеговым, генеральным директором ООО «Гольфстрим-Р» (ООО «ГСР»)
– Роман, расскажите о бизнесе ООО «Гольфстрим-Р»
– Суть бизнеса – управление ипотечным портфелем. Исторически «Гольфстрим-Р» - коллекторское агентство, мы выросли из бизнеса по взысканию долгов по ипотечным кредитам. Со временем мы поняли, на какие спорные моменты и слабые места при выдаче кредитов необходимо обращать внимание, чтобы минимизировать риски оспаривания кредитов, и сделали вывод, что можем приобретать не только дефолтные, но и обслуживаемые кредиты.
– Почему банки продают вам закладные?
– При выдаче кредита у заемщика чаще всего приемлемый рейтинг. Но иногда банки понимают, что кредиты надо продавать. Например, заемщиков с невысоким кредитным рейтингом держать на балансе банка невыгодно - и банк готов продать такую закладную при намеке на просрочку. Также, банку невыгодно держать длительный дефолт и работать с ним. Юридические службы банка не всегда могут организовать индивидуальный подход к каждому дефолтному заемщику банка, в результате часть работы становится неэффективной и долги годами висят в работе банка. Мы умеем работать и с такими. Еще один пример – заемщик обещает принести в банк документы, подтверждающие доход, позже, банк выдает кредит, а заемщик документы не приносит. Закладную такого заемщика банк также хочет продать, а мы можем её выкупить, потому что мы умеем получать и администрировать платежи. Если же заемщик попадает в дефолт, то мы начинаем работать с ним индивидуально, предлагая различные варианты погашения задолженности, а в случае отказа заемщика от взаимодействия с нами - инициируем процедуру взыскания через суд.
– Вы сказали про спорные моменты/слабые места при выдаче кредитов, что за слабые места?
– В первую очередь это предоставление необходимых документов заемщиком.
В банках обычно большой поток заявок и их скоринг изредка пропускает не совсем качественных заемщиков, поскольку большие объемы не позволяют тщательно подойти к оценке достоверности каждого документа
Наша основная экспертиза – это юридическая проверка, андеррайтинг и скоринг. Мы можем себе позволить крайне внимательно изучить документы и по залогу, и по самому заемщику, за счет этого ошибочные или подложные документы у нас не проходят. И да, мы покупаем у банков не все закладные, а только те, которые проходят наш скоринг.
– Какие закладные для вас выгоднее – дефолтные или обслуживаемые?
У каждого типа закладных есть свои плюсы и минусы, но мы умеем работать с обоими типами закладных, и дефолтными и обслуживаемыми.
Чтобы работать с дефолтными закладными, нужно понимать, что залог существует. Для нас залог – это гарантия возврата вложенных средств. При этом у нас нет цели получить объект залога, поэтому 99% заемщиков гасят долг сами.
– Зачем вам заемные средства? Почему на Lendly, а не в банке?
– Займы нужны для увеличения объема бизнеса. А краудплатформа - еще один, дополнительный инструмент привлечения финансирования. Так мы диверсифицируем портфель привлеченных средств. Нас кредитуют несколько банков, привлекаем средства у крупных частных инвесторов. Нам хочется работать с разными инструментами, поэтому планируем привлекать еще и через облигации, но они доступны только квалифицированным инвесторам. А на краудплатформах могут инвестировать все.
Баланс компании и портфель прав требований, которым мы владеем – почти 700 млн рублей, а через Lendly мы привлекли 4 займа на 7,3 млн рублей. При этом планируем увеличить объем краудзаймов так, чтобы они составили 5-10% от общей суммы привлеченных нами средств.
– Что такое залог прав по ипотечной закладной, как это работает?
– Закладная – это де-факто ипотечный кредит. Когда человек берет в банке ипотечный кредит, один из способов оформления кредита – закладная. Это ценная бумага, которая удостоверяет денежное право требования и наличие залога по этому праву – то есть в ней указывается, кто и сколько должен и что сумма обеспечена залогом недвижимого имущества. Заемщики обязаны исполнять свои обязательства любому законному владельцу закладной. Поскольку это ценные бумаги, то данные закладные ГСР вправе передавать в залог, когда берет заем, например, на Lendly. Если мы уйдем в просрочку и дефолт по займу, то закладные, которые мы передали в залог, перейдут к нашим кредиторам, и кредиторы получат право требования по закладным к нашим заемщикам. То есть наши заемщики будут должны уже не нам, а нашим кредиторам.
– Как инвестор на Lendly может быть уверен, что закладные не заложены вами несколько раз?
– Это невозможно, закладные хранятся у Lendly и на них сделана специальная залоговая надпись в пользу Lendly, как представителя инвесторов на площадке. Передать в залог закладную с двумя надписями не получится, это легко проверить. Сейчас думаем о том, чтобы привлечь банк как третье лицо для хранения закладных в депозитарии, для того чтобы сделать передачу в залог закладных более прозрачной.
Кроме того, залог регистрируется в Росреестре, и видно, на кого закладная зарегистрирована. На бумажной закладной есть номер, этот же номер есть в Росреестре, по номеру видно, что законным владельцем закладной является «Гольфстрим-Р».
Если инвестору перестают платить по закладной, но закладная лежит у Lendly – это головная боль ГСР. Если нам перестают платить, мы все равно обязаны платить Lendly - вне зависимости от того, обсуживается закладная или нет, мы должны выполнять свои долговые обязательства.