История проекта stepSHAREs

Дата официального старта проекта по долевому инвестированию в коммерческую недвижимость stepSHAREs - 11.02.2020 - день, когда состоялась его презентация на ютуб-канале Любомира Остапова "Сімейний бюджет".

В этом проекте мы предлагали инвесторам с суммой инвестиций от $10т возможность приобрести долю в объекте коммерческой недвижимости, которая на момент покупки будет приносить ему/ей чистую доходность 10%/год.

Объектом инвестиций стало торгово-офисное здание на Московском пр-те 259 в г. Харькове, в котором уже работало 3 арендатора (логистика) и которое приносило ежемесячный арендный доход.

Договора с арендаторами были зафиксированы в гривне, но инвесторы на момент входа в проект получали чистую доходность 10% годовых в долл. Для этого в день сделки мы корректировали стоимость доли таким образом, чтобы чистая доходность оставалась 10%, поэтому стоимость долей (и всего объекта) была в прямой зависимости от курса доллара.

За первые 1,5 месяца к нам присоединились 9 инвесторов.

01.04.2020, когда курс доллара резко вырос, в проект вошел 10й инвестор с суммой $10т.

В марте 2020 г. объявили локдаун и к нам начали обращаться арендаторы  с вопросами о скидках. Общая ситуация на рынке коммерческой недвижимости в Харькове показывала, что арендаторы либо вообще переставали платить, либо получили скидку до 50%. В нашем объекте общее снижение аренды составило -17% от месячной ставки в апреле. Все остальные месяцы мы получали 100% от сумм, указанных в договорах.

18 сентября 2020 г. все доли в объекте были проданы.  В проекте на тот момент участвовало 26 инвесторов со средней суммой инвестиции $17 000.

В это время на рынке наблюдалось снижение ставок практически по всем инструментам пассивной доходности: депозиты, ОВГЗ, займы, арендная доходность жилой недвижимости и др.

В связи с пандемией и введением карантинных мер доходность многих объектов коммерческой недвижимости снизилась, некоторые вовсе потеряли  арендаторов. На рынке стало крайне сложно найти новые объекты, которые приносили бы валовую доходность от 12%/год в долл. (без вычета комиссий за управление и налогов) или чистую доходность от 10%/год в долл.

Поэтому мы дали инвесторам возможность перепродавать свои доли с чистой доходностью 9%/год. (вместо 10%/год.).

5 инвесторов воспользовались возможностью перепродажи доли и вышли из проекта. Их доходность составила от 5,35%/год. до 30,88%/год. На слайде показана доходность за период участия, которая в большей степени зависела от курса доллара на момент входа проект.

Также ниже указана годовая доходность (техническая), которая вычисляется по формуле:

доходность за период/количество месяцев в периоде * 12.

На графике отображено изменение стоимости долей за весь период проекта.

Хорошо заметно, как она снизилась в апреле из-за резкого повышения курса доллара, повысилась в сентябре, когда все доли stepSHAREs были проданы и инвесторы перепродавали свои доли с чистой доходностью 9%/год. и повысилась в марте в связи с поднятием арендных ставок на объекте.

В марте 2021 нам удалось добиться повышения арендных ставок у всех арендаторов на объекте в общей сумме на 16,13% благодаря спросу на данную локацию.

Продажа объекта

17.05.2021 объект целиком был продан единому покупателю за сумму эквивалентную $560т.

Максимальная стоимость объекта, при которой инвесторы покупали доли, составила $505т, а большая часть инвесторов заходили в проект при стоимости в диапазоне $460т. - 480т.

Поэтому мы видим, что сумма выхода $560т - это отличный результат.

Итоги

1) Всего в проекте приняли участие 31 инвестор (некоторые вышли досрочно).

2) Инвесторы заходили в проект в разное время и по разной стоимости объекта (от $457т до $505т), в зависимости от курса доллара.

3) За все время досрочно вышли из проекта 5 участников, перепродав свои доли другим инвесторам. Их доходность составила от 5,35%/год. до 30,88%/год. в зависимости от времени входа и выхода.

4) Общая доходность (арендные выплаты + доходность с продажи объекта) в зависимости от даты входа составила от 16,5%/год. до 32%/год. 

5) Инвесторов, которые увеличивали свои доли на протяжении проекта, мы выделили отдельно и подсчитали для них доходность на совокупной сумме инвестиции.

Проект stepSHAREs показал высокий спрос на долевое инвестирование в коммерческую недвижимость и мы будем развивать данное направление с учетом сильных и слабых сторон реализованного проекта. Для этого внедряем такой инструмент, который дает юридическую защиту и прозрачность для инвесторов и позволяет инвестировать в масштабные проекты от $65т долл. - Корпоративный инвестиционный фонд (КИФ).