Ипотека в банке ING

Я вышел на «И-эНэ-Хэ» через агентство недвижимости. Точнее «И-эНэ-Хэ» на меня вышло. В Испании есть такая опция: если интересуюший объект недвижимости уже присмотрен, можно внести за него предоплату - по-испански называется señal [сеньял] - в размере 2-5 тыс.евро, и начать искать деньги на покупку. Сделка состоится, если вы найдёте финансирование. 💰 На поиск средств обычно даётся месяц. На это время объект недвижимости снимается с просмотров и продажи. Если финансирование не находится, залог покупателю возвращается. На мой взгляд, очень удобное условие для покупателя (и не очень удобное для продавца), и я не преминул этой опцией воспользоваться… Агентство недвижимости тоже подключает свои каналы для поиска финансирования: рассылает ваши данные по знакомым менеджерам банков. И делает это бесплатно в ожидании получить свою комиссию от сделки… Так мои данные попали в ING...

ING - это онлайн банк нидерландского происхождения, без привычных физических офисов. Для встречи с клиентами используется небольшой региональный офис. Мне достался офис в г. Эльче. Он - “полуконспиративный”: ни на официальном web-сайте банка, ни на Google-картах его адрес не значится. 🕵️‍♂️ На двери офиса - малозаметная табличка без названия банка, лишь с логотипом родительской компании «nationale nederlanden». Шеф этого офиса - Fran - позвонил мне за 3 дня до встречи, спросил, в какое время мне удобнее? Я сказал, что утром и чем раньше, тем лучше (поскольку в 10 ч я начинаю работать в 20 км от их офиса). Fran ответил, что встать пораньше ему не влом, но он живёт в городе Villena, это 55 км от Эльче, и ему надо вести ребенка в школу, поэтому раньше 8:45ч он приехать не сможет. На этот час мы договорились, и Fran кинул мне локацию в WhatsApp… 📍

Утром в день встречи я догнал Франа на улице в 150 м от офиса. Идентифицировать банковского работник на улице в Эльче, где утренняя температура ещё не опустилась ниже +20°, было несложно - по дорого выглядящему костюму тёмно-тёмно-зелено-бутылочного цвета. Я же в этот день впервые после лета сменил шорты на брюки и сделал это не по погоде, а лишь чтобы «выглядеть прилично» во время визита в «банк» . 😎 Фран сказал, что в Villena утром было +2° (думаю, он слегка приукрасил, хоть Villena и находится за перевалом на возвышенности, и «холода» там нормальны). Мы поднялись в офис, поговорили о том и сём и перешли к делу. Перед встречей я изучил ипотечный калькулятор на сайте ING, тот предлагал ипотеку лишь на 80% от суммы сделки, а также имел явно завышенный раздел Impuestos y gastos. Фран подтвердил, что будет делать запрос на 90% ипотеки и эта величина реальна. А про Impuestos y gastos успокоил и сказал, что заявленные в этом разделе доп.затраты банк берёт на себя. Банк ING позиционируется, как «банк без комиссий», поэтому Фран пообещал возможность досрочного погашения ипотеки и её перевод в другие банки без каких-либо штрафов. Звучало неплохо. В офисе появился его помощник Fernando, который внёс все мои данные в комп, и они отправили заявку. Фран сказал, что в понедельник мне позвонят из колл-центра банка для перепроверки данных, и мне потребуется повторно ответить на все вопросы. Чтобы ответить правильно, он набросал мне шпаргалку, назвав её по-испански chuleta (т.е. дословно “котлета”). И поинтересовался на какое время лучше назначить звонок - утром, днём или вечером? Я ответил, что заканчиваю работу в 18ч, поэтому звонок мы назначили на интервал с 18 до 21ч. На этом расстались. В понедельник в 18ч я достал шпаргалку-котлету. Но мне так никто и не позвонил... 🕐 Позвонили в среду в 13ч., т.е. в разгар рабочего дня. Дама из колл-центра перепроверила мои данные (я воспользовался «котлетой»), зачитала несколько листов общих положений банка, которые я должен был выслушать, затем мы зарегистрировали мой пароль для доступа к личному кабинету (с третьей попытки, поскольку робот-распознаватель голоса сильно тупил 🤖), и в конце 27-й минуты разговора она сообщила, что теперь мне нужно ждать звонка от персонального хестора. Вечером я зашел в приложение ING по зарегистрированному паролю и в разделе «ипотека» обнаружил, что для её утверждения мне не хватает 75% данных (номина, рабочий договор, рента и пр.), которые я уже отправлял в агентство недвижимости и Франу. Хестор по имени Esther перезвонила на следующий день (снова в 13ч - в разгар дня 🕐🤦🏻‍♂️), с трудом выговаривая мою фамилию, переспросила всё то, что я уже озвучивал Франу и даме из колл-центра. Сказала, что я должен загрузить «недостающие» документы через приложение ING, либо отправить ей на имейл, и после этого заявка поступит на рассмотрение. Говорила она минут 20, почти не умолкая, и меня эта ежедневная телефонная коммуникация с повторами информации начала уже слегка утомлять. К тому моменту выяснилось, что условия ипотеки в ING проигрывают Caixa. ⬇️ Самый низкий процент fijo в ING = 3,65%, получить его можно максимум на 25 лет, при этом надо быть не старше 50 лет (тем, кто старше 50, fijo не дадут, дадут только mixto и variable). В Caixa fijo = 2,3… 2,4%, его дают на 30 лет и без каких-либо ограничений возраста. Следующий момент: в Caixa получить 90% может любой заявитель в возрасте до 46 лет. В ING возрастного ограничения на получения 90% нет, однако 90% дают при условии, что они не превышают 80% оценки. Т.е. 90% ипотеки можно получить, когда оценка недвижимости (tasación) выше суммы купли-продажи, как минимум, на 12,5%. Если оценка меньше 112,5%, сумма ипотеки будет меньше 90%. Например, если  покупается недвижимость за 100 тыс., а её оценка составляет 110 тыс., то удастся получить не 90 тыс. ипотеки, а лишь 88 тыс . (80% от 110 тыс.). Чтобы получить 90, оценка должна быть 112,5. В крупных городах и на побережье оценка высока и этот нюанс, скорее всего, не проявится, а вот подальше в глубинку о нём надо помнить. В-общем, условия ипотеки в ING проигрывали условиям Caixa практически «по всем фронтам». 🤷🏻‍♂️

Единственной ситуацией, в которой ипотека ING могла бы превзойти Caixa, является следующая: вы старше 46 лет (т.е. уже не можете получить в Caixa 90%), у вас не хватает денег на первый взнос (поэтому нужны именно 90%), но у вас ожидается поступление средств в течение ближайших 3-5 лет, достаточных для полного погашения ипотеки. В этом случае можно взять в ING ипотеку Variable, которая подразумевает fijo = 2,25% на первые три года и далее ставку Euribor + 0,85%. Такой низкий fijo у ING есть только в данной комбинации. И он будет оставаться выгодным в ближайшие 3 года. А вот как быть с Euribor + 0,85% далее? Euribor сегодня 2,62. Он медленно снижается, но чтобы Euribor + 0,85% сравнялся с нынешними ставками Caixa, через три года он должен стать ниже 1,5. В чём нет достаточной уверенности, поскольку средняя величина Euribor за 25 лет = 1,89. Он может как упасть, так и подрасти - последние 5 лет показали, что мир и экономику с войнами и пандемиями в силах мотнуть в непредсказуемую сторону. 

Таким образом я решил, что ипотеку в ING мне брать невыгодно.

Но документы, тем не менее, через аппку отправил (в ней предусмотрен чат с хестором с пересылкой вложений). Ещё в личном кабинете я обнаружил, что Эстер недаром с трудом произносила мою фамилию - мне в ней перепутали буквы, таким образом, мой счёт в ING был открыт на несуществующего человека. О чём я тоже написал Эстер. Она утром подтвердила получение файлов и отправила заявку на исправление личных данных. В тот же день на WhatsApp мне написал Фернандо из офиса Эльче, поинтересоваться, как идут дела, и звонили ли мне хестор и из колл-центра. В субботу из ING пришёл имейл, что они работают над моей проблемы, почему-то назвав её «коррекция адреса», и это займёт не более 2-х дней. В понедельник фамилия изменилась на правильную. А во вторник поздно вечером я обнаружил в личном кабинете, что моей ипотеке для утверждения не хватает уже не 75%, а все 100%, и в статусе «Estudio económico» появилась отметка «Operación no viable» и текст: “Aviso importante: 

[object Object], tras valorar su solicitud de Hipoteca Naranja, sentimos comunicarle que no se ajusta a los criterios de aprobación de ING”.
Под «обьектом», видимо, подразумевался я, стало понятно, что ипотеку мне ING не одобрил. Утром в среду мне на WhatsApp написал Фернандо узнать, как дела, и не началась ли уже оценка объекта. В ответ я выслал ему сканы из аппки. Фернандо очень удивился, написал, что это «muy raro» и поинтересовался, сообщила ли мне хестор причину отказа? Честно говоря, я подозревал, что мог ляпнуть что-то не так в разговоре с Эстер, и это она повлияла на блокировку ипотеки. Однако она позвонила буквально через несколько минут узнать, видел ли я уведомление об отказе в приложении, и тоже выразила своё удивление. Предложила пересчитать ипотеку на чуть меньшую сумму, однако мне это было не очень интересно, и мы попрощались. Она извинилась, поблагодарила за доверие к банку и предложила пересчитать ипотеку в январе. Фернандо выдвинул версию, что причина отказа могла крыться в моей низкой ренте за 2023 год, которая составляла всего ~180 евро (я устроился на работу в последние дни декабря) и тоже предложил попробовать сделать новый запрос в январе с полноценной рентой за 2024г. На этом и расстались.

Работники офиса г. Эльче оставили очень приятное впечатление; общение по телефону с колл-центром и хестором показалось слегка pesado из-за обилия воспринимаемой на слух информации и неудобного времени звонков; а сами условия ипотеки в ING на фоне Caixa совсем не заинтересовали.

P.S. Тем не менее, вчера в офис ING  в Эльче по моим стопам пошёл знакомый испанец, который работает в полиции, и ему там пообещали 100% финансирование (работающие на государство funcionarios - желанные клиенты в любом банке). Однако только в форме Variable (1, 3 или 5 лет fijo + далее Euribor + 0,85%), которая меня всё-таки смущает. Скоро ему позвонят из колл-центра, затем хестор, и в течение недели-другой посмотрим, чем это закончится… И сегодня он идёт в Caixa…