Ипотека в США и Канаде.

США.

К каждому иммигранту индивидуальный подход, а главный критерий отбора — наличие незапятнанной кредитной истории, высокий уровень доходов и рекомендации банков. Кредиты иммигрантам выдаются не то, чтобы неохотно, а с единственной целью хорошо на них заработать, тем более, что едет в Америку в основной массе народ не бедный. Для состоятельных людей там открыты двери, а социально уязвимых в США не ждут, у самих, как говорится, своих нуждающихся хватает. В итоге может оказаться, что тех цен, на которые вы рассчитываете, в США может попросту не быть. Итак, что сегодня из себя представляет ипотека в Америке? 

На сегодня банковский годовой процент в США составляет от 3,5 до 7%. То есть ставка по-прежнему остаётся все ещё низкой. Но не следует забывать о взятом ФРС курсе на повышение ставки, которое происходит поэтапно. 

Заемщику выгоднее фиксированная ставка: переплата по кредиту не превысит расчетных величин; ежемесячный платёж будет одинаковым весь период кредитования; если базисная ставка начнёт уменьшаться, то можно просто рефинансировать ипотеку (рефинансирование разрешается не чаще одного раза в год). 

Обычно банки стараются найти компромиссное решение: фиксируют ставку на несколько первых лет; понижают тариф на 1 — 2% при условии заключения договора по плавающей ставке. 

Достоинства и недостатки американской ипотеки В целом к достоинствам ипотеки в США можно отнести: большое количество предложений на первичном и вторичном рынке на все вкусы и возможности (жильё от 35 тыс. $ до 1 млн $); сравнительно низкая ставка; лояльность к заемщикам (например, банк примет во внимание не только настоящий доход, но и личные накопления; можно оформить ипотеку без личного присутствия в банке через консульство); простота оформления, в некоторых случаях не требующая личного участия заемщика; наличие социальных и льготных ипотечных программ (воспользоваться ими могут только граждане США). 

Ипотечные программы в Америке.

Сегодня в США существуют несколько разноплановых ипотечных программ: Для малообеспеченных граждан (она действует в штате Флорида). Обратная ипотека для пенсионеров: выдаётся пожизненный заём под залог существующей у пенсионера недвижимости. Ипотека для жертв стихийных бедствий и катастроф. Льготная программа, поощряющая использование природных энергосберегающих ресурсов: так, если дом имеет солнечные панели или маленькую ветряную ЭС, то проценты по кредиту могут быть понижены.

Какие требования существуют в США для иностранцев.

Иностранцы, решившие переехать в США по визе или грин-карте, или получившие вид на жительство, могут рассчитывать на следующие условия ипотеки: Годовой банковский процент: от 5 до 9%. Первый взнос: от 10 до 40% (в некоторых случаях — до 50%). Для сравнения: граждане США могут вносить от 3% стоимости жилья. Срок кредитования — до 15 — 30 лет. Размер кредита: 100 — 150 тыс. $. Возраст заёмщика: от 25 до 75 лет. 

Обязательные условия: наличие основание для переезда (виза/грин-карта/вид на жительство); рекомендательные письма от банков Европы, в том числе и РФ; страховка имущества от стихийных бедствий и других форс-мажорных обстоятельств; наличие карты социального страхования; открытие счета в банке с суммой достаточной на покрытие платежей минимум на год; уплата комиссии за банковское обслуживание кредита. 

Некоторые банки ещё более ужесточают требования: выдают кредит, если годовой доход заёмщика не менее четверти стоимости квартиры; иногда могут потребовать произвести платежи наперед за 3 мес. 

Более приемлемые условия для иммигрантов созданы в Bank of America: Процентная ставка по ипотеке — от 5,7 до 6,5%. Начальный взнос от 10% (до 40% включительно). Комиссия за услуги — 3% от стоимости жилья.

Своеобразным поощрением для иммигрантов в США считается получение вида на жительство, если стоимость купленной недвижимости не менее 0,5 млн.

Последовательность действий при поисках недвижимости и оформлении ипотеки.

Вначале необходимо найти подходящую квартиру (в США это делается в основном через риэлтора), устраивающую по цене, планировке и местоположению. (Внимание: слишком дешевая по цене квартира в США может оказаться в неблагополучном районе, где проживают в основном афроамериканцы). Чтобы не взять «кота в мешке», не полагайтесь на одни лишь фото в рекламе брокера, а съездите и посмотрите квартиру.

Убедившись, что квартира вас устраивает, заключите предварительный договор с продавцом. Откройте трастовый счёт в банке международного значения. Закажите и получите необходимые справки из перечня документов выше. Затем подайте документы в выбранную кредитную организацию. Время рассмотрения заявки — от одного месяца до двух. После того как заявка одобрена, заключается договор на ипотеку и вносится первый взнос. Банк выдаёт кредит, и далее вы подписываете договор с продавцом и рассчитываетесь с ним. Права собственника в большинстве штатов регистрируются в суде. Документы на квартиру передаются в банк, и оформляется залоговая закладная. 

Теперь рассмотрим условия ипотечного кредитования в Канаде.

Единственный способ быть полностью уверенным в том, что вы можете вступить в ипотеку в Канаде – получить предварительное одобрение от банка, после чего вы сможете получить необходимый займ на определённых условиях. На этом этапе вы ещё не обязаны вступать в ипотеку, целью является лишь подтверждение того, что банк даёт добро.

Альтернативным способом является пользование услугами ипотечного брокера, который облегчит вам задачу и представит информацию обо всех доступных предложениях из нескольких банков.

Если у вас нет кредитной истории, её необходимо завести, взяв, например, несколько микрозаймов и погасив их вовремя. Также заведите кредитную карту и пользуйтесь ей ответственно.

Если вы в Канаде совсем недавно, для вас есть возможность открыть ипотеку на основе вашей зарубежной кредитной истории. Сделать это можно, например, в Canadian Imperial Bank of Commerce (CIBC) или TD Canada Trust. В таком случае вам понадобится сумма, с помощью которой вы можете погасить 25-35% стоимости дома сразу. Если у вас имеется предложение на работу от канадского работодателя, размер депозита будет меньше. Если же предложения на работу нет, некоторые кредиторы могут потребовать предьявить выписку с банковского счёта, на котором лежит сумма, достаточная для погашения ипотеки в течение одного года.

Некоторые банки могут предложить более мягкие условия, чем те, что были упомянуты ранее, но процентная ставка у них, скорее всего, выше.

Как оформляется ипотечный кредит в Канаде.

При покупке недвижимости покупатель имеет возможность внести в качестве оплаты только часть стоимости приобретаемой собственности - первоначальный взнос (downpayment). Оставшаяся часть стоимости приобретаемой собственности оплачивается ипотечным кредитом, который берется в банке или финансовой организации.

Сумма ипотечного кредита называется principal, и она должны быть выплачена в течение определенного срока, который называется амортизационным периодом (amortization period). Процесс выплаты кредита, то есть уменьшения долга, называется амортизацией (amortization).

Однако кредит выдается покупателю банком или финансовой организацией не просто так, кредиторы дают деньги на покупку недвижимой собственности с целью получения дохода (interest income), поэтому они одалживают деньги под определенный процент (interest rate).

В разное время разные финансовые организации предлагают различные условия и различные процентные ставки по кредиту. Поэтому широко распространена практика перевода кредита из одной финансовой организации в другую, с целью получения лучших условий и более низкой процентной ставки. Как это делается?

Когда вы берете кредит, вы заключаете договор с финансовой организацией договор на определенный срок (term). В этом договоре оговариваются условия выдачи вам кредита и процентная ставка, под которую он вам выдан. По истечении срока действия договора требуется либо перезаключить его на новых условиях, скорректировав процентную ставку в соответствии с текущими ставками банка, либо заключить договор с другой финансовой организацией на более выгодных условиях, переведя туда кредит.

То есть до тех пор, пока вы не выплатите всю сумму кредита, вы можете переводить его из одной финансовой организации в другую, с целью получения лучших условий выплаты.

Для справки: наиболее распространенным амортизационным периодом является срок в 25 лет, в то время как договор с финансовой организацией заключается на срок от полугода до 5-7 лет (чаще всего на 2-3 года). После истечения договора (например, через 3 года), вы должны либо перезаключить договор на новых условиях с той же организацией, в которой брали кредит, либо поменять финансовую организацию.

Под условиями выплаты кредита подразумевают не только процентную ставку, но и возможность внеплановых выплат, условия выхода из данного договора, и так далее.

Делая платежи финансовой организации, вы выплачиваете кредит (principal), а также покрываете банковский интерес по процентной ставке (interest), под которую вам был дан заем. То есть ваши регулярные выплаты для возврата кредита будут состоять из двух частей: principal + interest.

В результате после полной выплаты кредита вы, кроме ссуженной вам суммы, выплачиваете еще и сумму, которая накопилась за счет выплат по банковскому интересу. Чтобы уменьшить ее, следует при покупке недвижимости делать как можно больше первоначальный взнос, заключать договора с теми финансовыми организациями, которые предложат вам наиболее низкие процентные ставки по кредиту, и по возможности погашать кредит внеплановыми платежами, чтобы ускорить срок выплаты.

Сумма первоначального взноса и виды кредитов.

В зависимости от суммы первоначального взноса (downpayment) ипотечные кредиты делятся на обычные (conventional) и повышенного риска (high ratio). В случае обычного кредита (conventional mortgage) размер первоначального взноса должен составлять не менее 25% от стоимости покупаемой недвижимости, при этом кредит выдается на оставшуюся сумму (не более 75% от общей стоимости).

В случае кредита с повышенным риском (high ratio mortgage) сумма кредита покрывает от 75% до 95% от стоимости покупаемой недвижимости. Этот вид кредита должен быть застрахован на случай неплатежеспособности покупателя или корпорацией Canada Mortgage and Housing Corporation (CMHC), или компанией Mortgage Insurance Company of Canada (MICC). 

При этом покупатель должен уплатить регистрационный взнос и сумму страховой премии (0.5% - 3.75% от суммы кредита). Чем выше процент кредита, предоставляемый банком, тем выше процент, на основе которого подсчитывается сумма страховой премии. Обычно сумма страховой премии прибавляется к общей сумме кредита, но может быть выплачена и единовременно.

Выбор условий кредита.

При оформлении ипотечного кредита вы оговариваете срок, на который закрепляете за собой процентную ставку на этот кредит. В течение оговоренного срока (term) процентная ставка будет фиксированной. Обычно срок фиксированной ставки определяется от полугода до 5 лет (хотя есть возможность закрепить ее и на 7, и на 10 лет). Однако чем дольше срок, тем выше процентная ставка. Например, при оформлении кредита на 1 или 2 года вы получаете от банка 2.6 % годовых банковcкого интереса, а при оформлении ставки на срок 5 лет ставка будет 2.99% годовых.

При выборе условий кредита важно учитывать тенденции на финансовом рынке. Если ставка кредита в настоящий момент низкая, и есть тенденции к повышению, то лучше закрепить ее на более длительный срок.

Если же ставки кредита высоки, и есть тенденции к понижению, лучше выбрать срок покороче, так как не исключено, что ситуация может через год-другой измениться в лучшую сторону.

Открытый и закрытый кредиты.

В том случае, если покупатель потенциально имеет возможность выплатить ипотечный кредит раньше срока, на который данный кредит берется, рекомендуется оформлять открытый кредит. При оформлении открытого кредита покупатель имеет возможность погасить частично или полностью всю сумму кредита в любое время без штрафа. Открытый кредит обычно бывает краткосрочным - от шести месяцев до одного года. В связи с тем, что открытый кредит дает большую свободу и гибкость, процентная ставка на такой вид кредита выше, чем на закрытый. В том случае, если покупатель оформил закрытый кредит, однако захотел закрыть его раньше, то он будет обязан заплатить штраф.

Графики выплаты кредита.

При оформлении кредита следует также выбрать график выплат. Обычно у покупателя есть возможность проводить выплаты банку ежемесячно, раз в две недели и раз в неделю. Чем чаще вы производите выплаты, тем быстрее вы сможете полностью погасить кредит. Так, например, если вместо того, чтобы выплачивать 1000 долларов ежемесячно, вы будете выплачивать 500 долларов каждые две недели, вы сможете сократить амортизационный период с 25 лет до 21 года и, соответственно, заплатите банку значительно меньшую сумму в качестве интереса. Еженедельная выплата позволяет снизить амортизационный период еще больше.

Привилегии выплат.

При оформлении кредита следует оговорить возможность производить дополнительные платежи в счет погашения кредита. Например, вы можете оговорить в договоре с финансовой организацией следующие возможности по дополнительным выплатам:

- увеличить сумму регулярных платежей;

- иметь возможность раз в год делать один дополнительный платеж в размере 10-15% от первоначальной суммы кредита.

Это позволит вам, в случае улучшения финансового положения, произвести выплату кредита в более короткие сроки, и соответственно сэкономить на банковском интересе.