Инвестиции в паркинг: выгодность покупки машино-места

Алексей Швецов

Спрос на парковочные места растет с каждым днем. Автолюбители сталкиваются с проблемой нехватки парковочных мест. Они готовы платить за то, чтобы их автомобиль находился в безопасности, целости и сохранности при любых погодных условиях. Поэтому паркинг – одна из самых перспективных инвестиций в 2022 году.

В статье мы рассмотрим особенности инвестиций в машино-место, что дает покупка данного вида недвижимости, в чем ее плюсы и недостатки, порядок приобретения места в паркинге.

Плюсы и минусы инвестиций в машино-место

Инвестиции в машино-места появились недавно. Еще несколько лет назад паркинг считался уделом богачей. Сегодня жители могут оставлять свои машины под круглосуточным присмотром и не бояться, что с ними что-то случится.

В 2022 году машино-места надежно охраняются. Риск угона сводится к минимуму. Поэтому россияне готовы платить за свое спокойствие и комфорт.

Перед тем как знакомиться с минусами и плюсами паркинга, стоит понять, что он из себя представляет. Начинающие инвесторы могут путать обычное парковочное пространство с паркингом. Первое – место общественного пользования: припарковаться может любой человек, проживающий в доме, за которым закреплено пространство. В паркинге можно арендовать или купить место для автомобиля: по закону, занимать его может только хозяин.

Инвесторы задаются вопросом, что выгоднее – арендовать или купить паркинг 2021 году? Все зависит от финансовых возможностей и жилищных условий инвестора.

Например, если покупать парковочное место, то плата за него вносится один раз. Далее можно сдавать его в аренду и через несколько лет удвоить потраченные средства.

По словам экспертов, перспективнее покупать машино-место. Если платить за него аренду долгий срок (например, 10 или 15 лет), то получится переплата в несколько раз.

Бывают случаи, когда арендовать место в паркинге выгоднее, чем купить. Например, для семей, которые планируют переехать. У них родился новый ребенок, и родители приняли решение купить большую и просторную квартиру.

Второй случай – командировочный. Например, человека по работе прислали в другой регион, где он пробудет несколько месяцев. Покупать парковочное место бессмысленно.

Третий случай, когда выгоднее арендовать машино-место, чем покупать, − нехватка денег. Не у всех семей или инвесторов есть полная сумма для оплаты. Чтобы сохранить место за собой, можно арендовать его на несколько месяцев, а потом купить.

Почему выгодно покупать машино-место:

Не нужно переживать и ссориться за свободные места. Водители испытывают огромный стресс, когда после рабочего дня хотят как можно скорее попасть домой, но не могут, т. к. все свободные места заняты. Как результат – нервы, конфликты и негативные эмоции. Если купить или арендовать парковочное место, можно забыть о стрессе в конце дня, о составлении графиков с соседями.
Можно сэкономить время. Вечером, когда силы на исходе, каждая минута длится целую вечность. По статистике, россияне, особенно жители центральных регионов, тратят 15 минут на поиски свободного пространства для автомобиля. Имея свое место, можно сократить время парковки до 1 минуты. В неделю экономится до 1,5 часа личного времени, которое можно провести с пользой или просто отдохнуть.
Это безопасно. Паркинг ценится россиянами именно за безопасность: водители могут спать спокойно и не бояться, что их автомобиль повредят. На общественной парковке случается что угодно: царапают кузова, разбивают стекла и прокалывают колеса. В паркинге всегда есть охранник, задача которого – наблюдать за машинами 24/7. Если кто-то и решит испортить машину, то он будет вычислен и понесет ответственность за порчу имущества.
Машину нужно реже мыть. Актуальная проблема водителей осенью – опавшая листва. День начинается с негативных мыслей и чистки машины. Зимой идут дожди, падает снег, и наутро все пристывает и замерзает. Из-за этого происходят аварии и несчастные случаи. Купив место в закрытом паркинге, можно экономить до нескольких тысяч рублей и 5−10 часов личного времени, потраченного на мойку машины.
Жизнь автомобиля продлевается. Покупая машину, ее владелец старается ездить так, чтобы она прослужила 5−10 лет. Но не все зависит от водителя: погодные условия дают о себе знать. Например, град или падающие сосульки, высокая влажность от туманов и дождей. Из-за осадков образуется коррозия, металл гниет. Как результат – машина быстро выходит из строя. Поэтому лучше отдавать предпочтение закрытому паркингу.
Обеспечивается комфорт для себя и других. Представим ситуацию: холодная осень – время простудных заболеваний, кому-то из членов семьи или соседей становится плохо. Обеспокоенные родственники звонят в скорую помощь. Она приезжает, но не может припарковаться, т. к. свободного места нет. Освободив пространство на общественной парковке, можно быстрее получать доставку и неотложную помощь.
В 80% случаев паркинг окупается через 5−8 лет. Особенно в центральных регионах России. Все, что нужно сделать, − купить место в паркинге и подождать, пока его стоимость вырастет в несколько раз. Параллельно можно сдавать его в аренду. Поэтому паркинг – перспективная инвестиция. Тем не менее бывают и неудачные вложения. Так, в некоторых областях РФ есть населенные пункты, где машино-места обесцениваются с каждым годом. Чтобы не «слить» деньги впустую, нужно анализировать рынок, общаться с экспертами и отслеживать прогнозы и цены на паркинг.

В 20% случаев паркинг – невыгодная инвестиция. Машино-места могут стать причиной головной боли не только водителей, но и застройщиков.

Недостатки паркинга:

«Кусающаяся» цена. Если рассматривать паркинг в качестве инвестиции, то нужен хороший стартовый капитал. Деньги пойдут на проектирование, строительство, обслуживание и оснащение. Для водителей цена за машино-место тоже может показаться высокой: позволить его может не каждый.
Ответственность. Любая ошибка и просчет застройщика – потеря денег. Например, слабая гидроизоляция – это вода и плесень, быстрый износ конструкций. Водители откажутся покупать или арендовать места на неправильно спроектированном паркинге.
Теснота. Застройщики, когда проектируют паркинг, стараются сэкономить как можно больше средств и сделать его максимально компактным. Но это неудобно для водителей: они наезжают на колонны и стены. Решение проблемы – установка защитного оборудования, которое стоит приличных денег.

Чтобы понять, стоит ли покупать машино-место, нужно узнать точные цифры.

Стоимость места формируется из условий для клиентов: типа паркинга – открытый или закрытый, загруженности дорог, наличия пробок на дорогах, условий для автомобилей, количества свободных мест на бесплатной парковке.

Выбирая место в паркинге, стоит помнить, что закрытый вариант – самый дорогой и престижный. В нем есть отопление, видеокамеры, охрана и даже лифт. Этим не может похвастаться открытый паркинг.

Сколько стоит паркинг – решает владелец. Средняя стоимость по рынку – от 5 до 10 тысяч рублей в месяц. Порой встречаются выгодные предложения, например 2 тысячи рублей за бюджетное место. Чтобы находить их, нужно часто проверять тематические группы.

В чем же выгода паркинга, если прибыль с него небольшая – порядка 5−10 тысяч рублей? Дело в окупаемости: парковочное место стоит около 150−200 тысяч рублей. Паркинг строится быстро – несколько месяцев. Как только строительство завершится, можно начинать сдавать место и компенсировать потраченные деньги.

Еще одно преимущество паркинга как инвестиции – дешевое обслуживание. Коммунальные платежи за него высокие, площадь облагается копеечным налогом. Паркинг не нужно ремонтировать: в нем нет мебели или других объектов, которые быстро выходят из строя.

Паркинг становится востребованнее с каждым днем, поэтому в его актуальности нет сомнений. В крупные города России съезжается молодежь из провинций. Молодые семьи нуждаются в новых местах для паркинга.

В сравнении с недвижимостью паркинг более мобильный: при желании место можно продать за несколько дней.

Паркинг быстро окупается. По статистике, владелец компенсирует около 18% потраченных средств в год. Выходит, ему понадобится около 5−8 лет, чтобы место в паркинге полностью окупилось.

Реальный проект с точными цифрами. Собственник купил место в паркинге за 350 тысяч и сдает его в аренду за 8000 рублей в месяц. Налоги и обслуживание – 2000 рублей и 6% от ежемесячной прибыли соответственно. Чистая прибыль в месяц – 5640 рублей, в год – 67 860. Каждый год окупается 19% от общей стоимости покупки. За 5,5 лет потраченные 350 тысяч вернутся к собственнику.

Особенности и виды паркингов

Существует два типа паркингов – подземный и наземный. Какой из них лучше – зависит от целевой аудитории, на которую они рассчитаны. Так, для владельцев люксовой недвижимости стоимость машино-места включается в цену при покупке квартиры или дома.

Семьи, проживающие в квартирах экономкласса, докупают место в паркинге отдельно. Но не стоит рассчитывать, что они каждый месяц смогут расставаться с 5−10 тысячами рублей. Возможно, такая сумма не вписывается в их бюджет.

Выгоднее всего покупать машино-место на 0 этапе строительства ЖК. И неважно – подземный паркинг или надземный – цена будет низкой. Чем ближе конец строительства, тем дороже будет стоить место в паркинге. Когда парковочная площадка находится на небольшом расстоянии от дома, места в ней распродаются после сдачи жилья.

Подземный паркинг стоит дороже надземного, потому на его строительство уходит много средств. Нужно спроектировать помещение, установить системы видеонаблюдения. Также подземную парковку нужно обслуживать. Главное ее преимущество – экономия места. Например, центр Москвы – это место, где каждый квадратный метр используется для жилых домов, магазинов и предприятий. Поместив парковку под землей, можно сэкономить наземное пространство и использовать его на благо россиян.

Один из вариантов подземных парковок – многоуровневые стоянки. Они встречаются за пределами центральных регионов России, потому что на этих территориях есть свободная земля. Москвичам не нужны многоуровневые стоянки: они и так готовы хорошо заплатить за машино-место в подземном паркинге.

Выделяют 3 основных вида паркинга:

стандартные – припарковаться можно внутри помещения;
подземные – водители заезжают в помещение, расположенное под землей;
многоуровневые – подземный и стандартный паркинг совмещаются, в результате чего занимают сразу несколько этажей.

Все паркинги делятся на открытые и закрытые. Первые – для всех жильцов. Арендовать и купить машино-место в них можно редко: это не предусмотрено правилами. Вторые – для водителей с пропуском. Предъявив документ о владении машино-местом, они спокойно заезжают в паркинг, чтобы оставить автомобиль под круглосуточным присмотром.

Машино-место в паркингах можно не только продавать, покупать и сдавать. Его также можно бронировать, передавать по наследству и даже дарить.

Если место в паркинге закреплено за конкретным водителем, то остальные не имеют права пользоваться им. Это нарушение права собственности. Недобросовестные граждане отвечают за пользование чужим машино-местом в судебном порядке.

Владелец места в паркинге получает выписку из ЕГРН. Этот пропуск – свидетельство о праве собственности.

Какие парковочные места можно покупать

Перед тем как покупать парковочное место, нужно ознакомиться с негласными правилами. Например, покупать парковочные места под открытым небом нельзя. Это пространство общественного пользования. Здесь действует правило: кто успел, тот и занял место. Поэтому бесплатно припарковать машину под открытым небом может любой жилец дома. Присваивать места и помечать их запрещено. Нарушители отвечают по закону.

Места в паркинге покупать можно. Это охраняемая территория. Оставлять свои автомобили на ней могут лишь владельцы машино-места.

Купить место можно в определенных паркингах, которые:

расположены на закрытой территории: чтобы попасть внутрь, нужно показать пропуск и документы;
имеют навес или крышу: машины не должны находиться под открытым небом;
охраняются: помимо наблюдателя должна быть система видеонаблюдения;
гарантируют безопасность (например, противопожарную).

Закрытый паркинг – это девиз: «За комфорт всегда нужно платить». Он гораздо безопаснее и комфортнее наземных парковок, поэтому его цена оправдана.

Жильцам многоквартирных домов нужно знать, что парковка под открытым небом бесплатна. На практике встречаются случаи, когда товарищество собственников жилья требует плату за парковку. Это нарушение закона: все, что относится к местам общественного пользования, автоматически становится собственностью всех жильцов. Если лидеры среди соседей – недобросовестные нарушители закона, то можно задать им встречный вопрос: «А за пользование лифтом или лестничной площадкой тоже нужно платить?».

Нужно разграничивать понятия: паркинг – платная парковка, в которой можно купить место, а пространство под открытым небом – бесплатное место, где может оставить машину любой жилец.

Как правильно выбрать место в паркинге

Машино-место – капиталовложение, которое окупается в несколько раз. Поэтому к его выбору нужно подойти ответственно.

Инвесторы интересуются, как правильно выбрать место в паркинге, какое из них самое безопасное и востребованное, можно ли сэкономить, если покупаешь 2 места?

Машино-места различаются по стоимости. Цена зависит от типа паркинга – подземный или наземный, класса новостройки, района города.

Эксперты выделили 5 пунктов, на которые нужно опираться при выборе машино-места:

Размеры автомобиля. Если место в паркинге покупается для себя, то лучше покупать впритык под свою машину, ведь каждый квадратный метр – это десятки тысяч рублей. Когда машино-место приобретается для сдачи в аренду, нужно ориентироваться на покупателя. Лучше всего окинуть взглядом паркинг и посмотреть, какими машинами пользуются другие люди – малолитражками или внедорожниками. Например, Citroen C1 с легкостью помещается на восьмиметровой площадке, а массивный Audi A8 еле влезает в 12 квадратных метров.
Законодательство. После 2017 года в силу вступил закон № 315-ФЗ. Согласно его положениям, места в паркинге стали самостоятельными объектами недвижимости. Чтобы их продать, не нужно получать согласие остальных собственников. Но в законе есть ограничение: объектом недвижимости считается место, размер которого не меньше 5,3х2,5 м и не больше 6,2х3,6. Если машино-место не соответствует требованиям, оно считается долевой собственностью и продается по старым правилам. Поэтому при покупке места в паркинге нужно опираться на действующее законодательство и габариты.
Близость к рампе. Это поворот, через который можно перемещаться между этажами паркинга. Место у рампы – самое невыгодное: его сложнее всего сдать. Но стоит оно дешевле, чем остальные. Проблема в том, что остальные машины, которые проезжают на другой этаж паркинга, задевают крайний автомобиль. Как результат – постоянные царапины. Владельцы мест у рампы часто обращаются в автосалоны, чтобы отремонтировать кузов и убрать вмятины.
Расположение. Удобнее всего покупать место с краю. Подземные паркинги устроены следующим образом: стоят несущие колонны высотой 7,5 м, между ними помещаются 3 автомобиля. И самый несчастный − тот, который посередине. Проблема в том, что в паркинге нет физических разграничителей, есть только нарисованные линии на асфальте. И если соседние машины будут припаркованы неровно, то средняя – та, что между ними, будет стеснена. Известны случаи, когда посередине оказывался внедорожник. Из-за того, что соседние машины припаркованы слишком близко, его владелец не смог открыть дверь. Пришлось выползать через багажник.
Близость к воздуховоду. В паркингах всегда есть системы вентиляции: с их помощью в помещении поддерживается стабильная температура, не пропускается холод и устраняются выхлопные газы. Системы вентиляции – трубы – расположены вдоль потолка. И там, где они состыкуются, всегда есть небольшие отверстия. Через них стекают капли воды и попадают на кузов машин. Как результат – ржавчина и непрезентабельный внешний вид. Чтобы предостеречь себя от покупки места под воздуховодом, нужно прийти на паркинг и посмотреть, где расположены отверстия. Но сделать это можно после того, как застройщик приступил к инженерным работам. Поэтому нужно выбирать: либо рисковать и покупать машино-место по низкой цене в начале строительства, либо дождаться, пока системы вентиляции будут налажены.

Эксперты выделяют критерии лучших мест:

Вблизи лифта. В современных новостройках на нем можно подняться до верхнего этажа дома и спуститься до паркинга. Чем дальше машино-место от лифта, тем неудобнее водителю: приходится тратить время и нести тяжелые покупки на большое расстояние. Некоторые инвесторы скажут: «Ничего, пройтись 5 лишних минут – это мелочь!». Но в перспективе за год наберется 30 часов, потраченных только на дорогу от лифта до автомобиля. Больше суток тратится впустую на дорогу. Это время можно провести с пользой.
Паркинг с кладовой. Это пространство, которое владелец может использовать по своему усмотрению. Например, хранить там сезонные вещи, инструменты, велосипеды и старую бытовую технику. Учитывая, что каждый квадратный метр в новостройках оценивается в десятки тысяч рублей, выгоднее купить машино-место с кладовкой – келлером. Этот вариант подойдет для тех, кто не успел купить удачное место возле лифта. Аренда паркинга с кладовой обходится гораздо дороже, чем обычного машино-места. При покупке за него нужно дополнительно доплачивать.
Последний уровень паркинга. Идеальное расположение машино-места – на последнем этаже. Паркинги в новостройках проектируются в несколько уровней. Чем выше находится машина, тем лучше: водителю не приходится выезжать из помещения зигзагами. По статистике, большинство аварий и столкновений машин в паркинге происходит по вине людей, которые покупают машино-место на нижнем этаже паркинга. Близость к земле становится причиной небольших затоплений грунтовыми водами.
Вдали от колонн. Паркинг строится так, что между машино-местами есть несущие стены. Профессионалы водительского дела с легкостью маневрируют между колоннами, а новички могут понести серьезные убытки, потому что будут постоянно сталкиваться с ними и царапать машину. Желательно покупать машино-места в паркинге подальше от несущих колонн: чем больше открытого пространства, тем удобнее выезжать.
Одно место для 2-х машин в паркинге. Этот вариант зависимой парковки подойдет для семей. Например, у мужа и жены есть свои автомобили. Чтобы сэкономить 20–30% от стоимости машино-места, они могут выбрать двухместный вариант. Автомобили супругов будут стоять друг за другом. Это не всегда удобно: из-за недоговоренностей часто придется переставлять машины.

Порядок покупки машино-места: инструкция

Договор о покупке машино-места заключается в письменной форме. При этом нет разницы, писать договор от руки или печатать.

Понадобится 3 экземпляра документа: по одному – на руки участвующим сторонам и последний – в Росреестр.

В договоре прописываются условия, ставятся подписи, дата и время подписания.

Необходимые документы

Для покупки машино-места подписывается договор купли-продажи, доверительного управления или предварительного. Также регистрируется право владения.

Основной документ – техпаспорт на машино-место.

Для его оформления понадобятся:

копия документа о праве собственности;
копии паспортов и ИНН продавца и покупателя;
предыдущий техпаспорт машино-места.

Можно ли купить парковочное место в ипотеку

Согласно ст. 69.1 ФЗ № 102-ФЗ «Об ипотеке», парковочное место можно купить в ипотеку, если оно является объектом собственности. Получается, оно должно соответствовать требованиям: иметь размер от 5,3х2,5 и до 6,2х3,6 кв. м.

Покупка машино-места – выгодная инвестиция в 2021 году. Окупается за 5–8 лет. Приобрести место в паркинге можно от 150 тысяч рублей. Главный недостаток – риск: не во всех регионах востребованы машино-места. Купить место в паркинге можно в два шага: первый – беседа с продавцом, второй – подписание договора.

Рост стоимости парковочного места в Сочи

ЖК Аллея парк (в настоящий момент строится ) коэффициент парковочных мест 0,3. Стоимость одного машино-места от 850 000 руб.
ЖК Огни Сочи (сдан). Стоимость одного машино-места от 3 млн руб. (на старте продаж было 1,2 млн)
ЖК Сокол (сдан). Стоимость одного машино-места от 3,1 млн руб.
ЖК 1-2-3 (сдан). Стоимость одного машино-места от 1,8 млн руб. (на старте продаж было 1,2 млн)