Инвестиции в девелопмент недвижимости

✅ ️Нужны деньги? Хочешь заработать? Ищешь возможность?✅ ️

✅ ️Заходи к нам в VIP телеграм канал БЕСПЛАТНО!✅ ️

✅ ️Это твой шанс! Успей вступить пока БЕСПЛАТНО!✅ ️

======================

>>>🔥🔥🔥(Вступить в VIP Telegram канал БЕСПЛАТНО)🔥🔥🔥<<<

======================

✅ ️ ▲ ✅ ▲ ️✅ ▲ ️✅ ▲ ️✅ ▲ ✅ ️

Как выбирать квартиры для инвестиций

Инвестиции в девелопмент недвижимости

Деньги в бетоне: что нужно знать про инвестиции в недвижимость

Продолжаю делиться с вами он-лайн мероприятиями со своим участием. Я снова в гостях у Академии девелопмента с докладом о … точечном девелопменте:. Не буду скрывать, это мой любимый бизнес Vesco Group. Созидание и вдохновение, свобода творчества и предпринимательства — то, что не дает спать спокойно и будоражит наши с партнером умы на протяжении всего срока работы над проектом. И говорить об этом я могу часами, ведь сейчас в работе 7-й и 8-й дома. Был долгий путь с ошибками и победами! Безусловно, в каждом бизнесе есть свои положительные и отрицательные стороны. Но в настоящее время в этой сфере мы видим гораздо больше плюсов, чем минусов и движемся к масштабированию наших компетенций. Скачать презентацию. Уверен — этот выпуск будет информативен и полезен и, возможно, откроет потенциал для сотрудничества. А если вы не найдете то, что искали, или у вас останутся вопросы — пишите мне в личные сообщения, я всегда открыт к диалогу. Друзья, всем привет. Сразу включу презентацию. На самом деле соскучился я уже по такому формату конференции на тематику нашей любимой недвижимости, девелопмента и всего остального. У Константина слышу такой плач, что действительно девелопмент загородной недвижимости идет сейчас со скрипом, а в элитке вообще… Этот бизнес, наверное, уже закончился. И, собственно, расскажу про тот точечный девелопмент, которым мы занимаемся именно в элитке, в загородной недвижимости. Занялись мы им где-то уже, наверное, прямо комплексно года четыре назад со своими первыми проектами. А так уже сейчас у нас строится седьмой и восьмой проект. Но давайте немножко из истории расскажу. Вот здесь картинка как раз для иллюстрации одного из наших проектов. Это дом в Шульгино , который мы с нуля построили. То есть это как раз был приобретен участок, полностью спроектирован дом, построен под ключ, под отделку и продан в прошлом году. История начинается как раз с того самого кризиса восьмого года, когда на рынке элитки просто закончились какие-то потенциальные возможности для девелопмента. Было выведено достаточно много проектов, которые дораспродаются вплоть до сегодняшнего дня. И, собственно, вот этот бизнес — он закончился. Тем не менее, спрос, хоть и просел очень сильно на элитную загородку, мода, как я люблю говорить, до недавнего времени прошла на загородку, и это все привело к тому, что появление новых поселков, комплексной застройки стало нерентабельным. Но при этом существующий спрос, который предъявляли наши богатые, элитные покупатели, привел к тому, что на рынке остался дефицит качественного современного предложения. Именно слово «современный», наверное, вообще в принципе стоит как ключевая особенность нашего точечного девелопмента. То есть сейчас пошел тренд на современную архитектуру — это плоские кровли, это большие площади остекления, это современные проекты с очень классной функциональной планировкой. Но при этом, соответственно, это новые дома. Поскольку поселков таких не строится, это все вышло в руки таких вот точечных девелоперов, как мы. На текущий момент я оцениваю, что где-то десяток команд, которые занимаются строительством подобного рода объектов. И пока можно сказать, что рынок практически свободен. Давайте так. Если взять весь цикл точечного такого девелопмента, первое — это поиск инвестора или соинвестора. Во многих проектах мы участвуем собственными деньгами, но при этом нам помогают что называется инвестициями другие участники. Это выбор участка или объекта под реконструкцию. Мы их берем… Строим с нуля объекты и иногда бывает — удачно приобретаем коробки домов, которые дальше уже доделываем полностью под ключ. Это юридическое оформление и получение исходно-разрешительной документации. Это, естественно, разработка архитектурного и, что очень важно, дизайн-проекта. И у нас это происходит практически единым моментом, в комплексе. На рынке элитки это на самом деле… Если заказчик заказывает себе дом, то чаще всего эти процессы разнесены, в чем я вижу очень большую проблему. Это строительство так называемого дома «под тапочки» , то есть полностью готового к въезду. Грубо говоря, бери с собой тапочки, зубную щетку и заезжай. Это, конечно же, процессы реализации , то есть продажи этого объекта. И мы еще включаем сюда некое постпродажное обслуживание. Я заявил тему «Анализ преимуществ», но на самом деле было бы неправильно говорить только о преимуществах. Любой проект нужно рассматривать через призму SWOT-анализа, то есть изучать его сильные стороны, слабые стороны, а также возможности и угрозы. Поэтому давайте пройдемся сначала по сильным сторонам и преимуществам точечного девелопмента. Во-первых, большой пункт — это ликвидный рыночный продукт. Это такой собирательный образ некоторых факторов. Прежде всего то, что мы не работаем на конкретного так называемого «капризного» заказчика, который хочет сделать что-то свое, что-то очень специфическое. И, соответственно, мы ориентируемся на предпочтения, грубо говоря, большой массы потенциальных покупателей, которых мы видим. Потому что у нас есть еще агентство элитной недвижимости, мы с ними работаем рука об руку, возим их, показываем, делаем сделки. Мы понимаем их предпочтения. Именно поэтому у нас есть такой собирательный образ заказчика. Мы не построим того, что не будет востребовано большей частью целевой аудитории. Это, конечно же, востребованные решения и материалы, самые современные. Это и архитектурные, и планировочные, и инженерные решения. При этом они все очень правильно оптимизированы, очень много мы уделяем внимания логистике внутри дома, очень много внимания уделяем инженерным системам. Я на эту тему даже целые отдельные выпуски записывал на своем канале. Это, конечно же, эксперименты с яркими «фишками» мы называем это. То есть это необходимость выделиться среди большого количества объектов, которые сейчас застряли на вторичном рынке. Их, по моим оценкам, сейчас именно в элитном сегменте около 4 объектов в ближайшем Подмосковье. И, конечно же, несмотря на то что, как я сказал уже, вроде конкуренции особой нет, потому что современных домов не очень много. Тем не менее, все равно нужно еще дополнительные аргументы для потребителя, чтобы он выбрал именно наш продукт. И сюда же мы относим постпродажное обслуживание. Покупатель имеет гарантию на работы, на полную исполнительную документацию, всю проектную документацию, то есть по факту то, чего он очень редко получает в случае, если он приобретает вторичный дом. Даже если он новый, то вряд ли, когда для себя строили, настолько внимательно, настолько тщательно подходили к формированию всей этой документации. Вторым пунктом я бы назвал из преимуществ — это именно э ффективность девелопмента. Во-первых, это детальное планирование. Поскольку у нас нет стороны заказчика, то мы можем все процессы очень детально распланировать с самого начала. Это, естественно, сокращает сроки. У нас появляются отработанные бизнес-процессы, которые немножко отличаются, опять же, при работе с заказчиком и когда мы строим объекты точечного девелопмента. Опять же, отсутствие заказчика нам позволяет увеличить скорость согласования, то есть нам по факту нужно согласовывать все внутри и соотносить это с потребностями рынка. И у нас нет жены заказчика, которая скажет: «Нет, все-таки давайте другую плитку закупать». И то же самое касается минимальных изменений по проекту. Наш опыт строительства почти с лишним домов в ближайшем Подмосковье для конкретных заказчиков показал, что больше половины, наверное, где-то по ходу реализации все-таки принимает решение о каких-то изменениях в проекте или в выборе тех или иных решений или материалов. Здесь, конечно же, речь еще и про комплексный подход, потому что реализация всего проекта происходит одной командой, что на рынке элитки тоже очень редко происходит. Есть специалисты, которые занимаются только строительными работами. Есть бригады, которые занимаются отделочными работами. И чаще так бывает, что эти комплексы работ разъединены. Происходит как раз тот самый переходный момент, на котором очень много теряется и информации, и времени, и всего остального. У нас реализуется все одной командой. И на всем пути выбор оптимальных решений за счет оценки показателя возврата на инвестиции ROI return on investment по каждой составляющей проекта. То есть буквально решение принимается по каждому куску мебели, по тому, какую технику закупить, какие решения сделать. Наша задача — чтобы любую ту ценность, которую мы создаем, ее себестоимость была ниже, чем реальная ценность, которую она несет и визуально, и функционально. Это вот еще один из наших проектов в Millennium Park , тоже был реализован в прошлом году. Долгое время он был нашим флагманским проектом. Сейчас флагманским стал другой, я вам тоже покажу. Сейчас мы уже дальше реализуем похожие дома для уже последующих клиентов, заказчиков, которые, во-первых, уже могут посмотреть на то, что было реализовано. По этим всем домам были сделаны очень хорошие визуальные материалы. То есть это наша такая гордость по нашим портфолио. Давайте еще дальше про преимущества. Третий пункт — это как раз очень быстрый выход в точку ликвидности. Если сравнивать с коттеджным поселком, пусть даже не очень большим, то там выход в точку ликвидности случается гораздо позже и при гораздо больших вложениях. Потому что в данном случае мы, например, берем земельный участок в полностью застроенном поселке, где проложены все коммуникации, и наш выход на точку ликвидности только зависит от нас, он не зависит от того, насколько темпы продаж в поселке идут, как у нас происходит согласование и так далее. А вот возьмем даже просто поселок на десять домов. Вот там точка ликвидности будет, когда все десять коробок полностью построены с фасадами, когда сделан полностью весь ландшафт и отделан хотя бы один дом. Вот точка ликвидности в комплексном проекте. Представляете, да, сколько нужно денег заморозить для выхода в точку ликвидности. И сравните это с одним домом таким, какой реализуем мы. И это возможность подстройки продукта под реальный спрос целевой аудитории, то есть мы, реализуя один проект… Во-первых, разные проекты в разных поселках диверсифицируются таким образом. И можем всегда под конкретную ситуацию подстроиться, потому что мы не тянем за собой тот самый шлейф этих огромных поселков, которые могут стать неактуальными в текущей ситуации. На четвертом месте — это очень неплохой пункт про минимальное налогообложение, простота оформления. Мы эти проекты реализуем от лица ИП, притом что изначально земельный участок может просто купить и просто физ. Понятное дело, что да, если речь пойдет о каком-то массовом строительстве, или если, грубо говоря, будет привлечено гораздо больше инвесторов, здесь уже начнутся вопросы по юридической схеме, но они тоже все решаемы. Пятый момент — при продаже нет прямых затрат на маркетинг. Условно, все затраты несет агентство недвижимости. В нашем случае реализацией занимается наше же агентство элитной недвижимости Vesco Realty. Все затраты по упаковке, по съемке вот этих всех красивых фотографий, видеороликов, 3D-туров, полностью работа со всеми агентствами — это все несет наше агентство недвижимости, за что получает большую комиссию. Шестой момент, наверное, тоже очень важный — это высокая маржинальность бизнеса. Как говорят американские хаус флипперы… Это как раз те, кто занимается таким тоже не совсем точечным девелопментом, больше, наверное, все-таки к спекуляции относится, но в Америке такой бизнес очень сильно развит. Они говорят, что ценность создается не при продаже объекта, а закладывается с самого начала, то есть при покупке участка. Соответственно, наша маржинальность сводится к тому, что мы удачно покупаем участки, мы постоянно мониторим рынок по выявлению хороших участков. Или же появляются объекты под реконструкцию. Сейчас огромное количество коробок невостребованных, которые продаются дешевле себестоимости. Понятно, что мы очень сильно оптимизируем цены по закупкам. Во-первых, за счет того что у нас строительная компания, и за счет объема не только для точечного девелопмента, но и вообще мы получаем самые лучшие цены. Во-вторых, это, конечно же, гибкий подход к комплектации. Это к тому, что, когда у нас нет заказчика, мы не соизмеряем с ними, не нужно это согласовывать. Сокращение времени строительства по сравнению с домом под заказчика. Можем оптимизировать какие-то технологические процессы. И более того, из-за того, что все это комплексно делается, а не разъединены два этапа общестроительных работ и отделочных, мы делаем это гораздо быстрее. Такие дома мы строим примерно за год с небольшим. Это 14—16 месяцев. Оптимизация управленческих затрат, потому что у нас мы можем очень хорошие кадры привлечь к реализации этих проектов, потому что у них есть тоже большой объем загрузки помимо точечного девелопмента, еще и строительство домов под заказчика. Это, естественно, минимизация транзакционных издержек, в том числе за счет наличия той самой стабильной команды. Высокая маржинальность также еще добивается за счет закладывания тех самых «фишек» архитектуру, в дизайн, которые выглядят значительно дороже, чем стоят на самом деле. И наши некоторые эксперименты по некоторым объектам или, например, такие очень интересные решения, как, например, бельепровод, когда можно со второго этажа скинуть вещи, и они попадают, напрямую в постирочную из санузла или просто из коридора. Вот таки вещи. Мы ими насыщаем проекты, и действительно это позволяет выделиться на фоне всего этого вторичного предложения. И то, что готовность продукта «под тапочки» — она позволяет привлечь самую-самую клевую и самую классную такую целевую аудиторию — самую платежеспособную. Потому что именно те люди, которым нужно срочно переехать, они и готовы больше всего денег платить. Они совершают эту покупку на эмоциях. Именно когда происходит продажа на эмоциях, тогда и есть возможность увеличить маржинальность. Очевидная сложность продукта. То есть наши клиенты понимают, что сами такой продукт за те же деньги они просто не смогут сделать. И они потратят на это не 14—16 месяцев, а, скорее всего, такой дом они будут себе делать три года. И они понимают, что они переплачивают здесь и сейчас, но они понимают, что эта покупка — она выгодная по сравнению с тем, что они этот процесс будут делать самостоятельно. И у нас есть понятие ликвидационной стоимости. Оно настолько низкое, что мы понимаем, что при любых катаклизмах оно не будет ниже себестоимости. То есть мы создаем такой продукт, который, если вдруг нужно завтра продать, условно за неделю, мы ставим ликвидационную стоимость, и мы сразу с рынка можем получить тех самых покупателей, которые его, условно, за один месяц смогут приобрести. Естественно, такую высокую маржинальность может только обеспечить профессиональный девелопер, который имеет опыт строительства и продажи под ключ. Нас часто очень сравнивают с процессом строительства домов на продажу, но это, может быть даже, нас немножко обижает, потому что есть стереотип, что если строишь на продажу, то ты закладываешь самые… Экономишь на всем, закладываешь не самые лучшие материалы. Но в нашем сегменте это просто недопустимо. Мы, наоборот, считаем, что точечный девелопмент, который делаем мы, он гораздо, может быть, даже более правильный и эффективный, чем если человек строит для себя. И в конечном итоге человек получает более ликвидный дом, чем тот, который он со специфическим своим вкусом строит для себя. Вот, кстати, один из тоже текущих процессов. Я про него тоже снимал ролик. Здесь идет реконструкция, то есть мы взяли вот такую вот коробку. Ужасный просто, морально устаревший дом, при этом очень хороший по конструктиву, по планировочным решениям. Вот такой проект мы из него сделали современный, и я думаю, что мы к сентябрю закончим. Вот состояние его на текущий момент. Давайте про недостатки теперь, да? У нас эти проекты очень капиталоемкие, и один из недостатков — это большой объем инвестиций. То есть минимальный проект — это 70—80 млн рублей вложений. Второй момент — это то, что мы не можем сюда набрать большое количество инвесторов с меньшим чеком для отхода по той простой причине, что законодательно просто не продуманы варианты для привлечения инвестиций, в частности краудфандинг. Если какие-то мы найдем, или будут в государстве у нас такие инициативы, то, конечно, будет проще, потому что людей, которые пытаются пристроить свои 1, 5, 10 млн рублей достаточно много. Третий момент — конечно, сложно контролировать сроки на этапе продаж , потому что это все может растянуться по некоторым нашим проектам до полутора, до двух лет. Вообще у нас целевое, что мы после полной готовности проект реализуем за полгода-год, но не всегда мы можем здесь быть в этом уверены. Четвертый момент — это то, что действительно мало ликвидных участков в обжитых элитных поселках. Проблема в том, что эти поселки не воссоздаются. То есть мы сейчас работаем с тем, что было заложено еще до года. Может быть, до го. Они, как правило, устаревшие проекты, которые чаще всего требуют полного сноса. Тогда уже смысла нет, лучше уже искать готовый участок. И есть риск, что мы не учтем требования какого-то конкретного покупателя. Но здесь мы застрахованы тем, что все-таки у нас целевая аудитория гораздо шире, чем интересы того или иного конкретного покупателя, чьи интересы мы можем не учесть. Про возможности. Во-первых, высокий потенциал спроса. Несмотря на то, что этот спрос вообще глобально на загородку очень сильно сузился. Тем не менее, потенциал именно в сегменте современных домов новых, в которых никто не жил, он очень хороший. То есть у нас стандартно хорошая динамика продаж — это когда один-два показа в неделю у нас происходит. Даже в бюджетах 2—3 млн долларов это хорошая, нормальная динамика. Это показатель того, что целевая аудитория, в принципе, на рынке есть. Очень много сейчас покупателей, которые просто себе не могут найти тот продукт, за который они хотели бы свои сбережения, которые у них есть, отдать. И также к возможностям мы отнесли то, что у нас есть… На любые угрозы мы сможем реагировать корректировкой цены. Она изначально заложена в экономику проекта. У нас есть та самая ликвидационная стоимость, которая нам позволит быстро выйти из этого проекта без убытков. Третий момент — это то, что этот бизнес неплохо масштабируется , можно строить успешные проекты-клоны на других участках. Все-таки обкатанный один проект, мы понимаем все его нюансы, может быть, в целом его можно чуть-чуть и скорректировать, но повторно его воспроизводить гораздо проще. Это требует гораздо меньших ресурсов. Еще одна из возможностей — это то, что высокий барьер входа по инвестициям и, прежде всего я отмечу, компетенциям… То есть он, этот барьер, конечно очень сильно ограничивает конкуренцию в этом сегменте. То есть те небольшие команды, которые в этот бизнес уже вошли, они большой конкуренции не составляют. То есть здесь такой рынок, где плечами никто друг друга не теснит. Это тот самый проект, который сейчас является нашим флагманским. В «Княжьем Озере». Мы его доделаем, скоро выставляем на продажу, осталось совсем немного. Во-первых, конечно же, цены на недвижимость, в том числе и загородную, в том числе и элитную, все равно имеют тенденцию к понижению. Связано это, наверное, не с тем, что в принципе цена падает, а просто идет постепенное моральное устаревание вообще и поселков, и самих домов, и они просто теряют в стоимости, несмотря на то что достаточно большая в них часто была заложена валидная составляющая, которая просто со временем нивелируется. Но в горизонте развития самого проекта полтора-два года, которые мы закладываем на его реализацию — очень мало что меняется глобально. И это все, конечно, нужно все равно закладывать в модель. И наличие циклических кризисных явления на рынке недвижимости. Тоже это влияет на спрос, а значит, на сроки реализации. Они как влияют в плохую сторону, также и в хорошую сторону. То, что сейчас произошло — это, я считаю, благо для недвижимости загородной и для элитной в том числе. У нас сейчас рынок находится в ситуации, при которой практически полностью смели любые арендные варианты недвижимости, и сейчас людям, которые хотят перебраться на это время за город, единственная возможность — приобрести себе готовый дом. Наличие пусть и слабой, но возрастающей конкуренции тоже относим к угрозам. Такие инвесторы есть, и они существуют, но мы, как я уже сказал ранее, локтями не толкаемся. И четвертое — зависимость части затрат от валютных колебаний. Очень неприятны эти все скачки, когда у нас есть бюджет, и мы подходим к финальной стадии реализации проекта, и нужно закупать какие-то позиции, которые привязаны к валюте, и да, мы выходим из бюджета. Но в целом в этом ничего страшного нет, потому что это все, условно, заложено тоже в финансовую модель. Вот наш дом в Шульгино. Я про него чуть более подробно рассказывал на выступлении на House Business Day. Это выступление доступно на моем канале VDT. Это как раз покупатели, которые встречали своего малыша. Они купили этот дом, на следующий день они въехали, через день уже уехали в роддом рожать, и вот так они встречали своего малыша в полностью готовом доме «под тапочки». Вот почему это все и происходит на эмоциях, да? Все мои контакты, везде доступен для любых вопросов. Я думаю, что, раз тайминг у нас сдвигается, то пора заканчивать. На любые вопросы сейчас еще в течение какого-то времени поотвечаю вам. Спасибо большое. Алексей Тугарев: Вот вопрос из чата. В «Княжьем Озере» юридический статус участка — садоводческий кооператив. Какие от этого плюсы? Алексей Аверьянов: Нет, от этого плюсов никаких нет. Лучше было, чтобы это был все-таки ИЖС. Но от этого и минусов тоже не особо много. Мы оформили дом как жилое строение, соответственно, в нем можно прописаться и все остальное. Жду ваши комментарии: в какой ситуации вы бы НЕ выбрали инвестиции в точечную элитную застройку? С удовольствием подискутирую с вами! Я в социальных сетях: Facebook Instagram Vkontakte Telegram. Точечный девелопмент в элитной недвижимости: рай для инвестора? Я снова в гостях у Академии девелопмента с докладом о … точечном девелопменте: Не буду скрывать, это мой любимый бизнес Vesco Group. Девелопмент полного цикла Давайте так. SWOT-анализ Любой проект нужно рассматривать через призму SWOT-анализа, то есть изучать его сильные стороны, слабые стороны, а также возможности и угрозы. Преимущества точечного девелопмента Во-первых, большой пункт — это ликвидный рыночный продукт. Недостатки точечного девелопмента Давайте про недостатки теперь, да? Возможности точечного девелопмента Про возможности. Угрозы точечного девелопмента Во-первых, конечно же, цены на недвижимость, в том числе и загородную, в том числе и элитную, все равно имеют тенденцию к понижению. Алексей Тугарев: Ясно. Спасибо большое, Алексей. Автор блога Алексей Аверьянов Открыт для связи:. Подробнее об авторе блога. Онлайн запись на встречу. Vладение Dвижение Tворение. Подписывайтесь Здесь мы поговорим с экспертами рынка об элитной недвижимости, девелопменте и строительстве частных домов. Последние публикации Строительство современных домов: альманах заказчика

Инвестиционная деятельность и экономическое развитие