Инвестиции В Недвижимость Курсовая Работа
Инвестиции В Недвижимость Курсовая Работа
Вы можете узнать стоимость помощи в написании студенческой работы.
Помощь в написании работы, которую точно примут!
Инвестиционные процессы играют
ключевую роль в рыночной экономике. Практика мирового развития показывает, что
именно эффективность инвестиционной деятельности, осуществляемой на принципах
самофинансирования, окупаемости и рентабельности, является одним из важнейших
факторов экономического роста. Формирование в России хозяйственной системы,
основанной на многообразии форм собственности и преобладании рыночных
механизмов саморегулирования экономических процессов, создает условия для
существенного расширения инвестиционной деятельности, что неизбежно связано с
вовлечением в рыночный оборот недвижимости - фундаментальной основы правовых и
экономических отношений всех участников рыночной системы хозяйствования. В
условиях рыночной экономики недвижимость становится высококлассным товаром,
связывающим огромные финансовые ресурсы участников рыночных отношений. В связи
с этим особое значение приобретает развитие системы инвестирования в
недвижимость. Актуальность данных вопросов и обусловила выбор темы моей работы.
Целью курсовой работы является
исследование сущности и содержания процесса инвестиций в недвижимость.
Для достижения поставленной цели
необходимо решить следующие задачи:
изучить сущность и основные понятия
инвестирования в недвижимость;
проанализировать особенности
недвижимости инвестиционного характера;
охарактеризовать основных участников
финансирования в недвижимость;
исследовать основные формы и
инструменты инвестирования в недвижимость;
рассчитать рыночную стоимость
оцениваемого объекта недвижимости.
Объектом исследования является
инвестиционная среда.
Предмет исследования: недвижимость,
инвестиции в недвижимость, рыночная стоимость недвижимости.
Методологической базой для написания
курсовой работы явились наблюдение, анализ, сравнение, социологический опрос.
В качестве теоретической базы для
выполнения данной работы были использованы источники специальной литературы
указанные в списке литературы.
Практическая значимость исследования
проблем заключается в возможности применения результатов в деятельности
организаций инвестиционного профиля.
Структура работы определена исходя
из поставленных задач. В первой части работы рассматриваются теоретические
аспекты инвестиционной деятельности. Второй раздел посвещается определению
рыночной стоимости. В заключении подведены итоги курсовой работы, обобщены
выводы и рекомендации.
1. Теоретически аспект
инвестиций в недвижимость
1.1 Сущность и основные
понятия инвестирования в недвижимость
Одной из движущих сил рыночной
экономики, как на микроуровне, так и нм макроуровне, являются инвестиции.
Инвестиции - это целенаправленное
вложение на определенный срок капитала во всех его формах в различные объекты
(инструменты) для достижения индивидуальных целей инвесторов.
В действующем российском
законодательстве инвестиции определены как денежные средства, целевые
банковские вклады, паи, акции и другие ценные бумаги, технологии, машины,
оборудование, кредиты, любое другое имущество или имущественные права,
интеллектуальные ценности, вкладываемые в объекты предпринимательской и других
видов деятельности в целях получения прибыли (дохода) и достижения
положительного социального эффекта.
Наиболее существенными признаками
инвестиций являются:
потенциальная способность инвестиций
приносить доход;
процесс инвестирования, как правило,
связан с преобразованием части накопленного капитала в альтернативные виды
активного экономического субъекта (предприятия);
в процессе осуществления инвестиций
используются разнообразные инвестиционные ресурсы, которые характеризуются
спросом, предложением и ценой;
целенаправленный характер вложения
капитала в какие-либо материальные и нематериальные объекты (инструменты);
наличие срока вложения (этот срок
вложения всегда индивидуален);
вложения осуществляются лицами,
называемыми инвесторами, которые преследуют свои индивидуальные цели, не всегда
связанные с извлечением непосредственно экономической выгоды;
наличие риска вложения капитала,
означающее, что достижение целей инвестирования носит вероятностный характер.
Основные виды инвестиций в недвижимость
выделяются по следующим критериям.
реальные инвестиции - это вложение
средств (капитала) в создание реальных активов, связанных с осуществлением
операционной деятельности экономических субъектов, решением их социально-экономических
проблем;
финансовые инвестиции - это вложение
капитала в различные финансовые инструменты.
По характеру участия инвестора в
инвестиционном процессе:
Прямые инвестиции. Инвестиции
предполагают прямое, непосредственное участие инвестора во вложении капитала в
конкретный объект недвижимости (приобретение реальных активов, либо вложение
капитала в уставные фонды);
Косвенные (опосредованные)
инвестиции. Вложение капитала инвестора в объекты инвестирования осуществляется
через финансовых посредников (институционных инвесторов) посредством
приобретения различных финансовых инструментов.
внутренние инвестиции - вложение
капитала в активы самого инвестора;
внешние инвестиции - вложение
капитала в реальные активы других хозяйствующих субъектов или инструменты иных
эмитентов.
долгосрочные инвестиции - вложение
капитала на период от трех и более лет;
среднесрочные инвестиции - вложение
капитала на период от одного до трех лет;
краткосрочные инвестиции - вложение
капитала на период до одного года.
Рисковые инвестиции. Наиболее
рисковыми являются инвестиции в сферу исследований и разработок;
Относительно надежные инвестиции.
Наименее рисковыми являются инвестиции в сферы с достаточно определенным рынком
сбыта.
частные инвестиции - вложения
капитала физических и юридических лиц негосударственных форм собственности;
государственные и муниципальные
инвестиции - вложения средств бюджетов разных уровней и государственных
внебюджетных фондов.
По характеру использования капитала
в инвестиционном процессе:
первичные инвестиции - вложения
капитала за счет собственных и заемных средств инвесторов;
реинвестиции - вторичное
использование капитала в инвестиционных целях посредством его высвобождения в
результате реализации ранее осуществленных инвестиций;
дезинвестиции - высвобождение ранее
инвестированного капитала из инвестиционного оборота без последующего
использования в инвестиционных целях.
.2 Особенности недвижимости
инвестиционного характера
Фундаментальной основой национальной
экономики, важнейшей частью национального богатства является недвижимость.
Недвижимость выступает как объект собственности и сделок.
В соответствии с Гражданским
кодексом РФ к недвижимому имуществу относятся объекты, перемещение которых без
несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания и сооружения
(статья 130).
В целом понятие недвижимости можно
представить в виде пяти взаимосвязанных блоков:
объекты над поверхностью участка, в
том числе леса и многолетние насаждения, здания и сооружения, незавершенное
строительство;
имущество под поверхностью участка,
в том числе полезные ископаемые;
комплекс прав на объекты недвижимости.
(См.: Мурзин А.Д. Недвижимость: экономика, оценка и девелопмент: учебное
пособие. - Ростов н/Д : Феникс, 2013, стр. 13).
Недвижимость как объект инвестиций,
в сопоставлении с альтернативами фондового рынка, имеет следующие отличительные
характеристики:
неделимость: прямые инвестиции в
недвижимость в большинстве случаев являются неделимыми и имеют высокую
стоимость. Это обстоятельство затрудняет инвестиции без привлечения заемного
капитала и доступ на рынок частных инвесторов;
неэластичность предложения: запас
физической недвижимости в краткосрочной перспективе является неэластичным, то
есть невосприимчивым. Это мешает рынку инвестиций адекватно реагировать на
изменение спроса;
невысокая ликвидность: продажа и
покупка объекта занимает много времени и средств;
высокая надежность и эффективность
вложений, обеспечиваемые самим объектом инвестирования;
особые проблемы управления:
инвестиции в недвижимость, с характерными экономическими и юридическими
проблемами, практически всегда требуют соответствующего управления. Только
качественное управление, которое требует времени, работы или денег, может
обеспечить инвестора надлежащим уровнем дохода; если же на инвестора ложатся
еще и проблемы ремонта, не знакомые участникам фондового рынка, то становится
понятным необходимость учета риска управления инвестициями в недвижимость;
особые риски, которые присущи
недвижимости, как объекту инвестиций, в общем случае включают: риск
обязательств перед третьей стороной в результате дефектов физической
недвижимости; финансовый риск, связанный с условиями пересмотра арендной платы;
экономический риск функционального износа;
бессрочность: инвестор полного права
собственности владеет частью того, что всегда есть и будет - неизнашивающейся
землей и зданием, имеющими долгий срок службы, то есть тем, что всегда будет
существенным для потребностей экономики;
обязательный доказательный характер
прав на объект недвижимости путем государственной регистрации сделок;
возможность новых интересов: в одном
и том же объекте недвижимости можно создать различные инвестиционные интересы,
тем самым удовлетворяя различные инвестиционные предпочтения;
гибкость условий финансирования: у
приносящих доход недвижимости может быть несколько «слоев» финансирования за
счет собственных и заемных средств.
.3 Основные участники финансирования
инвестиций в недвижимость
Субъектами инвестиционной
деятельности являются инвесторы. Основные группы инвесторов могут быть выделены
по следующим классификационным признакам.
объединения юридических лиц
(холдинги, концерны, промышленно-финансовые группы и др.);
объединения юридических и физических
лиц на основе договора о совместной деятельности;
государственные органы (органы
федеральной власти, субъектов РФ, местного управления).
По направлению основной
деятельности:
индивидуальные инвесторы
(юридические или физические лица, объединения юридических и физических лиц,
органы государственного и местного самоуправления, осуществляющие инвестиции);
институциональные инвесторы
(финансовые посредники, аккумулирующие средства индивидуальных инвесторов и
осуществляющие инвестиционную деятельность от своего лица).
По форме собственности
инвестированного капитала:
частные инвесторы (юридические лица,
основанные на негосударственных формах собственности, физические лица);
государственные инвесторы (органы
государственной власти, государственные предприятия);
муниципальные инвесторы (органы
муниципальной власти, муниципальные предприятия).
По менталитету инвестиционного
поведения:
консервативные инвесторы
(заботящиеся прежде всего об обеспечении безопасности инвестиций и защите своих
средств от инфляции, избегающие осуществления средне- и высокорискованных
вложений);
умеренно агрессивные инвесторы
(выбирающие объекты вложения, которые в совокупности обеспечивают рост их
капитала; высокорискованные вложения подстраховываются слабо доходными и
малорисковыми вложениями);
агрессивные инвесторы (стремящиеся к
быстрому росту вложенных средств: как правило, выбирают объекты инвестирования
по критерию максимизации дохода).
стратегические инвесторы (как
правило, инвестируют с целью обеспечения реального участия в стратегическом
управлении деятельностью объекта, в который вкладываются средства);
портфельные инвесторы (как правило,
вкладывают свои средства в разнообразные объекты с разной степенью риска и
доходности с целью получения желаемого уровня доходов на вложенные средства).
отечественные инвесторы (все лица -
резиденты);
иностранные инвесторы (иностранные
государственные, международные финансовые организации, иностранные юридические
и физические лица).
Наиболее значимых успехов
Башкортостан достиг в сфере инвестиций: сегодня республика значится в первой
десятке инвестиционно-привлекательных регионов России. Сегодня в республике в
работе уже порядка ста инвестпроектов. По данным Башкортостанстата, за
январь-октябрь 2013 года предприятия РБ, включая субъекты малого
предпринимательства, использовали около 170 млрд рублей инвестиций в основной
капитал, что в сопоставимых ценах на 7,2 процента превышает аналогичный
показатель 2012 года.
По этому показателю Башкортостан
находится на второй позиции в Приволжском федеральном округе.
По видам экономической деятельности
основную долю в структуре инвестиций в основной капитал занимают обрабатывающие
производства, добыча полезных ископаемых, транспорт и связь, операции с
недвижимым имуществом, аренда и предоставление услуг.
1.4 Основные формы и инструменты
инвестирования в недвижимость
Существуют различные классификации
форм финансирования инвестиций в недвижимость
по правовому статусу инвестора
(частные и государственные);
по источнику финансирования (за счет
собственных, заемных средств или их сочетания);
по наличию посредников (прямые инвестиции,
не предусматривающие посредников - активная форма инвестирования, инвестиции с
участием посредников - пассивная форма инвестирования).
Реальные инвестиции осуществляются в
двух формах: материальные и нематериальные инвестиции.
Материальные инвестиции предполагают
вложения в средства производства. Они делятся на четыре группы:
стратегические инвестиции - они
направлены на создание новых предприятий, новых производств, приобретение
целостных имущественных комплексов и т.п.;
базовые инвестиции - они направлены
на расширение действующих предприятий и т.п.;
текущие инвестиции - они связаны с
вложениями по замене основных средств, проведению капитального ремонта и др.;
новационные инвестиции - они связаны
с модернизацией недвижимости.
Нематериальные (потенциальные)
инвестиции, использующиеся для получения нематериальных благ. Например,
проведение научно-исследовательских работ.
В мировой практике применяется
широкий круг инструментов инвестирования в недвижимость.
Реальные инвестиции. Они
осуществляются в виде долгосрочных капитальных вложений в основной капитал.
Ипотека. Это - предоставление
кредита под залог недвижимости. По договору об ипотеке одна сторона -
залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному
ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к
должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества
другой стороны - залогодателя. (См.: ФЗ от 16 июля 1998 г. №102-ФЗ).
Опцион. Опцион на покупку (продажу)
недвижимости - это право, но не обязательство, купить (продать) определенный
объект собственности по оговоренной цене в течение определенного срока. Опцион
- обусловленная договором возможность для одной из сторон выбрать способ, объем
исполнения обязательства или отказаться от его исполнения при оговоренных
обстоятельствах. Как правило, это частная операция между покупателем и
продавцом, при которой опционы реализуются на одно здание или группу.
Гибридные формы финансирования
инвестиций в недвижимость. Это, например, совмещение ипотечного кредита и
опциона
Право преимущественной аренды земли.
Это права создается, когда права на недвижимую собственность разделяются на
ограниченное право владения зданием на основе аренды (например, право быть
арендатором и передавать в субаренду) и право собственности на землю.
Обладатель права аренды имеет свободу и ответственность использовать
недвижимость так, как если бы он был собственником. В конце срока аренды
собственник земли принимает владение зданием. Владелец здания на правах аренды
регулярно платит арендную плату. Если плата не вносится, собственник земли
может принять владение полной недвижимостью. Поэтому аренда земли имеет
преимущество перед арендой здания.
Лизинг. Это - долгосрочная аренда
недвижимости на срок, сопоставимы со сроком полезной жизни объекта недвижимости
(около 30 лет). Предметом лизинга могут быть любые непотребляемые вещи, в том
числе предприятия, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и
другое имущество. Предметом лизинга не могут быть земельные участки и другие
природные объекты, а также имущество, которое запрещено для свободного
обращения и для которого установлен особый порядок обращения (См.: ФЗ от 29
октября 1998 г. №164-ФЗ «О лизинге»).
2.
Определение рыночной стоимости оцениваемого объекта на примере коммерческого
объекта недвижимости - административное здание
.1 Определение задания на оценку и
описание объекта оценки
инвестиция недвижимость
финансирование стоимость
Таблица 2 - Описание объекта оценки
Инвестиции в недвижимость . Курсовая работа (т). Финансы...
Инвестиции в недвижимость
Курсовая работа : Оценка инвестиций в недвижимость - Studrb.ru
курсовая работа - Инвестии в недвижимость .
Курсовая работа (теория): Инвестиции в недвижимость
Оформление Реферата 3 Класс
Позитивизм И Постпозитивизм Реферат По Философии
Сочинение Веселая Семейка По Произведению Недоросль Фонвизина
Сочинение Я И Другие Конфликт Между Людьми
Страхование Жизни Курсовая Работа