Имущественные торги: как быстро стартовать с нуля

Что надо для того, чтобы принять участие в торгах? Что можно купить на торгах? На какие риски при покупке имущества на торгах по приватизации стоит обратить внимание? И другие ответы на главные вопросы.

Какие виды торгов бывают?

В настоящее время существует 4 основных вида имущественных торгов, на которых можно выгодно приобрести недвижимость:

• торги по приватизации государственного и муниципального имущества (в том числе, приобретение права аренды)
• торги по банкротству
• торги по реализации имущества на основании исполнительных производств
• торги по продаже имущества частных собственников (наиболее интересное направление — непрофильные активы банков)

Как и где проходят торги?

• они проходят онлайн на электронных торговых площадках (с 1 июня 2019 года все торги идут в электронном виде): вы можете покупать имущество любого города и региона
• для участия в торгах не требуются специальные лицензии и сертификаты 
• абсолютно любое физическое или юридическое лицо, а также ИП может принять в них участие из любой точки страны

Что надо для того, чтобы принять участие в торгах?

1. приобрести ЭЦП — электронную цифровую подпись
2. зарегистрироваться на ЭТП — электронных торговых площадках
3. найти на них имущество, которое вы хотите приобрести на торгах
4. перевести за них задаток
5. участвовать в торгах в зависимости от формы проведения процедуры

Что можно купить на торгах?

• недвижимое имущество в собственность
• аварийное недвижимое имущество с условием устранения аварийности или реконструкции
• недвижимое имущество с инвестиционным условием
• право заключения договора аренды
• автотранспортные средства и спецтехнику

На какие риски при покупке имущества на торгах по приватизации стоит обратить внимание?

• обязательно внимательно читать договоры с условиями продажи имущества и понимать, готовы вы ли их выполнить в срок
• не покупать аварийные объекты без понимания, что их реставрация и их последующее введение в эксплуатацию — сложный процесс 
• обращать внимание на наличие ТСЖ (товарищество собственников жилья) при покупке общедомового объекта, так как впоследствии оно может отсудить приобретенное вами имущество
• особое внимание уделять условиям продажи объектов МЧС 

Как реализуется залоговое (арестованное) имущество на торгах?

Реализация имущества должников — заложенное имущество, на которое обращается взыскание для удовлетворения требований залогодержателя. Оно реализуется на основании ФЗ «Об исполнительном производстве». 

Продажей имущества должника осуществляется судебным приставом. Но он сам не может продавать, поэтому нанимает специализированную организацию (организатора торгов), которая должна иметь лицензию (в зависимости от того, продажей какого имущества она занимается).

Такое имущество, как правило, изначально стоит дешевле, так как судебный пристав сам определяет начальную цену продажи, взяв за основу стоимость, указанную в исполнительном листе вне зависимости от того, отвечает ли эта цена рыночной стоимости реализуемой собственности. Если в исполнительном листе не указана начальная стоимость продажи арестованной собственности, то судебный пристав обращается в суд, чтобы тот определил цену продажи собственности должника. 

Согласно закону об исполнительном производстве, торги должны быть проведены в двухмесячный срок. В случае нереализации имущества на первых торгах судебный пристав-исполнитель выносит постановление о снижении стоимости имущества на 15%. Затем объявляются вторые торги. В случае нереализации имущества со вторых торгов оно предлагается взыскателю по стоимости ниже на 25% от первоначальной. Если же взыскатель отказывается от имущества, то оно возвращается должнику. 

Мария Варламова не советует начинать практику торгов с этого вида имущества. Если торги по банкротству четко регламентированы, то по торгам с залоговым имуществом чаще всего даже не бывает документов. Снимать аресты, залоги придется самостоятельно. 

Где и как искать информацию о торгах?

• торги по банкротству — Федресурс
• торги по приватизации, арестованным имуществам договоры аренды, безвозмездное пользование и другое — официальный сайт РФ о проведении торгов
• коммерческий агрегатор TBANKROT.RU

Как риелтор может заработать на торгах?

• вы можете покупать имущество для себя и зарабатывать на его перепродаже
• можете участвовать в торгах для своих клиентов и получать комиссию
• большинству ваших клиентов требуется пост-обслуживание купленной недвижимости, то есть помощь в дальнейшей реализации объекта или сдача в аренду,  — такие задачи можно также закрыть на торгах  

Если ваш клиент захочет что-то купить на торгах, а вы не сможете ему в этом помочь, он уйдет к другому специалисту или изучит тему сам. Таким образом, вы рискуете потерять клиента.  

Как реализуется имущество частных собственников и непрофильные активы банков на торгах, имущество банкротов вы можете узнать в записи мастер-класса по ссылке.