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28.07.17 - Wer heute Wohnung oder Haus anbietet, tut dies häufig ohne Makler im Internet. Dabei hat der Experte Werkzeuge zur Hand, welche die Vorzüge der Immobilie herausstellen und einen umfassenden Marktüberblick ermöglichen. Makler Benjamin Phillips leistet Überzeugungsarbeit mit harten Fakten.
Mit der Wohnmarktanalyse können Lagequalität, Preisentwicklung, Vergleichsangebote ...
Das Einfamilienhaus in Niederaula scheint perfekt: Lage, Zustand und Größe lassen auf einen guten Preis hoffen, doch die Interessenten bleiben aus. "Heute wollen Kunden eine umfangreiche Beschreibung, 360-Grad-Aufnahmen und vielleicht sogar einen Drohnenflug übers Haus, gerade für exklusive Immobilien. Wer dies nicht liefert, verspielt Potenzial und damit viel Geld. Neben der Präsentation ist eine vergleichende Analyse wichtig: Was kann ich als Vermieter oder Haus-Verkäufer überhaupt verlangen, was sind Ausstattungsmerkmale meiner Immobilie wert? Fakten zur Preisentwicklung und Lagequalität kann man zwar versuchen zu schätzen, aber nur eine umfangreiche Statistik offenbart die wahren Werte", erklärt Makler Benjamin Phillips, der seine Agentur neben dem historischen Wasserturm in der Fuldaer Heidelsteinstraße im Dezember letzten Jahres bezogen hat. Der Weg zum Immobilien-Experten war nicht vorgeschrieben: Der 29-Jährige arbeitete vier Jahre als Straßenbauer, schulte dann zum Steuerfachangestellten um und bildete sich dann zum Bilanzbuchhalter weiter. Doch die Weiterbildung zum Immobilienverwalter und Immobilienmakler (Abschluss im Oktober dieses Jahres) stellten die Weichen für die Zukunft: "Ich betreue nun seit drei Jahren Kunden in der Immobilienwirtschaft. Die Abwicklung vom Erstgespräch über die Aufnahme bis zur Betreuung nach dem Kauf macht den Unterschied - und viele wissen bis heute nicht, dass der Käufer die Kosten für die Dienstleistung des Maklers trägt. Als unabhängiger Dritter ist der Experte Mittler zwischen den beiden Parteien und zuständig für die objektive Bewertung.
Auch bei der Verwaltung von Immobilien lohnt die Expertise des Profis.
Im Rahmen der Sondereigentumsverwaltung werden auch die Wohnungsabnahmen und -übergaben ...
Bei Immobilien-Portalen im Internet wird "Flowfact", der schlaue Helfer von Phillips, fündig: Die Software sucht nach Hausbesitzern, die privat ihr Eigentum anbieten - unter Wert. Eine automatisch erstellte Wohnmarktanalyse im Posteingang der Anbieter wirkt Wunder: "Bis zu acht Seiten Daten mit statistischen Informationen zu Lagequalität, Preisentwicklung, Vergleichsangeboten und Angebotsverweildauer geben überhaupt erst die Chance, mit einem realistischen Preis an den Markt zu gehen und somit die Vermarktungsdauer zu minimieren. Natürlich sind auch schlechte Fotos oder missverständliche Formulierungen erstaunlich häufig ein Grund dafür, dass ein Angebot unter Wert bleibt - aber vor allem die unrealistische Einordnung kostet richtig Geld", so Phillips. Das professionelle Mietmanagement dagegen spart Zeit und Nerven: "Wir übernehmen die Mieterbetreuung, das Mietinkasso, die Kreditoren-/Debitoren-Buchhaltung sowie die Überwachung und Beauftragung von Instandhaltung-/ Instandsetzungsmaßnahmen. Wir erstellen die Nebenkostenabrechnungen sowie die jährliche Hausabrechnung. Bei der Übernahme eines Objektes führen wir eine vollumfängliche Objektaufnahme durch und prüfen die vorhandenen Verträge auf deren Vollständigkeit und Wirtschaftlichkeit. Außerdem erfolgt die Erfassung der Stammdaten aus den Mietverträgen in unser Verwaltungssystem. So braucht der Vermieter sich um nichts weiter zu kümmern, nachdem er uns beauftragt hat", erklärt Phillips. (mau) +++
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FOTOSTRECKE Überzeugungsa...
Für Dirk Wetzel strahlt ein Mensch nicht nur eine Botschaft aus.
Die Frage ist einfach gestellt und schwierig zu beantworten: Was zeichnet eine professionelle Architektur- und Portraitfotografie aus? Der Fotograf Dirk Wetzel hat Antworten.
Wer heute das Stichwort Fotografie hört, denkt an unseren Alltag. Wir sehen ein Motiv, zücken das Handy und legen los. Haben modernste Handys nicht auch Objektive, die eine hohe technische Qualität ermöglichen? Und kann ich die Bilder, wenn sie mir nicht gefallen, nicht ganz schnell wieder löschen? So sammeln sich auf unseren Festplatten ganze Bilderberge. Das ist dann Big Data, aber nicht Fotografie.
Ältere Semester erinnern sich noch an die Zeiten der analogen Fotografie. Wir hatten 36 Bilder pro Film zur Verfügung und mussten daher vor jedem Schnappschuss einige Grundüberlegungen anstellen. Wir wussten, dass es im Normalfall schlecht ist, gegen die Sonne zu fotografieren, und konnten aus Erfahrung intuitiv mit Blende und Zeit umgehen. Auch mit dem unterschiedlichen Einsatz von Kunst- und Tageslicht beschäftigten wir uns. Solche technischen Grundlagen sind für Dirk Wetzel als Fotograf eine Selbstverständlichkeit. Mindestens genauso wichtig sind die Rahmenbedingungen und die professionelle Beschäftigung mit dem Motiv.
Die hohe Kunst der Portraitfotografie verdeutlicht sich im Unterschied zur Landschaftsfotografie. Dort geht es um den Bildausschnitt, das passende Wetter und die damit verbundene Atmosphäre. Bei einem Portrait geht es um eine Persönlichkeit. Das beginnt schon mit ganz einfachen Fragen: Haben wir es mit einer introvertierten oder extrovertierten Persönlichkeit zu tun?
Bei Businessmenschen gilt es, die positiven Kernkompetenzen optisch voll zur Geltung kommen zu lassen. Nur auch das darf nicht übertrieben sein. Jeder Mensch ist komplex aufgestellt. Wie geht Dirk Wetzel hier vor? «Zunächst muss ich mich mit der Persönlichkeit beschäftigen, aber auch mit dem Umfeld. So macht es einen Unterschied, ob man mit einer Sportlerin oder einem Geschäftsmann ein Fotoshooting realisiert.» Dann kommt es immer auch auf die Umgebung an, in deren Rahmen die Fotografie entsteht. Die Bandbreite verdeutlicht sich bei den Portraitbildern, die wir hier vorstellen – einer Harfenistin und eines Archivars. Bei der Musikerin gilt es, die Töne der Harfe, die sich auch in ihrer Persönlichkeit ausdrücken, optisch zu übersetzen und die Umgebung mit einzubeziehen. Das Portraitbild des Archivars lebt vom Spannungsbogen zwischen der sehr modernen Umgebung einer zeitgenössischen Businesswelt und dem Begriff des Archivs, welcher sehr alte Vorstellungswelten transportiert. «So entsteht bei jedem neuen Portraitbild etwas Neues und Einzigartiges. Eine reine Kopie nützt niemandem etwas», betont Wetzel. Solch ein Vorgehen ist aufwendig, aber es lohnt sich auch. Dabei ist der Aufwand einer formalen Fotografie nicht unbedingt geringer. Es geht ja nicht um das übliche Passbild, sondern beispielsweise um ein Bewerbungsbild mit Ausstrahlungskraft.
Der Charakter der Persönlichkeit kommuniziert mit dem Licht. Das nützt auch dem Wiedererkennungseffekt. Wenn das Licht gezielt eingesetzt wird, gewinnt der Mensch an Ausstrahlung und Charisma. Für Wetzel ist ein Portrait eine Momentaufnahme. Und doch kann man in einem guten Portrait die Vergangenheit und den Blick in die Zukunft lesen. «Die vielen Facetten eines Menschen, die Zeichnung seiner Lebenswege, sein Geist, seine Leidenschaft und damit seine Ausstrahlung werden sichtbar.» Das kann man unter dem Begriff Aura zusammenfassen. Ein gutes Portrait zeigt diese Aura – etwas, das das Bild sprechen lässt.
Wer ein Gebäude nur von einem Blickwinkel her betrachtet, sieht nur einen kleinen Ausschnitt und erkennt nicht seine Formsprache. Es gilt, ein Gebäude von innen und aussen zu entdecken. Jeder einzelne Raum kann eine eigene Architektursprache entwickeln. Nehmen wir die hier vorgestellten Bilder: Geschwungene Treppen durchbrechen den Raum. Das ist nüchtern und funktional und strahlt doch Eleganz aus. Das Bauhaus könnte hier historisches Vorbild gewesen sein. Die Linien sind gerade und die Formen sehr klar – und trotzdem will Wetzel sein Bild auch spontan komponieren.
«Es geht darum, eine singuläre Geschichte zu erzählen. Ich betrete einen Raum und sauge das Leben in ihm auf. Ich lasse den Raum auf mich wirken und fälle dann Entscheidungen.» Eine zentrale Rolle spielen hier die Vorgaben der Auftragsgeber. Geht es um eine Verkaufsdokumentation für einen Immobilienmakler oder steht eine Wohnreportage für ein Interior- oder Architekturmagazin im Vordergrund? Auch eine Dokumentation für eine Archivlösung kann spannend fotografisch inszeniert werden. Dies war beispielsweise beim neuen Sitz der Selmoni AG, welcher durch Burkhard + Partner realisiert wurde, der Fall. Ein Arbeitsprozess ist auch bei einem Profi ein Suchprozess. «Es funktioniert auch nicht alles sofort», erläutert Wetzel. Es gilt, den richtigen Blickwinkel mit der dazu passenden Lichtlösung zu finden. Zudem sieht in einem Sucher das Motiv anders aus als auf einem Bildschirm. Es braucht mehrere Arbeitsschritte.
Hier kann das am Anfang erwähnte Handy zur Ideenfindung durchaus nützlich sein, bevor die Spiegelreflexkamera zum Zug kommt. Das heisst, dass das Gebäude mehrfach und unterschiedlich erkundet werden will. «Ausfotografieren» nennt Wetzel diesen Arbeitsprozess.
Last but not least stellt sich die Frage, in welchen Präsentationswelten Wetzel unterwegs ist. «Zu meinem Job gehört es dazu, auf mindestens drei Internet-Plattformen präsent zu sein», ist er überzeugt. Besonders Instagram biete ihm viel Inspiration und Vernetzung. Gleichzeitig ist es schwieriger geworden, ein eigenständiges Format zu gewinnen. «Die Betrachterinnen und Betrachter sind durch die Bilderflut zunehmend abgestumpft und weniger beeindruckt von guten Bildern.» Aus diesem Grund besucht Wetzel auch gerne Ausstellungen und stellt selbst aus. «Da ist eine gewisse Magie vorhanden, wenn du ein Bild in gross und echt siehst.»
Insbesondere wenn sie die Immobilie selbst gebaut haben, liegt sie vielen Verkäufern sehr am Herzen – sie wollen das…
Drohnenaufnahmen, Apps und Internetplattformen gehören in der Immobilienbranche längst zum Standard. Mittlerweile sind…
Bei Immobilien gilt: Der erste Eindruck zählt! Und diesen erhalten Interessenten üblicherweise durch das Inserat auf…
Der Grundriss ist ein wichtiger Bestandteil des Exposés einer Immobilie. Interessenten können sich damit ein möglichst…
Die bevorzugte Vertragsart bei Maklern ist der Alleinvermittlungsauftrag. Doch was genau wird darunter verstanden? Welche Vor- und Nachteile hat er? Erfahren Sie hier mehr über Ihre Rechte und Pflichten bei einer Alleinvermittlung.
Wie der Name schon sagt, sichert sich der Makler mit einem Alleinvermittlungsauftrag das exklusive Recht auf die Vermittlung einer Immobilie oder eines Grundstücks. Das bedeutet, dass der Auftraggeber kein weiteres Maklerbüro damit beauftragt. Der Makler selbst darf neben dem Objekt, auf das sich der Auftrag bezieht, weitere Objekte in unbegrenztem Ausmaß vermitteln.
Der größte Vorteil für Makler besteht darin, dass die Chance auf den Erhalt der Provision deutlich höher ist als bei einem allgemeinen Auftrag, bei dem die Auszahlung davon abhängt, wer das Objekt schneller vermitteln konnte.
Hat der Auftraggeber entgegen den vertraglichen Vereinbarungen noch einen anderen Makler eingeschaltet und konnte dieser einen Kauf- oder Mietvertrag erwirken, steht dem Makler mit Alleinvermittlungsauftrag trotzdem das Honorar zu. Das ist selbst dann der Fall, wenn der Auftraggeber das Objekt privat vermitteln konnte oder er sich unerwartet gegen einen Verkauf oder die Vermietung entscheidet.
Der Nachteil dieser Vertragsart ist, dass sie nur mit Befristung abgeschlossen werden darf. Laut § 14 MaklerG sind folgende Fristen erlaubt:
Längere Fristen sind nur dann erlaubt, wenn die Vermittlung besonders schwer ist, wie etwa bei Gewerbeobjekten. Eine Verlängerung des Vertrags ist ohne Einschränkung erlaubt, allerdings muss diese unbedingt von beiden Parteien schriftlich bestätigt werden.
Unabhängig davon, ob es sich um einen allgemeinen Vertrag oder eine Vereinbarung zur Alleinvermittlung handelt, gelten für den Makler dieselben Regeln. Dazu gehören unter anderem:
Gehen Sie als Makler Ihren Pflichten nicht nach, gilt dies als wichtiger Grund für einen vorzeitigen Rücktritt seitens des Auftraggebers.
Der Vertrag hat dieselben Bestandteile wie ein allgemeiner Vertrag, mit Name und Anschrift von Auftraggeber und Maklerbüro, Bezeichnung und Beschreibung des Vermittlungsobjektes, Kauf- oder Mietpreis, Vertragskonditionen, Provisionsvereinbarungen und sonstigen Vereinbarungen.
Bei den Auftragsbedingungen ist explizit darauf hinzuweisen, dass es sich um einen Alleinvermittlungsauftrag handelt, auch ist dies in der Kopfzeile mit Bezug auf § 14 des Maklergesetzes zu erwähnen.
Üblicherweise wird schriftlich vereinbart, dass der befristete Auftrag nach Ablauf der Frist in einen unbefristeten, jederzeit kündbaren Maklerver
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