ИЖС по IT-ипотеке

ИЖС по IT-ипотеке #РЕАЛЬНЫЙ_ОПЫТ

Ну чтож. Приветствую. 

Меня зовут Илья, и я работаю руководителем групп тестирования и инфраструктуры в Рекламных Технологиях VK.

Мне 30 лет и за свою жизнь я жил в множестве разных квартир и даже уже имею 1 ипотеку (платить еще 3 года по уже кажется конскими 9.5%) в Москве. По ряду обстоятельств последние несколько лет живу в однокомнатной квартире на севере Москвы с девушкой, собакой и кошкой и в какой то момент пришло понимание что так больше нельзя и в 40кв.м вчетвером уже просто невозможно существовать. А учитывая что работаю я удаленно и провожу много онлайн встреч - это просто убивает жизнь всем остальным в процессе работы. 

Мы стали усердно думать куда можно переехать и что можно купить и по каким программам. Начали смотреть новостройки: все либо не там где хотелось бы, либо не то что хотелось бы, либо не за ту цену что хотелось бы. 

И тут в ноябре 2022 наконец то VK аккредитуют как IT компанию подходящую под IT ипотеку (спустя 3 месяца внесут новое ПП и это уже не будет иметь никакого значения). Бюджет был 15кк максимум с первоначальным взносом 15%. Учитывая что за месяц мы так и не смогли определиться с ЖК и квартирой которую бы мы хотели купить в голову неожиданно пришла мысль - а почему бы не загородный дом, который будет минимум в 2 раза больше чем квартира, со своим машиноместом, небольшим клочком земли для шашлыков и отдыха и каким нибудь не стыдным водоемом недалеко для летнего отдыха. Не думал что такие мысли меня начнут посещать уже в 30 но это показалось очень интересной идеей и мы начали искать участок для покупки.

Интересовало в первую очередь недалекое расположение от МКАД (<20км), север, северо-восток или восток (так как там происходят наши самые основные передвижения по городу), хорошая транспортная доступность (в пределах 30 минут до города как на машине так и на общественном транспорте), участок 6-10 соток и в идеале хороший потенциал для коммуникаций (газ/водопровод/канализация). 

Так же был пока еще большой нерешенный вопрос по поводу покупки: покупать только участок и потом строить дом самостоятельно, либо покупать сразу готовый дом.

Разного рода риски есть и в первом и во втором случае:

- в первом случае основной риск это время (6 месяцев + для того чтобы построить хороший дом), а переехать во что то новое хочется уже как можно быстрее и в идеале когда наступит лето. но зато этот вариант возможно будет дешевле (при условии что не вырастут цены на услуги, материалы и прочее)

- во втором случае получаем сразу готовый дом здесь и сейчас, если с отделкой то вообще покупай-заезжай-живи, но из минусов - неизвестно как строился дом (надо проверять, а я в этом полный дилетант) и цена — готовый дом зачастую будет сразу дороже чем средства затраченные на его постройку (с чего то надо наживаться застройщику), хотя если стройка затягивается на полгода и более, то тут уже большой вопрос что будет дороже с учетом инфляции/курсов/цен

В итоге приняли решение искать дом от застройщика, обязательно не в деревне а в готовых и заселенных КП. И… К сожалению за декабрь 22 и январь 23 мы по сути ничего не нашли. Несколько более менее нормальных вариантов посмотрели и в восторге не были от слова совсем. А по большей части на рынке дома либо странные, либо уже вторичка (зачастую старого фонда). 

И вот под конец января я случайно натыкаюсь на астерру и КП Купавна CITY, в котором продаются готовые дома от застройщика.

Ценник 12.5 миллионов, 1-этажный дом на утепленной шведской плите в предчистовой отделке стен, с панорамными окнами, с терассой, с натяжным потолком, с внешней отделкой, с газом и газовым котлом, электричеством, автономным водоснабжением и канализацией, которые уже все заведены в дом и подключены. При осмотре в доме было примерно +26 градусов при условии что на улице было -10. Участок 7 соток с уже установленным забором, воротами и подъездом. 15кВт электричество и возможностью проведения интернета оптику 300мбит/с.

По транспортной доступности - одни перспективы:

1. открывающийся МЦД-4 с конечной в Железнодорожном (15 минут до станции на автобусе и 25 минут на ласточке до центра Москвы)
2. открывающаяся в 2023 году в 1.5 километрах трасса М12 Москва-Казань, которая впадает напрямую в СВХ (МСД) с возможностью добраться до города на авто за 25 минут

А в 10 минутах на машине находятся знаменитые Бисеровские озера, в 20 минутах находится горнолыжный комплекс Лисья Гора.

Не знаю почему, но мы думали над решением примерно минут 5 =) Почему то все такие покупки совершаю максимально спонтанно - вот понравилось здесь и сейчас — беру.

И далее начались 1.5 месяца долгого утомительного ожидания….

Мы сразу оставили задаток в 200к в отделе продаж коттеджного поселка. Самое интересное что задаток я переводил по расписке человеку, который представился владельцем управляющей компании КП (так оно и оказалось в итоге), но в итоге как оказалось не реальному собственнику. Мы начали подготовку к сделке…

Сделку решено было провести на ДомКлик, так как застройщик уже проводил сделки по продаже своих домов (в том числе по IT ипотеке) там, поэтому сошлись что ДомКлик так ДомКлик. Мне в целом особой разницы не было.

Заявку на кредит мы оформили довольно быстро и одобрили ее тоже довольно быстро (в течении 2-3 дней), благо зп позволяет и даже наличие первой ипотеки банк не смутило. Итоговая ставка вышла 4.7% (с учетом электронной регистрации -0.3%, которая стоила 27000). Итоговый платеж стал 68500 на 20 лет.

Далее начался процесс сбора документов для проведения сделки и вот тут меня ждал первый подвох. Оказалось, что тот человек которому я оставлял задаток - вообще в данный момент не имеет отношения к участку и тем более к дому. Он является прошлым владельцем участка, и продал его застройщику из УФЫ (ИП). При этом сам собственник свою часть сделки делегировал еще 1 человеку (я так понял то ли его представить то ли его риелтор). Поэтому в сделке был я и представитель собственника. На вопрос а как быть с задатком - меня уверили что на сделку мне достаточно будет принести первоначальный взнос за вычетом задатка, а с владельцем УК они уже сами решат. Я слегка смутился но в целом на руках имел расписку о получении средств в качестве задатка, поэтому был спокоен на этот счет.

Продавец начал загружать документы и тут обнаружился второй подвох. В выписке из ЕГРН по участку числилось 2 дома с разными кадастровыми номерами, но одинаковыми характеристиками: площадь, координаты, владелец. Такое банк не может принять и указал на эту странность. Начали изучать и сначала думали что в выписке ровно такой же дом находящийся по соседству (целый квартал застроен такими одноэтажками), но оказалось что нет — неведомым образом через все инстанции один и тот же дом поставили на учет на 1 человека 2 раза. В одно и то же место =) С этим надо что то делать, и как оказалось такую проблему быстро не решить. Это не опечатка в росреестре которая решается за 3-5 дней, это именно техническая ошибка которая не понятно как могла произойти. В итоге мы ушли на 3 недели ожидания ее исправления, по результату которого было выдано постановление о сносе одного из домов (благо не оригинального) и номер из реестра пропал. Мы сдвинулись дальше.

Как только эти проблемы были решены все остальные документы, страховки, оценки и прочее было собрано буквально за день и мы назначили день сделки. 

Составляла договор купли продажи сторона продавца и в его изначальном варианте предполагалось что сделку мы будем проводить очно, продавец прилетает в Москву и мы лично совершаем сделку (и на ней же решаем вопрос с расписками, первоначальном взносе и том самом задатке), но в последний момент продавец не смог приехать и мы стали выходить на межрегиональную сделку (я даже не знал что так можно). В итоге договор изменили, весь первоначальный взнос договорились разместить на номинальном счете вместе с кредитными средствами без расписок, а задаток владелец УК мне должен был вернуть (он тоже приезжает на сделку со мной).

Межрегиональную сделку согласовать по времени со всеми гораздо сложнее, но мы нашли время которое всех устраивает. Выделено на сделку кстати ипотечным центром домклика было всего 1ч (что дико мало как показала практика, тем более для межрегионалки).

В нужное время я и продавец подъехали все в свои офисы и начали процесс. Спустя 20 минут ипотечный менеджер в моем отделении нашла какую то неточность в ЕГРН выписках о недвижимости, которые запрашивает сам банк (то что прикладывалось продавцом в личном кабинете с сертификатами и цифровой подписью их не интересует). И в этих выписках по каким то странным причинам их система не показывала никаких данных ни о собственнике ни о характеристиках. Вопрос как такое могло произойти если сделку уже одобрили все менеджеры, все юристы домклика - остался без ответа. А запрашивать такие выписки заново - это дело не 5 минут, иногда они им приходят спустя часы. Особенно учитывая вступивший с 1 марта закон о выписках их ЕГРН, когда получить их может только собственник. Продавец на той стороне постоянно держал связь, но тоже не понимал что от него требуется. Все документы которые мы присылали - менеджер игнорировала ожидая свои в своей системе. Более 40 минут мы просто сидели в непонятном ожидании, пока не дошли до руководителя и не потребовали чтобы приняли наши собственные подписанные эцп выписки из госуслуг. Спустя 5 минут наши выписки были приняты и мы сдвинулись дальше. Но час нашего времени уже прошел и на сделку пришли следующие клиенты. Менеджер начала вести 2 сделки параллельно….. А других сотрудников в отделении уже не было почему то, либо они не работали =)

Спустя минут 30 мы подписали ДКП, кредитный договор, были выпущены все ЭЦП для подписи всех нужных документов и мы наконец начали создавать мне счет в сбербанке для зачисления кредитных среств.

Здесь началась следующая часть марлезонского балета и моего приключения. Дело в том что я не пользовался сбербанком уже более 10 лет и на мои предварительные вопросы могу ли я предоставить первоначальный взнос наличными получил утвердительный ответ что проблем никаких не будет - внесете на счет и все будет хорошо.

Менеджер открывает счет, зачисляет на него кредитные средства и сообщает что я могу вносить первоначалку и выполнять перевод средств на специальный номинальный счет безопасных расчетов, на котором уже полная сумма будет заблокирована до перехода прав собственности. К тому момент уже прошло более 2х часов и пришли уже третьи клиенты =) Менеджер начала вести 3 сделки параллельно. Благо она в итоне не совершила ни одной ошибки. Почти.

Кажется - вот он уже конец и скоро я заберу ключи, оставшиеся документы и смогу поехать домой, но не тут то было. Взяв талончик и подойдя к операционисту я прошу зачислить наличными первоначальный взнос на кредитный счет, на которой мне только что зачислили ипотечные средства и их после этого необходимо перевести по реквизитам номинального счета, с которого деньги потом уйдут продавцу. 

5 минут специалист сбербанка пытался смотреть в монитор и понять что происходит и потом сообщил что провести эту операцию невозможно, так как банк не видит за мною тот самый ипотечный счет, который он только что сам же на меня открыл и на который только что перевел кредитные средства. И никто не знает что не так и что с этим делать.

Начали разбираться и разбирались еще 2 часа. Банк уже как час закрылся но проблему мы в итоге так и не решили. Я уже и карту сделал для доступа в сберонлайн. И еще счет пытались открыть. И что только не пытались. Ошибка, которую никто не знает как решать всем отделением. Ни руководитель, никто. =)

На 6й час моего пребывания в банке там осталось 2 сотрудника, одна из которых похоже действительно шарит в своей работе и которая увидев весь этот цирк разу поняла в чем дело и что надо делать. Оказывается их система крайне негативно относится к истории когда у клиента меняются его персональные данные: фамилия, паспорт, инн, снилс либо что то еще. А учитывая что я пользовался сбером последний раз еще в университете и данные паспорта у меня сменились (даже инн у меня сменился отдельной историей) - их система это не переварила. В итоге она составила правильный запрос в поддержку (сами они такое разруливать не могут) и сказала ждать. Отдельно я просто внес первоначалку на тот счет который был доступен. Мы подождали полчаса и проблема в итоге решена не была, пришлось разъезжаться по домам, сделку мы не завершили. Хотя в росреестр документы на изменение прав собственности банк уже отправил. Измученный как и я владелец УК вернул мне задаток и мы разошлись.

Где то в 11 вечера в тот же день я проверил сберонлайн и наконец то увидел все свои счета со всеми средствами.

На следующее утро я связался с ипотечным менеджером (она еще и не работала в этот день как оказалось) и спросил - что мне делать. Ехать к ним в банк или я могу посетить любой банк и совершить эту операцию рядом с домом? Получил ответ что могу сделать это в любом банке и отправился в ближайший. 

Ну и конечно и тут не обошлось без приключений. Не смотря на то что я видел свои счета и всю сумму в сберонлайне - банк у моего дома эти счета не видел =))) А не видел он их потому что ипотеку мы оформляли в МО в Балашихе, а пришел я совершать последний шаг по сделке в Московский банк. А они так не умеют как оказалось )))) И по карте которую только вчера выпустили получить доступ к моему профилю не могут, так как после выпуска карты в течении 3х дней на ней действует период охлаждения и никто не может ничего по ней сделать, кроме базовых операций. 

В итоге я уже сам лично через сберонлайн объединил кредитные средства и свой первоначальный взнос на 1 счет, перевел их на счет открытой накануне карты и оплатил перевод на номинальный счет по реквизитам с карты. Почему я как клиент должен таким заниматься и ворочать такие суммы я так и не понял, но ехать в банк в Подмосковье не было никакого желания.

Через час деньги были зачислены на спец счет и заблокированы, еще через 3 часа пришли документы из росреестра о подтверждении перехода прав собственности и что сумма отправлена на перевод продавцу. Сделка совершилась.

Вот такая вот долгая история по покупке дома =) Впереди получение ключей, пропусков, ремонта и ожидание заезда к лету =)