ИСТОРИЯ ОДНОЙ СДЕЛКИ

Расскажу вам свежий случай из практики. 

Продаю однокомнатную квартиру. 

Продавцы - замечательная семья с ребёнком. 

Малыш растёт, становится тесно, есть определённая сумма сбережений и, как следствие, решение продать любимую однушку и переехать в двушку в том же районе. 

🎯 Цель: Улучшение жилищных условий, увеличение площади, отдельная комната для ребёнка. 

❗️Задачи: 

1. Найти достойную двухкомнатную квартиру
2. Остаться в районе
3. Продать однокомнатную квартиру. 

📈Всегда начинаю с аналитики. 

Важно понять на какую сумму от продажи своей квартиры могут рассчитывать Продавцы  и какая сумма будет нужна, чтобы купить двухкомнатную квартиру в соответствии с пожеланиями.

Возникает интересный момент. 

Как считает Агент - проводит сравнительный анализ, смотрит историю сделок похожих квартир, высчитывает среднюю стоимость метра.

Как считают Продавцы - смотрят цену двушек в районе, определяют среднюю стоимость (примерно), вычитают сумму собственных накоплений, получают стоимость однушки.

Разумно? Конечно! 

Логично? Ещё бы!

Реально? Нет! 

Для понимания ситуации, делаем аналитику ещё и по двушкам в районе, высчитываем их среднюю стоимость. 

Понимаем, что доплаты не хватит, доплату нужно увеличивать минимум вдвое. 

Как же быть в данной ситуации моим клиентам?

Предлагаю три варианта.

1️⃣Первый — ПАУЗА. Отложить вопрос с продажей, оставаться в собственной квартире и копить сумму доплаты.

2️⃣Второй — СВОБОДНАЯ ПРОДАЖА. Использовать сумму накоплений в качестве первоначального взноса по ипотеке, купить двушку, продать однокомнатную и перекрыть бóльшую часть тела кредита, сократив ежемесячные выплаты. 

3️⃣Третий — АЛЬТЕРНАТИВНАЯ ПРОДАЖА. Продавать свою квартиру, сумму от продажи + доплату использовать в качестве первоначального взноса по ипотеке, купить двушку. 

Преимущества и недостатки вариантов. 

1️⃣Первый. ПАУЗА.

➕Не влезаем в долги

➕➖На падающем рынке квартиры дешевеют, возможно купить двухкомнатную дешевле,чем продаются сейчас, но и наша квартира просядет в цене

➖Цель не достигнута

2️⃣Второй. СВОБОДНАЯ ПРОДАЖА.

➕Быстрое решение квартирного вопроса

➕Мы, по-сути, разбиваем Сделку во времени. Из альтернативной продажи получаем продажу свободную. Нет сильной зависимости от Покупателя 

➕После переезда удобство показов и презентации квартиры (никто не живёт, можно проводить показы в любой день и время)

➖Риск долгой продажи однушки и переплата по двухкомнатной

➖Для быстрой продажи однушки необходимо делать коррекцию цены или делать больший дисконт.

3️⃣Третий. АЛЬТЕРНАТИВНАЯ ПРОДАЖА.

➕Лёгкость переезда. При грамотном согласовании со всеми участниками. 

➕Решение вопроса с минимальным привлечением дополнительных финансовых средств. 

➕Возможность (теоретическая) получить максимально возможную цену за однушку. 

➖Процесс может длиться бесконечно. Я уже рассказывал Вам историю про 5-летнюю продажу. Аналогичный вариант. 

➖Вероятность влезть во встречную альтернативу. Чем больше в цепочке квартир, тем выше риск срыва сделки (человеческий фактор, обстоятельства). 

➖Ужесточение критериев покупаемой квартиры ― нужно учитывать тип продажи, сроки освобождения, готовность ждать, когда мы найдём Покупателя и примем аванс. 

➖Нужно найти такого Покупателя, который и цену заплатит максимальную, и готов будет ждать, когда мы найдём подходящий вариант. 

Сначала остановились на варианте 3️⃣ и месяц стояли на рынке. Один звонок. Показов нет. 

Снизили цену. 

Ещё один звонок. Показов нет. 

Пока квартира в рынке, мои Продавцы планомерно отсматривают варианты. 

Сравнивают, прицениваются, определяются. 

Проходит ещё две недели. 

Звонок. 

― Максим, мы нашли идеальный для нас вариант. Подумали, решили, что будем брать ипотеку. Давайте ещё снизим цену нашей квартиры, чтобы ускорить процесс продажи. 

Одобрение получили быстро. Внесли аванс. Начали сбор и подготовку документов по покупаемой квартире. 

В это время активизировались звонки по однокомнатной квартире. Прошло три показа и поступило два предложения по цене. 

Мои клиенты выбрали Покупателя с более комфортными для них и по цене, и по способу приобретения условиями. 

Быстро и чётко подготовили документы, за что спасибо моим Продавцам и моим оценщикам.

✅Сделки провели с разницей в неделю. 

Сейчас все документы уже зарегистрированы, и мои Продавцы, и Покупатели их квартиры готовятся к переезду.

Согласитесь, Новый Год в новой квартире это праздник вдвойне! 🥂