Город-спутник или город-призрак?!

Новый город-спутник под Владивостоком пока не имеет даже экономической микромодели для обоснования его существования.

Выстроят ли во Владивостоке и пригороде жильё для трехсотен тысяч человек, и откуда возьмутся все эти жители?

Фото.

Владивостокцев поселят в небоскребах

Сегодня в процессе строительства во Владивостоке, включая Трудовое, находятся 107 жилых домов на 22 553 квартиры. В общей совокупности в нашем городе возводится 80,2% всех многоквартирных домов в Приморье. Для сравнения, в Уссурийске до 2025 года должны быть построены 6 домов или 948 квартир.

Если судить по риторике главы Минвостокразвития Алексея Чекункова, Владивосток логично вберет в себя Надеждинский район с Тавричанкой, поселком Зима Южная и Артемом. А это еще 11 вновь возводимых домов на 1082 квартиры. Собственно, почти проект "Большой Владивосток" в действии. О нем мечтали в советское время, и пытался реанимировать Виктор Черепков.

Основываясь на данных ЕРЗ-аналитика, можно сказать, что при благоприятном исходе к 2025 году в столице Дальневосточного федерального округа на рынке появятся 1 169 655 кв. м. жилья, в общей сложности новоселы смогут въехать в 23635 квартир.

Основная тенденция последних лет - на рынке первичной недвижимости Приморья как грибы растут небоскребы, даже несмотря на активизацию малоэтажной застройки рядом девелоперов на Де-Фризе и в Сад-городе. Наибольшая доля жилищного строительства приходится на дома высотой 25+ этажей (48% от всей площади строящегося жилья в крае). Доля высотного строительства в Российской Федерации достигает 26%.

71 компания-застройщик, одна из которых федеральный "ПИК", гарантирует владивостокцам исполнение подобных планов. Большая часть домов строится по эскроу-счетам, и на заемные средства от банков, 38% из них будет сдана в 2023 году.

Итак, учитывая, что по всем нормативам на одного человека в квартире должно приходиться 18 кв.м, то в новостройках поселятся всего 64980 человек. Но вопрос в другом, кто все эти люди, желающие разместиться во вновь выстроенных квадратных метрах? К 2025 году по прогнозу Приморскстата, в нашем крае населения станет меньше на 43440 человек. Последние данные по смертности приморцев лишь демонстрируют, что демографический дисбаланс на тот период будет куда более существенным.

Строительные прожекты

В состоянии прожектов, а не утвержденных проектов, находятся планы компании "Восток Девеломент", которая приобрела 14,9 га на ул. Гражданской, 7. Там девелопер планирует выстроить 8 кварталов "ЖК "Новая Заря" переменной этажности от 4 до 16 этажей на 4175 квартир общей площадью 197,5 тыс. кв. м . В реестре застройщиков и новостроеек Дома РФ и в ЕРЗ-аналитика эти дома как строящиеся пока не учтены. По нашим подсчетам, с учетом выделения на каждого жильцы по 18 кв.м там смогут разместиться 10972 человека.

Возле ЖК "Академгородок" землю под жилую застройку выкупил Специализированный застройщик "Ресурс Девелопмент", предложивший наибольшую цену почти в 1,24 млрд рублей. По данным на 1 октября 2021 года он возводит лишь один дом в районе Сахарного Ключа на 21 квартиру, жилой комплекс назван "Брусника". Но построение до 2023 года еще шести домов по пять этажей (на 16-36 квартир каждый) и одного помещения (вероятно, под двухъярусную парковку) уже занесено в реестр новостроеек Дом РФ.

Если учитывать площадь жилой застройки, заявленной в Дом РФ, разместится во всей "Бруснике" ориентировочно смогут 582 жителя.

Планы застройщика ГК "Эскадра" по возведению пяти высотных домов на месте частного сектора в районе ул. Фастовская также пока остаются на словах. В процессе возведения официально у компании находится четыре дома, которые должны быть сданы в 1 квартале 2023 года. Если предположить, что компания традиционно выделяет 12372 кв.м.жилой площади на дом, то в квартале из пяти домов по 24 этажа  на Фастовской поселятся 3436 жителей.

Над пляжем мыса Кунгасного начинается строительство жилого комплекса "Море". Судя по рендерам в социальных сетях застройщика, это будет три совмещённых здания высотой более 20 этажей. Земельный участок с кадастровым номером 25:28:000000:68131принадлежит на праве собственности ООО "СЗ "Элемент-С" – эта компания входит в ГК "Эскадра Менеджмент".

Площадь участка составляет 7,2 тысячи квадратных метров, т.е. меньше одного гектара. Возвращаясь вновь к средним площадям жилых комплексов, которые строит под своим брендом "Эскадра", можно предположить, что в этих квадратах смогут разместиться 2718 человек.

Строительство на сопке Холодильник сегодня пока заморожена и на сайте Дом РФ информации о проектах застройщика нет (участок 25:28:040012:2518). Как заявляла этой весной генеральный директор ООО "СЗ "Строй Проект" Людмила Засеева, жилой комплекс будет выстроен на территории 73 тыс. кв.м. (7,3 га), здесь также будут выделены прогулочные зоны и устроена дорога на вершину сопки.

 Ориентировочно здесь поселятся 5486 человек, если сравнить возможности вдвое большей жилой площади, которую предполагает выстроить "Восток Девеломент".

Жилой комплекс "Каштановый Двор", по данным раздела "Новостройки" сайта ДОМ РФ на 2-ой Поселковой уже начал возводить "Девелопмент-Юг" (краснодарский застройщик). Строительство планируют закончить ко II кварталу 2025 года. Общая жилая площадь новостроек составляет по проекту 52140 кв. м. на 1140 квартир. Есть вероятность, что на этих квадратах будут жить 2896 человек. Жилой комплекс разместиться на 6480 м² (или на 0,6 га).

По информации мэрии Владивостока, в районе Маковского,55 компания "Ренессанс сити" построит жилой комплекс "Сады Маковского" из трёх многоквартирных домов по 27 этажей и бизнес-центр в 7 этажей. Строительство планируется начать в 2022 году. Пока ГК "Ренессанс актив" (аффилированная к ООО "Ренессанс Сити" компания с общим директором Денисом Дещенко) строит один дом на 291 квартиру в 18-этажном доме в ЖК "Четыре горизонта". Если и в этом случае жилая площадь каждого дома окажется 27996 кв. м, то в трех домах повышенной этажности смогут поселиться аж 4666 человек.

Фото.

Как пойдет реновация Куперовой пади во Владивостоке также пока не ясно, хотя суды с муниципалитетом в самом разгаре, и жителям, по нашим сведениям, идут на встречу. Ранее эксперты предполагали, что в этом районе могут вполне поставить три двадцатиэтажки. Но насколько экологически приемлемый этот район, где от полиграфкомбината были выбросы вредных веществ, также не понятно.

Конечно, есть еще подписанные декларации о намерениях с ГК "Самолет", их игнорируем как минимум потому, что торможение ипотечного кредитования может скорректировать планы по уже запущенным проектам, что уж говорить о прожектах на бумаге.

Таким образом, во Владивостоке (Артеме, Тавричанке, Трудовом, Зиме Южной, и в данном случае учтен проект DNS development) сегодня уже строят и планируют постройку домов для 95736 жителей. Подчеркиваем, такое количество горожан могут получить квадраты на заявленных и предполагаемых площадях, если каждому новоселу предоставить там по 18 кв. м.

Нужен ли Владивостоку 300-тысячный анклав?

По предварительным данным в нынешней столице ДФО уже проживает 600871 человек. В то же время, так называемый город "Спутник" предполагают разместить анклавным образованием на 383 га. 300 тыс. человек на такой территории еще компактно можно уместить. Разумеется, здесь проявится четкое отмежевание от плана советских архитекторов, которые планировали развернуть Владивосток к морю. Землю собираются выделить рядом с ТОР "Надеждинский", стройка там пока не обозначена. Напомним, что все подсчитанные нами ранее строительные объекты возводятся в соответствии с ранее заявленными и утвержденными проектами, на которых бизнес уже получил от банков финансирование.

Несмотря на то, что земли вокруг ТОР "Надеждинский" на словах уже распределены. Так, заявляют о проекте комплексной застройки "Дальневосточный квартал" (430 га) или о некой перспективной площадке "Западная" площадью 1427 га. Но официально строит лишь DNS-девелопмент жилой комплекс "Формат" на 12 га: заявлена постройка трех жилых кондоминиумов на 200 квартир. Хотя в проектной документации указано, что этот застройщик в общей сложности планирует в своих домах устроить 337 квартир.

Коттеджный посёлок Новый Де-Фриз (18 га) и проект DNS City площадью 113 га на 600 кв. м жилой площади (по нашим подсчетам на 33 333 человека) тоже пока остаются пока в перспективной концепции.

Лишь в DNS City предусмотрена постройка двух школ и детских садов.

Спутник без скоростных электричек и парковок

Но все ли дело в жилой застройке? Важно выяснить, насколько удобна будет жизнь в выстроенной агломерации, на всех заявленных площадях можно расположить более 400 тыс. человек.

Сегодня чтобы в Надеждинском районе комфортно жилось даже нескольким тысячам потенциальным новым владивостокцам их надо обеспечить работой. Резиденты Свободного Порта Владивосток и ТОР "Надеждинский", открывшие и планирующие открыть свои производства, пока не в счет, они заявляют о планах взять на работу по 15-50 человек. При удачной реализации всех проектов на этой территории смогут создать рабочие места для нескольких тысяч человек, речи о нескольких сотнях тысяч рабочих мест не ведется.

Как замечает известный публицист Павел Пряников, для создания одного рабочего места на среднетехнологичном производстве (сборка экскаваторов, спецтехники, турбин для электростанций) стоит $1 млн. То есть для того, чтобы поставить завод на тысячу человек, нужен миллиард долларов инвестиций. И еще примерно $500 млн от государства, чтобы провести к нему электрические и газовые сети, железные дороги, автомобильные трассы, по которой вся эта продукция будет циркулировать.

Таким образом, работу "новые спутниковцы" должны будут во Владивостоке, и ежедневно отправляться в город на собственных автомобилях. Ежедневные траты на бензин 100 км в обе стороны уже сегодня составляют 490 рублей, в месяц с учетом пятидневной недели эта статья унесет по самым скромным подсчетам 10 тыс.рублей с одного домохозяйства с одним автомобилем.

Владивостокские застройщики уже отмечали в своих комментариях, что в обустройстве придомовой территории делают на двор без машин, ровно поэтому будут сокращать места для бесплатных парковок личных автомобилей, а будут строить лишь платные парковки, законодательство это разрешает.

То есть вопрос транспортного трафика, а значит доступности, города-спутника или загородного Владивостока по-прежнему открыт. Планы о запуске скоростной электрички до центра Владивостока или в Уссурийск, а, тем более, "Ласточки" или "Сапсана" до Хабаровска, представители властных структур края и города, а также РЖД пока не раскрывают.

Станет ли город-спутник или сам Владивосток тем самым альтернативным местом работы для приезжих, также остается под вопросом. Эксперты отмечают, чтобы привлечь жителя центральной России на Дальний Восток (читай в город-спутник или во Владивосток) необходимы зарплаты в 3-4 выше, чем на его малой родине. Средняя начисленная зарплата приморца, по данным Приморскстата, сегодня составляет 52,9 тыс. рублей, и с января по август она повысилась с учетом роста цен лишь на 2,4%. Тогда как в Москве средняя зарплата по организациям 106238 рублей

С надеждой и скепсисом

Практически все эксперты, к которым обратился канал "Босфор Восточный" за комментариями, скептически относятся к реализации проекта "город-спутник", они не видят экономического обоснования новой агломерации под Владивостоком.

Создание города-спутника по мнению Александра Ивашкина, сегодня однозначно говорит о расширении географических границ и как следствие об экономических возможностях, привлекательности столицы Приморья. Такое решение со всех сторон кажется верным, поскольку любая стройка – это прогресс. Какой экономикой эту территорию напитать, сделать ли там финансовый или крупнейший логистический центр, устроить производственный кластер - это уже вопрос следующий. Логично если здесь появятся рабочие места с высокой оплатой труда и доступное жилье. Возможно к нам приедут не только рабочие мигранты из других регионов России или СНГ, но и высоко квалифицированные сотрудники. Важно понимать, какие отрасли экономики здесь собирается развивать государство. В СССР такое понимание было, его надо использовать и современном этапе.

"Во-первых, по сей день непонятно, в чем насущная необходимость для экономики Владивостока появление такой агломерации как "город-спутник", как и точечной застройки внутри нынешней столицы ДФО. Во-вторых, ровно поэтому нет и ответа, кто там будет жить? Неизвестно, для чего местным жителям переезжать из Владивостока в пригород, чтобы ежедневно направляться на работу в центр?

Если мы вспомним реальный город-спутник Владивостока Артем, то там действовали угольные шахты и туда направлялись жить и работать люди, связанные с шахтным управлением и работой Артемовской ТЭЦ. Надо осознавать, что логика создания городов для развития и заселения территории идет от обратного: сначала создают производства, которые связаны с местной территорией, а после этого происходит насыщение этого места людьми. Этот процесс называется пропульсивным. В этой сфере накоплен огромный опыт в советской экономической географии. Создать город-спутник на пустом месте как минимум бесперспективно в первую очередь для людей, которых планируют туда заселить", - уверен кандидат политических наук, доцент кафедры Тихоокеанской Азии Восточного института ДВФУ Виктор Бурлаков.

Наш собеседник считает, что разработчики проекта "город-спутник" уже сейчас должны понимать, как будет решен вопрос транспортной доступности, подвоза ресурсов на производства без ущерба снабжения народонаселения, складирование, утилизации вредных отходов. Даже если предположить, что такой город-спутник будут создавать между Артемом и Владивостоком, то каким образом решат вопрос с лесоохранной и водоохраной зонами? Отток населения из Приморья уже давно свидетельствуют, люди едут откуда, где плохо, туда, где хорошо. Создание рабочих мест, гарантирующих  высокую оплату труда, также не может быть единственным выходом. В эту агломерацию могут приезжать и вахтовым методом, на заработки. Поэтому возникает закономерный вопрос, почему прожектеры не собираются улучшать условия для владивостокцев и приморцев, чтобы удержать их на местах? Вложите эти же деньги в развитие Владивостока и в производства, которые были здесь уничтожены в 90-е годы, и люди как минимум перестанут покидать край. Выстроенные без обоснования экономической целесообразности жилые кварталы рано или поздно маргинализируются, стоимость жилья упадет, и снимать жилье там будут совсем иные люди.

Ведущий научный сотрудник Тихоокеанского института географии Дальневосточного отделения Российской Академии наук, кандидат экономических наук Юрий Авдеев в первую очередь обратил внимание на разнородность перспектив, которые рисуют вокруг города-спутника наши руководители. Глава Минвостокразвития мечтает о городе-спутнике, Трутнев говорит о реновации жилого фонда, мэр Владивостока о застройке Щитовой, глава Дома РФ Мутко напоминает о существующем японском мастер-плане. Пока для Юрия Авдеева очевидно одно, на ВЭФ, прошедшем в этом году, фактически не упоминали о программе развития Дальнего Востока, которая должна стоять во главе угла, а также забыли о словах Президента РФ, что Дальний Восток является приоритетом в развитии России на весь XXI век. Много документов и режимов создано, но пока прорыва не получается.

Сегодня структура экономики страны и нашего Приморья в основном упирается в добычу и экспорт природных ресурсов, все, кто не задействован в этих отраслях, уже сегодня становятся лишними и постепенно уезжают из края.

 "Полагаю, что изменить структуру производства и удержать население Владивостока сможет индустриальное развитие. Пока наша страна сохраняет статус великой космической державы, и космодром Восточный совсем рядом, то в наших дальневосточных краях мы тоже в силах совместно с соседними регионами развивать это направление. С запада России везут изделия для старта космического корабля, не пора ли здесь, на месте обеспечить их производство? Уже сейчас активно развивается судостроение в Большом Камне. В недалеком будущем этот город станет частью Большого Владивостока. Именно такой проект наша группа предлагала в 1991 году, объединив под эгидой Большого Владивостока Артем, Надеждинский, Хасанский, Шкотовский районы и даже Находку. В этих районах и городах уже сегодня проживает 1,4 млн человек, пока они еще не уехали, именно этой агломерации надо придавать статус единого города, аккумулироваться все средства на его общем счету и объявлять ориентир на малоэтажную застройку всего Большого Владивостока, где основным видом транспорта станет наземное метро или скоростные трамваи. Подобное расселение подвигнет многих заниматься бизнесом на земле. Центр города должен быть вынесен за пределы полуострова Муравьева-Амурского", - говорит наш собеседник.

По мнению кандидата экономических наук Юрий Авдеева, строить какой-то отдельный от Владивостока город-спутник как отдельный анклав даже вредно. Главный бренд этого более чем миллионного города должен быть оставлен за Владивостоком, от него нельзя отказываться категорически.

Директор Приморского филиала РАНХиГС, кандидат экономических наук Марина Соколова считает, что у федерального правительства, безусловно, существует потребность в том, чтобы в ДФО реализовывались уникальные, прорывные и результативные проекты. И город-спутник как раз из этой области. Если все состоится, как планируется, то город-спутник может стать местом комфортного проживания, местом повышенной концентрации производственных, финансовых, транспортных инженерных инфраструктур.

Но этот замысел должен соотноситься с общей системой стратегического планирования государства. Поэтому возникает закономерный вопрос - если мы весь административный ресурс направляем на реализацию данной идеей, что тогда нам делать с другими муниципальными образованиями, например, с Владивостоком, который в одной из базовых стратегий регионального уровня, а именно в стратегии пространственного развития поименован как приоритетный центр экономического роста в Российской Федерации. Поэтому у меня есть опасения, что сейчас все внимание будет приковано к созданию города-спутника и внимание к Владивостоку будет ослаблено.

И важно не то, сколько жилья там построят, и на сколько оно будет доступно, и откуда возьмутся там люди? Надо понимать, что уже длительное время ежегодно миграция из Приморья составляет не менее 30 тыс. человек. Самый главный вопрос - что будет являться основой экономики этого города-спутника, какие там будут созданы производства и кем, какие там будут заработные платы? Эти вопросы должны быть в основе любого мастер-плана и экономико-математического моделирования.

Параллельно с вопросом экономики территории должен решаться вопрос стоимости заведения колоссальной инфраструктуры в город-спутник, что включает в себя и производственную, инженерную, производственную, финансовую и, конечно же, социально-бытовую. Не забываем, что это огромные вложения! Кто их будет формировать? Если есть ответ и на этот вопрос, то почему этот опыт, эта модель не ретранслируется на другие города, поселки Приморского края и всего Дальнего Востока

Совсем недавно Председатель Правительства РФ Михаил Мишустин отметил, что для планирования развития экономических систем будут применяться системы межотраслевых балансов, это очень правильная вещь. Т. е. в основе экономических моделей при расчете и обосновании должно быть грамотное планирование. Однако мы видим, что уровень реальной проработки проекта города-спутник в нашем крае находится лишь на начальном этапе.