Гид по ЗПИФ недвижимости – Арбитраж на бирже 

В предыдущей статье мы поделились с вами теоретической информацией о ЗПИФах недвижимости. Сегодня же поговорим о том, какие существуют ЗПИФы и каким образом можно инвестировать в этот финансовый инструмент.

Мы провели анализ стоимости торгуемых на бирже ЗПИФов недвижимости и видим, что большинство бумаг торгуется с дисконтом к расчетной стоимости паев, что создает арбитраж для покупателей паев на бирже.  

Далее мы расскажем о ЗПИФах и о том, какие фонды можно считать рыночными фондами для неквалифицированных инвесторов. 

«Не все ЗПИФЫ одинаковые»

По последним данным Центрального Банка России, на конец второго квартала 2023 года в России функционировало 1 818 закрытых паевых инвестиционных фондов (ЗПИФов) с СЧА в 7,9 трлн рублей. (см. схему ниже)

Большая часть этого капитала, а именно 63%, принадлежит юридическим лицам. Оставшиеся 37% (или 2,9 трлн руб.) находятся у частных инвесторов, что составляет примерно треть от общего объема средств ФЛ, инвестированных через брокерские услуги. Но в отличие от Брокерского обслуживания, где активы распределены между миллионами клиентов, активы ЗПИФов распределены среди всего 146 тыс. владельцев паев. Тут следует указать, что это не уникальные владельцы паев, а чаще всего один и тот же инвестор владеет паями нескольких фондов, поэтому фактические значения уникальных клиентов в разы ниже.

ЗПИФы можно разделить на две категории: фонды для неквалифицированных инвесторов и фонды для квалифицированных инвесторов. Первая категория частично доступна для широкой аудитории, тогда как вторая, в большинстве случаев, предназначена для услуг по управлению состоянием, аналогов трастов и различных бизнес-оптимизационных решений.

Особенностью фондов для квалифицированных инвесторов является высокая концентрация специализированных "фондов управления состоянием" (Wealth Management), которые часто принадлежат одному или двум владельцам, будь то юридические или физические лица. По нашим оценкам, более 1 тыс. таких специализированных фондов образуют подкатегорию в ЗПИФах для квалифицированных инвесторов с совокупным капиталом в 2,2 трлн руб., или 30% от общего объема средств этой категории.

Фонды, доступные массовому инвестору, находятся в ЗПИФах для неквалифицированных инвесторов. Это примерно 10% от общего числа ЗПИФов. В них находится 84% клиентов – владельцев паев. В среднем на такой фонд приходится около 700 клиентов. В то время как в фондах для квалифицированных инвесторов на один фонд приходится всего около 15 человек.

Фонды недвижимости пользуются наибольшей популярностью среди фондов для неквалифицированных инвесторов.

Но из всех фондов недвижимости только 28 фондов можно считать рыночными - доступными широкой аудитории, с количеством пайщиков более 80 человек и с публично доступной информацией о инвестиционных объектах. Это 23 фонда для неквалов и 5 фондов для квалов. Подробнее о них мы расскажем чуть позже… 

Недвижимость через Фонды: Взгляд на рыночные ЗПИФы недвижимости 

В рамках нашего анализа мы проанализировали фонды недвижимости, доступные для квалифицированных и неквалифицированных инвесторов, и выбрали, те, что удовлетворяют следующим критериям:

• Уже сформированный фонд (не на стадии создания);

• Возможность приобретения паев на вторичном или внебиржевом рынке;

• Большое количество инвесторов;

• Раскрытие информации о фонде и объектах инвестирования, СЧА и клиентах.

Таблица: Рыночные фонды недвижимости на 30 июня 2023 года 

По нашим расчетам, на конец второго квартала 2023 года в стране функционировало только 28 фондов рыночных фондов недвижимости, т.е. удовлетворяющих данным критериям.  На данные рыночные фонды приходится 2% СЧА всех ЗПИФов и 56% всех владельцев паев.

Хотя за последние годы кол-во фондов, попадающих под указанные выше критерии, значительно не выросло, количество владельцев паев росло в 1,8 раза ежегодно.  В 2022 году количество держателей составило 76 тыс. человек. Во втором квартале 2023 года к фондам для неквалифицированных инвесторов мы добавили 5 фондов для квалифицированных инвесторов.

В конце мая 2023 года прекратил свою деятельность один из самых популярных фондов для ФЛ – ПНК «Рентал». Общая доходность фонда за весь период с 30.06.2020 по 29.05.2023 составила 72,8% или 25% годовых. Его пайщики составляли порядка 20 тыс. розничных инвесторов.

Высокая концентрация Управляющих компаний

Большая часть рынка паев ЗПИФов недвижимости сосредоточена в руках трех крупнейших Управляющих компаний, которые в сумме контролируют 88% всех СЧА. Лидерами за первую половину 2023 года являются СФН, "Сбережения плюс" и "Парус" (Parus Asset Management).

Еще раз отметим, что мы суммировали данные по владельцам фондов УК, так как не можем очистить данные всех УК на уникальных пайщиков, что завышает показатель фондов под управлением (как это делает и ЦБ РФ). Для примера у УК "Парус" – 3,7 тыс. уникальных пайщиков, в то время как при суммировании фондов мы получаем 7 тыс. пайщиков. 

Рыночные ЗПИФы недвижимости можно классифицировать по нескольким основным направлениям:

Направление инвестирования. Здесь наибольшей популярностью пользуется коммерческая недвижимость. Она предпочтительна из-за возможности получения более высокого дохода. Основными арендаторами такой недвижимости часто являются крупные компании, что делает доходы более стабильными и увеличивает дисциплину платежей со стороны арендующих. В то время как жилая недвижимость привлекает существенно меньше инвесторов из-за более низкой доходности, занимая всего около 2% в СЧА фондов. 

Структура портфеля фонда. Тут ключевой вопрос заключается в том, что является главной инвестицией фонда: это может быть один объект (например, складское помещение) – так называемая моноинвестиция, или же это может быть портфель из нескольких объектов недвижимости. Наибольший объем СЧА фондов диверсифицированы в виде пула вложений в различные объекты, что сокращает риски клиентов фондов. 

Арбитраж Паев на Бирже: Перспективы и Реальность

Вторичный рынок ЗПИФов недвижимости предлагает значительные перспективы для желающих инвестировать в данный финансовый инструмент.

В настоящее время 9 рыночных фондов для неквалифицированных инвесторов, управляемых четырьмя УК, доступны для покупки на бирже. Из них всего 2 фонда активно торгуются.

Капитализация и дисконт

В первом полугодии 2023 года капитализация таких ЗПИФов увеличилась на 10% и достигла 84 млрд руб. Интересно, что это с дисконтом 16% к стоимости чистых активов (СЧА). Это означает, что инвестор, покупая пай на бирже, получает его дешевле, чем при прямом вложении через паевой фонд.

К концу второго квартала 2023 года большинство паев торговались с дисконтом к расчетной стоимости пая (РСП), за исключением ЗПИФов "Современный арендный бизнес", который, наоборот, торговался с премией.

Динамика доходности

Средняя доходность рыночных фондов, торгующихся на бирже за последние 12 месяцев составила 11%.  И только четыре ЗПИФа двух УК принесли своим владельцам общую доходность выше среднего: фонд СФН, фонды "Сбережения Плюс" и фонд "Альфа Капитал". 

Напомним, что ЗПИФы недвижимости предполагают два типа доходов – от аренды – дивидендная доходность (она составляла 8% за 12 месяцев на 30 июня 2023 года) и доходность от переоценки фондов – в среднем 3%. 

Мы сделали теоретическую оценку возможной доходности при покупке на бирже с дисконтом. Это могло бы увеличить среднюю доходность до 17%.  

Инвестирование через биржевой рынок позволяет инвесторам не только приобретать паи с дисконтом к СЧА, но и получать налоговый вычет, что также увеличивает итоговую стоимость дохода от инвестиций. (см часть 1). 

Приложение 

ЗПИФ недвижимости для неквалифицированных инвесторов 

УК "Современные Фонды Недвижимости" - два фонда с пулом инвестиций в основном в коммерческую недвижимость и с фокусом на склады.

"Современный Арендный бизнес" инвестирует в складскую коммерческую недвижимость класса А. Растущие потребности крупных торговых компаний, развивающих современные форматы торговли, определяют стабильный спрос на высококачественные складские помещения, что делает такие объекты ликвидными и инвестиционно-привлекательными.

"Современный Арендный бизнес 7" инвестирует в складские комплексы у крупных дорог и аэропортов (СК Ростов (Платов), СК Пушкино (Ярославское шоссе), СК Толмачево, СК Кольцово, СК Домодедово, СК Октябрьский, СК Новая Рига).

УК "Сбережения Плюс" – два фонда коммерческой недвижимости. Один из фондов - Фонд РД, что уникально для ЗПИФов, входит в первый котировальный список ММВБ, что делает его особенно привлекательным для инвесторов. Фонд владеет 66 объектами - складами, офисами и торговыми площадями - и распределяет доход от аренды между пайщиками. В анализируемый период фонд торговался с дисконтом в 10%. 

Фонд РД

• УК: Сбережения Плюс

• Доходность 12 мес.: 13% выплаты квартально

• Создан: 2020 год, на 8 лет, до 2027 года

• Срок до завершения: 4 года

• СЧА июнь 2023 г.: 7,1 млрд руб.

• Фокус: офисная и складская недвижимость. Офисная недвижимость составляет 68% недвижимых активов фонда - офисные помещения и машиноместа в БЦ «Skylight» (Башня Б), преимущественно сданные в аренду VK. На складскую недвижимость приходится 32% от недвижимых активов Фонда (Парк Валищево и Парк Толмачево).

• Вознаграждение УК: 1,5% от СЧА

• Вознаграждение депозитария и проч.: не более 0,5%

УК Тинькофф – единственная продает фонды жилой недвижимости. Фонд "Тинькофф Фонд Альтернативных Инвестиций II" имеет 30 объектов в своем портфеле, главным из которых является ЖК Republic-REDS. По данным на 30 июня, годовая доходность фонда достигла 12,92%. Проценты от управления фондом не выплачиваются инвесторам напрямую, но капитализируются, увеличивая стоимость пая. Фонд "Тинькофф Фонд Строящейся Недвижимости I" включает в себя 25 объектов, среди которых ключевым является ЖК Luzhniki Collection. Так как этот фонд относительно новый, его доходность за последние 6 месяцев составила 6,19%.

Оба фонда имеют ежегодное вознаграждение и другие расходы в размере до 2,9% от средств активов паевого инвестиционного фонда.

Фонды УК AKTIVO – данные фонды стояли у истоков рынка ЗПИФов недвижимости. Именно из данных фондов вырос текущий рынок. По этой причине мы решили рассмотреть их в отдельной категории.

Хотя УК "Альфа-Капитал" управляет фондами и занимается операционной деятельностью, отчитываясь перед ФНС и ЦБ РФ, именно компания AKTIVO специализируется на управлении объектами недвижимости. Они отвечают за обслуживание, эксплуатацию объектов, а также контрактные отношения с арендаторами.

Компания AKTIVO является старейшим игроком на рынке ЗПИФов недвижимости. Их портфель это моноинвестиции по принципу – 1 объект -1 фонд. Компания специализируется на коммерческой недвижимости: магазины под розничные супермаркеты в Москве и регионах России. Историческая доходность от 11-13% в год. Фонды не торгуются на бирже, но компания активно помогает пайщикам реализовать свои паи через свою инфраструктуру (за комиссионное вознаграждение).  

ЗПИФ недвижимости для квалифицированных инвесторов 

Наиболее популярными являются фонды компании "Парус" (PARUS Asset Management). Важно отметить, что фонды финансируются частично за счет кредитных средств, что добавляет риски клиентам. Каждый фонд соответствует 1 объекту. Исторически компания специализировалась на складской недвижимости, но с августа 2023 года стала диверсифицировать свои фонды, предлагая и офисную недвижимость - бизнес-центры класса. 

Данный материал не является рекомендацией к покупке и носит информационный характер.