GMK про регионы: Тюмень

Сначала немного статистики

Средняя цена квадратного метра 129,7 тыс. руб. (по данным Циан.Аналитики на март 2024)

Объем текущего строительства 3500 тыс.кв.м. (по данным ЕРЗ на май 2024)

Находится на 2 месте по качеству городской среды среди крупных городов, по данным Минстроя, на 4 месте по уровню качества жизни, по данным Финансового университета при Правительстве РФ. 

География и инфраструктура 

Город поделен на 3 условных локации рекой и железной дорогой, между собой они соединены мостами. Все, что между ЖД и рекой – считается центром, здесь автоматически более дорогой продукт. Это классическая история для всех городов мира. Однако интересно, что популярность и цена локации зависит не только от близости непосредственно к центру, но и близости к мостам, которые с этим центром соединяют. Так, конец главной улицы (Республика) менее интересен и престижен, чем заречная часть города. 

То, что располагается за ЖД относительно центра – не выше класса комфорт, однако заречная часть востребована, популярна, тут несколько флагманских городских КРТ-проектов уже построились и еще планируются. Эксперты считают, что Зарека станет вторым центром города, часть деловой жизни переедет сюда, будут построены административные здания. 

Давно набирает силу еще один географический фактор, кольцевая автодорога (в народе «объездная»). За ней расположились проекты комплексного освоения территории, они строятся по принципу «город в городе», и их преимущество – действительно интересные потребителю продуктовые характеристики за доступную цену. 

Активно развивается городская инфраструктура и, как следствие, постоянно меняется доступность районов и их статус. Стремительно строятся новые развязки, дороги, запускаются автобусы. Есть и еще один момент – застройщики сами берут на себя риски развития территорий: городу известно уже несколько «историй успеха», когда прежде неблагополучный район, промзона или бывшее поле становятся очень востребованы и популярны. 

В Тюмени очень разношерстная застройка. Соседние два района могут быть абсолютно не похожи по аудитории и цене из-за продуктовых характеристик. Один небольшой район даже в центре может включать в себя премиум-жилье, советские пятиэтажки и частные дома. 

Продукт. Мнение специалистов по недвижимости

Бизнес-класс ассоциируется со следующими продуктовыми характеристиками: камерность (ограниченное количество квартир), клубный формат, премиальные материалы отделки и высокое качество строительства, малоэтажность, как правило, точечная застройка, не больше 3 домов. При этом продаваться он может тяжело + часто в историческом центре это апарты, тоже отталкивает. Люди предпочтут свой дом квартире бизнес-класса. 

«У всех ЖК закрыта территория, но при желании туда легко попадешь, а в бизнес ты не попадешь просто так». Коммерция вряд ли будет в проекте бизнес-класса. 

То, что позиционируется застройщиками как «комфорт» — по характеристикам близок к стандарту: невысокие потолки, большая плотность, много квартир на этаже, качество отделки. Рынок перенасыщен «мелконарезкой» – в предложении от застройщиков очень много студий и однокомнатных квартир. По мнению экспертов, спрос на большие квартиры тоже есть. 

На рынке большой спрос на хороший, добротный «комфорт плюс». Характеристики, присущие этому классу: близость к центру и реке, эргономика расположения (например, стоит тщательно продумывать расположение паркингов и корнеров, часто они находятся далеко от квартир и это неудобно), качество строительства, разнообразие предложения, увеличенные площади, ограниченное количество квартир в доме и на этаже (среднеэтажные, одноподъездные дома). 

Также эксперты отмечают, что не хватает качественного бизнес-класса не за «заоблачные деньги»: интересная архитектура в соответствии с мировыми трендами, камерная приватная обстановка, также близость к центру (не обязательно центр, это могут быть и заречные микрорайоны). 

Рынок

Высоконкурентный рынок. Новичкам, которые на него заходят, зачастую приходится тяжело что-то противопоставить мастодонтам, которые тут работают: Страна, Брусника, ЭНКО, Инко и К и другие. Здесь также есть проекты-лидеры в малоэтажном жилье и ИЖС, крупные федеральные игроки тоже появились здесь (например, Этажи и GMK). 

Сергей Разуваев, директор GMK: 

«Тюмень действительно представляет собой интересный рынок, поскольку здесь ввод жилья на человека — один из самых высоких в России. В отличие от Краснодара, где это способствует упрощению продукта, тюменский рынок застройщиков сложился иначе. С одной стороны, наблюдается большой объем ввода жилья, с другой — так называемый «северный поток». Известно, что доля покупателей из северных регионов составляет около 50%, что делает рынок сопоставимым с рынком миллионного города. Высокая конкуренция и хороший спрос создают условия, в которых застройщики находятся под постоянным давлением конкуренции. Однако благодаря стабильному спросу они могут позволить себе экспериментировать, что способствует росту и развитию их продуктов

Многие застройщики искренне считают Тюмень лучшим региональным рынком, и даже столичные застройщики могут поучиться у тюменских коллег»

В Тюмени активная и способствующая развитию администрация, связь власти и застройщиков сильна: в результате активное строительство садов и школ идет даже в новых районах. 

Высокий уровень продукта. Застройщики продумывают все детали до мелочей, зачастую улучшая продукт не только от проекта к проекту, но и от очереди к очереди в одном проекте. Невостребованные характеристики исключаются, проекты получаются очень выверенными. 

ИЖС очень востребовано: так, например, квартире премиум-класса в самом сердце города многие предпочитают свой дом. От Тюмени отходит несколько красивых трактов, на котором множество привлекательных локаций. 

Аудитория 

Основная аудитория: 30-50 лет с повышенными требованиями к продукту, знанием трендом и запросом на инфраструктуру для детей. 

Большой разбег не только по возрасту, но и портрету, сценарию жизни: например, в рамках одного проекта «комфорт плюс» квартиры могут купить и семейные 25-40 лет, и более возрастная категория тюменцев для своих детей, и северяне. 

Здесь есть своя особенная, немного загадочная аудитория – северяне. Жилье в Тюмени очень популярно и активно разбирается жителями ХМАО И ЯНАО. Для северян это символ статуса. Многие проводят в Тюмени выходные, отпуска и переезжают на пенсии, покупают квартиры детям-студентам, потому что именно сюда те едут учиться. 

У аудитории сформирован запрос на комьюнити – поэтому в районах делают много общественных пространств, создают соседские центры.