Французская недвижимость для россиян: тенденции, предпочтения и юридические нюансы
Тогрул Алиев, основатель Paris Management Group, рассказывает о рынке недвижимости Франции и причинах неизменной любви к нему покупателей из России.
Русскоговорящий риелтор родом из Баку, выпускник Сорбонны, Тогрул Алиев предпочел миру нефти и газа мир недвижимости и более семи лет работает во Франции с клиентами и агентствами элитной недвижимости из стран СНГ, сохранив лояльность своей аудитории в непростое время.
— Каково это — сейчас работать во Франции с российским спросом, учитывая санкции, трудности с платежами и передвижением по Европе даже для состоятельных клиентов?
— На сегодняшний день нет запретов для россиян покупать недвижимость во Франции. Есть сложности, с которыми нужно работать. И мы это делаем, опираясь на усовершенствованный опыт более благополучных лет.
По сравнению с Италией и Испанией во Франции вам нет необходимости открывать счет в банке для покупки, можно из-за границы переводить деньги за недвижимость на счет нотариуса из таких стран, как Киргизия, Казахстан и другие. Каких-то существенных отличий по процедурам для резидентов и иностранцев нет.
— Что делает французский рынок недвижимости таким привлекательным для иностранных инвесторов и в том числе для россиян?
— Россиян исторически привлекает Франция, ее богатая история и культура, которую любят и ценят на протяжении веков. Но не только эмоции играют роль. Во Франции не бывает резких колебаний рынка, таких, чтобы плюс 30% за год и потом откат. Рынок сильно урегулирован, правовая база и развитая экономика страны делают его более здоровым и предсказуемым. То есть надежным в глазах потенциальных покупателей недвижимости, со здоровым ростом цен.
По данным обзора, опубликованного на портале нотариальной палаты Франции, с 2015 по 2022 год доля покупателей-иностранцев увеличилась с 5,4% до 6,2%. В тройке лидеров — покупатели из Бельгии, Германии, Великобритании. Они уверены, что инвестиции в активы во Франции себя оправдывают.
Отмечу, что рынок Франции отличает высокий внутренний спрос. Местных покупателей всегда достаточно, брокерам здесь нет необходимости распыляться. Этот же спрос делает активы более ликвидными.
— А доля россиян среди покупателей уменьшилась или нет?
— Она увеличилась. Несмотря на геополитику, интерес к недвижимости во Франции у состоятельных русских только растет.
Да, все мы знаем, что самые популярные направления для покупателей недвижимости из России — это Дубай, Турция, еще ряд стран с активным спросом. Но многие из популярных рынков нестабильны, в отличие от Франции, где цены даже могут пойти вниз на пару процентов. Так было пару раз за последние 25 лет — например, недавно и в 2008-м, в мировой кризис. Но тогда недвижимость вновь выросла в цене, и сейчас к этому есть предпосылки, в частности, на цены влияют приближающиеся Олимпийские игры — 2024, которые пройдут в Париже. Поэтому инвесторы обращают внимание, кроме традиционных квартир, на доходные дома, отели.
Знаете, как выглядит традиционное агентство по недвижимости во Франции? Оно находится, скажем, на улице Виктора Гюго последние пару сотен лет и занимается только объектами, которые находятся на этой же улице. Покупает и продает недвижимость на улице Виктора Гюго.
— В чем отличие вашего агентства?
— За последние пять лет мы подписали договоры с более чем 200 застройщиками по всей Франции, это около 35 000 квартир только в новостройках по всей Франции. Есть что предлагать. Даже у местных агентств по недвижимости нет столько партнеров-застройщиков.
И мы умеем отвечать на повторяющиеся вопросы от клиентов из России про подоходный налог, налог на богатство, про нюансы наследования и дарения и т. д. Изучаем предварительно список документов, которые просит застройщик на стадии резервирования недвижимости. Все сделки достаточно уверенно и без провалов происходят.
Только один пример: кто-то хочет купить непременно квартиру в старом здании, которое было построено лет 250 тому назад. И квартира со свежим ремонтом, но сам дом, парадная — старые. Не исключено, что через пару лет жильцы дома проголосуют за ремонт, на который надо скинуться по €200 000. Такие моменты мы изначально с клиентами обсуждаем, чтобы они учли все при выборе.
— Что сегодня выбирают во Франции состоятельные клиенты из России?
— Больше современного стиля, окна от пола до потолка, в экологически чистом окружении, из натуральных материалов — это сейчас наиболее востребовано в новостройках.
— Где же такие квартиры в Париже найти?
— В основном такие объекты предлагает Лазурный Берег, другие регионы Франции. Но и в Париже есть новостройки, соответствующие требованиям к экологичности материалов, энергосбережению и т. д. Российские клиенты больше интересуются новостройками на стадии строительства. Одна из причин — государство поощряет инвестиции в такую недвижимость: снижен налог на нотариальные сборы, есть гарантии (например, 10 лет на здание от страховой фирмы застройщика), страховки. И, конечно же, в процессе эксплуатации в современных домах будут ниже расходы на электроэнергию.
Но в Париже, конечно, в приоритете историческая часть города. 16-й округ, 8-й, 7-й округа, дома, построенные по проекту барона Османа 200 лет назад, но с новым ремонтом. Есть спрос и на ближайшее «Подпарижье», и цены не уступают столичным.
— Как к вам приходят ваши клиенты? Работает сарафанное радио или вы вкладываетесь в маркетинг активно?
— У нас есть сеть партнеров: агентства элитной недвижимости, отделения private banking* и family office**, и, конечно, наши клиенты рекомендуют нас. А с клиентами мы никогда не прощаемся, остаемся друзьями, помогаем чувствовать себя уютно во Франции. Если есть языковой барьер, какие-то бюрократические заминки или сложности с оформлением коммунальных платежей, мы будем рядом, чтобы уладить все вопросы.
— Сколько сейчас занимает сделка по приобретению недвижимости во Франции?
— В среднем два-четыре месяца.
— И с какими бюджетами вы работаете?
— В компании есть разные департаменты, которые работают с разными бюджетами. От €250 000–700 000 под Парижем (можно приобрести и такую квартиру, как в Подмосковье или в Новой Москве) до €2,5–3 млн и выше, тут уже лимита нет. Франция — совершенно социалистическая страна, которая на самом деле исповедует равенство и предоставляет равные права людям с разным состоянием. В глазах государства владелец студии за €250 000 и поместья за €20 млн равны, просто последний заплатит больше налогов, поскольку площадь поместья больше.
— Где больше всего покупают? И какие регионы Франции самые любимые у россиян, помимо очевидного top of the top*** Лазурного Берега?
— Лазурный Берег лидирует в целом по спросу со стороны иностранцев. Популярны Прованс, Куршевель, здесь приобретают недвижимость и для отдыха, и для сдачи в аренду. В Париже больше всего покупают американцы и ливанцы, кстати.
— У вас в основном покупают для личного использования или с инвестиционными целями?
— Последние пару лет россияне покупают что-то для себя, с намерением через год-другой переехать в новый дом и жить в нем либо поселить детей, которые приедут во Францию учиться. Одна из целей — получить ВНЖ, с чем мы также помогаем. Извлечение дохода как главный мотив важно для меньшей части наших клиентов. Кто-то из клиентов любит оперу и хочет посещать ее в Париже, кто-то работает в Дубае, но хочет проводить отпуск на Лазурном Берегу. Кто-то хочет создать бизнес во Франции аналогично тому, который уже имеется в России.
— То есть вы помогаете даже с открытием компаний?
— Да, мы помогаем получить ВНЖ на четыре года для тех, кто создает предприятия. Бизнес может быть любым: дизайн-бюро, косметологический кабинет, что угодно. Ресторанный бизнес, бар или кафе, отель — вот это даст намного больше юридических преимуществ для оформления ВНЖ, нежели квартира, кстати. В общем, мы не просто даем ключи после сделки и прощаемся.
— Что бы вы лично посоветовали сейчас тем, кто подыскивает себе недвижимость во Франции? Может быть, какие-то неочевидные локации, о которых ваши клиенты еще не знают?
— Недавно на рынок вышел проект в Каннах, на бульваре Круазетт, это самая привилегированная зона, все, кто бывал в Каннах, это понимают. Новый комплекс уровня люкс, стройка начинается, цены стартуют от €50 000 за квадратный метр. Для тех, кто ожидает от Лазурного Берега больше спокойствия и наслаждения пейзажами, может быть интересен проект в Больё-сюр-Мер, между Ниццей и Монако, между морем и горами: всего 16 просторных апартаментов с высокими потолками, с террас двухуровневых апартаментов будет открываться потрясающий вид на море, от Кап-Ферра до Кап-д'Ай.
Есть интересные новостройки под Парижем и в самом Париже. Например, проект в самом сердце 11-го округа, соединяющий реконструированную историческую и новую части, сохранивший присущий округу внутренний двор. Или элегантная новостройка в 15-м округе, на левом берегу Сены, с просторными апартаментами, у некоторых есть террасы.
Недавно мы предложили своего рода альтернативу ипотеке для клиентов, которые хотели бы купить что-то для детей, на будущее, и не заплатить за это слишком много. Мы можем предложить таким покупателям квартиру, разделив право владения и право собственности. Недвижимость приобретается со скидкой, право управления этим активом на 15 лет остается у застройщика или управляющей компании, которая сдает вашу недвижимость в аренду. Еще один интересный вариант — отдельные номера в пансионатах для престарелых, также под профессиональным управлением, это дает большую рентабельность, чем, например, купить трехкомнатную квартиру и сдавать ее самому.
🔺 Как вырастут ипотечный платеж и переплата с ростом ключевой ставки ЦБ
🏗️ Китайскую и турецкую технику планируют выпускать на Липецком тракторном заводе
✅ «Домклик» оценил осведомленность о льготной ипотеке у молодежи
〽️ Минцифры и Минфин обсуждают условия продления льготной IT-ипотеки
🕊️ Как каменную голубятню XVII века превратили в атмосферный гостевой дом
🌿 Сюрреалистичная «Пепельная хижина», напечатанная на 3D-принтере, громко заявляет об экологичности
🔷 Ski Barin: высокогорный горнолыжный курорт Ирана, интригующий формами и наполнением
🌀Роскошь на высоте: пентхаусы с террасами в переулках Сретенки
🔘 Дизайн-проект гостиной «Семейный лофт». Фото
🔨 Как обновить деревянный фасад: чем покрасить, чтобы хватило надолго
🏢 Элитные новостройки Москвы. ЖК «TopHills»