Флиппинг недвижимости

Вложения: от 6 млн рублей
Доходность: от 1 млн рублей

Суть заработка проста. Вы покупаете на вторичном рынке квартиру в хорошем месте, но, возможно, в плохом состоянии, требующую ремонта. За пару месяцев приводите все в порядок, обустраиваете интерьер, делаете ремонт и продаете за бОльшую стоимость. Прибыль зависит от начальной стоимости квартиры, стоимости ремонта и цены, за которую удалось продать недвижимость.

Как выбрать квартиру для перепродажи

Локация. Квартира должна находиться в 20 минутах ходьбы от метро. Если это ближайшее Подмосковье — в 20 минутах от железнодорожной станции. Желательна близость к значимым объектам инфраструктуры: вузам, паркам, торговым и бизнес-центрам.
Вид из окна. Мы стараемся приобретать квартиры, окна которых выходят во двор. Если окна выходят на дорогу, то расстояние до нее должно быть не меньше 30 метров, трасса — не слишком оживленная, желателен сквер между дорогой и домом.
Состояние дома и подъезда. Не покупаем квартиры, если в подъезде плохой запах. Стараемся избегать домов с мусоропроводом. Если подъезд просто в плохом состоянии, не берем. Если можно что-то исправить, ремонтируем сами.
Площадь. Покупаем квартиры-студии, однокомнатные и двухкомнатные. С трехкомнатными тоже работаем, но не так часто. Все-таки «однушки» и «двушки» продаются быстрее.
Этаж. Стараемся не покупать квартиры на первом этаже, берем только в том случае, если это единственный негативный фактор, а остальное складывается хорошо: вид из окна, дом в нормальном состоянии и пригодная локация. Но в случае первого этажа нужно четко рассчитывать экономику проекта, предусматривать возможность торга. Какой бы классной ни была квартира на первом этаже, она все равно будет стоить дешевле, чем этажом выше. Последний этаж покупаем, только если выше есть технической этаж.

"По нашему опыту, наибольшим спросом пользуются двухкомнатные квартиры площадью от 50 до 60 квадратных метров. «Однушки» от 35 до 43 квадратных метров тоже быстро разлетаются, особенно если есть балкон", - делится флиппер Евгений Горб.

Какие квартиры лучше не покупать

Большую часть квартир можно отсеять по правоустанавливающим документам. Например, если квартира досталась по наследству менее чем три года назад. Особенно если свежее наследство от мужчины, даже внутри одной семьи. Есть риск, что появятся еще какие-то наследники. Такую сделку могут оспорить в суде, срок исковой давности при наследстве — три года.
Лучше всего отказаться от сделок, если собственность возникла в результате дарения от чужих людей. Это всегда подозрительно и сложно проверить. В случае дарения внутри семьи разговариваем со всеми ее членами.
Лучше не работать с квартирами, которые продаются по доверенности.
Обращайте внимание на соседей, перед покупкой познакомьтесь и пообщайтесь с ними. Если есть какой-то неадекватный контингент — не покупайте квартиру в этом доме.
Не идите на сделку, если стоимость объекта в договоре хотят занизить. Это популярная практика на рынке недвижимости с целью ухода от налогов. Безопаснее для такого бизнеса - платить налоги с каждой сделки.

Какой ремонт сделать в квартире, чтобы выгодно перепродать

Перед началом ремонт просчитайте стоимость заранее. Исходя из локации и параметров квартиры, постарайтесь понять, то ваш целевой клиент. Сделайте замеры и предварительную планировку, проработайте места общего пользования, спланируйте, где будут розетки и выключатели.

Например, двухкомнатная квартира небольшой площади подойдет для молодой семьи с детьми. Многие жертвуют изолированной комнатой и делают большую кухню-гостиную. Мы же предпочитаем оставить две изолированных комнаты, рассчитывая на семью с одним ребенком: спальня для родителей, отдельная комната для ребенка. В спальне располагаем двуспальную кровать, рабочий или косметический стол. В детской — раскладной диван, письменный стол.

Целевая аудитория однокомнатных квартир — девушка или мужчина без семьи, либо молодая семья с маленьким ребенком или без детей. В таких объектах располагаем двуспальную кровать, стараемся запланировать место под кроватку для ребенка.

В комнатах стараемся не ставить шкафы; если площадь позволяет, делаем небольшие гардеробные. В коридоре стараемся предусмотреть места для хранения вещей. Кухню полностью оборудуем техникой, для двухкомнатных квартир обязательно ставим посудомоечную машину.

Четыре года назад мы ставили в квартирах на продажу только кухню и оборудовали санузел. Теперь мы сдаем квартиры под ключ: с ремонтом, мебелью и техникой. Конечно, есть категория покупателей, которым хотелось бы обставить квартиру самостоятельно, по своим пожеланиям. Но большинство наших покупателей — это ипотечники. Когда люди берут в банке ипотечный кредит, они используют как первоначальный взнос все свои сбережения. Кредит покрывает стоимость квартиры, указанную в договоре купли-продажи.

В случае покупки квартиры в новостройке где-то еще нужно найти деньги на ремонт. А мы в договор закладываем квартиру, новый ремонт, мебель и технику. И все это покрывает ипотечный кредит.

В среднем стоимость ремонта по нашим объектам, включая работы, мебель и технику, составляет 40 000 рублей за квадратный метр. Для объектов эконом-класса — 30 000–40 000 рублей, для дорогих квартир — от 40 000 рублей за квадратный метр.

Как установить цену продажи квартиры

Объекты высокой ликвидности (не первый этаж, популярный метраж) продаются примерно за месяц. Более сложные объекты — от месяца до четырех. Цену продажи устанавливаем уже на этапе подбора проекта. Для этого смотрим аналоги нашей квартиры в том же районе, с таким же ремонтом. А на этапе продажи немного поднимаем цену выше рынка, выше того уровня, который мы закладывали изначально. Как правило, в 90 % случаев квартиру удается продать по верхней границе рынка. Но если оказывается, что стоимость сильно завысили, и звонков нет, начинайте потихоньку снижать цену и приходите к стоимости, на которую рассчитывали изначально.

Сколько можно заработать на флиппинге

Последний наш реализованный проект — квартира в районе Марьиной Рощи, 10 минут до метро, хороший развитый район с парками, большим торговым центром, рядом выезд на третье транспортное кольцо. Однокомнатную квартиру площадью 35 кв. м мы купили за 9,1 млн рублей. В ремонт вложили 1,5 млн. Квартиру брали в ипотеку, поэтому потратились на первый взнос и ежемесячные платежи. Продали квартиру за 13,8 млн. Заработали на сделке 2,5 млн. В среднем мы в год зарабатываем на флиппинге до 60 % плюсом к вложенной сумме.

Советы тем, кто тоже хочет зарабатывать флиппингом

Флиппинг — это рискованный вид инвестирования. Нужно много знаний о рынке недвижимости. Как правило, этим начинают заниматься те, кто уже несколько лет проработал агентом по недвижимости и хорошо знает, как формируется рынок. Потому что 90 % успеха проекта зависит от правильной оценки объекта.

Поэтому если у вас нет опыта в продажах вторичной недвижимости, лучше таким делом не заниматься. Это может оказаться слишком рискованно.

Источник

Другие каналы:

Джоб оффер — прямые вакансии для специалистов из сферы диджитал, медиа и айти.

Скидон Купон — закрытие распродажи, скидки и промокоды со всего интернета в одном месте.

Путь Дзен — вы уже слышали о новой платформе под названием Яндекс.Дзен? Оказывается, там платят деньги просто за то, что вы просто пишете. От 20.000 руб/мес!