Fijación de precios del alquiler: el Caso de Berlín

Hace aproximadamente un año las autoridades berlinesas introdujeron un precio máximo a los alquileres, congelando al alza el precio de los mismos durante al menos 5 años. Pues bien, tras cumplirse el primer año desde la entrada en vigor de esta nueva política de control de precios, ya podemos establecer ciertas conclusiones.

👉 El análisis del Instituto IFO de la Universidad de Múnich nos muestra lo siguiente:

📉 Caída de entre el 5% y el 10% del precio de compraventa de las viviendas afectadas por la política de control de precios.

📈 Aumento de entre el 5% y el 10% del precio de compraventa de las viviendas no afectadas por dicha política.

El siguiente gráfico muestra la evolución del precio de compraventa de las viviendas afectadas por las nuevas regulaciones en azul y las viviendas no afectadas por la nueva regulación en gris:

Como es lógico, los precios de las viviendas reguladas caen, al empeorar el retorno por alquiler de las mismas, y de forma inversa, aumenta el precio de las viviendas no reguladas, al mantenerse el retorno por alquiler (o incluso aumentar) de estas.

👉 Fuerte caída de la oferta de viviendas disponibles para alquilar:

• Reducción del 20% de las viviendas disponibles tras el anuncio de la nueva regulación.
• Reducción adicional del 40% de las viviendas disponibles tras la aprobación de la nueva regulación en Berlín.

Como muestra el siguiente gráfico, en azul oscuro la evolución de la vivienda disponible para alquiler en Berlín, y en azul la evolución de la vivienda disponible en las siguientes 13 ciudades más grandes de Alemania:

❗️ Huelga decir, que en el resto de ciudades alemanas, no afectadas por la nueva política berlinesa, el mercado de viviendas en alquiler muestra los niveles habituales, en línea con la evolución de los últimos años.

👉 A modo de conclusión, no podemos sino recordar los efectos de la imposición de un precio máximo para un bien o servicio específico. Al establecerse un precio por encima del cual se prohíbe su intercambio (ya sea a modo de compraventa o alquiler) y manteniéndose la demanda sobre el mismo, se limitan los beneficios ligados a dicho bien, por lo que:

✅ el precio elevado - y por lo tanto mayores beneficios - tendería a atraer mayor inversión al sector, creando nueva oferta y haciendo más abundante dicho bien, resultando ello en un descenso de su precio.

❌ el precio máximo tiende a expulsar inversión del sector, haciendo que el bien en cuestión se vuelva más escaso y, por ende, aumentando su precio.

📌 En boca de Ludwig von Mises, que ya en 1949 lo advertía en su obra La Acción Humana, Capítulo XXX La Intervención de los Precios:

La economía no afirma que la regulación esporádica de los precios, cuando afecta tan sólo a un producto o a unos pocos bienes, sea injusta, nociva o inviable. Advierte únicamente que la injerencia provoca efectos distintos de los apetecidos y que, lejos de mejorar, empeora la situación, incluso considerada desde el punto de vista del gobierno y de los partidarios de la intervención. Antes de que se produjera la interferencia, los bienes en cuestión cotizaban, a juicio de los gobernantes, excesivamente caros. Pero al implantarse el precio, o bien la oferta se contrae o bien desaparece en absoluto. El poder público intervino el mercado por considerar singularmente vitales, necesarios e indispensables tales bienes. Pero lo que esa actuación provoca es una reducción de la cantidad disponible. Por tanto, aun partiendo de los objetivos que la autoridad perseguía, la injerencia resulta absurda y disparatada. [...]

En la práctica, como es natural, los gobiernos, cuando regulan los alquileres y establecen un tope a los mismos, nunca tienen en cuenta estas consideraciones. [...] Sea cual fuere la alternativa, la regulación de los alquileres provoca inexorablemente escasez de viviendas. Incrementa la demanda y contrae la oferta.

La regulación de los alquileres no afecta tan sólo a los inmuebles ya existentes, sino que repercute también sobre los que puedan construirse, puesto que los nuevos edificios dejan de ser remuneradores. O las construcciones se paralizan o disminuyen de manera alarmante; la insuficiencia se hace crónica. Pero incluso cuando se permite la libre fijación del alquiler de los edificios de nueva planta, la construcción se contrae. Los potenciales inversores dudan, porque advierten el peligro de que, más tarde, el poder público, ante cualquier nueva crisis, limite la renta a percibir, como hizo con las viviendas antiguas."

Como en el resto de bienes y servicios, la solución a un precio elevado sólo puede pasar por reducir su demanda o aumentar su oferta o ambas.

👉 Dejando de lado la demanda, queda claro pues que el camino a un precio más asequible para todos implica un aumento de la oferta permitiendo hacer su trabajo a los oferentes con capacidad para ello.

📖 Para saber más puede consultar el siguiente enlace: https://www.libremercado.com/2021-03-03/desplome-alquiler-vivienda-oferta-berlin-control-precios-6714905/