El sueño de la casa propia

En función de la respuesta brindada por las autoridades del Banco Ciudad, desde el lanzamiento del programa hasta el día 27 de junio de 2018 se presentaron un total de 7716 solicitudes de préstamos hipotecarios UVA a dicha institución. De estas solicitudes, 7031 fueron aprobadas, marcando una sorprendente tasa de aprobación del 91%. Sin embargo, solamente 4247 créditos fueron finalmente presentados y escriturados, 2 de cada 5 solicitudes aprobadas no prosperaron. Esto podría estar relacionado con pérdidas de confianza en la propia capacidad de pago de los solicitantes.

Antes de proceder a analizar los datos es necesario aclarar que existen dificultades con el análisis de los resultados presentados. En primer lugar la muestra no es lo suficientemente grande como para asegurar significatividad estadística sobre ningún tipo de tendencia o relación con variables macroeconómicas. Luego surge el problema de que los años no son realmente comparables entre sí, dado que el programa comenzó en pleno curso del año 2016 (por lo que el dato no representa un año completo) y que el año 2018 sigue en curso.

En la Tabla 1 se puede observar la cantidad de solicitudes aprobadas y de créditos presentados y escriturados para los años 2016, 2017 y 2018. El programa entro en vigencia en el 2016, año en el que se aprobaron 1474 solicitudes, de las cuales se escrituraron 1131. En 2017 se aprobaron 3964 solicitudes y se escrituraron 2627. Y Finalmente en 2018 se aprobaron 1593 y se escrituraron 489. Tanto los créditos aprobados como las escrituras presentadas en 2017 más que duplican los niveles del 2016. A casi julio del 2018 la cantidad de créditos aprobados durante este año representa el 40% de la cantidad total del año pasado, lamentablemente no tenemos los datos suficientes para comparar los niveles del 2017 a la misma fecha.

Al analizar la ya mencionada relación entre créditos aprobados y escrituras presentadas, a la que llamaremos tasa de escrituración, atrae la atención su pendiente negativa en relación al tiempo. La tasa de escrituración establece el porcentaje de los créditos aprobados que finalmente fueron escriturados. La ventaja de analizar con este indicador es que no necesitamos que los datos estén asociados a un año de actividad completo, la proporción mantenerse constante a lo largo del año.

Como se observa claramente en el Grafico 1, la tasa decreció para los años 2017 y 2018. Esto significa que es cada vez menor la proporción de gente que decide proseguir con sus créditos UVA, a pesar de que los mismos ya habían sido aprobados. La lógica económica nos obliga a asociar esto con la incertidumbre monetaria que vivió el país durante los últimos años. La imprevisibilidad de la inflación podría ser percibida por los agentes como un riesgo demasiado grande, al no poder asegurar la estabilidad de su salario real para los próximos 20 o 30 años los agentes simplemente no pueden comprometerse a un crédito de tasa móvil.

Aunque la indexación mediante unidades financieras posibilita en contextos inflacionarios el otorgamiento de créditos de largo plazo por parte de los acreedores, ya que mantiene la tasa real de los mismos estable en el tiempo, parece ser insuficiente para crear un marco financiero saludable. Debido a la imprevisibilidad en los niveles inflación y a la volatilidad en la que se ve inmerso el Dólar (que no impacta directamente en la indexación, pero si en los valores del mercado inmobiliario), los deudores simplemente no pueden comprometerse a que sus ingresos reales se mantendrán con el tiempo.

Junto con estos datos el Banco Ciudad informo los rangos etarios entre los que se repartieron los créditos. Como se observa en Gráfico 2, de las 4274 escrituras:

-1797 pertenecen a personas de entre 39 y 59 años

-2211 pertenecen a personas de entre 29 y 38 años

-239 pertenecen a personar de entre 21 y 28 años

De los créditos otorgados a penas un 5,62% de las escrituras pertenecen a jóvenes. Esta alarmante cifra es consecuencia de la falta de herramientas financieras con la cuentan los jóvenes argentinos para obtener su primera vivienda

A principio de año esta misma adjuntía presento un informe advirtiendo que el método de indexación UVA era insuficiente para proporcionar a los jóvenes de capital el acceso a la primera vivienda. Los altos precios de las propiedades, la inestabilidad cambiaria y alto ingreso requerido para calificar al crédito hacen que estos sean virtualmente inaccesibles. En casi 3 años solamente 239 jóvenes de entre 21 y 28 años lograron escriturar por medio de un crédito hipotecario del Banco Ciudad, lo cual se vuelve aún más preocupante cuando se tiene en cuenta que este banco ofrece (junto con el Nación) las tasas más accesibles del mercado.

Los programas trabajan únicamente sobre el ingreso actual del solicitante, sin tener en cuenta su ingreso esperado. Esto bloquea el acceso a quienes están estudiando o recién se están asentando en el mercado laboral, sin tener en cuenta que sus ingresos medios crecerán a medida que se desarrollen como personas. No existen políticas apuntadas a los jóvenes argentinos en general, la juventud termina siendo una etapa de transición entre la niñez y la adultez carente de derechos propios independientemente de que la Constitución de la Ciudad (en su artículo 40) le garantice a la juventud la igualdad real de oportunidades y el goce de sus derechos a través de acciones positivas que faciliten su integral inserción política y social y promueve su acceso al empleo, vivienda, créditos y sistema de cobertura social.

 Cada vez son menos los jóvenes que perciben a la vivienda propia como un objetivo alcanzable, viéndose obligados a compartir la vivienda con sus padres o depender de rentas de estos. Mientras en Estados Unidos los jóvenes se independizan a los 24 años, en Brasil no lo hacen hasta los 25 años, en Colombia y Chile a los 27 años, en el caso de Argentina es recién a los 28 años.

Resulta indispensable la implementación de políticas públicas que tengan como fin fomentar la independencia y el desarrollo personal. Que permitan a la juventud formar la Argentina del mañana en sus propios términos. La situación actual retrasa la emancipación, imponiendo una dinámica familiar que impide a la juventud tomar sus propias decisiones y  responsabilidades. Es necesaria la creación de métodos de financiamiento a largo plazo, con tasas bajas, acompañado por un relanzamiento de las políticas de construcción de viviendas, enfocadas específicamente hacia el rango etario de jóvenes adultos que busquen su primera vivienda.