Этап разработки обоснований инвестиций выполнятся под руководством
Этап разработки обоснований инвестиций выполнятся под руководством🔥Капитализация рынка криптовалют выросла в 8 раз за последний месяц!🔥
✅Ты думаешь на этом зарабатывают только избранные?
✅Ты ошибаешься!
✅Заходи к нам и начни зарабатывать уже сейчас!
________________
>>>ВСТУПИТЬ В НАШ ТЕЛЕГРАМ КАНАЛ<<<
________________
✅Всем нашим партнёрам мы даём полную гарантию, а именно:
✅Юридическая гарантия
✅Официально зарегистрированная компания, имеющая все необходимые лицензии для работы с ценными бумагами и криптовалютой
(лицензия ЦБ прикреплена выше).
Дорогие инвесторы‼️
Вы можете оформить и внести вклад ,приехав к нам в офис
г.Красноярск , Взлётная ул., 7, (офисный центр) офис № 17
ОГРН : 1152468048655
ИНН : 2464122732
________________
>>>ВСТУПИТЬ В НАШ ТЕЛЕГРАМ КАНАЛ<<<
________________
✅ДАЖЕ ПРИ ПАДЕНИИ КУРСА КРИПТОВАЛЮТ НАША КОМАНДА ЗАРАБАТЫВЕТ БОЛЬШИЕ ДЕНЬГИ СТАВЯ НА ПОНИЖЕНИЕ КУРСА‼️
‼️Вы часто у нас спрашивайте : «Зачем вы набираете новых инвесторов, когда вы можете вкладывать свои деньги и никому больше не платить !» Отвечаем для всех :
Мы конечно же вкладываем и свои деньги , и деньги инвесторов! Делаем это для того , что бы у нас был больше «общий банк» ! Это даёт нам гораздо больше возможностей и шансов продолжать успешно работать на рынке криптовалют!
________________
>>>ВСТУПИТЬ В НАШ ТЕЛЕГРАМ КАНАЛ<<<
________________
Оценка эффективности инвестиционного проекта: методы и рекомендации
Давно уже идут разговоры о том, что BIM должен привести к одностадийному проектированию. Я решил разобраться в этом вопросе с точки зрения своего опыта. Получился лонгрид, но, похоже, в этом вопросе кратко не выйдет. Какие цели это преследует? Возьмем пример из мира автомеханики, а именно — трансмиссий. Коробки передач существуют для изменения соотношения мощности и скорости. В принципе, нет никакой прямой причины делать это ступенчато. Даже есть бесступенчатые трансмиссии вариаторы , где передаточное число изменяется плавно. Однако наибольшее распространение получили трансмиссии, где есть ступени, - от двух у простых движков от мопедов до семи на современных автоматах и даже больше на специальной технике, типа тракторов. Каждая передача оптимальна для определённого сочетания скорости и потребной мощности. Их диапазоны частично перекрываются. Например, в случае поломки одного из элементов, это позволяет доехать до точки назначения, пользуясь сочетанием «не оптимально, но результативно». Если говорить о вариаторах, то они не получили широкого распространения из-за отсутствия избыточности в них. В случае поломки нет шанса, а износ идёт постоянно на всю систему. Поломка происходит быстрее. Аналогичным образом проектирование, да и любой другой процесс, можно сделать непрерывным. Гораздо результативнее разбить его на некоторое количество стадий, между которыми в контрольных точках можно собирать и анализировать накопленную к этому моменту информацию. Делать на основе её выводы. Стадии проектирования нужны, чтобы по завершении каждой из них участники проекта могли принять определённые решения. Например, целесообразна ли дальнейшая реализация проекта, каковы планируемые затраты, какие изменения стоит внести и т. Менеджмент крупной корпорации принял решение о строительстве нового завода. Девелопер не без участия местных властей принял решение о застройке земельного участка жильём и соцобъектами. Иван Петрович решил построить на своих шести сотках каркасно-щитовой дом на полторы семьи. На этой стадии оценивается примерный бюджет на основе объектов-аналогов. Готовится первый бизнес-план, определяется объём собственного и привлекаемого финансирования, закладываются параметры, исходя из маркетинговых исследований и логистических цепочек. Нужно рассчитать сроки окупаемости, и понять, что идея в принципе жизнеспособна. Я немного принимал участие в таких расчётах. По моему субъективному мнению, чаще всего их выполняет инициатор проекта и его команда, размер которой зависит от масштабов самого проекта, но вряд ли составляет больше десяти человек. Очень многие проекты «умирают» на этой стадии не успев родиться, так как даже грубые расчёты показывают, что изначальные предпосылки были неверными, а проект не окупится. Если для таких расчётов привлекать большую команду, много времени будет тратиться на нежизнеспособные проекты. Но возьмём для примера проект, который оказался привлекательным. Он переходит на следующую стадию. В жилищном строительстве я бы отнёс к этой стадии этап градостроительного проектирования — создание проектов планировки территории и проекта межевания ППТиПМ. Для жилья на этом этапе, в зависимости от планируемых к возведению квадратных метров и соответствующего им числа будущих жильцов, рассчитывается потребность в школах, детских садах, поликлиниках и больницах, отделениях полиции и пожарных депо. Уточняется число парковочных мест, варианты их размещения, ширина дорог, примерные трассы и диаметры инженерных коммуникаций и зоны под них, котельные, трансформаторные подстанции, насосные станции и прочие инженерные сооружения. Для гражданского строительства на этом этапе может создаваться архитектурная концепция — для тех объектов, в которых именно архитектура ставится «во главу угла» если это, например, музей, театр, или любой другой «знаковый» объект. По экономическому итогу снова принимается решение, продолжать ли проект, или в результате уточнений предыдущие «грубые» оценки оказались чересчур оптимистичными. Если так — либо стадия ТЭО уходит на второй круг со значительной корректировкой вводных данных, чтобы вывести проект на окупаемость, либо проект закрывается как нерентабельный. Если же изначальный прогноз по бюджету подтверждается, проект переходит в следующую стадию. Третья стадия инвестпроекта — непосредственно проектирование и создание Проектной Документации. В качестве подстадии здесь можно выделить выполнение инженерных изысканий до проектирования и проведение экспертиз проектной документации после проектирования. Впрочем, не будем обманываться: во время выполнения изысканий проектирование уже начинается, а во время экспертизы ещё не завершается. Итогом этой стадии является Положительное или Отрицательное заключение экспертизы проектной документации. Да, кроме неё, конечно, есть ещё историко-культурная экспертиза, экологическая экспертиза, экспертиза промбезопасности и даже этнологическая экспертиза, но не будем на них останавливаться, так как отрицательное заключение любой из них автоматически приведёт и к отрицательному заключению экспертизы ПД. И здесь мы сталкиваемся с определёнными различиями, в зависимости от типа проекта и того, за чей счёт он реализуется. В этом случае основная цель стадии ПД — получение разрешения на строительство для его начала. Побочные цели — дальнейшая детализация бюджета для его уточнения, постепенное контрактование или проведение тендеров на поставку основного оборудования. Разрешение на строительство в этом случае также может выступать гарантом для инвесторов или банков, что проект свободен от внешних рисков, и можно выделять под него кредиты и инвестиции. Исходя из этой цели, как правило, очень большого масштаба таких проектов и, как всегда, минимальных сроков, детализация такой проектной документации довольно низкая. Потом эти текстовые части копируются экспертами напрямую в положительное заключение экспертизы, что очень удобно для всех участников процесса. Цель экспертов при проверке таких проектов — обеспечить формальное соответствие написанного и изображённого в проекте всем действующим нормативным документам. Грубо говоря, заключение экспертизы должно гарантировать, что объект будет безопасен — для тех, кто на нём будет работать, для тех, кто будет рядом жить и для окружающей среды. Типичные сложности, с которыми сталкиваются в экспертизе частные промышленные проекты — высокие стоимости мероприятий по защите окружающей среды от негативного воздействия очистка выбросов в атмосферу, сточных вод, защита от шума и т. Фактически экспертиза часто является «последним кордоном», который не даёт построить вредное предприятие слишком близко к жилью человека или местам обитания краснокнижных комаров. Изредка по своей инициативе эксперты высказывают замечания к экономической эффективности принятых решений, но настаивают на оптимизации проектных решений редко, так как в их обязанности напрямую это не входит. Как итог — такая Проектная документация для её дальнейшего использования в строительстве должна быть значительно доработана. Как правило, местами она полностью перерабатывается при смене поставщиков оборудования или на следующей стадии — Рабочей документации. Там уже уточняются параметры оборудования, узлы и нагрузки. Далее такой проект направляется в экспертизу повторно, иногда и не один раз для достижения в момент сдачи идеального соответствия решений стадии ПД и РД. Сейчас взамен этого итеративного механизма Минстрой вводит институт «экспертного сопровождения», чтобы заменить все эти походы в экспертизу консультативным сопровождением экспертов до момента ввода в эксплуатацию объекта. Пока эта процедура только вводится в оборот и поэтому не будем на ней акцентировать внимание. Основное отличие от первого случая — скорость реализации таких проектов, как правило, выше, чем в промке - нет длинных цепочек поставки уникального оборудования и нет длительного ожидания возврата инвестиций в процессе функционирования производства. Жильё должно окупиться в момент передачи будущим жильцам ключей от готовых квартир. К моменту получения Заключения экспертизы, а вслед за ним — разрешения на строительство, уже должна быть готова рабочая документация, достаточная для обеспечения начала строительства объекта. В связи с этим часто оказывается бессмысленным делать отдельно «стадию ПД», чтобы занести в экспертизу и потом детализировать её до стадии РД, попутно изменяя какие-то решения. Это обрекает проект на повторную экспертизу: проще сразу сделать проект в достаточно высокой детализации, выгрузив в экспертизу лишь необходимый минимум информации меньше покажешь — меньше получишь замечаний, этот принцип знаком всем проектировщикам кто хоть раз был в экспертизе , а после получения положительного уже можно весь проект отправлять на стройку. Да, ситуации бывают разные, тут может быть много оговорок, и такой подход не всегда избавляет от повторных экспертиз. Лично мне видится это одной из основных причин, почему двигателем BIM сейчас являются именно крупные девелоперские компании. Работа в модели с самого начала позволяет реализовать именно описанную выше схему, сокращая интервал от получения положительного заключения до обеспечения строительства качественной! Что до экспертов, здесь основная цель проверки проекта — обеспечение безопасности «по всем направлениям». Это может быть дорога, мост, больница, казарма или любое другое сооружение, строительство которого государство оплачивает из наших с вами налогов. В этом случае целью стадии ПД по-прежнему является получение положительного заключения, но теперь уже строго Государственной экспертизы проектной документации. В первых двух случаях, кроме государственной экспертизы, можно было нести проект также и в негосударственную, если по параметрам он не требовал прохождения Главгосэкспертизы не был уникальным или промышленным высокого класса опасности. Однако к целям экспертов, кроме обеспечения в проекте безопасных решений, добавляется ещё одна важная цель — подтверждение достоверности сметной стоимости. Здесь придётся отдельно описать ещё два возможных варианта развития событий. Затем по итогам этого проектирования будет определяться генподрядчик на строительство отдельным тендером, стартовая цена которого будет установлена равной сметной стоимости, подтверждённой заключением экспертизы. У этого варианта есть очевидный плюс: вроде бы проектировщик должен иметь возможность всё спокойно запроектировать, осметить и выдать для тендера на стройку реалистичную и обоснованную цену. Правда, есть тут и минусы. Их как минимум два. Первый минус такого варианта — экспертиза по Градкодексу может проверять только стадию Проектной документации. При этом большое число проектных решений может быть вообще описано только в текстовой части. В общем, если принести проект, полностью соответствующий ПП87, в сметный отдел, и сказать «осметьте пожалуйста», то в лучшем случае вы получите укрупнённый сметный расчёт стоимости строительства, основанный на строительном объёме будущего здания. В худшем случае — по шее от начальника отдела. Потому что любой проектировщик, который хоть раз был в экспертизе с бюджетными объектами, знает, что по ПП87 спецификации может и не нужны, но сметы без них не сделать. Этот минус бьёт, в первую очередь, по проектировщику, который должен сделать весь проект за меньшие деньги и за меньшие сроки эти сроки назначаются, конечно же, тоже исходя из предположения что «ну что там делать, стадия П — принципиальные схемы, а потом ведь на рабочке всё уточнять будете. Второй минус этого варианта не так очевиден. Он бьёт уже по будущему подрядчику, а косвенно и по самому госзаказчику. Дело в том, что сметчики проектировщика замотивированы осметить объект грамотно лишь настолько, насколько они дорожат своей репутацией. Цель проектировщика — получить Положительное заключение любой ценой, закрыть госконтракт, получить за него оплату, и приняться за следующий. Если на пути к положительному заключению встанет замечание эксперта «обосновать коэффициент стеснённости 1. Так же и со многими другими замечаниями эксперта-сметчика. А вот эксперты прямо замотивированы снижать сметную стоимость поступающих к ним на экспертизу проектов. Эти цифры являются простой разницей сметных стоимостей всех прошедших экспертизу проектов до экспертизы и после неё. Соответственно, в процессе экспертизы эксперт-сметчик имеет прямую цель убрать из сметы все «необоснованные», по его мнению, повышающие коэффициенты, заменить дорогие расценки на дешёвые, а материалы «по прайсу» на материалы «по ССЦ». При этом никого не волнует, что производители этих материалов совершенно на желают продавать их подрядчикам по стоимости из этих самых ССЦ. Отдельная «боль» - когда в процессе экспертизы выясняется, что в смете не учли какие-то дорогостоящие работы, и сметная стоимость возрастает. Такие ситуации часто доходят до руководства экспертиз, и только там решают, можно ли выпустить из экспертизы проект со стоимостью выше, чем он туда зашёл. В общем, мы имеем нейтрального по отношению к сметной стоимости проектировщика и замотивированного на её снижение эксперта. Логично предположить, что в такой ситуации в среднем стоимости строительных работ будут выходить из экспертиз заниженными. Подтверждение этого факта — постоянно меняющиеся, банкротящиеся, кидающие своих «субчиков» генподрядчики на строительных госконтрактах. Часто построить объекты за полученные таким образом сметные стоимости физически невозможно. Статистически это не показательно, но две поликлиники, по которым я был ГИПом в годах и выдал заказчику положительные заключения и всю РД, строятся до сих пор, в году. Насколько помню, там уже сменилось по три генподрядчика. Ещё две поликлиники, в другом районе, годов проектирования, строить даже не начали. Можно, наверное, упомянуть и третий минус, вытекающий из первых двух: даже с учётом того, что на стадии П будут сделаны все спецификации, они всё же будут не такими подробными, как на стадии РД. Поэтому рабочие локальные сметы всё же будут отличаться от сводного сметного расчёта, вышедшего из экспертизы. Причём отличие здесь уже может быть только в меньшую сторону, так как максимальная сметная стоимость уже закреплена заключением экспертизы. Вся эта пересортица и попытки закрыть одни объёмы другими — постоянная головная боль заказчиков, подрядчиков и технадзоров на всех государственных стройках. Второй вариант после обсуждения всех минусов первого должен показаться «лекарством от всех болезней», но не тут-то было. Это вариант, когда проектирование и строительство отдаются одним тендером в одни руки. Генподрядчик может выполнить проект своими силами или отдать проектирование на субподряд. Плюс такого подхода в устранении «второго минуса» из варианта предыдущего. Когда проект заносится в экспертизу, желание эксперта-сметчика «порезать смету» находит достойный отпор в лице сметчика от генпроектировщика, который как раз максимально замотивирован выйти из экспертизы с максимальной сметной стоимостью. Редко, когда можно для определения начальной минимальной цены контракта найти идеально совпадающий по параметрам аналогичный объект, реализованный в том же регионе примерно в то же время. Как правило, объектов-аналогов находят несколько. Из них формируется смета-Франкенштейн, из которой для проекта больницы, например, берут благоустройство от детского сада года потому что участок похожей площади , монолитные работы от школы года похожий строительный объём , инженерия от поликлиники года, умноженная на два потому что по функционалу должна быть медицина, а нашли только вдвое меньший по площади объект. Наружные сети посчитаны отдельно по единичным расценкам с длиной трасс, взятой «наобум» надо же хоть сколько-то посчитать , а ещё отдельно добавлена какая-нибудь котельная по типовому проекту года, насосная станция и система видеонаблюдения на 12 видеокамер а почему 12? Потому что гладиолус, «определить проектом». Позже обнаружится, что главврач вместо 12 камер хочет поставить Переписка будет вестись два года и ничем не кончится, потому что больницу так и не построят. На этапе ПИР, как правило, всё хорошо. В экспертизе защищается максимально возможная стоимость строительства, проектировщики получают свои деньги за проектирование, а вот дальше опять начинаются варианты, которые для полноты картины опишу кратко ниже:. Редко, но бывает. Объект строится по смете «из экспертизы». Разница генподрядчику не закрывается и обращается «в пользу бюджета». Наиболее благоприятный вариант для объекта, но не для генподрядчика, который рассчитывал на другую стоимость контракта. Генподрядчик находит, на чём сэкономить, госзаказчик делает вид, что не заметил замены одного оборудования на другое или что-то в таком роде. Вполне благоприятный вариант для самого объекта, если разница действительно невелика, и экономить пришлось не слишком сильно. Поскольку действующие редакции ФЗ и ФЗ практически не подразумевают возможность увеличения стоимости работ. Такие ситуации всегда заканчиваются расторжением контракта и поиском нового подрядчика. В зависимости от ситуации, расторжение может наступить либо сразу после выхода из экспертизы, либо гораздо позже, когда основная часть средств по контракту «освоена», сооружен недострой стоимостью в цену контракта и деньги подходят к концу. В итоге работы просто сворачиваются, и подрядчик извещает заказчика о расторжении контракта. Поскольку ни в одной смете на строительство нет расходов на консервацию объекта, то чаще всего работы бросают «на середине». Следующий подрядчик должен начать свою деятельность с полноценного обследования, составления дефектной ведомости, долгих разборов с заказчиком на тему какие объёмы работ считаются уже выполненными. При этом по факту их придётся переделать заново. Госзаказчик в этой ситуации не может допустить повторной траты средств на одни и те же работы, так как любая проверка выявит их как «нецелевое расходование бюджетных средств». С учётом масштабов строительных контрактов это может привести к уголовному делу, поэтому начинаются поиски вариантов, опять пересортица и прочие сложности. В общем, судьба такого недостроя далее незавидна. Их достраивают потом долгие годы. Меняются команды в структуре заказчика, меняются сами подрядчики. Каждый следующий подрядчик вносит свою лепту в общую неразбериху на объекте — какие объемы работ выполнены, какие нет, а какие нужно переделать. Для объекта этот вариант, наверное, самый негативный. Четвёртая стадия реализации инвестпроекта — Рабочая документация. Теоретически её разработка должна начинаться после завершения стадии ПД с получением положительного заключения экспертизы. Это должно застраховать проектировщика от изменения проектных решений по замечаниям экспертизы. Если по таким решениям уже выпущена рабочка, то объём переделок гораздо больше. На практике, как описано выше, большой объём работ по разработке РД выполнен на стадии П. Теоретически строительство должно начинаться после выпуска всей РД, так как решения, например, по инженерным сетям, могут влиять на конструктив. Да и полноценный поиск пространственных коллизий в BIM-модели возможен только тогда, когда всё оборудование и трассы инженерных сетей замоделированы в своём конечном варианте. Приводит это, в том числе, к тому, что коллизии всё равно возникают на стройке, вместо того чтобы быть найденными в модели, хотя и в меньшем объёме часть всё-таки было «выловлена» на более ранних стадиях. Здесь можно ещё расписать различные варианты разработки РД — для разных объектов, с BIM или без такового. Пятая стадия реализации проекта — строительство. Далее я уже не буду углубляться в заказ оборудования, пусконаладку, ввод в эксплуатацию и собственно эксплуатацию. К изначально волновавшему меня вопросу перехода на одностадийное проектирование это мало относится. Стадия инвест-замысла — внутренняя стадия заказчика. В какой-либо регламентации не нуждается. Для промышленных проектов тоже является «внутренней», для инфраструктурных госпроектов имеет определённые рамки как стадия «ОБИН», а для жилья — имеет стадию разработки ППТиПМ, что тоже представляется верным. В этом направлении государственное регулирование уже осуществляется, насколько мне известно. Стадия ПД с результатом чисто техническим — проверка экспертизой параметров безопасности. Для крупных объектов сейчас выглядит в большой степени формальной. Порой проверяются величины несопоставимого масштаба: возможность размещения предприятия площадью га в данной зоне исходя из близости к жилью и размера санитарно-защитной зоны. Также возможность очистки сточных вод до рыбохозяйственных показателей и т. Кажется разумным отделить вещи, которые легко изменить ширину путей эвакуации, например от глобальных вопросов размещение завода вблизи ООПТ или в зоне археологического наследия , и проверять их на разных стадиях. Ведь если завод в этом месте поставить нельзя в принципе, какая разница, какая там ширина лестницы в АБК. В таких случаях более логичным видится разделение на стадии. Сместить ближе к началу проекта и проводить экспертизу соблюдения «глобальных параметров» после этапа ТЭО. При этом, если уж мы считаем необходимым в экспертизе проверять и ширину лестниц, то такую экспертизу нужно проводить на стадии РД. Тогда действительно можно увидеть реальную ширину этих лестниц с учётом всех заужений. Получается, экспертизы такого уровня, с проверкой глобальных параметров проекта на низкой детализации, логичнее проводить ближе к началу жизненного цикла, после стадии ТЭО. Основные параметры объектов на этой стадии хоть и грубо, но уже просчитываемы. Возможно, в заключение такой экспертизы стоит прописывать условия, при которых реализация проекта возможна. Аналогичные рассуждения можно провести и для жилищных девелоперских проектов. Глобальные вещи вроде максимальной высоты и обеспеченности инженерными сетями могут быть проверены на стадии ТЭО, а параметры систем пожарной безопасности — по завершении стадии РД. Если исходить из презумпции профессионализма, проектировщиков и экспертов, такие ситуации не должны приводить к необходимости больших правок в проектах по результатам экспертизы. Касательно экономического результата от проверки стадии ПД актуально только для госзаказа — очевидно, нормально такую проверку можно провести только по стадии РД. Причем, разработчик РД должен быть сам заинтересован в формировании справедливой стоимости возведения объекта. В этом случае деление на стадии ПД и РД теряет смысл. Достаточно оставить одну совмещённую стадию проектирования с результатом в виде рабочей документации, которая и должна пройти экспертизу вместе со сметами по ней. Общий вывод из рассуждений выше — стадии ПД и РД действительно стоит объединить, для приведения в соответствие того, что сейчас происходит в проектах фактически тому, как это описывается в нормативных документах. Однако одновременно с объединением стадий ПД и РД стоит более явно нормативно закрепить статус стадии предпроектных проработок ТЭО, ОБИН, ПП , и часть экспертиз экологическую, историко-культурную, возможно даже главгосэкспертизу для объектов, где она требуется по причинам технического плана, а не из-за федерального бюджета объекта перенести именно на этот этап предпроектных проработок. Остальные же экспертизы проводить по мере готовности стадии РД. На мой взгляд, это решило бы и ещё одну проблему — начало строительства без готовой рабочки и стройки «с колёс». Всё это приводит к непродуктивному использованию ресурсов, превышению бюджетов проектов и т. Можно или даже уже разрешили до получения РНС, например, выполнять земляные работы и подготовку стройплощадки, но само строительство начинать только после получения всей РД с устранёнными коллизиями. Вот такие немного сумбурные рассуждения, выводы из которых рождались прямо в процессе написания текста. По этой причине я мог многого не учесть, и буду признателен за критику и дополнения в комментариях. Задать вопрос. Ваше имя. Ваш номер. Получить коммерческое предложение. Главная О компании Статьи Стадийность проектирования. Стадии проектирования: Начало. Зачем нужны стадии проектирования? Инвест-замысел и оценка бюджета Менеджмент крупной корпорации принял решение о строительстве нового завода.
Инвестиционная политика предприятия: восемь основных этапов
Уоррен баффетт эссе об инвестициях скачать
Понятие и разработка обоснования инвестиций
Расценка строительных работ дома
Налог на прибыль тинькофф инвестиции