Эталон_2022-2_МСФО

О компании

Структура акционерного капитала

Текущая ситуация

Операционные показатели

Финансовые показатели

Дивиденды

Резюме

О компании

Основанная в 1987 году, Группа «Эталон» сегодня является одной из крупнейших корпораций в сфере девелопмента и строительства в России. Группа «Эталон» фокусируется на жилой недвижимости для среднего класса в Москве, Московской области и Санкт-Петербурге. В 2021 году Компания начала программу региональной экспансии и уже вышла с новыми проектами на рынок Омска, Новосибирской области, Екатеринбурга и Тюмени. Благодаря 35-летнему опыту успешной работы Компания является одним из старейших и наиболее успешных игроков на российском рынке недвижимости. С момента создания Группа «Эталон» ввела в эксплуатацию 7,9 млн кв. м.

Благодаря интегрированной бизнес-модели Группа «Эталон» может создавать добавленную стоимость для клиентов и акционеров на каждом этапе девелопмента, от анализа и приобретения земельного участка до эксплуатации и сервисного обслуживания уже построенных объектов недвижимости. Коллектив Группы «Эталон» насчитывает 4,6 тысячи сотрудников, а общенациональная сеть продаж Компании охватывает 59 городов России.

Активы Группы «Эталон» включают 27 проектов в стадии проектирования и строительства, непроданную недвижимость в завершенных комплексах и коммерческую недвижимость с чистой реализуемой площадью 6,0 млн кв. м, а также производственный блок. Согласно оценке Colliers International, стоимость активов Группы «Эталон» на 31 декабря 2021 года составляет 270 млрд рублей.

В 2021 году Группа «Эталон» заключила новые контракты на продажу недвижимости общей площадью 446 тыс. кв. м на сумму 84,4 млрд рублей. Выручка Компании в 2021 году составила 87,1 млрд рублей, EBITDA – 17,9 млрд рублей.

ГДР Группы «Эталон» под единым тикером ETLN обращаются на основном рынке Лондонской фондовой биржи с 20 апреля 2011 года, а также включены в котировальный список Первого уровня на Московской Бирже с 31 января 2020 года.

Структура акционерного капитала

Текущая ситуация

Комментируя финансовые результаты за 1 полугодие 2022 года, Главный исполнительный директор Группы «Эталон» Геннадий Щербина отметил:

«С середины прошлого года в рамках реализации утвержденной стратегии мы проводим большую работу по расширению бизнеса как за счет приобретения участков, так и посредством неорганического роста портфеля. В мае 2022 года Компания заключила выгодную сделку по приобретению российского бизнеса международного концерна «ЮИТ». В результате нам удалось не только пополнить портфель на 600 тыс. кв. м, выйти в новые регионы и усилить свои компетенции, но также укрепить показатели прибыли уже в первом полугодии текущего года.

За счет заключения сделки на крайне выгодных для нас условиях Компания достигла рекордной чистой прибыли в 11,7 млрд рублей. В то же время на выручку оказывали давление турбулентность рынка и снижение продаж год к году из-за временного сокращения предложения недвижимости Группы «Эталон». Валовая рентабельность в нашем основном сегменте девелопмента жилья по-прежнему находится на целевом уровне в 35%, несмотря на увеличение закупочных цен и логистических издержек.

При этом административные и коммерческие расходы изменились незначительно, всего на 3%. Показатель EBITDA до распределения стоимости приобретения активов (PPA) за последние 12 месяцев превысил 16 млрд рублей, с рентабельностью 20%. Скорректированный на стоимость приобретения активов показатель EBITDA за последние 12 месяцев составил 13,8 млрд рублей.

Текущая рыночная ситуация открывает широкие возможности для консолидации рынка крупными игроками. В этих условиях Компания продолжает активно наращивать портфель и расширять ассортимент продаж. Мы ожидаем, что планируемое увеличение предложения в 4 раза по сравнению с 2021 годом, диверсификация портфеля и наша работа в области стандартизации будут способствовать росту доступности нашего продукта при сохранении его высокой маржинальности. Мы не планируем отказываться от дальнейшего неорганического расширения бизнеса, если увидим выгодные возможности. Это позволит нам обеспечить устойчивый рост продаж и финансовых показателей, приближая Компанию к достижению стратегических целей до 2024 года».

Главный финансовый директор Группы «Эталон» Илья Косолапов добавил:

«В первом полугодии, даже с учетом сделки M&A, чистый корпоративный долг составляет всего 2,5 млрд рублей против 2,6 млрд рублей на конец 2021 года. Соотношение чистого корпоративного долга к скорректированному показателю EBITDA на 30 июня текущего года было на уровне, близком к нулю. Чистая денежная позиция на проектном уровне достигает 22 млрд рублей, средства на эскроу в 1,4 раза превышают проектный долг. Сильное финансовое положение в условиях турбулентного рынка позволяет Компании развивать амбициозную стратегическую программу, а также пользоваться открывающимися рыночными возможностями для расширения бизнеса».

Меня в Эталоне всегда привлекала низкая долговая нагрузка, а чаще и вовсе отрицательный чистый долг. Пока ничего не поменялось!

Операционные показатели

В 1 полугодии 2022 года Группа «Эталон» реализовала 143,5 тыс. кв. м недвижимости. Несмотря на хорошую динамику показателей в начале года, во втором квартале мы наблюдали замедление продаж на фоне роста ставок и неопределенности на рынке, а также в связи с ограниченным предложением недвижимости.

Средняя цена квадратного метра выросла на 10% до 204,3 тыс. рублей, при этом средняя цена квадратного метра жилой недвижимости выросла на 30% по сравнению с 1 полугодием 2021 года и составила 291,3 тыс. рублей.

Введено в эксплуатацию 235 тыс. кв. м

Стоимость реализованной недвижимости в 1 полугодии составила 29,3 млрд рублей.

Доля ипотеки от общих продаж составила всего 25%, от продаж жилой недвижимости - 55%, что все равно сильно ниже среднего по сектору.

Эталон обычно не публикует данные о выведенной в продажу новой площади, но вот за последнее полугодие компания объявила, что вывела в продажу 413 тыс. кв. м в проектах Группы «Эталон» и в жилых комплексах из портфеля «ЮИТ Россия», приобретенного в мае в рамках сделки M&A. Помимо портфеля объемом 0,6 млн кв. м в 5 регионах России, в контур сделки вошла библиотека проектных решений, сервисные компании и крупнейшая в стране IT-платформа по управлению многоквартирными домами. В рамках развития текущего земельного банка планируется до конца года вывести на рынок еще около 700 тыс. кв. м.

Это конечно не ПИКовские объемы, но они уже не на порядок ниже. Но стоит помнить, что жилье Эталона - это не "коробки" от ПИКа или Самолета, а комфорт- и бизнес-класс.

Финансовые показатели

Консолидированная выручка за 1 полугодие 2022 года составила 32,7 млрд рублей. На динамику выручки повлияло снижение продаж из-за временного ограничения предложения в проектах Группы «Эталон» и резкого повышения ключевой ставки. Ожидаемый выход в продажу 1,2 млн кв. м в течение 2022 года и снижение ставок по ипотеке будут способствовать росту продаж и выручки в последующие отчетные периоды.

На чистую прибыль оказала колоссальный эффект сделка по приобретению Концерна «ЮИТ» его российского бизнеса, которую сам Эталон называет крайне выгодной. После проведения независимой оценки приобретенных активов разница между рыночной стоимостью активов и фактически уплаченной ценой признана прибылью (прибыль от выгодного приобретения) в размере 12 038 млн руб. Основной причиной признания прибыли от выгодного приобретения была ускоренная продажа бизнеса продавцом, что привело к более низкой цене сделки.

Приобрели за 2 ярда, оценили в 14 - нормально так. Кто как может выжимает из геополитики и санкций.

EBITDA за последние 12 месяцев составила 13,8 млрд рублей после корректировки на стоимость приобретения активов.

Эталон сильно нарастил оборотный капитал, как за счет роста объектов на стадии строительства, так и за счет готовых.

Отсюда свободный денежный поток сильно отрицательный -21,6 млрд руб.

Валовый долг Эталона с учетом проектного финансирования 96,6 млрд руб., в то время как денежные средства с учетом тех, что на эскроу-счетах - 116,5 млрд руб.

Таким образом, весь проектный долг покрыт средствами на эскроу, что открывает доступ к проектному финансированию по сниженной ставке от 0,01% до 3,5% .

Средняя ставка по долговому портфелю на 30 июня 2022 остается на уровне 6,5%.

Если говорить о корпоративном долге (без учета проектного финансирования и денег на эскроу-счетах), то долговая нагрузка все равно минимальная - NDebt/EBITDA=0,15.

Мультипликаторы очень низкие. Эталон торгуется дешево как по отношению к себе самому, так и по сектору в целом.

Дивиденды

Здесь проблема известная - кипрская регистрация.

Но все же я смотрю в данном случае позитивно и вот почему:

• главный акционер - российская АФК "Система";
• АФК "Системе" позарез нужны деньги для снижения своего большого долга, и дивиденды Эталона были бы не лишние;
• АФК "Система" увеличила долю в Эталоне уже весной, после того как все проблемы были известны (а я не думаю, что Система делала бы ставку, если бы риски были очень высокими);
• АФК "Система" наращивает портфель Эталона, скупая выгодные активы.

Кстати, до прекращения выплат, доходность Эталона была лучшая в секторе - 8-9%.

Резюме

Эталон - это, конечно, не ПИК и Самолет, которые строят шаблонные дома эконом-класса, где рентабельность, конечно же выше, за счет большего спроса. Эталон строит качественно, бизнес ведет размеренно и соблюдает строгую финансовую дисциплину.

Что нравится:

• отрицательный чистый долг;
• низкие мультипликаторы;
• приобретенные активы с бешеным дисконтом, которые также должны принести свои плоды в будущем;
• постепенное расширение в регионах.

Что не нравится:

• кипрская регистрация и отсутствие дивидендов, как следствие;
• падение объемов продаж и выручки последние несколько отчетов.

Я Эталон держу и расставаться с ним пока не собираюсь!

Если было интересно и хотите больше интересных отчетов, сравнений и аналитики - подписывайтесь на мой телеграм-канал https://t.me/invest_sravnyashka.