Эскроу-счёт раскрыт, а квартиры нет. Правовая коллизия, о которой молчат
Система эскроу-счетов стала одним из главных достижений реформы долевого строительства
Она должна была окончательно защитить покупателей новостроек от недобросовестных застройщиков и схем обмана.
- Но на практике оказалось, что даже самый продуманный механизм может работать против интересов дольщика.
Сегодня юристы всё чаще сталкиваются с ситуацией, когда деньги с эскроу уже перечислены застройщику, а дом — хоть и «введён в эксплуатацию» — фактически не готов к передаче.
Квартиры не поставлены на кадастровый учёт, акты приёма-передачи не подписаны, но дольщик не может требовать неустойку, потому что по закону обязательства вроде бы исполнены.
Это не просто технический сбой — это реальная правовая коллизия, которую пока не решает ни один нормативный акт.
🔹 Как работает система эскроу-счетов
Напомним, эскроу-счета были введены в России в 2019 году.
- Покупатель квартиры перечисляет деньги не напрямую застройщику, а на специальный банковский счёт (эскроу).
- Банк хранит эти средства до тех пор, пока застройщик не получит разрешение на ввод дома в эксплуатацию.
- Как только дом сдан, банк автоматически раскрывает эскроу и перечисляет средства застройщику.
Юридически — всё логично.
Но с точки зрения дольщика — именно здесь начинается самое интересное.
🔹 Что происходит на практике
Рассмотрим типичную ситуацию, которая уже стала массовой.
1️⃣ Застройщик получает разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.
2️⃣ Банк, следуя букве закона, раскрывает эскроу и перечисляет все средства.
3️⃣ Однако дом ещё не поставлен на кадастровый учёт — значит, квартиры юридически не существуют как объекты.
4️⃣ Отделочные и инженерные работы не завершены, коммуникации не подключены.
5️⃣ Акты приёма-передачи дольщикам не выдаются месяцами.
В итоге — застройщик получил деньги, дольщики ничего не получили.
🔹 Почему так происходит
Причина кроется в статье 15.5 Федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве».
В ней сказано:
Денежные средства, размещённые на эскроу-счёте, подлежат перечислению застройщику в течение 10 рабочих дней после предоставления в банк разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
То есть ключевым событием для раскрытия эскроу считается не передача квартиры дольщику, а получение разрешения на ввод.
По сути, банк руководствуется только бумагой — официальным разрешением, и не проверяет, готов ли дом к фактической передаче.
🔹 Проблема в деталях
Закон приравнивает ввод объекта в эксплуатацию к исполнению обязательств по договору долевого участия.
А это значит:
- застройщик получает деньги;
- дольщик теряет финансовую защиту;
- сроки передачи квартир формально не нарушены, хотя фактически дом не готов.
Если дольщик обратится в суд с требованием взыскать неустойку за просрочку, застройщик укажет: «разрешение на ввод получено, значит обязательства выполнены».
И суд, скорее всего, согласится. Так дольщик теряет и время, и право на компенсацию.
🔹 Примеры из судебной практики
🔸 Москва, 2024 год.
- Дольщики обратились в суд, требуя взыскать неустойку за нарушение срока передачи квартир.
- Дом введён в эксплуатацию в апреле, но ключи передали лишь в августе.
- Суды первой и апелляционной инстанции отказали:
- «Факт ввода объекта в эксплуатацию подтверждён, следовательно, застройщик выполнил обязательства по ДДУ».
🔸 Екатеринбург, 2023 год.
- Компания ввела дом в эксплуатацию, но коммуникации не были подключены, а дольщики не могли даже попасть в квартиры.
- При этом банк уже раскрыл эскроу и перечислил средства.
- Суд признал, что в силу действующей редакции 214-ФЗ застройщик имеет право на получение средств, даже если фактическая передача затянулась.
🔸 Казань, 2022 год.
- Дольщик попытался оспорить раскрытие эскроу, утверждая, что дом введён в эксплуатацию с недоделками и без постановки на кадастровый учёт.
- Банк отказал — и суд поддержал банк.
- Основание: закон не требует проверки готовности квартир, достаточно разрешения на ввод.
🔹 Почему это опасно
Такой подход разрушает саму суть реформы долевого строительства
Система эскроу создавалась, чтобы дольщик платил только за готовое жильё. Но сейчас выходит наоборот: деньги уходят застройщику до того, как покупатель получает квартиру.
- 📍 Застройщик — профинансирован полностью.
- 📍 Банк — выполнил закон и снял с себя ответственность.
- 📍 А дольщик остаётся без квартиры и без возможности взыскать неустойку.
Это подрывает доверие к механизму эскроу и делает рынок вновь уязвимым.
🔹 Юридическая коллизия
Закон фактически закрепил двойной стандарт исполнения обязательств:
- для банка — это получение разрешения на ввод,
- для дольщика — это фактическая передача квартиры.
Эти события не совпадают во времени. И пока законодатель не приведёт их к единому знаменателю, будут возникать десятки аналогичных конфликтов.
🔹 Как можно изменить ситуацию
С точки зрения правовой логики и баланса интересов, раскрытие эскроу должно быть привязано не к разрешению на ввод, а к передаче квартиры дольщику.
🔺 В Госдуме предложили расширить семейную ипотеку на вторичку
🚜 Новости спецтехника. Специализация — подъёмники. Изучаем особенности арендного бизнеса на примере «МОНТИ»
💢 Сделка под влиянием обмана: как изменить подход к спорам о недвижимости
🔰 Мошенничество с ипотекой: как обманывают россиян при выдаче кредитов
🔘 Опрос: травмы во время ремонта жилья получает каждый второй мастер в России
✴️ Превращение руин амбара XIX века постройки в самобытную летнюю резиденцию
🏡 Пара заготовила пиломатериалы, чтобы с нуля построить экологичный крошечный дом
🏛️ Музей современного искусства в Сучжоу от бюро BIG
🔷 «Вторжение поп-арта»: Квартира 46 м2. Фото
🔨 Как установить экран на акриловую ванну: порядок действий
🏢 Элитные новостройки Москвы. ЖК «Вишневый сад»