Экономические показатели ч. 17 - Продажа новых домов (New Home Sales)

Почему этот показатель важен

Продажи жилья описываются огромным количеством экономических показателей. Каждый месяц публикуются данные о количестве новых строительных площадок и выдаче новых разрешений на строительство, о продажах жилья на вторичном рынке, о расходах на строительные работы. Тема этого раздела – продажи новых домов. Каждый из показателей открывает новые перспективы на положение этой всесторонне важной отрасли экономики. Новые строительства – это главным образом производственный показатель, то есть он в меньшей степени предсказывает характер потребительских расходов, а в большей степени служит отражением уверенности бизнесменов, в частности, ожиданий строительных подрядчиков в отношении будущих тенденций на рынке жилья. С другой стороны, продажа вторичного жилья, дает более точное представление о финансовой состоятельности потребителей и их покупательском настроении.

Недостатком данных о продажах вторичного жилья является то, что они оказывают крайне умеренное влияние на экономику. Если дом уже существует, то ни о каком новом строительстве речи быть не может. Во-вторых, продажи вторичного жилья служат крайне неточным прогнозным показателем, поскольку каждый отдельный факт засчитывается только в момент завершения сделки и перехода права собственности, тогда как сам процесс может тянуться месяцами после подписания договора о намерениях.

В этом разделе мы будем говорить о продажах новых домов, что считается более своевременным показателем положения дел на рынке недвижимости и более точным индикатором будущей экономической активности. Например, продажа нового дома регистрируется не в момент завершения строительства и вступления в право собственности (как это происходит в случае с продажами вторичного жилья), а в момент подписания исходного договора о намерениях. Действительно, мы не можем знать, все ли подписанные контракты купли-продажи жилья ведут к окончательному завершению сделки, но случаи отказа случаются крайне редко, поэтому статистически их можно не принимать во внимание.

Более интересным является следующий вопрос: как могут продажи новых домов, на долю которых приходится всего-навсего 15% рынка недвижимости, оказывать такое сильное влияние на экономику? Ответ в том, что они стимулируют огромные инвестиции, способствуют созданию рабочих мест, увеличению расходов и росту производства. Подрядчикам нужны кредиты на строительство, они закупают оборудование, заказывают строительный лес, стекло, кабели, бетон и сантехнику, а также нанимают рабочих самых разных специальностей, без которых невозможно построить дом. Кроме того, новые дома обычно стоят дороже вторичного жилья, поскольку строители постоянно повышают уровень комфортности, оснащая объекты самыми современными удобствами. Затем, когда покупатель вселяется в свой новый дом, для него начинается новый раунд расходов на мебель и прочие аксессуары, который длится в течение следующих 12-18 месяцев.

Есть еще одна причина, в силу которой ведущие инвестиционные менеджеры пристально следят за динамикой показателя продаж новых домов. Если потребительские расходы в ближайшее время собираются изменить направление, то это изменение, в первую очередь отразится в данном отчете. Покупка дома – это разовая крупная инвестиция семьи, и если потенциальные покупатели не довольны уровнем своего дохода, не уверены в безопасности своих рабочих мест и не видят экономических перспектив, то многие из них просто-напросто откажутся от покупки. Как только уровень покупки домов начинает падать, следует бить тревогу во многих секторах экономики. Банки снижают размеры кредитов на строительство, опасаясь, что подрядчиков ждут тяжелые времена, и они не смогут вовремя погашать долги. Без необходимого капитала инвестиции в строительство новых домов сокращаются, в результате чего падает спрос на строительные материалы, оборудование и рабочих строительных специальностей. Внезапно на горизонте появляется опасность спада экономической активности.

Причем в самой середине этапа экономического спада жилищное строительство начинает оживать, помогая остальной части экономики выйти из кризиса. В период низкой активности ставки по ипотечным кредитам постепенно снижаются и в один прекрасный момент достигают такого уровня, при котором строительство новых домов становится привлекательным. По мере возобновления интереса к покупке жилья строителей с большей доброжелательностью воспринимают работники кредитных отделов банков, которые, устав от месяцев безделья, с удовольствием начинают раздавать новые ссуды. Более того, чем труднее времена для экономики, тем богаче предложение квалифицированной рабочей силы и качественных материалов. Как следствие, строительные работы очень быстро набирают обороты, стремясь удовлетворить растущий спрос на новые дома. Принимая во внимание эффект мультипликатора при оживлении в секторе жилищного строительства, развитие активности в других отраслях – это уже вопрос нескольких недель.

Как рассчитывается этот показатель

Чтобы получить нужные данные о количестве новых домов, Бюро переписи населения (Bureau of the Census) пользуется своей серией публикаций о выдаче разрешений на строительство. Почему исходной точкой служат разрешения? Да потому, что строители чаще всего подают документы на получение разрешения только после подписания договора о намерениях или получения первого взноса для будущего строительства. Данные о продажах новых домов часто корректируются, иногда существенно, если в отдельных регионах страны складываются нетипичные погодные условия. Поэтому любой анализ следует проводить на основании информации минимум за 3-4 месяца и только так выводить главные тенденции.

Влияние на рынок

Облигации

Обычно самое заметное влияние на рынок ценных бумаг с фиксированным доходом оказывает показатель продаж новых домов в моменты, близкие к пикам и спаду экономического цикла. Во время стабильного экономического роста любой скачок показателя продаж новых домов, превышающий ожидаемые значения, может усилить опасность инфляции, и, следовательно, привести к падению курсов облигаций. С другой стороны, если экономика только-только начинает выходить из фазы депрессии, реакция трейдеров на всплеск продаж нового жилья, скорее всего, будет более достаточно невыразительной, поскольку на данном этапе угроза инфляции минимальна. Стремительное падение продаж новых домов в течение одного месяца может сигнализировать об ослаблении экономики и снижении инфляции. В таких обстоятельствах курсы облигаций могут резко возрасти на фоне снижающихся процентных ставок.

Акции

Изменчивый характер этой серии отчетов и незначительная доля показателя в общем объеме рынка недвижимости объясняют отсутствие особого внимания к нему среди инвесторов фондового рынка. Однако в силу того, что данный индикатор все-таки является опережающим, он становится все более влиятельным по мере приближения к поворотным моментам в экономике.

Курс доллара

Трейдеры на валютном рынке не проявляют особого интереса к показателю продаж новых домов, потому что между динамикой показателя и изменением стоимости доллара не существует никакой значимой корреляции.

Где брать данные

Исторические значения, дата выхода следующего отчета (Calendar) и прогноз (Forecast) можно посмотреть здесь: https://tradingeconomics.com/united-states/new-home-sales