Экономические показатели ч. 16 - Продажи жилья на вторичном рынке недвижимости (Existing Home Sales)

Почему этот показатель важен

Львиную долю рынка недвижимости составляют продажи на рынке вторичного жилья. Почти 8 из каждых 10 приобретаемых домов просто переходят от одного собственника другому, а остаток составляют новые строительства. Тем не менее, несмотря на свои обороты, рынок вторичного жилья оказывает на экономику относительно умеренное влияние, поскольку в данном случае не производится разработка новых участков земли. Отсутствуют какие-либо физические инвестиции в строительство. Продавец и покупатель просто-напросто передают из рук в руки право собственности. Если дело обстоит именно так, то почему на финансовых рынках все-таки задерживают внимание на этом показателе? Причина в том, что продажи вторичного жилья косвенно могут стимулировать экономическую активность. Обычно продавцы используют вырученный от продажи капитал для покупки нового более большого дома, который отвечал 6ы требованиям растущей семьи. Такой сценарий без вариантов означает дополнительные расходы на мебель и бытовые приборы. С другой стороны, покупатели продают свой прежний дом, потому что он стал слишком большим для них, и покупают новый, поменьше, используя вырученную в результате продажи разницу на покупку различных вещей. Скачок объемов продаж вторичного жилья также ведет к росту комиссионных агентов по недвижимости и служит источников роста доходов как транспортных компаний, так и ипотечных банков. В равной степени важен и тот факт, что увеличение оборотов на рынке жилья служит признаком уверенности потребителей в надежности своих рабочих мест и будущем росте личных доходов. Все это оправдывает усилия, потраченные на мониторинг динамики показателя продаж жилья на вторичном рынке недвижимости. Недостатком данной серии публикаций является то, что цифры в них несколько отстают от реальности. Факт продажи вторичного жилья засчитывается в момент завершения сделки, то есть когда собственность окончательно переходит от одного владельца к другому. Проблема в том, что процесс с момента подписания договора о намерениях до момента личной встречи покупателя и продавца с целью завершения сделки может длиться от 1 до 3 месяцев, то есть к моменту регистрации факта купли-продажи ситуация на рынке жилья может заметно измениться. Следовательно, аналитикам нужно быть осторожными, полируя данные этого отчета.

Как рассчитывается этот показатель

Данные о продажах на вторичном рынке недвижимости публикует Национальная ассоциация риелторов (National Association of Realtors, NAR) – частная профессиональная группа, объединяющая 960000 агентов и брокеров, занимающихся жилой и коммерческой недвижимостью. Первоначальные данные делятся на четыре демографических региона: Северо-восток, Юг, Средний Запад и Запад. Кроме того, в каждом отчете NAR выводит значение медианы и средней цены реализации на дома в масштабе страны, а также по каждому из названных регионов. Нельзя забывать, что на цену реализации могут влиять сезонные факторы: как правило, цены на жилье подскакивают поздней весной и в течение лета, когда погода благоприятствует переездам, а у детей заканчивается учебный год, поэтому их родители массово отправляются в агентства недвижимости. Действительно спрос на жилье достигает пиковых значений в течение летнего квартала, а в оставшуюся часть года постепенно идет на убыль. Данные о продажах вторичного жилья публикуются с учетом поправки на сезонность и в годовом исчислении.

Влияние на рынок

Облигации

Реакция на отчет о продажах вторичного жилья, как правило, является не слишком бурной, кроме тех моментов, когда экономика приближается к точке кипения и стоит перед лицом реальной угрозы взвинчивания инфляции. Любой неожиданный скачок показателя продаж вторичного жилья легко может вывести из равновесия владельцев облигаций – сценарий, при котором курсы облигаций падают, а доходность растет. Резкий скачок продаж может предвещать замедление экономической активности в ближайшие месяцы, в результате чего курсы акций увеличиваются, а процентные ставки снижаются. Таким образом, реакция на публикацию отчета в значительной степени зависит от текущей экономической ситуации.

Акции

Инвесторы предпочитают сценарий, при котором продажи на рынке вторичного жилья удерживаются на высоком уровне. Движение жилого фонда – это одна из основных отраслей, от которой зависит множество других направлений бизнеса. Позитивные данные отчета поддерживают курсы акций, а с ослаблением позиций показателя цены на акции медленно снижаются. Тем не менее, если чрезмерная активность на вторичном рынке жилья ведет к росту инфляции, то в дело вмешивается Федеральная резервная система, которая насильно повышает ставки – перспектива, которая может расстроить фондовый рынок.

Курс доллара

Иностранные инвесторы следят за динамикой показателя продаж на вторичном рынке жилья, поскольку это один из основных индикаторов потребительских расходов, который потенциально может влиять на уровень процентных ставок. В целом позиции доллара остаются сильными до тех пор, пока график продаж вторичного жилья не пребывает в состоянии длительного снижения. В последнем случае процентные ставки падают, а ситуация с будущим курсом акций становится все более неясной – и то, и другое ослабляет американскую валюту.

Где брать данные

Исторические значения, дата выхода следующего отчета (Calendar) и прогноз (Forecast) можно посмотреть здесь: https://tradingeconomics.com/united-states/existing-home-sales