Эффективное управление жилищным фондом на рынке - Экономика и экономическая теория дипломная работа

Главная

Экономика и экономическая теория
Эффективное управление жилищным фондом на рынке

Муниципальное управление жилищным фондом и участие в нем граждан. Расчет численности проживающих, платы за содержание и ремонт жилищного фонда, перечень работ по содержанию жилых домов и сроки устранения неисправностей. Модели управления жилищным фондом.


посмотреть текст работы


скачать работу можно здесь


полная информация о работе


весь список подобных работ


Нужна помощь с учёбой? Наши эксперты готовы помочь!
Нажимая на кнопку, вы соглашаетесь с
политикой обработки персональных данных

Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.

Министерство образования и науки Российской Федерации
Федеральное агентство по образованию
Иркутский государственный технический университет
Институт строительства и архитектуры
Кафедра экспертизы и управления недвижимостью
« Эффе к тивное управление жилищным фондом на рынке »
Раздел I. Теоретическая часть на тему «Управляющая компания в системе управления муниципальной недвижимостью»
2. Общие проблемы управления и реформирования ЖКК
3. Муниципальное управление жилищным фондом
4. Участие граждан в управлении жилищным фондом
5. Концепция управления жилищным фондом с привлечением управляющей компании
6. Содержание плана управления муниципальным жилищным фондом
Раздел II. Создание управляющей компании
1. Миссия и стратегия управляющей компании
3. Название и организационно-правовая форма управляющей компании.
5. Структура управления управляющей компании
6. Организационная структура управления
7. Организационная структура ОАО «Очаг»
8. Расчет численности работников компании
10. Штатное расписание согласно организационной структуре управления
11. Должностные инструкции сотрудников управляющей компании ОАО «Очаг»
Раздел III. Управление жилищным фондом
3. Расчет платы за содержание и ремонт жилищного фонда (по тарифам)
4. Расчет платы за найм жилого помещения для неприватизированных квартир
5. Расчет платы за коммунальные услуги
6. Административно управленческие расходы
7. Анализ финансово - хозяйственной деятельности управляющей компании
8. Перечень работ по содержанию жилых домов
9. Журнал учета заявок населения на оперативное устранение неисправностей и повреждений инженерного оборудования в жилом доме
10. Паспорт готовности дома к эксплуатации в зимних условиях
11. Периодичность планов и частичных осмотров элементов и помещений зданий
12. Журнал регистрации результатов осмотров жилого дома
13. Перечень работ, относящихся к текущему ремонту
14. Предельные сроки устранения неисправностей при выполнении вне планового (непредвиденного) текущего ремонта, отдельных частей жилых домов и оборудования
15. Укрупненные нормативы продолжительности текущего ремонта жилых домов
16. Отчет по текущему ремонту за 2010 год
17. План по текущему ремонту на 2011 год
18. Перечень работ производимых при капитальном ремонте жилищного фонда
19. Дефектная ведомость на капитальный ремонт
20. Неисправности печей, причины и методы их устранения
21. Прейскурант цен на оплаты услуги, оказываемые управляющей компании
Раздел V. Модель управления жилищным фондом
Раздел VI. Схема по управлению недвижимостью
Раздел VII. Риски при управлении недвижимостью
Раздел VIII. Эффективность проведения приватизации жилищного фонда
Раздел IX. Сравнительные характеристики организаций по управлению недвижимостью
Раздел I. Теоретическая часть на тему « Управляющая компания в системе управления муниципальной недвижимостью»
Градообслуживающая сфера - первооснова жизнеобеспечения муниципального образования. От правильности и обоснованности муниципального управления системами жизнеобеспечения зависит уровень муниципальных услуг, определяющих качество жизни населения.
Муниципальное управление градообслуживающей сферой представляет собой взаимосогласованную совокупность ориентиров и целей ее развития, а также способов их достижения.
Цель муниципального управления градообслуживающей сферой заключается в достижении установленных нормативов и стандартов обслуживания населения:
· обеспечения надежности и устойчивости функционирования инженерной инфраструктуры,
· устойчивой работы городского транспорта, общегородских коммунальных объектов, сфер торговли, общественного питания, бытового обслуживания населения, строительства и ремонта зданий, сооружений и коммуникаций на территории муниципального образования,
· безопасности функционирования всех систем жизнеобеспечения.
Между тем, одним из главных моментов является управление жилищно-коммунальным комплексом, частью которого является жилищный фонд. Именно на вышеобозначенную проблему мы и обратим внимание в данной работе.
Важнейшим результатом реформ в России стали реальная децентрализация власти, собственности и управления, превращение регионов и территорий в реальные субъекты процесса присвоения. Начался процесс становления принципиально новой формы собственности - муниципальной, аналогов которой не существовало в советский период развития страны.
Муниципализация (от латинского слова municipium - самоуправляющаяся община) означает передачу государственной властью права собственности на землю, строения, предприятия местного хозяйства органам городского самоуправления.
Объектами муниципальной собственности в городах становятся прежде всего системы их жизнеобеспечения:
· водопроводная и канализационная сети,
Сосредоточение указанных служб в ведении городских властей дает немало преимуществ как самим городам, так и населению. Прежде всего это экономическая выгода - объединенное городское хозяйство и предоставляемые им населению услуги оказываются, как правило, значительно дешевле, нежели в случае рассредоточения этих служб по отдельным частным собственникам (или как это нередко случалось в нашей стране - по ведомствам), благодаря упорядочению финансов содержание муниципальной собственности и городского хозяйства обходится дешевле государственному бюджету: муниципализация способствует уменьшению дотаций из последнего.
Муниципализация способствует становлению той экономической базы, благодаря которой появляется возможность улучшать и облегчать условия жизни населения. Муниципалитеты принимают на себя значительную часть затрат на содержание нетрудоспособных членов общества (детей, инвалидов, престарелых), особенно в критические для страны периоды.
2.Общие проблемы управления и реформирования ЖКК
Уровень обеспечения населения жилищно-коммунальными услугами (ЖКУ) - один из самых важных показателей качества жизни на территории муниципального образования. Управление жилищно-коммунальным комплексом, согласно Федеральному закону 2003 г., относится в основном к компетенции поселений.
На муниципальные районы возложены межпоселенческие функции:
· организация электро- и газоснабжения в границах муниципального района,
· содержание и строительство автомобильных дорог общего пользования между населенными пунктами муниципального района с соответствующими инженерными сооружениями,
· организация утилизации и переработки бытовых и промышленных отходов,
· содержание межпоселенческих мест захоронения и оказание ритуальных услуг.
В состав ЖКК входят три основных блока:
* жилищное хозяйство , т. е. жилые и нежилые здания с сетью обслуживающих их предприятий и организаций;
* системы инженерного обеспечения поселений , или коммунальная энергетика (электроэнергия, тепло, газ, вода);
* общегородское коммунальное хозяйство (дороги, благоустройство территории, вывоз и переработка бытовых отходов и ряд других хозяйств).
Кризисное состояние жилищно-коммунального комплекса в большинстве муниципальных образований России стало проблемой общегосударственного значения. Причинами кризиса являются многолетнее недофинансирование, тарифная политика, предопределяющая дотационность отрасли, высокие затраты на оказание услуг, отсутствие у обслуживающих предприятий экономических стимулов снижения затрат, а у получателей ЖКУ - возможности влиять на их количество и качество, неэффективная система централизованного управления, неразвитость конкурентной среды, высокая степень износа основных фондов, большие потери теплоэнергии, воды и других ресурсов.
Возникновение и нарастание технологических и финансовых проблем ЖКК было связано с тем, что до начала массовой приватизации в России основная часть объектов ЖКК поселений находилась на балансе промышленных и других предприятий и финансировалась по титулам соответствующих отраслевых министерств и ведомств. В ходе приватизации эти объекты были переданы в муниципальную собственность, причем в крайне запущенном техническом состоянии и без должной финансовой компенсации расходов на их содержание; некоторые объекты оказались просто «брошенными» прежними владельцами. Во избежание полного краха систем жизнеобеспечения поселений муниципалитеты были вынуждены взять на свой баланс ветхий и аварийный жилищный фонд, изношенные трубопроводы, устаревшие котельные и насосные станции и т. д. Средств для их поддержания (и тем более для технического перевооружения) у местных властей не было, вследствие чего стала резко нарастать аварийность в системах жизнеобеспечения. Финансовый кризис и банкротство градообразующих предприятий поставили многие города и поселки с моноструктурным характером экономики на грань вымирания. В результате начал нарастать объем задолженности местных бюджетов и муниципальных жилищно-коммунальных предприятий перед ресурсоснабжающими и другими организациями, что стало источником цепочки неплатежей, охвативших практически все отрасли экономики.
По данным Госстроя РФ, разрабатывающего и реализующего государственную политику в сфере ЖКК, его недофинансирование в 2008 г. составило около 20 % объема необходимых средств. Существенную часть стоимости жилищно-коммунальных услуг, не покрываемых платежами населения и бюджетных организаций, компенсируют промышленные предприятия за счет установления для них более высоких тарифов (так называемое перекрестное финансирование), что удорожает себестоимость их продукции и снижает ее конкурентоспособность. Система дотирования жилищно-коммунальных предприятий в отличие от прямого субсидирования граждан приводит к ситуации, когда конечными получателями субсидий выступают не только малоимущие, но и группы граждан с высокими и средними доходами. В результате ЖКК превратился в источник серьезных угроз для социального и экономического развития муниципальных образований, регионов и страны в целом.
Рис.1. Основные задачи органов местного самоуправления по реформированию жилищно-коммунального комплекса
В каждом муниципальном образовании должна быть разработана собственная, экономически и социально обоснованная программа реформирования жилищно-коммунальной сферы, учитывающая местную специфику. В результате ее реализации будет осуществлен переход на систему договорных отношений между органами местного самоуправления, собственниками и нанимателями жилищного фонда, управляющими организациями и исполнителями жилищно-коммунальных услуг, и создана конкурентная среда в сферах управления жилищным фондом и его эксплуатации. На этой основе должно быть обеспечено существенное повышение качества предоставления ЖКУ и сдерживание роста, а в ряде случаев -- снижение тарифов на отдельные виды ЖКУ.
В структурах практически всех муниципальных администраций есть подразделения, отвечающие за вопросы ЖКК. Важно их укреплять, осуществляя переподготовку специалистов применительно к новой экономической и управленческой ситуации в сфере ЖКК, обучая их работе с населением, немуниципальными управляющими и эксплуатирующими организациями. В администрациях некоторых городов созданы специальные структурные подразделения по вопросам реформирования ЖКК.
3. Муниципальное управление жилищным фондом
Содержание и ремонт жилищного фонда - потенциально рентабельная и конкурентная сфера деятельности. Между тем во многих муниципальных образованиях все эти работы выполняются муниципальными унитарными предприятиями, подчиненными местной администрации. Она выступает в этом случае как прямой участник хозяйственной деятельности и как местный монополист.
В условиях многообразия форм собственности на жилищный фонд и нежилые помещения все собственники, включая органы местного самоуправления, юридические и физические лица, вправе самостоятельно определять организации для целей управления и обслуживания принадлежащего им жилищного фонда. Создание конкурентной среды в этой сфере, как отмечалось, служит ключевой задачей муниципальной власти. Для этого необходимо разделение функций и формирование договорных отношений между собственником жилья (или уполномоченной им организацией), управляющими компаниями и подрядными эксплуатирующими организациями. Этапы перехода системы муниципального управления жилищным фондом от централизованной к функционально разграниченной показаны на рис.2.
Особенно важным для этого перехода является разделение функций органов местного самоуправления как собственников муниципального жилищного фонда и организаций, управляющих жилищным фондом. Как отмечалось, управляющая организация может иметь любую форму собственности, определяться на конкурсной основе и функционировать на основе договора с уполномоченным органом местного самоуправления.
Покажем в обобщенном виде разграничение функций между органом местного самоуправления как собственником муниципального жилищного фонда и управляющей организацией.
1) поддержание жилищного фонда в надлежащем состоянии;
2) выбор исполнителей ЖКУ (подрядчиков) и заключение договоров с ними;
3) осуществление системы контроля за выполнением договоров;
4) организация сбора платежей за ЖКУ.
1) соблюдение нормативно-технических требований содержания жилья и инфраструктуры;
2) обеспечение финансирования содержания муниципальной недвижимости;
3) заключение договоров социального найма, найма или аренды муниципального жилищного фонда и нежилых помещений;
4) заключение договоров с управляющей компанией на управление муниципальным жилищным фондом и на услуги энергосервиса;
5) контроль над соблюдением договоров.
Основным требованием при формировании или выборе управляющей компании должна являться ориентированность на удовлетворение нужд нанимателей и собственников жилья. В роли подрядчиков по техническому обслуживанию, содержанию и ремонту жилищного фонда могут выступать жилищно-эксплуатационные организации (ЖЭО) всех форм собственности и организационно-правовых форм.
Разделение функций заказчика и подрядчика в современных условиях осуществляется на основе создания муниципальных служб заказчика, частных управляющих компаний и товариществ собственников жилья (ТСЖ). Понятие управляющей организации было впервые введено Федеральным законом «О товариществах собственников жилья». Муниципальная служба заказчика как управляющая организация может быть учреждена органом местного самоуправления в форме муниципального учреждения.
Рис.2. Трансформация муниципального управления жилищным фондом
Важную роль в системе эксплуатации жилищного фонда играют расчетно-кассовые центры (РКЦ). Это специализированные информационно-вычислительные организации, осуществляющие деятельность по обработке и сбору платежей граждан. Они могут создаваться органами местного самоуправления в форме муниципальных учреждений или хозяйственных обществ.
4 . Участие граждан в управлении жилищным фондом
Важнейшее условие успешного реформирования ЖКК - участие граждан в этом процессе, превращение жителя из пассивного потребителя ЖКУ и жалобщика на их низкий уровень в полноправного собственника жилищного фонда. Во всем мире основная часть жилищного фонда находится в частной собственности; собственник сам содержит его, оплачивая услуги коммунальных служб. Собственник многоквартирного жилищного фонда сдает квартиры в аренду. Муниципального жилья в зарубежных городах очень мало. Как правило, это жилье невысокого качества для малообеспеченных слоев населения.
Федеральным законом 2003 г. предусмотрено сохранение в муниципальной собственности только жилищного фонда социального назначения для обеспечения жилыми помещениями малоимущих граждан на условиях договора социального найма. Следовательно, весь остальной муниципальный жилищный фонд сменит собственника.
Одна из важных задач реформирования ЖКК - постепенная передача управления жилыми домами и прилегающими к ним территориями объединениям собственников жилья: ТСЖ, жилищным и жилищно-строительным кооперативам. Порядок создания и деятельности ТСЖ определен Федеральным законом «О товариществах собственников жилья». Жилищные и жилищно-строительные кооперативы, основанные на объединении их членами своих имущественных паев, рекомендуется преобразовывать в ТСЖ.
Товарищество собственников жилья - некоммерческая организация, форма объединения домовладельцев для совместного управления и обеспечения эксплуатации общего недвижимого имущества в кондоминиуме.
Кондоминиум - имущественный комплекс, включающий один или несколько жилых домов с прилегающим земельным участком.
Кондоминиум как неделимый имущественный комплекс подлежит государственной регистрации в органах юстиции. Отдельные жилые помещения в кондоминиуме находятся в собственности граждан, юридических лиц, муниципального образования или других собственников, а общее имущество находится в долевой собственности. К общему имуществу в кондоминиуме относятся лестничные клетки, лифтовые шахты, крыши, технические этажи и подвалы, прилегающие земельные участки и другие объекты.
Предметом ведения ТСЖ является распоряжение общим имуществом кондоминиума, а также деятельность по содержанию, сохранению и приращению недвижимости в кондоминиуме. ТСЖ - юридическое лицо, подлежащее государственной регистрации в органах юстиции. Органы местного самоуправления обязаны оказывать поддержку ТСЖ, предоставлять им налоговые и иные льготы, предусмотренные для нанимателей муниципального жилищного фонда.
Практика функционирования ТСЖ свидетельствует о существенном улучшении эксплуатации жилищного фонда и снижении затрат на его содержание, появлении у членов ТСЖ чувства подлинного хозяина своего и общего имущества.
ТСЖ может управлять своим жилищным фондам по одной из трех схем, показанных в табл. 1.
По первой схеме ТСЖ самостоятельно обслуживает свой жилищный фонд, выступая в роли и собственника, и эксплуатирующей организации; имеет своих сантехников, электриков, дворников и т. п. - управляющей организации в этом случае не требуется.
Таблица 1. - Возможные схемы управления жилищным фондом ТСЖ
По второй схеме ТСЖ заключает договор на обслуживание своего жилищного фонда с любой муниципальной или частной жилищно-эксплуатационной организацией, выступая в роли собственника и управляющей организации - заказчика ЖКУ. По третьей схеме ТСЖ заключает договор на управление своим жилищным фондом с управляющей организацией, выступая только в роли собственника и доверяя управляющей организации выбор эксплуатирующих организаций и заключение договоров с ними.
5. Концепция управления жилищным фондом с привлечением управляющей компании
Формирование системы управления эксплуатацией жилищного фонда во многом зависит от формы собственности. На сегодняшний день структура жилищного фонда муниципального образования включает жилые дома и общежития различных форм юридической собственности:
- частный жилищный фонд, принадлежащий на праве собственности гражданам, а также юридическим лицам - частным организациям;
- смешанный жилищный фонд, находящийся в общей собственности нескольких собственников (юридических и физических лиц, жилищных, жилищно-строительных кооперативов, товариществ собственников жилья и других объединений собственников);
- государственный жилищный фонд, находящийся в ведении государственных унитарных предприятий и государственных учреждений;
- муниципальный жилищный фонд , принадлежащий на праве собственности муниципальному образованию.
Управление жилищным фоном, обеспечивающее эффективное использование недвижимости в жилищной сфере, включает в себя:
- целевое и рациональное использование жилищного фонда для удовлетворения потребностей собственника (собственников) жилищного фонда и граждан, проживающих в нем на иных основаниях;
- обеспечение необходимого количества среды проживания путем организации работ по обслуживанию, ремонту и реновации зданий и строений;
- обеспечение содержания объектов недвижимости через определение источников и размеров финансирования, обеспечение сбора денежных средств, а также путем планирования и контроля использования финансовых ресурсов.
Создание эффективной системы управления эксплуатацией жилищного фонда города связано с необходимостью рационального разделения функций между участниками данного процесса, в обосновании муниципального заказа на эксплуатацию жилья, в подборе рациональных форм и методов организации конкурсного подбора подрядчиков, в определении адекватных форм контроля за деятельностью жилищно-эксплуатационных организаций. Предлагаемая схема управления процессом эксплуатации жилищного фонда города в условиях реформирования ЖКХ (рис.1) предусматривает формирование конкурентных начал в жилищном хозяйстве и расширение круга участников хозяйственного процесса.
Основными участниками предлагаемой системы взаимоотношений являются администрация города, служба заказчика, городские жилищно-эксплуатационные организации, население, проживающее в муниципальном (или государственном) городском жилищном фонде, а также альтернативные структуры: независимые управляющие компании, ремонтно-эксплуатационные фирмы, население, проживающее в частном или коллективном жилищном фонде.
Администрация города определяет стратегические направления развития жилищного сектора города, разрабатывает и принимает программу реформирования жилищного хозяйства, формирует службу заказчика и регулирует централизованные финансовые потоки, направляемые в данную сферу деятельности. Осуществляет общий контроль за обеспечением потребителей ЖКУ в соответствии с утвержденными правилами и нормами их представления.
Служба заказчика выступает от лица администрации муниципального образования, формирует муниципальный заказ на содержание и ремонт жилья, заключает договоры с производителями работ и потребителями услуг, обеспечивает контроль за проведением и сдачей выполненных работ.
Городская (или районные в крупных городах) служба заказчика организует конкурсный набор подрядчиков на проведение работ по содержанию и ремонту государственного и муниципального жилищного фонда. Финансирование этих работ осуществляется из двух основных источников: плата потребителей за содержание и ремонт жилья и предоставленные услуги, а также дотации из городского бюджета, направляемые через службу заказчика подрядным жилищным организациям в связи с низкими тарифами для населения.
Служба заказчика может иметь различный правовой статус: учреждение или муниципальное (государственное) унитарное предприятие, частное предприятие или акционерное общество. Она может формировать собственные управленческие, контрольные и хозяйственные подразделения и выступать в форме управляющих компаний.
Расширение альтернативного городского жилищного сектора приводит к необходимости возникновения управляющих компаний, которые принимают на себя ответственность за эксплуатацию зданий, находящихся в частной или коллективной собственности. Они могут выступать в качестве альтернативных! заказчиков или привлекать к выполнению работ отдельных работников на контрактной основе и т. п. При этом частные и коллективные владельцы жилищного фонда непосредственно рассчитываются либо прямо с производителями, либо с управляющими фирмами.
Передачу функций управления жилищным фондом частным компаниям целесообразно осуществлять на праве доверительного управления собственностью (траст). В этом случае фирма выполняет текущее управление и обслуживание жилищного фонда независимо от формы собственности. Владелец фонда принимает эти услуги и выплачивает фирме вознаграждение в соответствии с договором.
Подрядные организации: ремонтно-строительные, жилищно-эксплуатационные организации, коммунальные предприятия в соответствии со своим профилем выполняют работы по содержанию и ремонту городского государственного и муниципального жилищного фонда, а также фонда других форм собственности в соответствии с договорными обязательствами.

Рис.3. Схема управления процессом эксплуатации жилищного фонда города в условиях реформирования ЖКХ
6. Содержание плана управления муниципальным жилищным фондом
Управляющая компания, выигравшая конкурс и получившая контракт на управление муниципальным жилищным фондом, должна представить на утверждение собственнику план управления, полный перечень и содержание разделов которого может уточняться и изменяться по согласованию с собственником.
План управления включает следующие основные разделы:
1. План технического обслуживания и ремонта (производственная программа).
3. План материально-технического снабжения.
План технического обслуживания и ремонта (производственная программа) содержит сведения об объектах, нуждающихся в ремонте в соответствии с действующими нормами и правилами. Эти же сведения служат основой для подготовки лотов при проведении конкурсов по выбору подрядчиков.
Содержание договора с подрядчиком не должно отличаться от содержания конкурсного предложения, поэтому изначально следует самым серьезным образом подойти к определению объема работ по обслуживанию жилищного фонда, выставляемого на конкурс, и их ориентировочной стоимости (которая окончательно определяется по результатам конкурса).
Управляющая компания проводит предварительную работу по подготовке конкурсных документов, в результате чего определяется фактическое состояние дома, его оборудования и придомовой территории, составляются планы проведения профилактических ремонтов, работ по капремонту, перечень работ по благоустройству территории и т. д.
Чтобы работа с подрядчиками была эффективной, рекомендуется придерживаться следующих правил:
· своевременно выполнять работы, включенные в график;
· обеспечить занятость персонала на плановых работах, одновременно проявляя гибкость в случае непредвиденных и аварийных работ;
· обеспечить наличие персонала соответствующей квалификации;
· своевременно проводить профилактические работы;
· организовать мониторинг плановых работ, регистрировать сроки и стоимость выполненных работ;
· обеспечить соответствующий контроль, в том числе качества.
При организации оперативного планирования целесообразно ввести систему приоритетов выполнения заявок. Например, на первом месте всегда будут стоять аварийно-ремонтные работы, затем идут работы по заявкам жильцов, профилактические и плановые ремонтные работы. Система приоритетов может устанавливаться местной администрацией в зависимости от целей управления.
Финансовый план (бюджет) составляется управляющей компанией сроком на один год. План утверждает собственник -- местная администрация. Бюджет включает плановые доходы и расходы по содержанию объекта недвижимости. Смета расходов должна основываться на плане хозяйственной деятельности на планируемый год, а также на данных о предыдущих расходах и прогнозном уровне инфляции.
В хозяйственной практике не всегда удается добиться баланса доходов и расходов. Если планируемые расходы превышают планируемые доходы, то управляющая компания по согласованию с собственником должна снизить объемы хозяйственной деятельности на год и соответственно расходы, а также предусмотреть поступление доходов из других источников или же использовать оперативные резервные фонды.
Управление расходами. Поскольку сама управляющая компания обычно эксплуатацией не занимается, то в ее задачи входит создание эффективной системы контроля за всеми видами расчетов с подрядчиками и поставщиками, что является необходимым условием функционирования системы управления муниципальной недвижимостью, особенно в условиях бюджетного дефицита. Некоторые расходы, например, на оплату коммунальных услуг, невозможно проконтролировать непосредственно, по крайней мере до тех пор, пока отсутствуют индивидуальные приборы учета. Однако многие другие виды расходов -- на материалы, на контракты с подрядчиками и субподрядчиками, на сверхурочную работу персонала -- вполне поддаются контролю. В различных компаниях по управлению недвижимостью применяются свои методы контроля. Некоторые компании требуют согласования практически всех плановых и внеплановых расходов. В других компаниях персонал в определенных пределах может действовать по своему усмотрению, пока размер расходов остается в пределах баланса.
Управляющая компания должна определить, какие решения могут приниматься подрядчиками самостоятельно.
При согласовании расходов необходимо учитывать состояние бюджета. С этой целью следует держать под контролем следующие вопросы:
· какая часть бюджета не истрачена; по каким статьям есть неоплаченные счета и согласованные ранее расходы, по которым счета еще не поступили; предполагаются ли еще расходы по этой статье в текущем году;
· если принимается решение об осуществлении расходов, в результате чего будет превышена сумма соответствующей статьи расхода баланса, то желательно указать статьи, по которым возможна экономия средств;
· соответствует ли смете закупка товаров и услуг;
· предусмотрен ли контроль качества плановых закупок товаров и услуг до оплаты контракта.
Управление доходами. В основном эта деятельность управляющей компании сводится к своевременному и полному получению арендной или квартирной платы (плата за наем, оплата техобслуживания для собственников жилья) и других поступлений от собственников, арендаторов и пользователей жилых и нежилых помещений.
Если клиенты оплачивают услуги через банк, то управляющая компания должна своевременно получить извещение о производстве платежа, чтобы иметь точные данные о текущем состоянии счетов и вовремя отреагировать в случае непоступления платежей. Аналогично отслеживается правильное и точное оформление субсидий на оплату жилищно-коммунальных услуг.
Достаточно широко используются следующие стандартные процедуры финансового контроля:
· разделение обязанностей по ведению отчетности по счетам, подлежащим оплате;
· разделение функций учета денежных поступлений и других бухгалтерских операций по учету доходов;
· определение полномочий по подписанию счетов или подтверждению дебиторской задолженности;
· проведение внутреннего аудита и проверка компании.
План материально-технического снабжения. Процесс планирования и определения потребности в материально-технических ресурсах необходимо проводить одновременно с составлением годовой сметы. Объем закупок должен соответствовать программе профилактического ремонта.
Стандартная процедура управления мате
Эффективное управление жилищным фондом на рынке дипломная работа. Экономика и экономическая теория.
Курсовая работа: Равновесие в модели открытой экономики
Зарубежный Опыт В Сфере Гчп Эссе
Курсовая работа по теме Проект участка очистки зерна от примесей отличающихся длинной
Контрольная Работа На Тему Организационное Построение Службы Маркетинга На Предприятии
Реферат по теме Собственно русская топонимия как источник сведений о древнем населении севера европейской части России
Курсовая работа: Теория электрической тяги
Реферат по теме Карфаген в 9-5 веках до нашей эры
Возможности Человеческой Памяти Реферат
Реферат по теме Австралия - экономико-географическая характеристика
Курсовая работа: Основные факторы развития ребенка в социуме. Скачать бесплатно и без регистрации
Дипломная работа по теме Оперативная программа продвижения снековой продукции ООО 'АгроСоюз'
Дипломная работа по теме Аддиктивное поведение молодежи и его профилактика
Контрольная Работа По Немецкому Языку Будущее Время
Реферат: Царское место
Дипломная работа по теме Разработка источников питания
Реферат: Катастрофы и стихийные бедствия
Сочинение По Картине Тутунова Зима Пришла
Курсовая работа по теме Расчет двигателя
Контрольная работа по теме Контроль как функция управления в дошкольном образовательном учреждении
Дипломная работа по теме Ассортиментная политика ЗАО 'Универсам Юбилейный-92'
Архитектура метаданных WWW. Язык RDF - Программирование, компьютеры и кибернетика лекция
Автоматизация учета розничной торговли в "1С: Бухгалтерия 8.0" - Программирование, компьютеры и кибернетика реферат
Решение проблем тяговых свойств тепловозов при заводском ремонте - Транспорт дипломная работа