Договір найму (оренди) житла - Государство и право курсовая работа

Главная

Государство и право
Договір найму (оренди) житла

Поняття та істотні умови договору оренди житла з викупом. Права наймача житла. Обов'язки сторін за договором. Підстави, умови, порядок укладення та припинення договору. Рекомендації по усуненню недоліків в законодавстві щодо найму житлових приміщень.


посмотреть текст работы


скачать работу можно здесь


полная информация о работе


весь список подобных работ


Нужна помощь с учёбой? Наши эксперты готовы помочь!
Нажимая на кнопку, вы соглашаетесь с
политикой обработки персональных данных

Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.


1. Поняття та істотні умови договору найму (оренди) житла
2. Договір оренди житла з викупом та істотні умови договору
5. Підстави розірвання договору найму (оренди) житла
Відповідно до ст. 47 Конституції України кожен має право на житло. Держава створює умови, за яких кожний громадянин матиме змогу побудувати житло, придбати його у власність або взяти в оренду [1,13].
Саме те, що право на житло є конституційним, а одним з поширених способів його реалізації є можливість користуватися житлом на підставі договору оренди, зумовило необхідність окремого правового регулювання договору найму (оренди) житла в ЦК України.
Оскільки в останній час в Україні досить велика частка населення не має коштів на придбання свого житла, а інша, теж досить велика частка, має надлишки приватизованої житлової площі, то проблема найму (оренди) житлових приміщень стоїть гостро майже в кожній пересічній українській сім'ї. Оскільки таких випадків досить багато, то і юридичних проблем виникає теж багато.
Отже, тема „Договір найму (оренди) жилих приміщень” є і буде ще досить довго актуальною не тільки для пересічного громадянина, але й для юристів.
Як відомо, протягом останніх років Верховна Рада України прийняла низку законів, так чи інакше пов'язаних з користуванням житлом та відповідальністю за порушення житлового законодавства.
Кабінетом Міністрів України прийнято ряд важливих актів про утримання житлового фонду, відшкодування витрат на оплату житлово-комунальних послуг, проведення безоплатного капітального ремонту будинків, надання субсидій тощо.
Значні сталися і в практиці розгляду судами спорів з питань житлового законодавства, зокрема тих, що пов'язані з поділом житла, а також захистом права приватної власності та багато інших. Видано чимало відомчих нормативних актів, скерованих на врегулювання суспільних відносин, пов'язаних із житловими проблемами.
Слід зазначити, що на усіх етапах розвитку людства проблеми житла стояли перед ним на одному з перших місць життєзабезпечення. Особливої актуальності вони набувають для нашого суспільства к період розвитку і формування відносин, у зв'язку з підписанням 27.06.2014 р. Україною угоди про асоціацію з Європейським союзом в повному обсязі, коли житло стає повсякденним товаром, предметом купівлі-продажу, найму, застави, дарування, заповіту, міни тощо.
Президент України Петро Порошенко назвав очікуване остаточне підписання Угоди про асоціацію з Європейським Союзом одним “з історичних днів для України після отримання незалежності” [11].
Таким чином, об'єктом даного дослідження є договір найму (оренди) жилих приміщень, його досконалість та недоліки.
Предметом дослідження будуть статті Цивільного кодексу України, коментарі статей цього кодексу, наукові праці, присвячені проблемам законодавчого забезпечення договору найму (оренди) житла, публікації в спеціальній юридичній періодиці.
Метою дослідження є розкриття проблемних питань Цивільного кодексу України, присвячених темі курсової. Вироблення рекомендацій по усуненню недоліків в законодавстві , присвяченому найму жилих приміщень.
досконально дослідити житлове законодавство на предмет виявлення проблем, пов'язаних з договором найму (оренди) жилих приміщень;
запропонувати свої шляхи вирішення проблем.
При дослідженні використовуються такі методи:
метод соціально-історичного аналізу;
Недоліком законотворчості в Україні довгий час був її значною мірою безсистемний характер. Тільки у 1994 р. почалася розробка нової концепції розвитку законодавства України, в основу якої було покладено нові уявлення про право, що ґрунтувались на ідеях громадянського суспільства та правової держави. Згідно цій концепції вирішити проблему вдосконалення цивільного законодавства могла тільки його кодифікація, що мала здійснюватися на підставі нової Конституції України, ставши складовою частиною конституційної реформи.
Водночас останнім часом набули поширення нові види антигромадських дій, особливо на Донбасі, у сфері придбання житла та користування ним. Тому законодавство про житло являє собою досить мобільну галузь системи права України.
1. Поняття та істотні умови договору найму (оренди) житла
Договір житлового найму (оренді) є одним із засобів реалізації права громадян на житло, яке передбачене та гарантоване ст.47 Конституції України. За цим договором відбувається задоволення такої основної матеріальної умови життя людини, як забезпечення її житлом.
Крім того, договір найма (оренда) житла забезпечує реальні можливості для реалізації положень статті 33 Конституції України на вільний вибір місця проживання [1,8].
Особливість договору житлового найму полягає в тому, що він є одним із видів цивільно-правових договорів, спрямованих на тимчасову передачу майна (житла) в користування і водночас основним договором житлового права.
Цивільний кодекс України (далі - ЦК) розрізняє такі види найму:
? договір найму (оренди) житла, що є об'єктом права державної або комунальної власності;
? договір найму (оренди) житла, за яким наймодавцем є підприємець (договір комерційного найму).
Правове регулювання договору найму житла, що є об'єктом права державної або комунальної власності, здійснюється житловим законодавством, а договору комерційного найму -- ЦК, якщо інше не встановлено законом.
Договір найму житла в державному і громадському житлових фондах опосередковує розподільні відносини житлової сфери, коли держава чи громадські організації певною мірою гарантують громадянам, які потребують поліпшення житлових умов, одержання житла з цих фондів.
Ці відносини є договірними, але певні особливості в їх регулюванні й захисті дають можливість говорити про наявність деяких рис публічного характеру.
Договір найму житла в приватному житловому фонді опосередковує ринкові відносини, що складаються у житловому секторі, і має яскраво виражені ознаки приватного договірного права.
У ЦК України передбачено щодо договору найму є глава 59, у якій законодавець окремо виділяє договір найму житла, що є об'єктом права державної або комунальної власності.
Підстави, умови, порядок укладення та припинення цього договору встановлюється законом і положення Кодексу застосовуються до такого договору, якщо інше не встановлено законом.
У ЦК прямо не названий, але передбачений і врегульований договір, що укладається у приватному житловому фонді. В літературі цей договір вже дістав назву "комерційний договір найму житла"[14, 116].
За статтею 810 ЦК договором найму (оренди) житла є договір, згідно якого одна сторона - власник житла (наймодавець) передає або зобов'язується передати другій стороні (наймачеві) житло для проживання у ньому на певний строк за плату [4,387].
Разом з тим існують характерні ознаки, притаманні договору найму житла, в цілому незалежно від виду житлового фонду, в якому він укладається.
У загальному вигляді договір найму житла можна визначити як договір, за яким одна сторона (наймодавець) зобов'язана передати іншій стороні (наймачеві) за плату житло для проживання в ньому на певний строк.
Договір найму житла є двостороннім. Наймодавцем може виступати як власник житлового приміщення (держава, місцевий орган самоврядування, громадська організація), так і уповноважена власником особа (житлово-експлуатаційна організація).
За чинним житловим законодавством наймачем може бути лише громадянин.
Отже, ЦК передбачає, що наймачем може виступати і юридична особа, але вона може використовувати житло лише для проживання в ньому фізичних осіб.
Особливістю цього договору є те, що права та обов'язки виникають не лише у наймача, а, як правило, й у осіб, які постійно проживають разом з ним. В житловому законодавстві ці особи дістали назву членів сім'ї наймача.
До членів сім'ї наймача належать другий з подружжя, їх діти та батьки. Членами сім'ї наймача може бути визнано й інших осіб, якщо вони постійно проживають разом з наймачем і ведуть з ним спільне господарство.
Визначаючи предмет договору, законодавець застосовує поняття "житло" та "примішення". Під житлом, виходячи зі змісту чинного законодавства України (ст.812 ЦК), слід розуміти квартиру або інше ізольоване житлове приміщення, житловий будинок або його частину, а в деяких випадках і неізольоване приміщення.
Ці об'єкти належать до нерухомих речей (нерухомого майна, нерухомості), з визначеними індивідуальними ознаками і є неспоживчими. Квартира або її частина, житловий будинок або його частина можуть бути речами подільними і неподільними.
Житло має бути придатним для постійного проживання в ньому і відповідати іншим вимогам, що встановлюються житловим законодавством [4,390].
Поняття житла, житлового будинку та квартири як об'єктів права власності дається у статті 812, статтях 29, 379, 380, 382 ЦК України.
Виходячи із змісту ч.1 ст.812 ЦК перелік помешкань, які можуть бути предметом договору найму житла не є вичерпний. Очевидно, що законодавець мав на увазі інші будівлі, споруди і приміщення (дачний або садовий будинок, які придатні для постійного проживання та належать наймодавцеві на праві приватної власності і зареєстровані як нерухомість.
Стаття 29 ЦК України визначає поняття місця проживання фізичної особи, називаючи крім житлового будинку і квартири, ще й гуртожиток, готель тощо [3, 72]).
Тому виникає питання, яке має практичне значення, про можливість бути предметом договору найму житла помешкань в гуртожитках, готелях?
На мою думку, такі помешкання можуть бути предметом договору найму житла, якщо вони відповідають вимогам придатності для постійного проживання, належать власникам на праві приватної власності і передаються у найм саме за умовами цього договору.
Виходячи з того, що відповідно до ч.1 ст.810 ЦК наймодавцем може бути лише власник житла, норми договору найму житла прямо не поширюються на житлові будинки, інше нерухоме майно, яке визнане самочинним будівництвом, тому що особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього, крім випадків, передбачених ч. З і 5 ст.376 ЦК України [3,583-586].
Частина 2 ст.812 ЦК визначає єдину вимогу до предмета договору найму житла [4,390-392]. Мова йде про придатність помешкання до постійного проживання у ньому.
Вимоги щодо інших якісних характеристик помешкання сторони можуть встановити в договорі. Порядок обстеження стану житлових будинків з метою встановлення їх відповідності санітарним і технічним вимогам і визнання жилих будинків і жилих приміщень непридатними для проживання визначені постановою Ради Міністрів УРСР від 26.04.1984р. № 189. Дію цієї постанови в субсидіарному порядку можливо застосовувати до приватного житла.
Якщо після укладення договору найму житла буде встановлено непридатність помешкання до постійного проживання у ньому, сторони за взаємною згодою можуть розірвати договір або за позовом наймача такий договір може бути визнаний судом недійсним на підставі ст.229 або ст.230 ЦК України [3,336-339].
Частина 3 ст.812 ЦК України встановлює, що наймач житла у багатоквартирному житловому будинку має право користування майном, що обслуговує будинок.
Це правило ґрунтується на положенні ст.186 ЦК про спільне призначення головної речі і її приналежності [3,277-278].
До майна, що обслуговує будинок, належать приміщення загального користування або допоміжні приміщення багатоквартирного будинку - приміщення, призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування мешканців будинку: під'їзд, сходові клітини, вестібюлі, перехідні шлюзи, позаквартирні коридори, колясочні, кладові, сміттєкамери, горища, підвали, а також механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання за межами або всередені квартири, будинку тощо [3,593].
Право користування вказаним майном у наймачів квартир і власників інших квартир у багатоквартирному житловому будинку є рівним.
Договір найму житла є оплатним. Розмір і порядок оплати може встановлюватися як домовленістю сторін (у приватному житловому фонді), так і в централізованому порядку органами державної влади або органами місцевого самоврядування (в державному, комунальному та громадському житлових фондах).
Договір найму житла є консенсуальним. Він вважається укладеним з моменту досягнення сторонами згоди за всіма істотними умовами. Волевиявлення сторін має бути виражене в письмовій формі.
Необхідно звернути увагу на те, що залежно від належності предмета договору до певного виду житлового фонду існують деякі особливості в порядку укладення договору, в обсязі прав та обов'язків наймача, в порядку і наслідках припинення договору.
І залежно від цього можна виділити особливості та відмінності, які притаманні договору найму житлового приміщення в будинках державного, комунального та громадського житлових фондів та договору найму житлового приміщення у приватному житловому фонді.
Договір найму житлового приміщення у приватному житловому фонді спрямований на передачу житла у тимчасове користування і тому, як правило, укладається на визначений строк. У ЦК України договір найму житла укладається на строк, встановлений договором, а якщо в договорі передбачено, що він не визначений, договір вважається таким, що укладений на п'ять років [4,401].
Договір найму житлового приміщення в державному, комунальному і громадському житлових фондах спрямований на передачу житла в постійне користування і по суті є довічним.
Однією з основних особливостей договору найму житлового приміщення в будинках державного, комунального та громадського житлових фондів є те, що законодавством встановлено спеціальні умови і порядок надання житлового приміщення в користування. Так, житлове приміщення може бути надано лише громадянам, які потребують поліпшення житлових умов, згідно з існуючою можливістю отримання житла.
Громадяни мають право на одержання у користування житлового приміщення за сукупності таких умов:
? досягнення, як правило, 18-річного віку;
? постійного проживання в даному населеному пункті;
? потребування поліпшення житлових умов.
Потреба у житлі визначається певними критеріями, що передбачені у ст. 34 Житлового кодексу України (далі - Житловий кодекс або ЖК) [9,75-82]:
забезпечення житловою площею нижче рівня, який визначається виконавчими комітетами обласних. Київської та Севастопольської міських рад народних депутатів спільно з радами профспілок;
проживання у приміщенні, що не відповідає встановленим санітарним і технічним вимогам;
тяжкі форми деяких хронічних захворювань, у зв'язку з чим хворий не може проживати в комунальній квартирі чи в одній кімнаті з членами своєї сім'ї;
проживання в одній кімнаті двох і більше сімей незалежно від родинних відносин чи осіб різної статі старших за 9 років, крім подружжя тощо.
Громадяни беруться на облік для одержання житлових приміщень. Постановка громадянина на квартирний облік - це офіційне визнання відповідним державним органом того факту, що громадянин потребує поліпшення житлових умов. Цей факт означає також, що орган, який прийняв громадянина на облік, зобов'язаний за законом надати йому благоустроєне житлове приміщення.
Громадянам, які перебувають на квартирному обліку, житлові приміщення надаються у порядку загальної черги, крім осіб, що мають право на першочергове одержання житлових приміщень згідно до ст.45 Житлового кодексу.
Договір найму житлового приміщення в будинках державного, комунального та громадського житлових фондів укладається в письмовій формі на підставі ордера на житлове приміщення між наймодавцем (ЖЕО) і наймачем - громадянином, на ім'я якого видано ордер.
Отже, на мій погляд, варто укладати висновку, що підставою виникнення права користування житловим приміщенням є юридичний склад, до якого входять ордер та договір найму. Ордер дає право громадянинові звернутися до певної житлово-експлуатаційної організації з вимогою про надання конкретного, вказаного в ордері житлового приміщення.
Наступною особливістю договору найму житлового приміщення в державному, комунальному та громадському житлових фондах є те, що він укладається на підставі Типового договору, в якому чітко регламентовано, хто є сторонами в договорі, характеристика предмета договору, права, обов'язки та відповідальність сторін за договором.
Згідно з Типовим договором найму житла в будинках державного і комунального житлового фонду, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 22 червня 1998 р. №939 наймодавець зобов'язаний забезпечити належне утримання житлового будинку та прилеглої до нього території, своєчасно проводити ремонт будинку, забезпечити роботу його технічного обладнання, на час капітального ремонту надавати наймачеві та членам його сім'ї інше житлове приміщення тощо.
Таким чином, як мною вище вказувалося в справжній курсовій роботі, предметом договору найму житла можуть бути примішення, зокрема квартира або її частина, житловий будинок або його частина, а істотними умовами договору є умови про предмет та плату.
Крім того, примішення має бути придатним для постійного проживання у ньому.
Є певні особливості й у визначенні предмета договору найму житлового приміщення у будинках державного, комунального житлового фонду. Ним може бути лише приміщення, що відповідає вимогам статей 50 і 63 Житлового кодексу, тобто це перш за все може бути окрема квартира, інше окреме ізольоване житлове приміщення, що складається з однієї чи кількох кімнат, а також одноквартирний житловий будинок.
Чинне законодавство не дає однозначного юридичного визначення понять "окрема квартира" та "інше ізольоване житлове приміщення".
Проаналізувавши поняття термінів, які визначив Державний комітет України з житлово-комунального господарства для розв'язання спірних питань у сфері приватизації та утримання житла слід визначити окрему квартиру (або ізольовану) як частину житлового будинку, що призначена для постійного проживання однієї сім'ї і містить обладнані житлові та підсобні приміщення та має окремий вихід.
Під іншим ізольованим житловим приміщенням слід розуміти кімнату або кілька кімнат у квартирі, які призначені для проживання однієї або кількох сімей.
Під житловими будинками розуміють будівлі, що характеризуються сукупністю таких ознак:
відповідність архітектурно-будівельним, санітарно-гігієнічним, протипожежним нормам, що робить ці будівлі придатними для постійного проживання у них громадян;
прийняття в експлуатацію приймальною комісією після будівництва чи реконструкції;
реєстрація в органах державної реєстрації як житлового будинку.
Предметом договору має бути житлове приміщення, призначене для проживання в ньому, яке впорядковане відповідно до умов даного населеного пункту і відповідає встановленим санітарним та технічним вимогам.
Житлове приміщення також має бути благоустроєним стосовно умов даного населеного пункту, відповідати встановленим санітарним і технічним вимогам.
Благоустроєність є якісною характеристикою приміщення, що визначається певним набором комунальних, побутових зручностей (водопровід, гаряча і холодна вода, каналізація, центральне опалення, газопостачання тощо).
Рівень благоустрою в різних місцевостях різний, тому питання про благоустрій житлового приміщення вирішується виходячи з конкретних умов даного населеного пункту. Відповідність житлового приміщення рівню благоустрою даного населеного пункту визначається, виходячи з рівня комунальних зручностей, які є в будинках державного, комунального і громадського житлових фондів.
У ч.2 ст.63 Житлового кодексу зазначено, що не може бути самостійним предметом договору найму житлове приміщення, яке хоч і є ізольованим, але за розміром менше встановленого для надання одній особі, частина кімнати чи кімната, що має з іншою спільний хід, а також підсобні приміщення (кухня, коридор тощо).
Розмір житлового приміщення, передбачений Житловим кодексом, не повинен перевищувати 13,65 кв. м на одну особу, але не може бути менше рівня середньої забезпеченості громадян у даному населеному пункті.
Житлове приміщення надається наймачеві та членам його сім'ї для проживання в ньому; якщо ці особи (чи хтось один із них) не проживають у даному приміщенні, то вони втрачають право на нього. За ст.107 та ч.2 ст.167 Житлового кодексу в разі виїзду наймача чи членів його сім'ї на інше постійне місце проживання право на користування цим житловим приміщенням вони втрачають з моменту виїзду [9,268,461].
2. Договір оренди житла з викупом та істотні умови договору
Договір оренди житла з викупом є новелою в сучасному цивільному законодавстві, поява якого обумовлена необхідністю подолання кризових явищ у житловій сфері. Він має стати ефективним правовим засобом, що забезпечує підвищення платоспроможності населення та надання реальної можливості отримання ним житла за рахунок власних коштів.
Правове регулювання вищезазначеного договору здійснюється перш за все нормами гл. 59 ЦК (статтями 810-1, 811, 813-820, 823, абз. 4 частини 1 та частиною 2 статті 825, статтями 826, 1232-1), окрім того - окремими положеннями Закону України від 25 грудня 2008 р. "Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва"1 (далі - Закон), Порядком оренди житла з викупом, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 25 березня 2009 р. №274[262] (далі - Порядок), та Примірним договором оренди житла з викупом, затвердженим наказом Міністерства регіонального розвитку та будівництва України від 24 червня 2009 р. №252 (далі - Примірний договір).
Частина 1 ст. 810-1 ЦК визначає договір оренди житла з викупом як особливий вид договору найму (оренди) житла. Будь-який договір виділяється у самостійний вид, якщо він вимагає спеціального правового врегулювання.
Складна конструкція договору оренди житла з викупом, що містить в собі елементи різних за типом договірних моделей (найму (оренди) та купівлі-продажу житла), стає тією специфічною ознакою, яка суттєво впливає на необхідність особливого регулювання цього договору.
З огляду на це, на мою думку, вважається непослідовною позиція законодавця, коли він відводить договору оренди житла з викупом лише спеціальну статтю (ст. 810-1), а не окремий параграф гл. 59 ЦК. Таким чином, на мій погляд, порушується сам принцип систематизації ЦК, згідно з яким кожен тип договірного зобов'язання виділяється в окрему главу і кожен вид цього типу, у свою чергу, в окремий параграф цієї глави.
За договором оренди житла з викупом одна сторона - підприємство-орендодавець передає другій стороні - фізичній особі (особі-орендарю) житло за плату на довготривалий (до 30років) строк, після закінчення якого або достроково, за умови повної сплати орендних платежів, житло переходить у власність орендарю (ч. 2 ст. 810-1 ЦК).
Виходячи з визначення цього договору, він опосередковує передачу житла у користування, проте, оскільки за умови повної сплати орендних платежів житло переходить у власність орендарю, його слід вважати й однією з підстав набуття права власності на житло.
Договір оренди житла з викупом є двостороннім та оплатним.
У самому визначенні договору він сконструйований як договір реальний, оскільки чітко позначено, що одна сторона передає, а не зобов'язується передати другій стороні житло.
Безумовно, така конструкція може існувати лише тоді, коли житло на момент укладення договору вже є власністю підприємства-орендодавця і може бути передано особі-орендарю.
Водночас ч. 3 ст. 810-1 ЦК по суті закріплює іншу конструкцію договору, відповідно до якої підприємство-орендодавець набуває право власності на попередньо обране особою - орендарем житло з метою подальшої передачі такого житла у довгострокову оренду з викупом такій особі.
У цьому випадку передача житла на момент укладення договору неможлива, оскільки воно ще не придбане підприємством-орендодавцем.
Саме тому за такою конструкцією договір є консенсуальним.
Таким чином, аналіз частин 2 та 3 ст. 810-1 ЦК дозволяє дійти висновку, що договір оренди житла з викупом може бути як реальним, так й консенсуальним. Проте очевидно, що обидві конструкції договору мають бути закріплені в його легальному визначенні.
Сторонами у договорі оренди житла з викупом є підприємство-орендодавець (далі - орендодавець) та особа-орендар (далі - орендар). Отже, орендодавцем може бути лише юридична особа - суб'єкт підприємницької діяльності, оскільки він інвестує власні або залучені кошти у придбання житла безпосередньо з метою подальшої передачі його у довгострокову оренду з викупом заради отримання винагороди (доходу).
Орендодавець є власником житла і здійснює розпорядження ним до його повного викупу орендарем (ч. 3 ст. 810-1 ЦК). Орендарем, навпаки, може бути тільки фізична особа, яка шляхом укладення відповідного договору задовольняє свою житлову потребу.
Орендар володіє і користується житлом, отриманим в оренду, а після сплати орендних платежів у повному обсязі набуває право власності на таке житло.
Предмет договору оренди не має будь-яких особливостей у порівнянні з предметом договору найму житла. Це може бути квартира або її частина, житловий будинок або його частина, що призначаються та придатні для постійного проживання в них (п. 3 Порядку).
Слід тільки зазначити, що оскільки договір оренди житла з викупом є однією з форм задоволення житлової потреби людини у межах ринкових відносин, законодавець не встановлює будь-яких обмежень щодо вартості житла, його розміру тощо.
Договір оренди житла з викупом укладається на довготривалий (до 30 років) строк, який визначається за домовленістю сторін. Ураховуючи високу вартість житла, законодавець надає орендарю можливість сплатити платежі на викуп житла протягом тривалого часу.
Згідно з ч. 2 та ч. 3 ст. 811 ЦК договір оренди житла з викупом має письмову форму та підлягає обов'язковому нотаріальному посвідченню і державній реєстрації у порядку, визначеному законом.
Отже, відповідно до загальних вимог ч. 3 ст. 640 ЦК такий договір є укладеним лише з моменту його державної реєстрації. Реєстрація договору здійснюється нотаріусами шляхом внесення запису в Державний реєстр договорів одночасно з нотаріальним посвідченням договору.
Договір оренди житла з викупом укладається відповідно до Примірного договору [13, 34], який затверджується Мінрегіонбудом і в якому зазначаються:
характеристика житла, що передається в оренду;
строк, на який укладається договір;
розмір, порядок формування, форма і строки внесення орендних платежів та умови їх перегляду;
підстави дострокового розірвання договору;
порядок повернення коштів у разі дострокового розірвання договору;
формування резерву непередбачених витрат, пов'язаних з обслуговуванням зобов'язань орендаря;
Права та обов'язки сторін регламентують також Правила користування приміщеннями житлових будинків і прибудинковими територіями, затверджені постановою Кабінету Міністрів України від 8 жовтня 1992 р. № 572 [8,31].
Наймач зобов'язаний виконувати правила користування житловими приміщеннями, своєчасно сплачувати квартирну плату, додержуватися правил пожежної безпеки, своєчасно проводити поточний ремонт тощо.
У Типовому договорі та Правилах передбачено також права сторін, зміст яких досить докладно викладено нижче.
Згідно з ч.4 ст.61 Житлового кодексу України умови договору найму житлового приміщення, що обмежують права наймача та членів його сім'ї порівняно з умовами, передбаченими Житловим кодексом, Типовим договором найму житлового приміщення та іншими законодавчими актами, є недійсними.
Так, наприклад, якщо у договорі буде обумовлено строк його дії, неможливість проведення обміну тощо, то ці умови є недійсними і під час розгляду спору не беруться до уваги.
Але бувають випадки, коли наймач чи члени його сім'ї за тих чи інших обставин тимчасово не проживають у даному приміщенні. Істотною гарантією житлових прав громадян у цих випадках є статті 71 та 163 Житлового кодексу, які передбачають можливість збереження житлового приміщення за тимчасово відсутнім.
Тимчасово відсутнім слід вважати громадянина, який певний період часу не проживає в найманому ним приміщенні, але не втратив інтерес до використання цього приміщення з метою постійного проживання.
За загальним правилом, у разі тимчасової відсутності наймача чи членів його сім'ї за цими особами зберігається житлове приміщення протягом шести місяців без будь-яких формально-зобов'язальних дій з їх боку.
Якщо вони були відсутні з поважних причин понад шість місяців, цей строк може бути продовжений наймодавцем, а у випадку спору - судом.
У деяких випадках, спеціально обумовлених ст.71 Житлового кодексу, за наймачем та членами його сім'ї право на житлове приміщення зберігається і на триваліші строки (призов на строкову військову службу або направлення на альтернативну службу, тимчасовий виїзд з постійного місця проживання за умовами та характером роботи; виїзд у зв'язку з навчанням; перебування дітей у державних дитячих закладах тощо).
Якщо наймач або члени його сім'ї не проживали у певному житловому приміщенні понад встановлені строки, то згідно зі ст.72 Житлового кодексу вони можуть бути визнані такими, що втратили право на користування житловим приміщенням.
Таке визнання здійснюється у судовому порядку за позовом наймодавця, наймача або членів його сім'ї (колишніх членів сім'ї).
Звідси можна зробити висновок, що внаслідок відсутності особи понад встановлені в ст.71 Житлового кодексу строки вона автоматично не втрачає права користування спірним житловим приміщенням, а може бути визначена такою лише за рішенням суду.
Тимчасова відсутність наймача не знімає з нього обов'язків, що випливають з договору найму житлового приміщення, зокрема вчасно вносити квартирну плату, належним чином утримувати приміщення тощо. Ці самі обов'язки покладаються і на членів сім'ї тимчасово відсутнього наймача, які залишаються в житловому приміщенні.
Право на обмін житлового приміщення є одним із суб'єктивних прав наймача і включає в себе елементи розпорядчих повноважень. Потреба у його здійсненні виникає у наймача з різних причин, зокрема у зв'язку з реєстрацією шлюбу чи його розірванням, об'єднанням з батьками в одну сім'ю, наближенням місця проживання до місця роботи.
Обмін житловими приміщеннями за своєю юридичною категорією та згідно з чинним житловим законодавством є своєрідним перерозподілом житлових приміщен
Договір найму (оренди) житла курсовая работа. Государство и право.
Налоговое Законодательство Рф Реферат
Роль Ощущений В Жизни Человека Эссе
Курсовая Работа На Тему Международные Стандарты Аудита, Их Роль И Значение В Обеспечении Качества Аудиторской Деятельности
Контрольная работа по теме Общая методика преподавания биологии
Реферат По Теме Волейбол
Курсовая работа: Создание сайта Библиотека онлайн
Мен Білетін Әпке Тақырыбы Бойынша Эссе Жазыңыздар
Курсовая Работа Оформление Образец Фото
Сочинение Егэ 2022 Русский Язык Вступление
Реферат: Экономичесская справка по России
Реферат: Examination Of The Federal Judiciary Essay Research
Реферат: Контент-анализ миссий российских коммерческих банков
Ландыш Сочинение 5 Класс
Курсовая работа по теме Южная Корея в условиях финансового кризиса
Россия В Первой Мировой Войне Реферат
Сочинение: Очарованный странник — самый значительный герой Н. С. Лескова
Биг Эсс Милф
Курсовая работа по теме Гендерный конфликт: способы преодоления (разработка программы оказания психологической помощи)
Сочинение Мой Брат 4 Класс
Этапы Составления Реферата
Оперативно-технические ракетные комплексы или полевая ракетная артиллерия - Военное дело и гражданская оборона курсовая работа
Государственный кадастр недвижимости - Государство и право курсовая работа
Бухгалтерский учет и аудит товарных операций на примере ООО ПКФ "ВиАС" - Бухгалтерский учет и аудит дипломная работа