Договор найма жилых помещений и его разновидности - Государство и право курсовая работа
Главная
Государство и право
Договор найма жилых помещений и его разновидности
Заключения договоров найма жилых помещений: форма, порядок и условия. Права и обязанности сторон. Договор найма специализированного жилого помещения или с последующим выкупом. Социальный и коммерческий наем. Изменение и прекращение данного договора.
посмотреть текст работы
скачать работу можно здесь
полная информация о работе
весь список подобных работ
Нужна помощь с учёбой? Наши эксперты готовы помочь!
Нажимая на кнопку, вы соглашаетесь с
политикой обработки персональных данных
Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.
ГБОУ ВПО «БАШКИРСКАЯ АКАДЕМИЯ ГОСУДАРСТВЕННОЙ СЛУЖБЫ И УПРАВЛЕНИЯ ПРИ ПРЕЗИДЕНТЕ РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН»
Кафедра гражданского права и процесса
на базе высшего профессионального образования
тема: «Договор найма жилых помещений и его разновидности»
Глава 1. Договор найма жилого помещения: понятия, основные элементы
1.1 Понятие и виды договора найма жилого помещения
1.2 Предмет договоров найма жилых помещений
1.3 Стороны в договорах найма жилых помещений
Глава 2. Содержание договора найма жилого помещения
2.1 Заключения договоров найма жилых помещений: форма, порядок и условия
2.2 Права и обязанности сторон в договоре найма жилого помещения
2.3 Изменение и прекращение договора найма жилого помещения
Глава 3. Сравнительный анализ договоров найма жилых помещений
3.2 Договор найма специализированного жилого помещения
3.3 Договор найма жилого помещения с последующим выкупом
Конституция РФ (ст.40) провозгласила в числе основных прав и свобод человека и гражданина права на жилище. Право на жилище - одно из важнейших социально-экономических прав граждан России, поскольку оно затрагивает самые основы жизни людей. Жилище, как и пища, одежда, вода, относится к основным материальным условиям жизни человека.
Договор найма жилых помещений - один из самых распространенных гражданско-правовых договоров. И рассмотрение правового регулирования такого договора актуально как никогда.
Нормы, регулирующие правовое положение договора найма жилых помещений, претерпели в последнее десятилетие существенные изменения.
При последовательном анализе статей ГК РФ, посвященных регулированию найма жилого помещения, и норм жилищного законодательства можно увидеть, что существование двух нормативных систем, регулирующих сходные отношения, существенно затрудняет единое восприятие поведенческой модели правового регулирования жилищных правоотношений. Главным образом это вытекает из соотношения жилищного законодательства, в первую очередь ЖК и главы 35 ГК, посвященной регулированию найма жилого помещения.
Целью данной курсовой работы является раскрытие внутреннее содержания основных видов договора найма жилых помещений, а так же провести их сравнительный анализ этих видов, найти сходства и различия между данными видами договоров.
Глава 1. Договор найма жилого помещения: понятия, основные элементы
1.1 Договора найма жилого помещения: понятие и виды
Договоры, предметом, которых являются жилые помещения, а целью договоров предоставление их съемщикам для проживания, удовлетворение граждан в жилье описаны в главе 35 Гражданского кодекса. В ч.1 ст.40 Конституции РФ написано, что каждый гражданин РФ имеет «право на жилище».
Глава 35 Гражданского кодекса дает нам четкое различие понятий «договор найма жилого помещения» и «договор социального найма жилого помещения». Согласно ст.671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. Договор социального найма жилого помещения трактуется в ст.672 ГК РФ, в котором говорится, что в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования жилые помещения предоставляются гражданам по договору социального найма жилого помещения.
На первый взгляд может показаться что, ГК РФ подразделяет договоры найма жилого помещения на два вида договоров, первый это - договор коммерческого найма жилого помещения и второй - это договоров социального найма жилого помещения. В результате может сложиться мнение что в ГК описана система договоров, состоящая из только одного договорного типа и двух ее подвидов. Но на мой взгляд структура всей гл.35 ГК РФ не подтверждает данные выводы.
Например, о договоре социального найма сказано только в ст.672 ГК РФ, хотя в данной главе 18 статей о предмете, объекте, субъекте и иных элементах договора найма. Оставшиеся статьи раскрывают структуру, форму, права и обязанности наймодателя и нанимателя жилого помещения.
Структура главы 35 ГК РФ отличается от тех глав, содержащих регулирование конкретного определенного типа договора, в том числе отдельных видов договоров. К таким главам можно отнести главы, посвященные договорам купли-продажи (гл. 30), договора ренты и пожизненного содержания с иждивением (гл. 33), договор аренды (гл. 34), договор подряда (гл. 37), договор хранения (гл. 47). Структура данных глав состоит из норм, представляющих собой общую часть (общие положения), и вместе с ними специальных норм, посвященных какому-либо из выделенных в главе видов договоров.
Глава 35 ГК отличается от других тем, что, в ней такая общая часть полностью отсутствует. Исходя из этого, можно предположить, что, если бы действительно говорилось об одном типе и двух его видах договоров, в данной главе должны были быть выделены три договорных модели. Если же рассматривать договор найма жилого помещения как сам тип, а договоры коммерческого и социального найма как его виды, то в Гл. 35 ГК договор коммерческого найма не выделен в отдельную статью, с перечислением относящихся к нему норм. Учитывая особенности Гл. 35 ГК, можно увидеть, что она разделена на два самостоятельных типа договоров:
1)договор жилищного найма или - коммерческого найма;
2)договор социального найма. Гражданский кодекс Российской Федерации. Части первая, вторая и тетья. - М.: ТК Велби, Изд-во Проспект, 2007.
Основой договоров социального найма служат договора, предметом которых является жилое помещение, входящее в состав государственного или муниципального жилищного фонда. Вместе с тем, с социальным наймом в Жилищном кодексе РФ устанавливается так же найм специализированного жилого помещения. В качестве специализированных жилых помещений используются жилые помещения государственного и муниципального жилищных фондов. Основополагающее отличие этих видов наймов состоит в целях предоставления жилого помещения. При договоре социального найма, жилье предоставляется малоимущим гражданам, признанным по установленным Жилищным Кодексом основаниям нуждающимися в жилых помещениях, из муниципального жилищного фонда. К жилым помещениям специализированного жилищного фонда относятся:
3) жилые помещения маневренного фонда;
4) жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения;
5) жилые помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев;
6) жилые помещения фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами;
7) жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан. Жилищный кодекс Российской Федерации. - М.: ТК Велби, Изд-во Проспект, 2007.
Основания предоставления жилых помещений специализированного фонда перечисляются в Главе 9 Жилищного Кодекса РФ.
На сегодняшний день широкое развитие приобрел наем жилых помещений, находящихся в частной собственности. В следствии чего появилась настойчивая надобность в двучленном делении договоров найма жилых помещений.
Согласно п. 1 ст. 671 ГК договор найма жилого помещения (или, то же самое, договора коммерческого найма) является договором консенсуальным, возмездным и двусторонним. Консенсуальность договора выражается в имеющемся в определении указании на то, что предоставление жилого помещения входит в содержание договора ( «обязуется предоставить...»). С точки зрения возмездности также есть уточнение: «за плату». Данные уточнения, включенные в определение договора указывают на его двусторонность (взаимность) - предоставить жилое помещение обязуется один из контрагентов (наймодатель), а платить - другой (наниматель).
Договоры коммерческого и социального найма имеют много общего. Общим является то, что заключаются эти договоры по поводу жилого помещения и преследуют цель - передать жилое помещение во владение и пользование, непосредственно для проживания.
Наличие отличительных черт у двух данных видов договоров определило необходимость создать для них разные правовые режимы.
Подводя итог, можно сказать, что ГК и ЖК «предусматривают широкие возможности удовлетворения жилищных потребностей граждан России, в том числе на основе договоров коммерческого и социального найма жилого помещения» Свит Ю.П., Жилищное право: Учеб. пособие / Отв. ред. В.П. Мозолин. М.: Юристъ, 2005..
1.2 Предмет договоров найма жилых помещений
Согласно Гл.35 ГК РФ общим предметом договора найма жилого является жилое помещение, то есть недвижимость, предназначенная для проживания граждан. Но при этом по договору коммерческого найма и социального найма данный предмет не совпадает. Вследствие чего ст. 673 ГК, посвященному предмету договора жилищного найма, не была включена в перечень из шести статей, которые упомянуты в п. 3 ст. 672 ГК в связи с договором социального найма.
Одной из особенностей договора коммерческого найма является то, что п. 1 ст. 673 ГК, хоть и содержит по вопросу определения пригодности жилого помещения для проживания ссылку на жилищное законодательство, но в отличие от договора социального найма в ст. 672 ГК, действие такой ссылки ограничено прямо указанными в этой статье пределами. Гражданский кодекс Российской Федерации. Части первая, вторая и тетья. - М.: ТК Велби, Изд-во Проспект, 2007
Рассмотрим подробнее понятие жилого помещения.
Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).
Жилой дом это индивидуально-определенное здание, состоящее из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.
Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.
Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.
При заключении сделок по найму жилых помещений, состоящих в государственных и муниципальных жилищных фондах, нужно руководствоваться положениями, указанными в ЖК РФ.
Государственный муниципальный жилищный фонд в основном заняты жилыми помещениями предоставляемыми по договору социального найма и жилыми помещениями специализированного жилищного фонда, которые свою очередь предназначены для разрешения жилищных вопрос отдельной категории граждан.
При заключении сделок с данными жилыми помещениями имеются существенные ограничения: данные помещения нельзя приватизировать, невозможно подарить, совершить с ними обмен или передать их по завещанию. Граждане, в чем пользовании находятся такие помещения, не являются их собственниками, собственником, обычно, является государство или орган местного самоуправления. Исходя из этого в отношении данных жилых помещений, при разрешении вопросов по совершенным сделкам, не может возникать вопроса о применении к ним норм права ГК или ЖК РФ
Совсем по-другому обстоят дела связанные с использованием частного жилищного фонда. Жилые помещения частного жилищного фонда используются лицами для личного удовлетворения своих потребностей в жилье (индивидуальный жилищный фонд) и для целей извлечения прибыли (коммерческое использование жилищного фонда). Использование жилых помещений подобным образом способствует многообразию сделок гражданско-правового характера связанных с частным жилищным фондом. В различных ситуациях нет четкой ясности, на нормы какого законодательства следует опираться при разрешении данных вопросов. В соответствии со ст.4 ЖК РФ, жилищное законодательство регулирует отношения связанные только с использованием частного жилищного фонда, но не по поводу возникновения, осуществления, изменения, прекращения права владения, пользования, распоряжения жилыми помещениями, как это установлено для государственного и муниципального жилищных фондов. Опираясь на данное законодательство можно сказать, что часть договорных отношений касающаяся пользования частным жилищным фондом, должна регулироваться только нормами ЖК РФ, а сделки, предметом которых являются какие-либо права в отношении жилых помещений, должны регулироваться нормами ГК РФ. Исходя из этого к договору социального найма жилого помещения необходимо применять только нормы указанные в ЖК РФ, тогда как к договорам коммерческого найма нужно применять положения указанные в ГК РФ.
Не смотря на то каким образом гражданин, либо по какой сделке, приобрел право на то или иное жилое помещение, данное помещение должно использоваться по его прямому назначению- для проживания в нем граждан.
Согласно ст.17 ЖК РФ допускается использование жилого помещения для занятия профессиональной деятельностью или индивидуальной предпринимательской деятельностью проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение. Проще говоря, в любом жилом помещении, можно организовать адвокатский кабинет или открыть нотариальную контору. При заключении сделок с жилыми помещениями нужно знать, что в установленных случаях даже на законных основаниях указанной предпринимательской деятельностью нельзя заниматься. Так, например, если жилое помещение предоставлено по договору социального найма, то оно в силу ст. 60 ЖК РФ предоставляется только для проживания в нем граждан. Жилищный кодекс Российской Федерации. - М.: ТК Велби, Изд-во Проспект, 2007
1.3 Стороны в договорах найма жилых помещений
По договору коммерческого найма, в роли наймодателя имеют право выступать граждане и юридические лица, обладающие правами частной собственности на данное жилое помещение, и государственные и муниципальные образования, имеющие в своем распоряжении жилищный фонд на праве государственной или муниципальной собственности.
Согласно договору, наем жилых помещений позволяет нанимателю владеть и пользоваться данным помещением.
По договору найма жилого помещения наймодателем могут быть собственник, либо орган, уполномоченный собственниками или законом сдавать жилое помещение в наем, тогда как нанимателем может являться только физическое лицо.
Не редко бывают случаи, когда в квартире освобождается жилое помещение, например отдельная комната, при отсутствии в нем граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, либо имеющих жилую площадь меньше установленной законом нормы на одного человека, данное жилое помещение предается этими же нанимателями нанимателю по договору коммерческого найма. В следствии чего за таким нанимателем данное помещение будет закреплено двумя видами договорных отношений:
По договору социального найма - часть помещения которая была передана ему на основании ордера;
По договору коммерческого найма - освободившаяся часть жилого помещения.
Согласно разъяснению Пленума Верховного суда наймодателем по договору найма жилого помещения будет являться жилищно-эксплуатационная организация (жилищно-эксплуатационная контора, домоуправление и т.п.). Они заключают договоры и, будучи юридическими лицами, в случае возникновения спора является в суде одной из сторон по делу, но в вопросах, выходящих за рамки договора найма жилищно-эксплуатационная организация не может быть одной из сторон по делу. К таким спорам можно отнести: споры о признании ордера недействительным, предоставление жилого помещения при сносе дома, обмене и т.п. При возникновении таких споров одной из сторон выступают органы местного самоуправления или иная организация, осуществляющая управление жилищным фондом. Бакирова Е.Ю. Договоры социального и коммерческого найма как юридические факты, порождающие жилищные правоотношения // Сем. и жилищное право. 2008. № 3
Согласно договорам коммерческого найма и социального найма нанимателем может является только физическое лицо (гражданин), так как жилое помещение предназначено для проживания. Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено по владение и (или) пользование на основании аренды или иного договора. Согласно п.2 ст.671 ГК РФ юридическое лицо может использовать жилое помещение только для предоставления его гражданам для проживания.
К членам семьи нанимателя могут относиться далеко не все родственники, а лишь те, которые вселены нанимателем в таком качестве, то есть, поименованы в договоре социального найма и ведут с нанимателем общее хозяйство. Вместе с тем членом семьи нанимателя может признаваться в судебном порядке и лицо, не являющееся супругом нанимателя или его родственником. Однако даже если граждане перестали быть членами семьи нанимателя, но продолжают проживать в занимаемом жилом помещении, они имеют такие, же права и обязанности, как и наниматель. Определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РСФСР от 27 апреля 1984 г. // Бюллетень Верховного Суда РСФСР. 1984. N 2. С. 2
Согласно ст.675 ГК РФ при переходе жилого помещения из государственной, муниципальной или частной собственности в иную форму собственности, договор найма жилого помещения не может быть прекращен. Так, например, если гражданин владеет и пользуется квартирой или домом на основании договора коммерческого найма сроком на пять лет, то он продолжает являться нанимателем жилого помещения и при замене наймодателя, путем продажи жилого помещения и при замене наймодателя путем продажи жилого дома муниципальным образованием юридическому лицу и т.д.; у нанимателя сохраняется право на проживание до окончания действия договора. Происходит лишь замена сторон в договоре (наймодателя), сам же договор сохраняет действия на указанных в нем условиях.
Глава 2. Содержание договора найма жилого помещения
2.1 Заключения договоров найма жилых помещений: форма, порядок и условия
В ст.674 ГК РФ прописано единое требование к форме договоров найма жилого помещения - «Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме».
Жилищным кодексом РФ были введены новые нормы, регламентирующие условия и порядок заключения договора социального найма, его предмет, права и обязанности сторон.
Согласно ч. 2 ст. 57 Жилищного кодекса Российской Федерации в ней указаны категории граждан, которым жилые помещения по договорам социального найма предоставляются вне очереди.
Предоставление жилых помещений вне очереди не предполагает включения гражданина в какую-либо очередь.
Жилищным кодексом Российской Федерации право граждан на получение жилого помещения вне очереди не поставлено в зависимость от наличия или отсутствия иных лиц, также имеющих право на получение жилого помещения вне очереди. Поэтому указанное право должно быть реализовано вне зависимости от наличия или отсутствия других лиц, состоящих на учете по улучшению жилищных условий, и времени принятия их на учет.
При удовлетворении требования лица о предоставлении ему в соответствии со ст. 57 Жилищного кодекса Российской Федерации жилого помещения по договору социального найма вне очереди, если срок, в течение которого должно предоставляться жилое помещение, законодательством не определен, суд не должен определять срок, поскольку внеочередное предоставление не предполагает какого-либо срока для предоставления жилого помещения, а решение суда должно быть исполнено в установленные действующим законодательством сроки. Литовкин В.Н., Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный). М.: ТК "Велби", изд-во "Проспект", 2005
Применительно к способам заключения договоров найма жилых помещений следует иметь в виду, что из двух типов договоров один - коммерческого найма подчиняется общему принципу, закрепленному в ст. 421 ГК, - свободы договоров. Согласно данной статье наймодатель и наниматель заключают договор коммерческого найма по собственной воле: ни та, ни другая сторона не могут понудить другую сторону вступить с ней в договорные отношения или принять предложенные условия (условие) договора.
Для договоров коммерческого найма, заключаемых по поводу жилых помещений, которые составляют государственную или муниципальную собственность, субъекты Российской Федерации нередко утверждают образцы договоров.
В гл. 35 ГК выделяются три условия договора коммерческого найма жилого помещения:
Указание предмета договора найма должно указать какое именно жилое помещение следует передать внаем. Следующее условие предусматривает необходимость указать в договоре местонахождение помещения и его размер. Особо оговорено, что техническое состояние жилого помещения, инвентаризационная стоимость, степень износа и характеристика жилого помещения являются неотъемлемой частью договора.
Условию о цене применительно к договору коммерческого найма посвящена ст. 682 ГК («Плата за жилое помещение»). Кроме того, указание на предоставление жилого помещения «за плату» включено в определение в ст. 671 ГК договора найма жилого помещения, т. е. договора коммерческого найма, в качестве одного из основных его признаков.
ГК подчеркивает, что размер платы за жилое помещение устанавливается в договоре коммерческого найма по соглашению сторон (п. 1 ст. 682). Но делает это с одним ограничением: если законом определен максимальный размер такой платы, цена, указанная в договоре, не должна его превышать. Следовательно, в случаях, когда договорная цена окажется выше установленного законом максимума, соответствующее условие должно быть признано недействительным с последствиями, предусмотренными ст. 180 ГК («Последствия недействительности части сделки»). В следствии чего договор можно будет считать все же заключенным, но с условием о цене, которая должна быть в размере, равном указанному в законе максимуму. Следует отметить, что законодатель пока еще не воспользовался предусмотренной в ГК возможностью и соответственно не ввел максимального предела платы за предоставленное по договору коммерческого найма жилое помещение.
На первый взгляд может показаться, что редакция п. 1 ст. 682 ГК («размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения») имеет в виду признание договорного условия о цене существенным. В подобных случаях надлежит руководствоваться п. 3 ст. 424 ГК. который предусматривает, что в случаях, когда в возмездном договоре цена не указана и не может быть определена исходя из условий договора, оплату следует производить «по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги». Не упоминание в договоре цены найма само по себе не влечет признания его незаключенным.
п. 2 ст. 424 ГК, в силу которого «изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке».
Из ст. 683 ГК («Срок в договоре найма жилого помещения») следует, то, что договор коммерческого найма имеет определенный срок, в пределах которого наниматель вправе пользоваться жилым помещением. Этот срок может устанавливаться самими сторонами, при условии что он не будет превышать пять лет. Иначе срок будет считаться равным пяти годам. Аналогичное последствие наступает и при отсутствии в договоре указания на срок найма.
Таким образом, условие о сроке, и о цене, не может относится к числу существенных. Исключение из этого правила составляют предусмотренные в п.1 ст. 432 случаи, при которых по заявлению одной из сторон по поводу определенного условия должно быть достигнуто соглашение. Следовательно, могут стать существенными и цена, и срок, равно как и любое другое договорное условие.
С целью обеспечить стабильность отношений сторон по договору коммерческого найма согласно ст. 684 ГК, признается за нанимателем по истечении срока действия договора преимущественное право перед любым другим лицом заключать договор с наймодателем на новый срок. Соответственно не позднее, чем за три месяца до истечения срока действия договора наймодатель обязан предложить по своему выбору один из трех вариантов: либо заключить договор на новый срок на прежних условиях, либо заключить договор на новый срок, но на иных условиях; или предупредить о желании прекратить действие договора, поясняя это тем, что он принял решение вообще не сдавать жилое помещение кому бы то ни было в течение не менее одного года.
ГК допускает внесение наймодателем предложения о заключении договора на новый срок, но на иных условиях. Такое предложение об изменении условий договора приобретает силу только с согласия нанимателя. Свои новые условия вправе на тех же основаниях выдвинуть и наниматель при условии, что такое условие не должно выражаться в увеличении числа лиц, которые в силу договора должны с ним совместно проживать. Подобное требование нанимателя ГК считает заведомо неприемлемым (ст. 684).
Если в течение трех месяцев до момента истечения срока действия договора никаких предложений от наймодателя не поступит, а сам наниматель, в свою очередь, никаких возражений против заключения договора на новый срок не представит, договор будет все же считаться заключенным на прежних условиях и на новый срок. Бобровская О.Н. Найм жилого помещения (теоретико-методологический обзор) // Гражданское право. 2008. № 4.
Статья 60 ЖК РФ не содержит указания на возмездный характер договора социального найма жилого помещения. Поэтому необходимо учитывать положения ГК РФ о возмездных и безвозмездных договорах. Исходя из этого, договор социального найма жилого помещения, носит возмездный характер, т.е. наниматель по такому договору обязан вносить плату за пользование жилым помещением, за содержание и ремонт этого помещения, а также за коммунальные услуги по правилам раздела 7 ЖК РФ, но из данного правила ЖК РФ предусмотрено исключение: жилые помещения должны предоставляться на условиях социального найма без внесения платы за пользование занимаемым жилым помещением лицам, признанным малоимущими в установленном порядке (ст. 156 ЖК РФ). Указанное исключение применяется только в отношении тех жилых помещений, которые относятся к муниципальному жилищному фонду социального использования.
В отличие от договора коммерческого найма, договор социального найма заключается без установления срока.
Договор социального найма жилого помещения не может быть расторгнут, если изменились основания и условия, дающие право на заключение такого договора. В ч. 3 ст. 60 говориться о случаях, когда, улучшилось материальное положение семьи нанимателя или он приобрел на праве собственности иное жилое помещение и т.д. Подобные обстоятельства могут влиять лишь на изменение условий оплаты жилого помещения, предоставленного на условиях социального найма.
В ст. 61 ЖК РФ установлены особенности пользования жилым помещением, предоставленным по договору социального найма. Правила пользования жилым помещением, предоставленным по указанному договору, определяются Кодексом и соответствующим договором социального найма. При этом другие правовые регуляторы отношений пользования таким помещением в ч. 1 ст. 61 ЖК РФ не упоминаются. Необходимо иметь в виду, что условия конкретных договоров социального найма жилых помещений на практике будут во многом определяться содержанием условий типового договора социального найма, который подлежит утверждению Правительством РФ (ч. 2 ст. 63 ЖК РФ).
Осуществляя правомочие пользования жилым помещением, предоставленным по договору социального найма, наниматель вправе не только сам проживать в таком жилом помещении, но также в установленном порядке вселять в помещение иных лиц, сдавать жилое помещение в поднаем, производить обмен жилого помещения и осуществлять иные права, предусмотренные ст. 67 и другими статьями ЖК РФ, а также заключенным с таким нанимателем договором социального найма.
В целях придания дополнительной стабильности отношениям, возникающим из социального найма, ст. 64 ЖК РФ введено правило, согласно которому договор социального найма не подлежит изменению или расторжению даже в тех случаях, когда происходит смена собственника жилого помещения. Кроме того, указанный договор сохраняется в неизменном виде и тогда, когда право хозяйственного ведения или право оперативного управления на такое жилое помещение переходит к другому субъекту.
Постановлением Правительства РФ от 21 мая 2005 г. N 315 во исполнение ст. 63 ЖК РФ утвержден Типовой договор социального найма жилого помещения. Указанным Постановлением установлено, что договоры социального найма жилого помещения, заключенные до вступления его в силу, переоформлению не подлежат (п. 2).15 Следует обратить внимание на то обстоятельство, что это касается уже заключенных договоров. Если же, как часто бывает на практике, договоры социального найма ранее не заключались с лицами, пользующимися жилыми помещениями фонда социального использования, то с ними будут заключаться договоры по новой типовой форме. Литовкин В.Н., Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный). М.: ТК "Велби", изд-во "Проспект", 2005
Заключение Договора социального найма, с одной стороны, является правом сторон, а с другой - обязанностью, поскольку только после его заключения у сторон возникают права и обязанности и у физического лица (ставшего после его заключения нанимателем) и членов его семьи появляется право на вселение в жилое помещение и пользование им.
2.2 Права и обязанности сторон в договоре найма жилого помещения
В соответствии со ст. 676 ГК наймодатель должен передать нанимате-лю жилое помещение «свободным и в состоянии, пригодном для прожива-ния».
Первое требование означает, что жилое помещение необходимо пере-дать свободным не только в фактическом, но и в юридическом смысле. Со-ответственно в Положении о порядке и условиях найма жилых помещений, находящихся в государственной и муниципальной собственности г. Москвы, предусмотрено: «Жилое помещение, передаваемое по договору найма, должно быть свободно от любых обязательств»16. Второе из указанных все в том же п. 1 ст. 676 ГК требований имеет более широкое значение. Прежде всего, обращает на себя внимание то, что хотя буквально соотв
Договор найма жилых помещений и его разновидности курсовая работа. Государство и право.
Реферат: Социальная работа с детьми - инвалидами
Какая Должна Быть Уникальность Дипломной Работы
Реферат: Неопубликованный автограф Достоевского: Ф. М. Достоевский и С. П. Колошин
Курсовая Работа На Тему История Развития Предприятия Как Объекта Прав В Наследственном Праве
Курсовая работа: Юридичний факт
Учебное пособие: Общие вопросы радионуклидной диагностики
Сочинение Про Произведение Станционный Смотритель
Контрольная работа по теме Стандартизація та управління якістю
Революция Варварская Форма Прогресса Эссе Егэ
Контрольные работы: Информатика, программирование
Реферат: Форма государственного устройства 4
Сочинение: Роль внутренних монологов Григория Мелехова в третьем томе романа Тихий Дон
Готовые Отчеты По Практике Автомеханика
Формирования Окружающей Среды Реферат
Реферат: Othellos Race Essay Research Paper Cynthia I
Содержание Бизнес Плана Реферат
Отчет Студента По Полевой Практике
Реферат по теме Были ли в Германии плавающие танки накануне Второй Мировой Войны?
Сочинение Описание Памятника Культуры Триумфальная Арка
Стругацкие Собрание Сочинений В 10 Томах
Тенденції розвитку аудиту - Бухгалтерский учет и аудит презентация
Отчетность малых предприятий - Бухгалтерский учет и аудит курсовая работа
Аудиторские проверки сельскохозяйственных предприятий - Бухгалтерский учет и аудит курсовая работа