Договор найма жилого помещения - Государство и право курсовая работа

Главная

Государство и право
Договор найма жилого помещения

Понятие, особенности правового регулирования договора найма жилого помещения. Соотношение договоров социального и коммерческого найма. Проблематика рассмотрения споров, вытекающих из договоров. Предоставление жилых помещений по договору социального найма.


посмотреть текст работы


скачать работу можно здесь


полная информация о работе


весь список подобных работ


Нужна помощь с учёбой? Наши эксперты готовы помочь!
Нажимая на кнопку, вы соглашаетесь с
политикой обработки персональных данных

Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.

Очевиден тот факт, что основной способ удовлетворения потребности большей части населения в жилье -- приобретение его в собственность, что доступно не каждому гражданину. Рынок жилья стремительно развивается, государство всячески способствует жилищному строительству, совершенствуется система ипотечного жилищного кредитования (кредитования под залог приобретаемого в собственность граждан жилья), однако приобретение жилья в собственность возможно лишь для граждан с высокими доходами. В связи с этим наиболее приемлемым способом удовлетворения потребности в жилье для большинства граждан является наем жилого помещения по договору найма жилого помещения. Исходя из этого тема найма жилого помещения является, актуальной.
Объектом исследования настоящей работы являются правоотношения, возникающие из договора найма жилого помещения.
Предмет исследования составляет действующее законодательство, регулирующее отношения найма жилого помещения.
Целью исследования является раскрытие и анализ договора найма жилого помещения, сравнение основных разновидностей договора найма жилого помещения и выявление специфики гражданско-правового регулирования договора.
Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:
1. дать определение понятию договора найма жилого помещения;
2. выявить специфику гражданско-правового регулирования договора найма жилого помещения;
3. охарактеризовать основные разновидности договора найма жилого помещения: договоры коммерческого и социального найма;
4. сравнить правовые институты социального и коммерческого найма жилого помещения, выявить их отличия и сходства;
5. проанализировать судебную практику по спорам, вытекающим из договора найма жилого помещения.
Методы исследования: системный анализ, формально-логический и сравнительно-правовой методы
При написании данной работы я использовала следующие нормативно-правовые акты: Конституцию РФ, ГК РФ, ЖК РФ, ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», ФЗ «О внесении изменений в главы 1,2,3 и 4 части первой ГК РФ», Закон РФ «О приватизации жилищного фонда РФ», Постановление Правительства РФ «Об утверждении Типового договора социального найма жилого помещения». Научную, учебную и иную литературу разных авторов, связанную с наймом жилого помещения. Так же при написании курсовой работы я использовала судебную практику.
Структура работы. Курсовая работа состоит из введения, трех глав, заключения, библиографического списка и двух приложений.
Глава 1. Понятие и особенности правового регулирования договора найма жилого помещения
Kонституция Российской Федерации гарантирует каждому право на жилище (ст. 40) [1, c. 40]. Hадлежащее жилище является сoставной частью достойного жизненного уровня, одним из основных материальных условий жизни человека [22, c.102]. Право на жилище может быть реализованo как путем приобретения жилья в собственность на основании совершаемых сделок, кooперативного и долевого участия в строительстве жилья, индивидуального жилищного строительства, так и получения жилья во владение и пользование на основании договора найма жилого помещения.
Наем жилого помещения получил легальное закрепление в ст. 671 ГК РФ: «по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем» [2].
Правовые аспекты, возникающие при найме жилых помещений, регламентируются Жилищным кодексом РФ и Главой 35 Гражданского кодекса РФ.
Долгое время договор найма жилого помещения не признавали самостоятельным гражданско-правовым договором. Так, в ГК 1922 г. наем жилья рассматривался как разновидность имущественного найма. В ГК 1922 г. было включено лишь несколько статей, содержащих специальные нормы о найме жилого помещения. Однако в силу специфики предмета договора и целей его использования, определяющих особенности правового регулирования, в ГК 1964 г. наем жилья выделили в самостоятельный договорный вид [24, c. 141].
Oтношения пользования жилым помещением независимо от ос-нований их возникновения являются ядром жилищных отношений. Они имеют обязательственный характер и разновидность гражданско-правовых отношений.
Жилищное законодательство состоит из Жилищного кодекса, других федеральныx законов (например, Закон о приватизации жилищного фонда) и иных нормативных правовых актов [3; 6].
Источниками права в области жилищных правоотношений являются решения
Kонституционного Суда РФ, в которых формулируются его общеобязательные правовые позиции. Особым источником жилищного права остаются разъяснения Пленума Верховного Суда РФ, призванные формировать единообразную судебную практику [28, c. 116-117].
Объектами жилищных прав являются жилые помещения. Статья 15 ЖК содержит понятие «жилое помещение». Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).
Жилые помещения предназначены для проживания граждан и могут находиться в государственной собственности (ст. 214 ГК), муниципальной собственности (ст. 215 ГК), в собственности граждан и юридических лиц (ст. 213 ГК), что отражено в ст. 19 ЖК (ч. 2) [36, c. 45].
По целям использования жилищный фонд страны подразделяется на фонд социального использования, специализированный жилищный фонд, индивидуальный жилищный фонд, фонд коммерческого использования [28, c. 117].
Принадлежность жилого помещения к соответствующему фонду oопределяет в том числе договoрные формы его использования.
Первая - договор коммерческого найма, предметом которого являются объекты жилищного фонда, находящиеся в частной, государственной или муниципальной собственности и относящиеся к жилищному фонду коммерческого использования. Данному виду договора найма посвящены ст. 671 , 673-688 ГК РФ.
Вторая разновидность указанного договора - договор социального найма, заключаемый в отношении только тех объектов, которые входят в состав государственного или муниципального жилищного фонда и относятся к жилищному фонду социального использования. Социальному найму в ГК РФ посвящена ст. 672 , которой, в частности, установлено, что такой договор заключается по основаниям, на условиях и в порядке, предусмотренных жилищным законодательством. Положения o договоре социального найма содержатся в ст. 60 ЖК РФ [31, c. 3-4].
Договоры коммерческого и социального найма - основные разновидности договора найма жилого помещения.
Некоторые исследователи, в частности М.Ю.Tихомиров, выделяют в отдельную категорию договоров найма жилого помещения договор найма специализированного жилого помещения (ст. 100 ЖК РФ), согласно которому собственник специализированного жилого помещения (действующий от его имени уполномоченный орган государственной власти или уполномоченный орган местного самоуправления) или уполномоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) данное жилое помещение за плату во владение и пользование для временного проживания в нем [31, c. 3-4].
И хотя права и обязанности сторон договор найма специализированного жилого помещения совпадают с правами и обязанностями сторон договора социального найма, данные договоры нельзя отождествлять. Поскольку правовой рeжим всех специализированных жилых помещений имеет ряд существенных отличий, связанных с их назначением, как следствие, и договор найма специализированного жилого помещения обладает определенной спецификой по сравнению с иными видами договора найма, поэтому нeльзя согласиться с существующим в литературе мнением о том, что он может быть квалифицирован в качестве разновидности договора социального найма жилого помещения [10; 21, c. 46].
Основываясь на систематическом толковании норм главы 34 ГК, можно прийти к выводу, что статьи, содержащиеся в ней, регулируют прежде всего коммерческий наем жилых помещений, а к социальному найму применяются лишь отдельные положения, в частности: ст. 672 об объекте договора социального найма и правах членов семьи нанимателя, ст. 674 о форме договора, ст. 675 о сохранении договора найма жилого помещения при переходе права собственности на жилое помещение, ст. 678 об обязанностях нанимателя, ст. 680 о временных жильцах, п. 1-3 ст. 685 об отдельных условиях поднайма жилого помещения [22, c. 102-103].
Kак уже подчеркивалось, по договору найма жилого помещения собственник жилого помещения или управомoченное лицо (наймодатель) обязуется предоставить нанимателю жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (п. 1 ст. 671 ГК РФ). Часть 2 ст. 671 ГК PФ закрепляет положение, согласно которому такие субъекты гражданско-правовых отношений, как юридические лица, выведены за рамки субъектов договора найма жилого помещения. Это не означает, что они лишены такого права, поскольку юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан (ч. 2 ст. 671 ГК РФ) [8, c. 2].
В настоящее время вслед за законодателем большинство авторов считает договор найма жилого помещения (включая его разновидности) самостоятельным типом (видом) договоров [10, c. 680]. Сторонники другой точки зрения рассматривают договор найма жилого помещения как разновидность договора имущественного найма -- аренды [23].
Интересной представляется точка зрения М.А. Кисляковой, согласно которой сущностных различий между договором аренды и договором найма вообще не существует, а разделение этих договоров проводится только в правоприменительной практике, которая исходит из того, что наем относится к жилым помещениям, а аренда - к нежилым. Общим признаком для обоих договоров выступает их предмет - недвижимость, следовательно, по мнению автора, нет необходимости выносить договор найма в отдельную главу ГК РФ, а сделать договор аренды жилого помещения частным вариантом договора аренды. Термин «наем» целесообразно при этом оставить только для договора социального найма. Также представляется нецелесообразным регулирование оборота жилой недвижимости двумя законодательными актами -- ГК РФ и ЖК РФ. Для жилой недвижимости следует установить те же правила, что и для остального недвижимого имущества, а ЖК РФ посвятить только вопросам социального найма [19, c. 4-5].
О.В. Кириченко убежден, что самый важный признак договоров найма жилого помещения (как социального, так и коммерческого), отграничивающий их от договора аренды, -- потребительский характер данных договоров. Выделение в ГК РФ такого признака имеет целью обозначить необходимость предоставления особых льгот и преимуществ одному из контрагентов -- гражданину-потребителю. В связи с этим законодатель посчитал данный признак достаточным для выделения договоров найма жилого помещения в качестве самостоятельных договорных типов, отличных от других гражданско-правовых договоров [18, c. 7].
Кроме того, особая значимость проблемы обеспечения граждан жильем потребовала создания жилищного законодательства, призванного с помощью консолидированных норм, относящихся по своей природе как к публичному, так и к частному праву, регулировать отношения, связанные с обеспечением потребности граждан в жилье. Отнесение договоров найма жилого помещения к типу договоров имущественного найма (аренде) разрушило бы относительное единство жилищного законодательства [10, c. 681].
Таким образом, договор найма жилого помещения - один из видов гражданско-правовых договоров и одновременно основной договор жилищного права.
Глава 2. Основные в иды договора найма жилого помещения
В соответствии с формулировкой, которая дается в ст. 673 ГК РФ, договор социального найма жилого помещения это гражданско-правовое соглашение, по которому помещения предоставляются гражданам из государственного и муниципального жилищного фонда.
Предметом данного договора является жилое помещение. Фактор пригодности жилого помещения определяется исходя из положений, которые устанавливаются санитарно-эпидемиологическими нормами и различными техническими правилами.
Жилое помещение может представлять собой жилой дом, квартиру, часть жилого дома или квартиры (ст. 62 ЖК РФ). Жилой дом понимается в данном случае как одноквартирный. Когда под понятием «жилой дом» понимается многоквартирный, на это специально указывается (п. 2 ст. 673 ГК РФ, глава 6 ЖК РФ). Самостоятельным предметом договора социального найма жилого помещения не могут быть неизолированные жилые помещения, помещения вспомогательного использования, а также общее имущество в многоквартирном доме.
Предоставляемое по договору социального найма жилое помещение должно быть юридически и фактически свободным. Оно не должно иметь пользователей этим помещением на законных основаниях (временное отсутствие нанимателя и членов его семьи); жилое помещение не должно быть занято лицами, не имеющими права пользования этим помещением (например, самовольное занятие жилого помещения; проживание в помещении поднанимателей, тогда как договор жилищного найма расторгнут и наниматель выехал из этого помещения) [37, c. 90].
Предметом договора социального найма является не всякое жилое помещение, а только то, которое входит в состав жилищного фонда РФ.
Под жилищным фондом социального использования понимается совокупность всех жилых помещений, включая жилые дома, квартиры и иные жилые помещения, заселенных на условиях договора социального найма и предоставляемых в пределах нормы жилой площади, жилые помещения в коммунальных квартирах, специализированные дома и жилые помещения в них [20, c. 87].
Субъективный состав договора социального найма определяется ЖК РФ. Сторонами договора социального найма являются наниматель и займодавец. На стороне нанимателя могут быть только индивидуальные субъекты, т. е. физическое лицо, которое признается малоимущим, а также иные категории граждан, установленные законодательством субъектов РФ и нормативными актами органов местного самоуправления (для предоставления жилья соответственно в домах государственного жилищного фонда субъектов РФ и муниципального жилищного фонда). Нанимателем по данному договору может быть только гражданин РФ.
Жилые помещения по договорам социального найма не предоставляются иностранным гражданам, лицам без гражданства, если международным договором РФ не предусмотрено иное (ч. 5 ст. 49 ЖК РФ).
Жилье по договору социального найма может быть предоставлено различным категориям граждан. Данные категории указаны в ст. 49 ЖК РФ. Так, прежде всего, жилые помещения могут предоставляться малоимущим гражданам, признанным нуждающимися в жилых помещениях [38, c. 79]. Также жилые помещения по договору социального найма предоставляются отдельным категориям граждан, определенным федеральным законом или законом субъекта РФ, признанным нуждающимися в жилых помещениях, независимо от их имущественного положения (например, сотрудникам милиции, прокурорам и следователям прокуратуры) [11, c. 197].
Для предоставления гражданину жилого помещения по договору социального найма необходимо, чтобы он был принят на учет в качестве нуждающегося в жилом помещении. Жилые помещения предоставляются в порядке очередности исходя из времени принятия таких граждан на учет. Кроме того, ч. 2 ст. 57 ЖК РФ устанавливает внеочередное предоставление жилых помещений.
Займодателем по договору социального найма является собственник жилого помещения государственного или муниципального жилого фонда, т. е. Российская Федерация, субъект РФ или муниципальное образование в лице уполномоченных на то органов государственной власти и местного самоуправления.
Что касается формы договора социального найма жилого помещения, то он заключается в письменной форме на основании решения о предоставлении жилого помещения жилищного фонда социального использования (ч. 1 ст. 63 ГК РФ).
Как отмечает Д. Потяркин, в Гражданском и Жилищном кодексах прямо не указано, что договор социального найма подлежит обязательной государственной регистрации [27, c. 17]. Обязанность по регистрации договора не установлена ни ст. 131 ГК РФ (государственная регистрация недвижимости), ни в Федеральном законе от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ [4].
Следовательно, можно смело утверждать, что договор социального найма не подлежит и не подлежал регистрации в рамках государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним до вступления в действие Федерального закона от 30.12.2012 № 302-ФЗ, отменяющего с 1 марта 2013 года государственную регистрацию сделок с недвижимым имуществом [5].
В целях облегчения процедуры составления такого вида договоров, Правительство РФ утверждает типовую форму договора социального найма [7]. Разработка типового договора продиктована тем, что договор социального найма имеет весьма широкое применение на практике [8, c. 5].
Согласно ч.3. ст. 60 ЖК РФ изменение оснований и условий, дающих право на получение жилого помещения по договору социального найма, не является основанием его расторжения. Данное положение, как полагает Г.Ф. Шешко, не нашло логического завершения, не определены последствия таких изменений. Существенным для решения данного вопроса следует считать значительное изменение материального положения семьи, когда семья не может быть отнесена по законодательству к числу малоимущих [37, c. 87].
В договоре социального найма жилого помещения определяются права и обязанности нанимателя и наймодателя, предусматривается ответственность за неисполнение условий договора (ст. 65-68, ст. 83 ЖК РФ).
Частью 1 ст. 65 ЖК РФ предусматривается, что наймодатель жилого помещения по договору социального найма вправе требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги. Этому значимому праву наймодателя соответствует столь же серьезная обязанность нанимателя - своевременно вносить плату за жилье и коммунальные услуги.
В случаях нарушения нанимателем жилищного законодательства, несоблюдения условий договора (ст. 83 ЖК РФ), наймодатель также имеет право требовать расторжения договора социального найма
Чтобы обменять жилое помещения или сдать его в поднаем необходимо согласие наймодателя, причем в случае поднайма жилого помещения - в письменной форме (ст. 72, 74, 76 ЖК РФ). Согласно ст. 80 ЖК РФ наймодатель имеет право запретить проживание временных жильцов по предусмотренным данной статьей основаниям.
К числу прав наймодателя относят дачу согласия (или отказ) на производство переустройства и реконструкцию жилого помещения нанимателем этого помещения (ст. 672, 678 ГК РФ).
Наймодатель жилого помещения обязан передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение, а также участвовать в надлежащем содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение. По Типовому договору наймодатель обязан систематически производить осмотр жилых домов и жилых помещений и профилактическое обслуживание санитарно-технического оборудования, находящегося в них; обеспечивать бесперебойную работу инженерного оборудования, надлежащее содержание подъездов, других мест общего пользования дома и придомовой территории. Он обязан своевременно проводить подготовку жилых домов, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в них, к эксплуатации в зимних условиях [37, c. 89].
В обязанность наймодателя входит проведение капитального ремонта жилого помещения, занимаемого по договору социального найма.
Ст. 88 ЖК РФ устанавливает порядок предоставления жилого помещения в связи с проведением капитального ремонта или реконструкции дома. Другое благоустроенное жилье может быть предоставлено нанимателю и членам его семьи по договору социального найма в соответствии с положениями статей 85 - 88 ЖК РФ в следующих случаях: 1) дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу; 2) жилое помещение подлежит переводу в нежилое помещение; 3) жилое помещение признано непригодным для проживания; 4) если в результате проведения капитального ремонта или реконструкции дома жилое помещение не может быть сохранено или его общая площадь уменьшится (вследствие чего проживающие в нем наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях), либо увеличится (в связи с чем общая площадь занимаемого жилого помещения на одного члена семьи существенно превысит норму предоставления) [15, c. 74].
Обязанностью наймодателя также является обеспечение предоставления нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества. В отношении обязанностей наймодателя перечень не является исчерпывающим, ч. 3 ст. 65 ЖК РФ предусматривает наличие у него иных обязанностей, помимо перечисленных в ч. 2 данной статьи.
Статья 67 ЖК РФ устанавливает права и обязанности нанимателя жилого помещения по договору социального найма. Так, наниматель имеет право вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц.
Статья 70 ЖК РФ определяет порядок и условия вселения в жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, других граждан в качестве членов семьи нанимателя. Такое вселение влечет изменение договора, имея в виду необходимость указания в нем нового члена семьи нанимателя.
Наниматель вправе вселить в занимаемое жилое помещение членов своей семьи. По требованию нанимателя и членов его семьи договор может быть заключен с одним из членов семьи. В случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор заключается с одним из членов семьи, проживающих в жилом помещении [8, c. 2].
Круг лиц, являющихся членами семьи нанимателя, определен ч. 1 ст. 69 ЖК РФ. К ним относятся: а) супруг, а также дети и родители данного нанимателя, проживающие совместно с ним; б) другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, если они вселены нанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство. [38, c. 91]
Как отмечает Е.С. Селиванова, члены семьи нанимателя по договору социального найма являются стороной жилищного правоотношения и наделяются законодателем равными с нанимателем правами и обязанностями [30, c. 217].
Однако, как подчеркивает исследователи данного вопроса, очевидно, что сам наниматель в жилищных правоотношениях выступает в качестве активного субъекта права, тогда как члены его семьи проявляют себя в качестве субъектов права путем дачи устного или письменного согласия на совершение нанимателем от имени семьи (либо от своего имени) тех или иных действий, участия в несении расходов по обязательствам, вытекающим из договора найма и т.д. [13, c. 154].
Наниматель имеет право сдать занимаемое по договору социального найма жилое помещение в поднаем (п. 2 ч. 1 ст. 67 ЖК РФ). Поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования жилым помещением. Ответственным перед наймодателем по договору социального найма жилого помещения остается наниматель [32, c. 74].
Согласно п.3 ч.1 ст. 67 ЖК РФ наниматель жилого помещения по договору социального найма имеет право разрешить проживание в жилом помещении временных жильцов. Срок проживания временных жильцов не может превышать шесть месяцев подряд.
Наниматель жилого помещения по договору социального найма вправе осуществить замену, а также обмен занимаемого жилого помещения (ст.50, ст. 72 ЖК РФ).
Наниматель жилого помещения по договору социального найма обязан в соответствии с нормами ЖК РФ: 1) использовать жилое помещение по назначению, в пределах его использования; 2) поддерживать надлежащее состояние жилого помещения; обеспечивать его сохранность; проводить текущий ремонт жилого помещения; 3) своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.
Прекращению договора социального найма и регулированию выселения граждан из жилых помещений посвящены ст. 83-85 ЖК.
В соответствии со ст. 83 ЖК договор социального найма может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон. Ч.4. ст. 83 ЖК устанавливает перечень оснований расторжения договора социального найма по требованию наймодателя, т.е. в судебном порядке. Ими являются: невнесение нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги более 6 месяцев; разрушение или порча жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает; систематическое нарушение прав и интересов соседей, делающее невозможным совместное проживание в одном жилом помещении; использование жилого помещения не по назначению [33. c. 3-4].
Следствием расторжения договора социального найма жилого помещения является выселение из жилого помещения. Выселение нанимателя без предоставления ему другого жилого помещения допускается лишь в исключительных случаях, прямо предусмотренных законом, и только тогда, когда лицо своим поведением допускает существенные отклонения от общепринятых правил поведения в обществе [35, c. 102].
Такова специфика договора социального найма жилого помещения.
Договор коммерческого найма полностью регулируется гражданским законодательством. Как подчеркивают исследователи, определение договора коммерческого найма совпадает с легальным определением договора найма жилого помещения, данным в п. 1 ст. 671 ГК РФ [16, c. 18].
В ГК РФ не содержится указаний, из какого жилищного фонда предоставляются жилые помещения по договору коммерческого найма, следовательно, такой договор может быть заключен в отношении любых жилых помещений, за исключением входящих в государственный и муниципальный жилищный фонд социального и специализированного использования, а также индивидуальный жилищный фонд, в котором проживают граждане-собственники и члены их семей и который предоставляется гражданами и юридическими лицами на условиях безвозмездного пользования (п. 3 ч. 3 ст. 19 ЖК РФ).
Статья 19 ЖК РФ особо выделяет жилищный фонд коммерческого использования, собственниками жилых помещений в котором наряду с частными лицами могут быть и публичные субъекты. Так, не исключается возможность заключения договоров коммерческого найма в государственном или муниципальном жилищном фонде, о чем упоминается в п. 3 ч. 2 ст. 153, ч. 1 ст. 154, ч. 3 ст. 155, ст. 156 ЖК РФ. При этом данные договоры, являясь по своей юридической природе гражданско-правовыми, будут находиться в сфере приоритетного регулирования ГК РФ, тем более что в ЖК РФ они лишь упоминаются, но детально не регулируются [17, c. 55].
Статья 671 ГК РФ в качестве возможного предмета договора коммерческого найма называет квартиру, жилой дом, часть квартиры, часть жилого дома. И хотя говорится о квартире и жилом доме, это не может рассматриваться как запрещение заключать договоры коммерческого найма по поводу нескольких квартир или жилых домов [16, c. 19].
Заключение договора коммерческого найма допускается при соблюдении двух указанных в п. 1 ст. 673 ГК РФ условий: жилое помещение должно быть изолированным и пригодным для постоянного проживания. Вопрос об изолированности жилого помещения возникает, если договор заключен по поводу части квартиры или части дома. В таких случаях из ст. 673 ГК РФ следует, что в договоре, заключенном по поводу части квартиры или дома, предметом может быть комната или помещение из нескольких комнат, но непременно имеющие самостоятельный выход.
Как полагает Л.М. Мокроусова, императивность требования о пригодности для постоянного проживания не отвечает срочному характеру договора коммерческого найма: применительно к данному договору необходимо говорить о приемлемости, а не о пригодности жилого помещения, приняв ее за один из квалифицирующих признаков [25, c. 21].
По мнению О.В. Кириченко, хотя стороны при заключении договора коммерческого найма свободны в определении его условий (ст. 421 ГК РФ) и могут сдавать внаем и снимать жилое помещение, не отвечающее всем установленным требованиям жилищного законодательства, например, предусмотрев по этому поводу особые условия договора, с такой точкой зрения трудно согласиться, так как понятие «приемлемость» относительно и противоречит потребительской направленности договора коммерческого найма жилого помещения. Предоставление нанимателю «приемлемого» для проживания жилого помещения может привести к ущемлению его прав (по сравнению с нанимателем по договору социального найма). Следовательно, жилье должно быть конструктивно, функционально предназначено и пригодно по санитарному, техническому и иному потребительскому состоянию к постоянному проживанию граждан [17, c. 55-56].
Наиболее близок к договору коммерческого найма жилого помещения договор аренды. Определения, содержащиеся в п. 1 ст. 671 («Договор найма жилого помещения») и ст. 606 («Договор аренды») ГК РФ содержат ряд совпадающих признаков: по тому и другому договору одна сторона обязуется предоставить другой стороне за плату во временное владение и пользование (во временное пользование) имущество. Как предусмотрено ст. 606 ГК РФ, предметом договора аренды является «имущество». Это означает, что договор аренды, в принципе, может быть заключен по поводу любого имущества, в том числе и жилого помещения. Предметом же договора коммерческого найма служит конкретная разновидность имущества: жилое помещение. Таким образом, договор аренды жилого помещения представляет собой разновидность аренды, а не найма жилого помещения [18, c. 6].
Договор коммерческого найма оформляется в простой письменной форме (ст. 674 ГК РФ).
В отличие от основной части сделок с жилищем, договоры коммерческого найма не подлежали и не подлежат государственной регистрации. договор найм жилой помещение
Договор коммерческого найма сохраняет свое действие при переходе права собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления (ст. 675 ГК РФ). При отчуждении собственником (обладателем права хозяйственного ведения либо оперативного управления) жилого помещения приобретатель становится наймодателем до окончания срока договора на тех же условиях, что и прежний собственник. В случае нарушения прав со стороны нового наймодателя в соответствии со ст. 305 ГК РФ наниматель имеет право на защиту своего владения [29, c. 27].
Законодатель достаточно четко прописал права и обязанности сторон по договору коммерческого найма жилого пом
Договор найма жилого помещения курсовая работа. Государство и право.
Реферат по теме Проблема супружеской измены
Реферат: Стандартизація і сертифікація продукції
Реферат: Неопиоидные анальгетики
Реферат Архитектура Микропроцессоров Intel
Доклад: Прогрессии. Скачать бесплатно и без регистрации
Контрольная Работа За Полугодие 1 Класс
Сочинение Описание По Рассказу Бедная Лиза
Синдром Легочной Диссеминации Реферат
Диссертация Методология Развития
Реферат: Потребительская корзина 2
Реферат: Китайская Народная Республика КНР
Курсовая работа по теме Изучение процесса варки утфеля I продукта в вакуум - аппаратах периодического действия
Задачи Работы В Реферате
Сочинение По Английскому Языку На Тему
Реферат: Понятие и виды следственных действий 3
Дипломная работа по теме Технологический процесс производства биметалла
Дипломная работа по теме Возмещение вреда, причиненного нарушением природоресурсного и экологического законодательства
Доклад по теме Владимир Всеволодович Мономах
Контрольная Работа На Тему Визначення Площі Між Функціями Інтегралом За Методом Трапеції На Мові Pascal
Сочинение 9.3 Слава Примеры Из Литературы
Население России. Трудовые и природные ресурсы - География и экономическая география реферат
Современные миграционные процессы населения в России: проблемы и перспективы - География и экономическая география курсовая работа
Виды паразитизма - Биология и естествознание реферат