Договор купли продажи недвижимости - Государство и право дипломная работа

Главная

Государство и право
Договор купли продажи недвижимости

Гражданско-правовая характеристика договора купли-продажи недвижимости. Государственная регистрация перехода права собственности. Права и обязанности сторон. Особенности купли-продажи отдельных видов недвижимости: жилых помещений, земельных участков.


посмотреть текст работы


скачать работу можно здесь


полная информация о работе


весь список подобных работ


Нужна помощь с учёбой? Наши эксперты готовы помочь!
Нажимая на кнопку, вы соглашаетесь с
политикой обработки персональных данных

Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.
Размещено на http://www.allbest.ru/
Размещено на http://www.allbest.ru/
В современных условиях перехода России к рыночной экономике гражданское право становится одним из основных регуляторов экономической жизни страны. Договор купли-продажи - основной вид гражданско-правовых договоров, применяемых в имущественном обороте. История правового регулирования этого договора насчитывает почти четыре тысячи лет. В настоящее время договор купли-продажи является одним из наиболее распространенных договоров не только в Российской, но и в мировой юридической практике.
В современном мире договор купли-продажи является одним из самых распространенных договоров гражданского оборота. Содержание договора купли-продажи включает в себя перемещение материальных благ в товарной форме, составляющее основу любого обязательства. Общие положения о договоре купли- продажи регулируются гл. 30 ГК РФ.
Понятие «недвижимые вещи» было известно еще в римском праве, под которым понимались не только земельные участки и недра земли, но и все, что было создано как собственным, так и чужим трудом на земле собственника (постройки, посевы, насаждения).
Происхождение договора купли-продажи коренится в мене. В связи с тем, что денег в то время еще не существовало, прибрести желаемое можно было путем обмена. Но не всегда у одного человека было то, что нужно другому, а он в свою очередь не всегда имел то, что нужно иному участнику рынка. Данное обстоятельство обусловило появление предмета, получившего публичную оценку, причем перестали называть товаром то, что дает и та и другая сторона, один из предметов стали называть ценой.
В Законах XII таблиц правовой режим недвижимости немного отличался от правового режима движимых вещей: Для приобретения в собственность земельных участков по давности владения требовался срок, в два раза превышающий аналогичный срок в отношении движимых вещей.
Для перехода права собственности в римском праве требовалось, как для движимостей, так и для недвижимостей одно - фактическая передача вещи. Если взять средневековую Европу, то следует отметить, что на первоначальном этапе развития правовое регулирование оборота недвижимости шло за римским правом. В конце XVIII в. в Европе появился институт ипотечной записи, а в течение XIX в. ипотечные книги по всей Европе превращаются в поземельные книги. Цель введения поземельных книг состояла в том, чтобы в любой момент дать точное изображение юридического положения всякой недвижимости.
В дореволюционной России недвижимое имущество всегда рассматривалось как особый объект гражданских прав. По российскому законодательству действия по передаче недвижимости охватывались понятием «ввод во владение». Лицо, приобретавшее право на передачу известного имущества, должно было предоставить суду по месту нахождения имущества акт укрепления. Суд, рассмотрев все обстоятельства дела «постановлял решение» о вводе приобретателя во владение. Так, в гражданско-правовой доктрине и судебной практике появилось мнение, согласно которому купля-продажа недвижимости относится не к договорам, а к способам приобретения прав на имущество. Это объясняется тем, что, особое значение придавалось российским законодательством акту передачи недвижимости. Такое понимание купли-продажи недвижимости (как способа перехода прав на имущество) повлияло, в свою очередь, на формирование представления о том, что сам договор купли-продажи представляет собой одностороннее обязательство покупателя.
Принятие ГК РФ, выделение договора купли-продажи недвижимости, купли-продажи жилых помещений в отдельные статьи внесло множество изменений в реализацию норм гражданского законодательства. Последующее введение обязательной государственной регистрации сделок с недвижимостью поставило различные вопросы, также требующие своего дальнейшего разрешения.
Данная работа посвящена изучению особенностей договора купли-продажи недвижимости. Цель исследования: выявить и исследовать отличительные черты договора купли- продажи недвижимости.
Договор купли-продажи недвижимости регулируется многими нормативными правовыми актами Российской федерации: Гражданским кодексом, Земельным и Жилищным кодексами, Федеральными законами, Постановлениями Правительства РФ, подзаконными нормативными актами.
При написании работы использовались следующие источники: Конституция Российской Федерации, Гражданский Кодекс РФ, Земельный и Жилищный кодексы, Федеральные законы, Постановления Правительства Российской Федерации и ведомственные акты, Постановления Пленумов Верховного Суда РФ, нормативные акты, научная литература по гражданскому праву и теоретические разработки таких авторов, как Витрянского В.В.,Калпина А.Г.,Крашенникова П.В., Мамишева З.,Сергеева А.П., Толстого Ю.К., Щенниковой Л.В., Чубарова В.В. и т.д.
Объектом исследования является система гражданско-правового регулирования договора купли-продажи недвижимости. Предметом исследования выступает непосредственно сам договор купли-продажи недвижимости.
Цель исследования: выявить и исследовать отличительные особенности договора купли-продажи недвижимости и проблемы применения договора в практике. В данной работе поставлены следующие задачи: изучение отличительных особенностей договора купли-продажи недвижимости; анализ нормативно- правовой базы гражданского законодательства и научной литературы; ознакомление с судебной практикой.
Работа состоит из 3 глав. В 1 главе исследуется общая характеристика договора купли-продажи недвижимости. В данной главе изучаются значение и сфера применения договора купли-продажи недвижимости, даны понятие и существенные условия договора купли-продажи недвижимости, формы и государственной регистрации договора купли-продажи недвижимости. Во 2 главе исследуется субъекты договора купли-продажи недвижимости. В данной главе определяются стороны договора купли-продажи недвижимости, их права и обязанности, исполнение договора и ответственность сторон по договору. В 3 главе исследуются особенности продажи отдельных видов недвижимости. В данной главе изучаются продажа жилых помещений, продажа земельных участков, продажа предприятий. В заключении сделаны выводы по совершенствованию действующего законодательства.
Методологическую, теоретическую и эмпирическую основу работы составляют сравнительно-правовой, системно-правовой, логико-теоретический и конкретно-исторический методы, а также структурно-функциональный анализ. В работе наряду с теоретическими выводами, касающимися общих положений договора купли-продажи недвижимости, проанализированы, в том числе в сравнительном плане, нормативные акты, регламентирующие договор купли-продажи недвижимости с использованием судебной практики как для иллюстрации выводов, так и в целях постановки и предложения вариантов решения проблем.
Актуальность исследования данной темы обусловлена широтой сферы применения договора купли- продажи недвижимости. Исследование договора купли- продажи недвижимости имеет теоретическое и практическое значение для совершенствования действующего гражданского законодательства и практики его применения.
1.1 Понятие и существенные условия договора купли- продажи недвижимости
Договор купли- продажи является одним из основных видов гражданско-правовых обязательств. В соответствии со ст.454 ГК РФ: «По договору купли- продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену)». [3]
Гражданский кодекс РФ трактует куплю-продажу как общее родовое понятие, охватывающее все виды обязательств по отчуждению имущества за определенную покупную цену.
Договор купли-продажи недвижимости - разновидность договора купли-продажи, поэтому отношения по купле- продаже недвижимости имущества в субсидиарном порядке регулируются «Общими положениями о купле-продаже». Роль купли- продажи недвижимости очень велика. Практически каждый человек в своей жизни является участником данного вида договора. Высокая социальная значимость купли- продажи недвижимости бесспорна. Бесспорна также и значимость купли- продажи недвижимости как правового института, поскольку в современном гражданском обороте договор купли-продажи недвижимости - один из наиболее распространенных.
Договор купли-продажи недвижимости выделен в особую группу договоров купли-продажи ввиду специфики его объекта - недвижимого имущества.
Вместе с тем не все виды недвижимого имущества могут быть предметом договора купли-продажи. Так, не являются объектом купли-продажи земля и иные природные ресурсы, находящиеся в исключительной собственности государства. К последним действующее законодательство относит недра и леса. Предметом купли-продажи могут быть обособленные водные объекты (замкнутые водоемы) и небольшие по площади и непроточные искусственные водоемы, не имеющие гидравлической связи с другими поверхностными водными объектами, то есть такие объекты, которые могут находиться в собственности граждан и юридических лиц.
Правила ГК РФ о договоре купли- продажи недвижимости применяются к отношениям, связанным с куплей-продажей земельных участков, зданий, сооружений, квартир и иного недвижимого имущества.
Правовое регулирование отношений по договору купли- продажи недвижимости осуществляется на основе норм гл. 30, параграфа 7, ст. 549-566 ГК РФ, законов и иных правовых актов, регламентирующих договор купли- продажи недвижимости, а также обязательных правил , принятых в соответствии с ними.
В соответствии со ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без ущерба, соразмерного их назначению, невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.
Существенными условиями договора являются предмет и цена. В договоре должны быть указаны условия, позволяющие определенно установить, какое недвижимое имущество подлежит передаче, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке или в составе другого недвижимого имущества.
По сравнению с общими положениями о купле-продаже товаров законодатель ужесточает требование относительно условия договора о продаваемом объекте недвижимости. В соответствии со ст.554 ГК РФ, в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. [3]
Предметом продажи является имущество, право на которое зарегистрировано в установленном порядке. Поэтому в договоре должны фиксироваться сведения о продаваемом имуществе, содержащиеся в формах государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (адрес, вид объекта, его площадь, назначение и иная необходимая информация).
Земельный Кодекс РФ (п. 2 ст. 8) также предусматривает указание целевого назначения земельных участков в договорах, предметом которых они являются (например, земли сельскохозяйственного назначения, земли поселений, земли водного фонда и т.п.). В соответствии с п. 1 ст. 37 ЗК РФ объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Из данного пункта вытекает, что в договоре купли-продажи земельного участка следует указывать также кадастровый номер земельного участка, его обременения и ограничения в использовании. Включение данных характеристик земельного участка в договор его купли-продажи является необходимым, поскольку на основании п. 3 ст. 37 ЗК РФ покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования вправе требовать уменьшения покупной цены либо расторжения договора купли-продажи и возмещения причиненных убытков. [4]
При продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, собственником которого является другое лицо, покупатель приобретает право пользования соответствующей частью участка на тех же условиях, что и продавец недвижимого имущества.
Предметом договора может быть земельный участок без передачи в собственность покупателя здания, сооружения или другой недвижимости, которая расположена на этом земельном участке и находится в собственности продавца или другого лица). В этом случае в договоре продажи земельного участка определяются условия, на которых за продавцом (иным лицом) сохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования.
Обязательное включение цены имущества в договор обусловлено, как правило, значительной стоимостью продаваемого имущества, а также необходимостью уплаты налога с продажи данного имущества, размеры которого определяются исходя из продажной цены имущества.
Цена конкретного недвижимого имущества строго индивидуальна. Так, например, продаваемый земельный участок для садоводства строго индивидуален и имеет свои особенности даже по сравнению с соседними земельными участками. Эта индивидуальность может заключаться в его большей продуктивности, освоенности, наличии определенного количества многолетних насаждений и т.д.
По желанию собственника земельный участок может быть продан на конкурсе или аукционе. Таким образом, цена продаваемого земельного участка может быть установлена как по договоренности сторон, так и по результатам конкурса или аукциона. Но даже если цена устанавливается по итогам конкурса или аукциона, она должна быть включена в договор .
Для ориентира при определении цены продаваемого земельного участка стороны договора могут использовать данные кадастровой оценки земли - кадастровую стоимость земельного участка (п. 5 ст. 65 ЗК РФ), которая определяется в соответствии с Правилами проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 08.04.2000 № 316. Постановление Правительства РФ от 08.04.2000г.№ 316 «Правила проведения государственной кадастровой оценки земли» //Собрание законодательства РФ.-2000.-.№16. -Ст.1709.
Поскольку кадастровая оценка земель проведена на территории РФ далеко не повсеместно, закон предусматривает, что в случаях, когда кадастровая стоимость земли не определена, применяется нормативная цена земли (п. 13 ст. 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса РФ»).
Нормативная цена земли устанавливается в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 15.03.1997 № 319 «О порядке определения нормативной цены земли» Постановление Правительства РФ от 15.03.1997г. № 319 «О порядке определения нормативной цены земли» //Собрание законодательства РФ.-1997.-.№13.- Ст.1539. ежегодно органами исполнительной власти субъектов РФ для земель различного целевого назначения по оценочным зонам, административным районам, поселениям и их группам. Нормативная цена земли не должна превышать 75% уровня рыночной цены на типичные земельные участки соответствующего целевого назначения. При этом рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом об оценочной деятельности (ст. 66 ЗК РФ). [4]
Документы о нормативной цене и кадастровой стоимости земельных участков выдаются заинтересованным лицам районными (городскими) комитетами по земельным ресурсам и землеустройству.
В договоре продажи может быть указана лишь цена на единицу площади или иного размера недвижимости, например цена квадратного метра, цена одной сотки (или одного гектара) земельного участка. При этом общая цена продаваемого имущества определяется исходя из его фактического размера.
Для определения цены продаваемого объекта недвижимости (с учетом цены земельного участка или права на него) стороны могут прибегнуть к услугам профессиональных оценщиков, действующих на основе Федерального закона от 29 июля 1998 г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» Федеральный Закон от 29.07.1998г. «Об оценочной деятельности в РФ» //Собрание законодательства РФ. -1998.-.№31.- Ст.3813 .
Момент вступления в силу договора продажи недвижимости определяется в соответствии с общими правилами, предусмотренными п. 1 ст. 425 и п. 1 ст. 433 ГК: договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения, каковым признается момент подписания договора продавцом и покупателем. Виды недвижимого имущества приведены в Приложении В.
1. 2 Форма д оговора продажи недвижимости
В соответствии со ст.550 ГК РФ: «Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п.2.ст.434 ГК РФ).
Таким образом, в данном случае применяются последствия недействительности ничтожной сделки (п. 2 ст. 162, ст. ст. 166 - 168 ГК РФ). Такой договор заключается в виде подписываемого сторонами одного документа с обязательным изложением в нем существенных условий, предусмотренных ст. 554, 555 ГК РФ. Эта форма тем более должна быть соблюдена, если стороны непосредственно в договоре предусмотрели порядок изменения договора, аналогичный порядку его заключения.
В соответствии с п. 1 ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. Следовательно, соглашение об изменении или расторжении договора продажи недвижимости по общему правилу также должно иметь форму подписываемого сторонами единого документа.
Таким образом, законодатель возвращается к требованиям, предъявляемым к письменной форме сделки (п. 1 ст. 160 ГК РФ), ужесточая тем самым режим заключения договора продажи недвижимости.
До введения в действие Закона о регистрации прав на недвижимость для договоров, предусмотренных ст. 550 ГК РФ, сохраняли силу правила об их обязательном нотариальном удостоверении, установленные законодательством до введения в действие части второй ГК. В связи с тем, что Закон о регистрации прав на недвижимость вступил в силу с 31.01.1998г., ст. 7 Вводного закона свое действие утратила. На практике это означает, что начиная с указанной даты стороны договора продажи недвижимости вправе не придавать ему нотариальную форму. После 31.01.1998 такая форма может быть избрана только по соглашению сторон (п. 2 ст. 163 ГК РФ).
Все сказанное в полной мере относится к купле-продаже земельных участков. В частности, ст. 4 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ» признан утратившим силу Закон РФ от 23.12.1992г. «О праве граждан Российской Федерации на получение в частную собственность и на продажу земельных участков для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства», который предусматривал нотариальную форму для ряда сделок с земельными участками. Федеральный Закон РФ от 25.10.2001. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного Кодекса РФ».-ст.4. //Российская газета. 30.10.2001.- №211-212.
Договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента его подписания. Исключением являются договор продажи жилых помещений (ст. 558 ГК) и договор продажи предприятия (ст. 560 ГК). Данные договора подлежат государственной регистрации и вступают в силу с момента их регистрации (п. 3 ст. 433 ГК).
К порядку заключения договора, а также к правам и обязанностям сторон в первую очередь применяются правила, предусмотренные § 7 гл. 30, а в части, не нашедшей регулирования в ней - общие положения о купле-продаже. Соблюдение письменной формы для данного вида договоров обязательно. Пример судебной практики приведен в Приложении А.
1. 3 Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость
В соответствии со ст. 551 ГК РФ: «1.Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости от продавца к покупателю подлежит государственной регистрации.
Регистрации подлежит переход права собственности, а не сам договор, который считается заключенным с момента его подписания сторонами. Необходимо отличать государственную регистрацию договора купли-продажи жилого помещения от государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение.
Для сторон договор вступает в силу с момента его подписания. Роль государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость к покупателю заключается в том, что только после такой регистрации покупатель становится собственником недвижимого имущества в глазах третьих лиц. Это относится и к тем случаям, когда стороны - продавец и покупатель - исполнили свои обязанности по договору задолго до государственной регистрации.
«В соответствии со ст. 219 ГК РФ, право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации этого права. Следовательно, продавец, прежде чем продать здание или сооружение, обязан зарегистрировать свое право собственности. Согласно п. 1 ст. 25 Закона о регистрации прав на недвижимость право собственности на созданный объект недвижимости регистрируется на основании документов, подтверждающих его создание (землеотвод, проектно-сметная документация, разрешение на строительство, акт ввода объекта в эксплуатацию)» Крашенников П.В. Судебная практика по земельным спорам. Ч.2. М. Юрист. 2004.-С.509. .
Данный закон был принят Государственной Думой 17 июня 1997г. и одобренный 3 июля 1997г., был подписан Президентом РФ 21 июля 1997г.
Государственная регистрация прав производится на всей территории РФ по установленной Законом системе записей о правах на недвижимое имущество в Едином государственном реестре на недвижимое имущество и сделок с ним. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимость может быть обжаловано только в судебном порядке.
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним производится учреждениями юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории регистрационного округа по месту нахождения недвижимости. Порядок создания и структура учреждений юстиции по регистрации прав и принципы их размещения определяются субъектами РФ по согласованию с федеральным органом, уполномоченным Правительством РФ.
Государственная регистрация носит открытый характер. Орган, осуществляющий регистрацию прав, обязан представить сведения о любом объекте недвижимости любому лицу, предъявившему удостоверение личности и заявление в письменной форме, а юридическому лицу - документы, подтверждающие регистрацию юридического лица и полномочия его представителя.
Закон содержит исчерпывающий перечень оснований для отказа в регистрации, приостановлении регистрации, а также предусматривает меры ответственности за неточность данных, несвоевременность их предоставления. Такие меры могут включать в себя и возмещение материального ущерба, нанесенного юридическому, физическому лицу или государству совершением указанных действий.
Если стороны исполнили договор продажи недвижимости (то есть имущество было передано покупателю, который уплатил продавцу установленную договором цену) до его государственной регистрации, то все отношения, которые возникли у сторон договора с третьими лицами до его регистрации, сохраняются. Так, например, если сданное имущество было передано в аренду, то арендная плата продолжает поступать продавцу. Если имущество было заложено, то продавец продолжает выполнять свои обязательства по закладной.
После государственной регистрации исполненного договора к новому собственнику имущества переходят все права и обязанности продавца по поводу данного имущества.
В случаях, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, государственная регистрация может состояться по решению суда.
Согласно ст. 13 Закона о регистрации прав на недвижимость государственная регистрация права собственности (перехода права собственности) по договору продажи недвижимости состоит из следующих действий:
- прием необходимых документов, отвечающих требованиям Закона о регистрации прав на недвижимость, с обязательным приложением документа об уплате государственной пошлины. В соответствии со ст. 11 этого Закона размер пошлины за государственную регистрацию прав и сделок с недвижимостью определяется налоговым законодательством;
- проведение правовой экспертизы и проверка законности сделки;
- установление отсутствия противоречий между заявляемыми и уже зарегистрированными правами на данный объект, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав (данные основания закреплены в ст. ст. 19 и 20 Закона о регистрации прав на недвижимость);
- выдача свидетельства о государственной регистрации права собственности по форме, указанной в приложении №14 к Правилам ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а при государственной регистрации права собственности, возникшего на основании подлежащей государственной регистрации сделки - проставление записи о праве собственности в штампе регистрационной надписи на тексте договора.
Статья 130 ГК РФ к числу объектов недвижимости, помимо земельных участков и иных прочно связанных с ними объектов, относит подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Однако в силу п. 1 ст. 4 Закона о регистрации прав на недвижимость этот Закон к регистрации прав на эти объекты не применяется.
В соответствии с п. 1 ст. 33 Закона о регистрации прав на недвижимость впредь до принятия соответствующих федеральных законов, основанных на положениях п. 1 ст. 131 ГК РФ, сохраняется действующий порядок регистрации права собственности и иных вещных прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.
Для воздушных судов действует порядок регистрации на них вещных прав, предусмотренный ст. 33 ВК РФ. Порядок государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на морские суда и суда внутреннего водного плавания регламентируется соответственно гл. 3 КТМ и гл. 4 КВВТ, принятыми после вступления в силу Закона о регистрации прав на недвижимость. Что касается космических объектов, то в соответствии со ст. 131 ГК РФ и ст. 17 Закона РФ от 20.08.93 № 5663-1 «О космической деятельности» Закон РФ от 20.08.93 № 5663-1 «О космической деятельности»- ст.17 //Российская газета. 1993. № 186. в настоящее время разрабатывается законопроект о порядке государственной регистрации вещных прав на космические объекты.
С учетом сказанного при купле-продаже перечисленных выше объектов недвижимости, помимо норм § 7 гл. 30, необходимо применять специальные правила о регистрации на них вещных прав.
Обоснованность подобного толкования закона вызывает серьезные возражения. Введение запрета для собственника, каковым до государственной регистрации перехода права собственности остается продавец, распоряжаться принадлежащей ему недвижимостью, поскольку она обременена правами покупателя, означает ограничение его права собственности (ст. 209 ГК). Но согласно ч. 3 ст. 55 Конституции и п. 2 ст. 1 ГК РФ такое ограничение может быть введено только на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства. Таким образом, вводя подобный запрет, ВАС РФ подменяет своим решением волю законодателя.
Федеральным законом от 30.12.2004 № 213-ФЗ в п. 1 ст. 130 ГК РФ внесены изменения. С учетом которых, объект незавершенного строительства, признается недвижимой вещью непосредственно ГК РФ Федеральный Закон от 30.12.2004. №213-ФЗ //Российская газета . 31.12.2004.- № 292. .
При этом, если земельный участок принадлежит продавцу (заявителю) на праве собственности, его право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов на земельный участок, разрешения на строительство, проектно-сметной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.
Долгое время судебной практикой возможность государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, как и его продажа, были ограничены условием. Они были возможны, если объект прекратил свое существование в качестве предмета действующего договора строительного подряда. В период действия договора передача прав на объект, согласно судебной практике, должна была производиться в рамках гл. 24 ГК РФ.
Поскольку в настоящее время ГК РФ признание объекта незавершенного строительства недвижимой вещью с действием договора строительного подряда не связывает, судебная практика нуждается в уточнении. Право собственности на такой объект может быть зарегистрировано вне зависимости от факта существования договора.
В ГК РФ не упоминается в качестве самостоятельного объекта недвижимости - нежилое помещение. Однако это не означает, что оно не может быть таковым. Во-первых, нежилое помещение прямо названо в числе самостоятельных объектов недвижимости в ст.1 Закона о регистрации прав на недвижимость. Во-вторых, еще до принятия ГК целым рядом нормативных актов нежилое помещение было признано самостоятельным объектом гражданских прав. Постановление Верховного Совета РФ от 27.12.1991г. №3020-1.Приложение №3//Российская газета.11.01.2002. - №8. ( например, приложение № 3 к Постановлению Верховного Совета РФ от 27.12.91 № 3020-1 «О разграничении государственной собственности в РФ на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе РФ,краев,областей,автономной области, автономных округов, г.Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальной собственности). В-третьих, на рынке недвижимости сделки по продаже нежилых помещений получили гораздо бол
Договор купли продажи недвижимости дипломная работа. Государство и право.
Физика Дифференцированные Контрольные Работы 7 11 Класс
Реферат по теме История сепаратистского движения в Кашмире
Блок Александр Александрович Сочинение
Деятельность администрации
Курсовая работа: Графический редактор Paint
Курсовая Работа На Тему Актуальні Проблеми Взаємозвязку Навчання Та Виховання
Доклад Биосфера Ее Структура И Функции
Реферат по теме Облік довгострокових інвестицій
Сильные ветры. Поражающие факторы и правила поведения
Небесные Тела Реферат
Образ Жизни Человека Реферат
Доклад: Можно ли зачать ребенка по желанию?
Реферат по теме Публицистика в фельетоне
Реферат по теме Оценка бескупонных облигаций (облигаций с нулевым купоном)
Контрольная работа по теме Фінансові резерви
Реферат по теме История болезни инфекционніе болезни
Реферат: Poverty Essay Research Paper Poverty in the
Отчет По Технологической Практике Бухгалтера
Контрольная работа: Внутривенные анестетики. Скачать бесплатно и без регистрации
Контрольная Работа По Информатике Программирование
Виды договоров и их классификация - Государство и право курсовая работа
Государственное регулирование отечественного предпринимательства. Производственное предпринимательство - Государство и право контрольная работа
Бухгалтерский учет и отчетность в кредитных организациях - Бухгалтерский учет и аудит презентация