Договор аренды зданий и сооружений - Государство и право курсовая работа

Главная

Государство и право
Договор аренды зданий и сооружений

Понятие и содержание договора аренды зданий и сооружений. Характеристика и анализ общественных отношений, возникающих в связи с его заключением, изменением и прекращением. Особенности исполнения обязательства по передаче здания или сооружения в аренду.


посмотреть текст работы


скачать работу можно здесь


полная информация о работе


весь список подобных работ


Нужна помощь с учёбой? Наши эксперты готовы помочь!
Нажимая на кнопку, вы соглашаетесь с
политикой обработки персональных данных

Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.

1. Договор аренды зданий и сооружений как разновидность договора аренды
2. Понятие и содержание договора аренды зданий и сооружений
3. Исполнение обязательства по передаче здания (сооружения) в аренду
Актуальность темы исследования. В настоящее время в условиях развития рыночных отношений в России ощущается значительная потребность общества в обеспечении устойчивых гарантий защиты своих имущественных интересов, связанных с осуществлением различных видов хозяйственной деятельности, что, в конечном счете, должно благоприятно отразиться на повышении уровня жизни населения. В связи с этим большое значение приобретает изучение договорных форм ведения хозяйственной деятельности, среди которых заметное место занимает аренда.
Институт аренды опосредует как наиболее типичные отношения по переходу имущества во временное пользование (и владение) на возмездных началах, так и специфические отношения по владению и пользованию имуществом. Договор имущественного найма в одних случаях для сторон носит эпизодический характер; в других же - основной или одной из основных задач контрагента является обслуживание иных лиц путем сдачи им имущества внаем.
Аренда в своих проявлениях разнообразна и многолика. Она широко применяется в отношениях юридических лиц между собой. Юридические лица взаимодействуют с гражданами, используя форму договора аренды, для удовлетворения их личных и бытовых потребностей. Государство и муниципальные образования также оценили преимущества, которые предоставляет аренда: сохраняя право собственности на имущество, арендодатель получает определенный источник дохода.
Степень разработанности темы. Договор аренды, в том числе аренды зданий и сооружений, исследовался многими учеными-цивилистами, например, Абесалашвили М.З., Авдеевым В.В., Барановской И.Г., Буякевичем С.Г., Жевлакович М.С., Захаровым Р.А., Калпиным А.Г., Нарушкевичем С.В., Скребовой О.П., Чаркиным С.А. и др. Однако многие вопросы до настоящего времени остались малоисследованными в юридической литературе, хотя правоприменительная практика почти повсеместно сталкивается с проблемами в их разрешении, что также обуславливает актуальность темы настоящего исследования.
Целью настоящей работы является исследование договора аренды зданий и сооружений.
Для достижения намеченной цели в настоящей работе определены следующие задачи :
- определить договор аренды зданий и сооружений как разновидность договоров аренды;
- охарактеризовать понятие и содержание договора аренды зданий и сооружений;
- провести анализ порядка исполнения обязательства по передаче здания (сооружения) в аренду.
Предметом исследования являются нормативно-правовые акты, регламентирующих договор аренды зданий и сооружений, труды российских ученых в этой области, а также существующая договорная и правоприменительная практика.
В качестве объекта исследования выступают общественные отношения, возникающие в связи с заключением, изменением, прекращением договора аренды зданий и сооружений.
Теоретической основой работы являются исследования российских авторов, посвященные анализируемой проблематике.
Методологию исследования сравнительный, системно-структурный и статистический методы исследования, а также анализ эмпирических материалов. В работе использовались отдельные положения Конституции и соответствующих законов Российской Федерации, научные труды в области гражданского права, других отраслей знания. Это предопределило комплексный подход к теме исследования.
Структура и содержание работы обусловлены целями и задачами исследования. Работа состоит из введения, трёх глав, заключения и списка литературы.
1. Договор аренды зданий и сооружений как разновидность договора аренды
Договор имущественного найма зародился в римском праве как договор найма вещей Гетьман-Павлова И.В. Римское частное право. 2-е изд. Учебное пособие для вузов. - М.: Юрайт, 2011. - С. 46. . Дореволюционное российское гражданское законодательство использовало понятие договора имущественного найма, не придавая какого-либо специального юридического значения одновременному применению понятия «аренда имущества» Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права (по изданию 1907 г.). - М.: Спарк, 1995. - С. 355. . ГК РСФСР 1922 г. в ст. 152 и ГК РСФСР 1964 г. в ст. 277 также оперировали понятием «имущественный наем».
В некоторых зарубежных законодательных системах, в частности в законодательстве ФРГ и Швейцарии, различению понятий «имущественный наем» и «аренда» придается юридическое значение. Так, под арендой понимается договор, по которому на возмездных началах переносится не только право пользования вещью, но и право извлечения из вещи плодов Нарушкевич С.В. Имущественные комплексы в гражданском праве зарубежных стран (некоторые аспекты) // Юрист. - 2006. - №12. - С. 57. .
В действующем законодательстве РФ дается следующее легальное определение договора аренды. По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК)). Как видно, законодательство отождествляет понятия «имущественный наем» и «аренда».
По юридической природе договор аренды является консенсуальным (считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по его существенным условиям, а момент вступления договора в силу не связывается с передачей арендованного имущества арендатору), возмездным, взаимным (синаллагматическим: исполнение обязательств арендатором по уплате арендной платы обусловлено исполнением арендодателем своих обязательств по передаче имущества во владение и пользование арендатору) и двусторонним (сторонами являются арендодатель и арендатор).
За исполнение арендодателем обязанности по передаче имущества во временное владение и пользование или во временное пользование арендатор должен выполнить встречную обязанность по внесению арендной платы, из чего следует, что договор аренды является возмездным. Так, арбитражный суд отказал в удовлетворении иска о понуждении изменить договор аренды, разъяснив, что договор аренды в силу ст. 606 ГК является возмездным договором, и изменение условия об отмене арендной платы приведет к изменению правовой сути договора, что не допускается законом Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. - 2008. - №2. - С. 40. .
Согласно ст. 607 ГК в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые в процессе их использования не теряют своих натуральных свойств (непотребляемые вещи). Из этого следует, что предметом договора аренды могут быть только индивидуально-определенные непотребляемые вещи, подлежащие возврату. Имущество, обладающее родовыми признаками, не может быть предметом имущественного найма, т.к. по общему правилу после передачи такого имущества оно обезличивается.
Предметом договора аренды может быть как движимое, так и недвижимое имущество. Недвижимое имущество, которое может сдаваться в аренду по правилам гл. 34 ГК, не должно быть предназначено для проживания людей. Наем жилой недвижимости регулируется специальными нормами гл. 35 ГК. Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается. К такому имуществу относятся атомные электростанции, вооружение, железные дороги и т.п. Абесалашвили М.З. Понятие договора аренды // Черные дыры в Российском законодательстве. - 2011. - №2. - С. 56. .
М.З. Абесалашвили полагает, что по действующему законодательству существенным условием договора аренды в силу требования закона является условие о предмете аренды Абесалашвили М.З. Существенные условия и срок договора аренды // Бизнес в законе. - 2011. - №2. - С. 58. . Согласно норме п. 3 ст. 607 ГК в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор считается незаключенным (так, в судебной практике договоры аренды признавались незаключенными ввиду того, что в них отсутствовали четкие характеристики объектов, переданных в аренду, в частности не были указаны местонахождение и физические признаки - характеристики, позволяющие четко установить (индивидуализировать) объекты аренды Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. - 2009. - №12. - С. 44-45; 2010. - №11. - С. 33; и др. ). В связи с этим к договору должны прилагаться документы, позволяющие точно идентифицировать предмет аренды. Так, если в аренду сдается земельный участок или часть его, к договору аренды прилагается план (чертеж границ) земельного участка с указанием его части, сдаваемой в аренду.
Г.А. Корнийчук считает, что из определения договора аренды, установленного ст. 606 ГК, следуют его существенные условия: условия об объекте договора, а также о размере арендной платы Корнийчук Г.А. Договоры аренды, найма и лизинга. - М.: Дашков и Ко, 2008. - С. 15. . Такое мнение следует признать более обоснованным. На это указывает и практика. Так, арбитражный суд отказал в удовлетворении иска о признании договора аренды недействительным, отметив, что стороны надлежащим образом указали в договоре все существенные условия, как-то: предмет аренды и размер арендной платы. С учетом изложенного суд пришел к выводу, что в силу ст. 606 ГК такой договор является действительным и заключенным Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. - 2010. - №2. - С. 48. .
Сторонами договора аренды являются арендодатель и арендатор. Арендодателями могут быть собственники, а также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК). К последним относятся, например, лица, обладающие правомочиями по распоряжению государственным и муниципальным имуществом. Если государственное или муниципальное имущество закреплено за унитарными предприятиями на праве хозяйственного ведения или праве оперативного управления, то арендодателями такого имущества могут быть сами эти предприятия с соблюдением требований ст.ст. 294-297 ГК. Унитарные предприятия, являющиеся субъектами права хозяйственного ведения, могут самостоятельно без согласия собственника передавать в аренду закрепленное за ними движимое имущество, а недвижимое имущество -- только с согласия собственника. Унитарные предприятия, являющиеся субъектами права оперативного управления Согласно норме п. 1 ст. 298 ГК учреждения, обладающие правом оперативного управления на закрепленное за ними имущество, ни при каких условиях не могут быть арендодателями имущества, закрепленного за ними собственником. Вместе с тем отдельными федеральными законами такие права предоставлены государственным образовательным и научным учреждениям (см. например: п. 11 ст. 39 Закон РФ от 10.07.1992 №3266-1 (ред. от 28.02.2012) «Об образовании» // Российская газета. - 23.01.1996; 02.03.2012). , могут передавать в аренду закрепленное за ними как движимое, так и недвижимое имущество только с согласия собственника.
Согласно п. 1 ст. 609 ГК договор аренды на срок более года (если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, то независимо от срока) должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества согласно п. 2 ст. 609 ГК подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом Федеральный закон от 21.07.1997 №122-ФЗ (ред. от 12.12.2011) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Российская газета. - 30.07.1997; 16.12.2011. Далее - ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». . По п. 3 ст. 609 ГК договор аренды имущества, предусматривающий переход в дальнейшем права собственности на это имущество к арендатору (аренда с правом выкупа - ст. 624 ГК), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества Кузнецова О.В. Договор аренды нежилого помещения: взгляд арендатора // Право и экономика. - 2008. - №11. - С. 32. . Если выкупу будет подлежать арендованное движимое имущество, то форма договора аренды подчиняется общим требованиям (ст.ст. 158-162, 434, п. 1 ст. 609 ГК), а если выкупу будет подлежать арендованное недвижимое имущество, то форма договора аренды подчиняется требованиям ст. 550 и п. 1 ст. 551 ГК.
Срок в договоре аренды является принадлежностью этого договора, но не его существенным условием В литературе высказано и противоположное мнение. См., напр.: Корнийчук Г.А. Указ. соч. - С. 15. . Дело в том, что, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок (пп. 1, 2 ст. 610 ГК). Однако и в этом случае договор аренды сохраняет черты договора, заключенного на время. Ведь при заключении договора на неопределенный срок каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца. Поэтому закон (ст. 606 ГК) и говорит о том, что имущество передается арендатору во временное владение и пользование или во временное пользование.
Законом могут устанавливаться предельные сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. Так, максимальный срок договора проката в силу указания ст. 627 ГК не может превышать года. Если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается. Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному (п. 3 ст. 610 ГК) Абесалашвили М.З. Существенные условия и срок договора аренды. - С. 59. .
В действующем гражданском законодательстве России существует и норма о преимущественном праве на заключение договора аренды на новый срок. Она сформулирована как диспозитивная. Это означает, что стороны договора аренды своим соглашением могут исключить распространение указанного выше правила, закрепленного в ст. 621 ГК, на существующие между ними правоотношения. Такое же ограничение может быть введено и законом Кузнецова Л.В. Преимущественное право аренды // Право и экономика. - 2006. - №2. - С. 31. .
Рассмотрим пример из практики. Одна из сторон обратилась в арбитражный суд с иском о признании договора аренды незаключенным. Из представленных суду документов следовало, что между сторонами был подписан договор аренды здания сроком на шесть месяцев, но стороны распространили действие договора на их отношения, существовавшие в течение года до подписания договора. В обоснование предъявленного требования истец сослался на то, что фактически срок действия договора аренды составил более одного года и, следовательно, в соответствии с п. 2 ст. 651 ГК договор подлежал государственной регистрации. Однако договор не был зарегистрирован и поэтому не может считаться заключенным. Арбитражный суд первой инстанции в удовлетворении иска отказал по следующим основаниям. Срок аренды был указан сторонами в договоре и составлял менее одного года. Согласно п. 2 ст. 425 ГК стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора аренды применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора. Таким образом, из содержания п. 2 ст. 425 ГК следует, что наличие в договоре названного условия не влияет на определение момента, с которого договор считается заключенным, а равно не изменяет срока его действия. Момент заключения договора, содержащего подобное условие, и срок его действия определяются в соответствии с общими положениями ГК. На этом основании арбитражный суд признал, что для целей государственной регистрации период времени, предшествовавший заключению договора аренды здания, не должен включаться в срок аренды. Поэтому договор аренды здания следует считать заключенным на срок, указанный в договоре, т.е. на шесть месяцев. Поскольку в силу п. 2 ст. 651 ГК данный договор не подлежал государственной регистрации, нет оснований для признания его незаключенным Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. - 2009. - №3. - С. 39. .
В качестве обязательных условий признания за лицом наличия преимущественного права на заключение договора следует назвать соответствие лица специальным требованиям к субъекту рассматриваемого преимущественного права и необходимость надлежащего исполнения субъектом анализируемой правовой привилегии обязанностей, возложенных на него договором аренды См., напр.: П. 34 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.01.2002 №66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. - 2002. - №3. Далее - Информационное письмо №66. .
В соответствии с законами РФ аренда может различаться по видам: собственно аренда, субаренда, наем, поднаем. Также в российском законодательстве оговариваются особенности аренды для различных видов движимого и недвижимого имущества. ГК к договорам аренды отнесены следующие договоры:
o договор проката (ст.ст. 626-631 ГК);
o договор аренды транспортного средства с предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатации (ст.ст. 632-641 ГК);
o договор аренды транспортного средства без предоставления услуг по управлению и технической эксплуатации (ст.ст. 642-649 ГК);
o договор аренды зданий и сооружений (ст.ст. 650-655 ГК);
o договор аренды предприятия (ст.ст. 656-664 ГК);
o договор финансовой аренды (лизинг) (ст.ст. 665-670 ГК).
Выделение названных видов договора аренды служит прежде всего целям наиболее простого и оптимального правового регулирования сходных правоотношений. Сходство соответствующих правоотношений позволило законодателю установить правило, согласно которому к указанным договорам подлежат субсидиарному применению общие положения ГК, регулирующие договор аренды (ст. 625). Такой подход избавил законодателя от необходимости всякий раз воспроизводить в ГК одни и те же нормы, регулирующие большую часть условий этих договоров, что было бы неизбежно в случае придания им наряду с договором аренды самостоятельного характера. Рассматривая названные договоры в качестве отдельных видов договора аренды, ГК ограничивается лишь указанием на их квалифицирующие признаки и установлением применительно к этим договорам некоторых подлежащих приоритетному применению специальных правил, учитывающих специфику регулируемых правоотношений Чаркин С.А. Правовые особенности заключения договора аренды // Российская юстиция. - 2008. - №8. - С. 22. .
Итак, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Правовому регулированию данного договора посвящена гл. 34 ГК. Договор аренды имущества является родовым понятием по отношению к договорам аренды отдельных видов имущества. К числу таких договоров, признаваемых отдельными видами аренды или арендой отдельных видов имущества, относятся договоры: проката, аренды транспортных средств, аренды зданий и сооружений, аренды предприятий, финансовой аренды (лизинга).
2. Понятие и содержание договора аренды зданий и сооружений
По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (ст. 650 ГК).
Большая часть недвижимости, используемой для ведения коммерческой деятельности, находится не в собственности юридических лиц и предпринимателей, а принадлежит им на праве аренды. Для предпринимателя отдельное здание или сооружение необходимо только тогда, когда это исходит из особенностей предпринимательской деятельности. Например, если открываются стационарные точки торговли или ведется деятельность, связанная с промышленным производством, которая в силу ст. 16 Жилищного кодекса РФ невозможна по месту жительства предпринимателя Гражданское право: В 4 т. Том 2: Учебник 3-е издание, переработанное и дополненное. Под ред. Е.А.Суханова. - М.: Волтерс Клувер, 2008. - С. 256. .
Прежде чем приступить к рассмотрению особенностей зданий и сооружений, необходимо остановиться на понятии недвижимости, его критериях. Легальное определение недвижимости дано в ст. 130 ГК. Согласно п. 1 ст. 130 ГК к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.
Выделяют следующие признаки недвижимости: это вещь, предмет материального мира; это индивидуально-определенное имущество; это незаменимое имущество; это имущество, обладающее прочной связью с землей, перемещение, которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно, либо отнесенное к таковым законодательным актом Морозова А.В. Вопросы правового режима недвижимого имущества в правоприменительной практике // Образование. Наука. Научные кадры. - 2009. - №1. - С. 59. .
Здания и сооружения - как объекты недвижимости - характеризуются своей фундаментальностью, привязкой к земле, конструктивно рассчитаны на длительный срок использования, обладают, как правило, значительной стоимостью. Подобные особенности объекта аренды неизбежно влекут установление жестких законодательных требований к договору.
В юридической литературе неоднократно делались попытки дать юридическое определение зданию, сооружению и их различиям. Это вряд ли необходимо, поскольку данные понятия не относятся к числу правовых. Более того, в толковом словаре русского языка понятие «сооружение» является родовым по отношению к понятию «здание». Сооружение определяется как всякая значительная постройка (различного вида и назначения). Под зданием же понимается архитектурное сооружение, постройка, дом Ожегов С.И., Шведова Н.Ю. Толковый словарь русского языка. - М.: Азбуковник, 1997. - С. 227, 747. . Различия между зданиями и сооружениями, существующие в обыденном понимании, не имеют правового значения еще и в силу того, что гражданское законодательство не предусматривает дифференцированного регулирования правоотношений, возникающих в связи с этими объектами. Юридически значимым является отделение зданий от иных построек, не относящихся к недвижимости, а также от иных объектов недвижимости, на которые не распространяются специальные правила, предусмотренные параграфом 4 гл. 34 ГК.
В юридической литературе приводятся следующие признаки зданий: искусственность возведения; «привязка» к определенному земельному участку; невозможность перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению; самостоятельность; законченность с точки зрения возможности использования по целевому назначению Витрянский В.В. Договор аренды и его виды: прокат, фрахтование на время, аренда зданий, сооружений и предприятий, лизинг. - М.: Статут, 1999. - С. 182. .
Относительно зданий общепризнаны классификации по функциональному назначению, значимости использования, признаку делимости, рассмотрение которых необходимо с позиций особенностей правового регулирования. договор аренда здание сооружение
По функциональному назначению здания делятся на две группы: жилые и нежилые (с различным правовым режимом использования). Жилые здания функционально предназначены для постоянного проживания граждан. Требования к таким зданиям установлены жилищным законодательством. К нежилым относятся здания, используемые для производственных, учебных, административных, торговых и иных целей. Нежилые здания могут иметь встроенные жилые помещения, и наоборот, в составе жилого здания могут находиться нежилые помещения, однако подобная ситуация не меняет статуса названных зданий Храпова Е.В. К вопросу об особенностях правового режима недвижимого имущества в Российской Федерации // Право и жизнь. - 2008. - №123 (6). - С. 21. . Данная классификация имеет большое значение, так как перевод здания из одной категории в другую может осуществляться только в строго установленном законом порядке и с соблюдением норм, установленных жилищным законодательством. Более того, гражданское законодательство запрещает размещение в жилых домах промышленных производств. Подобное использование помещения допускается только после изменения его статуса (п. 3 ст. 288 ГК).
Согласно совместному Постановлению Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 01.07.1996 №6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. - 1996. - №9. - С. 5. сделки юридических лиц, связанные с арендой, безвозмездным пользованием, а также иным, не связанным с проживанием граждан использованием жилых помещений, которые не были переведены в нежилые в порядке, установленном жилищным законодательством, являются ничтожными по основаниям статьи 168 ГК, как не соответствующие закону и иным правовым актам.
Договор аренды здания или сооружения обязательно отражает функциональное назначение объекта аренды, которое должно строго соблюдаться арендатором.
По значимости использования выделяют основные и служебные здания. Подобная классификация соответствует традиционному для гражданского права делению на главную вещь и принадлежность (ст. 135 ГК). Применительно к зданиям основным считается здание, «главенствующее по капитальности постройки, по архитектурным признакам и по своему назначению. Служебным считается здание, которое по отношению к основному имеет второстепенное, обслуживающее значение» Гражданское право России. Часть вторая: Курс лекций / Под ред. М.И. Брагинского, Н.И. Клейна. - М.: БЕК, 1997. - С. 223. . Подобная классификация значима для выделения индивидуально-определенного предмета договора аренды здания или сооружения, который должен совпадать с объектом государственной регистрации.
В соответствии с ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» объектом государственной регистрации может быть либо основное и служебное строение как единый объект учета, либо только основное здание без служебных строений.
По признаку делимости здания могут быть технически делимыми и неделимыми. Возможность деления здания на отдельные помещения, части является юридически значимой при выделе доли из общей собственности, при аренде помещения и т.п.
Предметом рассматриваемого договора аренды может выступать только здание или сооружение в целом. Если в аренду сдается часть здания или сооружения, отношения между арендодателем и арендатором должны регламентироваться общими нормами о договоре аренды Азукаева Б.А. Правовое регулирование аренды нежилых помещений: применение общих норм об аренде или норм об аренде зданий и сооружений // Право и государство: теория и практика. - 2007. - №6. - С. 87. . Тут внимания заслуживает проблема аренды нежилых помещений. В ГК не содержится специальных правил, регулирующих эти отношения. Следовательно, аренда нежилых помещений регулируется общими правилами об аренде, а не специальными правилами об аренде зданий и сооружений. Вряд ли можно согласиться с мнением тех авторов, которые считают, что нежилые помещения уже объединены под общим значением «здание» Исрафилов И. Аренда нежилых помещений // Хозяйство и право. - 1997. - №10. - С. 113. . Понятия «здание» и «помещение» не равнозначны. В толковом словаре русского языка помещение определяется как внутренность здания Ожегов С.И., Шведова Н.Ю. Указ. соч. - С. 559. . Существует и иное определение помещения как «единицы комплекса недвижимого имущества, выделенной в натуре и предназначенной для самостоятельного использования для жилых и нежилых целей» Гришаев С.П. Все о недвижимости: Учеб. пособие. - М.: БЕК, 1999. - С. 10. . Из приведенных определений можно сделать вывод, что здание и помещение относятся друг к другу как форма и содержание. Действительно, здание состоит из множества помещений, но по своей сути оно нечто большее, не ограниченное простой совокупностью этих помещений, здание - это системный «организм». В рамках одного здания можно изменять помещения, перестраивать их, создавая тем самым совершенно иные объекты, но здание (как форма) останется неизменным.
В Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 01.06.2000 №53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений» Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. - 2000. - №7. - С. 70. прямо сказано, что «нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным».
Таким образом, определение помещения как простой части здания и применение к нему норм об аренде зданий и сооружений невозможно.
Предметом договора аренды зданий и сооружений могут быть только нежилые строения Мещерякова М.Е. Проблема нежилых помещений как предмета договора аренды здания (сооружения) // Гуманитарные и социально-экономические науки. - 2006. - №6. - С. 76. . Наем жилых строений (ст. 673 ГК) регламентируется нормами о договоре найма жилого помещения Витрянский В.В. Указ. соч. - С. 78. .
Если при аренде части здания или сооружения права арендатора на земельный участок могут определяться только в договоре или не определяться вообще, то при аренде здания или сооружения в целом права арендатора на земельный участок могут определяться не только договором, но и законом (п. 2 ст. 652 ГК).
Традиционно в российской цивилистике здания и сооружения обозначались термином «строение». При этом под строением понималась и понимается постройка, прочно юридически связанная с земельным участком. Поэтому строение и земельный участок под ним рассматриваются как некий единый строительно-технический и хозяйственно-эксплуатационный объект Андропов В.В., Брагинский М.И., Витрянский В.В.,
Договор аренды зданий и сооружений курсовая работа. Государство и право.
Реферат: Олимпийское движение, руководимое МОК
Курсовая работа по теме Анализ организации учебной деятельности студентов группы БУП-311
Реферат На Тему Бухгалтерский Учёт, Его Виды И Контроль
Реферат по теме Международные валютные операции коммерческих банков
Реферат по теме Проблемы наркомании среди молодежи и способы ее профилактики
Сочинение На Тему Язык Явление Уникальное
Курсовая работа по теме Теоретичне обґрунтування та дослідження особливостей професійного самовизначення
Реферат: The Yellow Wallpaper Male Opression Of Women
Статья На Тему Саммит "Большой Двадцатки"
Культ Личности Сталина Реферат
Реферат: Управление собственным капиталом предприятия 3
Практическая Работа Распознавание Волокон
Реферат: Новые формы изучения иностранного языка
История Развития Алгебры Реферат
Реферат: Законодательство по регулированию преступлений, связанных с оборотом наркотических средств
Реферат: Этика адвоката. Скачать бесплатно и без регистрации
Реферат по теме Политическая жизнь и политическое устройство Испании
Каким Должен Быть Человек 21 Века Сочинение
Техника Ходьбы Реферат
Курсовая Работа Правоотношения В Сфере Социального Обеспечения
Циркуляция спинно-мозговой жидкости - Биология и естествознание презентация
Информационная емкость форм бухгалтерской (финансовой) отчетности - Бухгалтерский учет и аудит курсовая работа
Государственная Дума в России - Государство и право курсовая работа