Динамика предложения и цен на рынке вторичного жилья города Минска - Экономика и экономическая теория курсовая работа

Главная

Экономика и экономическая теория
Динамика предложения и цен на рынке вторичного жилья города Минска

Экономическая сущность, функции и оценка недвижимости. Обзор динамики изменения средней цены предложения и фактической цены на рынке вторичного жилья в городе Минске. Изучение средней стоимости квартир. Законодательная база рынка жилой недвижимости.


посмотреть текст работы


скачать работу можно здесь


полная информация о работе


весь список подобных работ


Нужна помощь с учёбой? Наши эксперты готовы помочь!
Нажимая на кнопку, вы соглашаетесь с
политикой обработки персональных данных

Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.
Размещено на http://www.allbest.ru/
Глава 1. Недвижимость и рынок недвижимости
1.1 Рынок недвижимости: понятие, субъекты рынка, законодательная база
1.1.1 Экономическая сущность и функции недвижимости
1.1.2 Управление рынком недвижимости
1.2 Оценка недвижимости и виды стоимости
1.2.1 Факторы, влияющие на формирование рынка недвижимости
1.3 Основные индикаторы рынка жилой недвижимости г. Минска
Глава 2. Подходы и методы в оценке недвижимости
2.1 Оценка недвижимости: подходы и методика
2.1.1 Рыночный сравнительный подход в оценке недвижимости: метод парных продаж
2.2 Преимущества и недостатки жилья на первичном и вторичном рынке
Среди элементов рыночной экономики особое место занимает недвижимость, которая выступает в качестве средств производства (это земля, административные здания, сооружения, производственные, складские, торговые и прочие помещения) и предмета или объекта потребления (земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи). Недвижимость выступает основой личного существования для граждан и служит основной базой для хозяйственной деятельности и развития предприятий и организаций всех форм собственности. В Беларуси происходит постепенное формирование и развитие рынка недвижимости и все большее число граждан, предприятий и организаций участвует в операциях с недвижимостью.
Недвижимость является главным предметом обсуждения при приватизации государственной и муниципальной собственности, при покупке и продаже жилых помещений. Образовались коммерческие структуры, действующие на рынке недвижимости.
Разворачивается деятельность отечественных и зарубежных инвесторов, для которых большое значение имеет приобретение гарантированных прав пользования землей и правовая защита их интересов.
Объектом исследования данной работы является вторичный рынок жилья.
Предмет исследования - динамика предложения и цен на рынке вторичного жилья города Минска.
1) изучение особенностей формирования первичного и вторичного рынков жилой недвижимости;
2) изучение средней стоимости квартир в Минске;
3) обзор динамики изменения средней цены предложения и фактической цены на рынке вторичного жилья в городе Минске;
4) анализ активности на рынке вторичного жилья.
В курсовой работе я попытаемся рассмотреть особенности рынка недвижимости, функции недвижимостью, факторы, влияющие на формирование рынка недвижимости, а также анализировать вторичный рынок недвижимости в Минске.
Глава 1. Недвижимость и рынок недвижимости
1.1 Рынок недвижимости: понятие, субъекты рынка, законодательная база
Рынок недвижимости, как относительно новая социально-экономическая реальность, с его особенностями и закономерностями, стал предметом изучения и научных дискуссий ведущих представителей национальной научной школы.
«Рынок недвижимости -- это определенный набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования» [1, с. 375] .
Однако более полным будет определение рынка недвижимости, представляющего комплекс отношений, связанных как с созданием новых объектов недвижимости, так и с эксплуатацией уже существующих.
«Рынок недвижимости -- это взаимосвязанная система рыночных механизмов, обеспечивающих создание, передачу, эксплуатацию и финансирование объектов недвижимости» [1, с. 375].
Рынок недвижимости имеет сложную, разветвленную структуру, и дифференцировать его можно по различным признакам. Исходя из триединства сущности недвижимости как товара на рынке недвижимости сформировались и активно действуют три сектора:
- развития (создания) объектов недвижимости;
- управления (эксплуатации) объектами недвижимости;
- оборота прав на ранее созданную недвижимость.
Основные признаки сектора развития (создания) объектов недвижимости в переходный период - это слабая изученность, недостаточность качественно отработанных технологий эффективного и экономичного строительства и, следовательно, долгосрочного спроса на строительное оборудование, материалы и др.
Сектор управления объектами недвижимости отслеживает степень влияния товарных характеристик объектов на их доходность, формирует запрос сектору развития на создание наиболее доходных типов объектов недвижимости. При недостаточной развитости сектора управления, что имеет место на отечественном рынке недвижимости, запрос сектору развития передается непосредственно из сектора оборота.
Сектор оборота прав на недвижимость формирует рыночную цену ее объектов.
Привлекательность, объем и динамика развития секторов зависят от связанных с ними финансовых потоков.
Часто выделяют в отдельный сектор процессы исследования развития рынка недвижимости как самоорганизующейся системы. Этот сектор связан со всеми тремя секторами функционирования рынка недвижимости, и его результаты важны для всех секторов. В то же время он не может быть включен ни в один из них, так как исследование развития рынка недвижимости должно представлять обособленный и независимый взгляд на процесс развития и функционирования рынка недвижимости.
Рассмотрим субъектную структуру рынка (рис. 1). Экономическими субъектами рынка недвижимости являются покупатели (арендаторы), продавцы (арендодатели), профессиональные и институциональные участники рынка [2].
Покупатель (арендатор) - главный субъект рынка недвижимости. Им может быть физическое или юридическое лицо, а также орган государственного управления, имеющий право на данную операцию по закону. Именно для покупателей работает рынок недвижимости.
Рисунок 1.1 - Субъектная структура рынка недвижимости
Продавец (арендодатель) - это любое юридическое или физическое лицо, имеющее право собственности на объект недвижимости. В качестве продавца может выступать государство в лице специализированных органов управления собственностью.
Состав профессиональных участников рынка недвижимости определен перечнем процессов, протекающих на рынке с участием государства, и перечнем видов деятельности коммерческих структур.
К институциональным участникам, представляющим интересы государства и действующим от его имени, относятся:
- органы государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с нею;
- организации, регулирующие градостроительное развитие, землеустройство и землепользование (республиканские и региональные земельные органы, занимающиеся инвентаризацией земли, созданием земельного кадастра), зонирование территорий, оформление землеотвода;
- республиканские и региональные органы архитектуры и градостроительства, занимающиеся утверждением и согласованием градостроительных планов застройки территорий и поселений, созданием градостроительного кадастра, выдачей разрешений на строительство;
- органы экспертизы градостроительной и проектной документации, занимающиеся утверждением и согласованием архитектурных и строительных проектов;
- органы, ведающие инвентаризацией и учетом строений, органы технической, пожарной и иных инспекций, занимающихся надзором за строительством и эксплуатацией зданий и сооружений.
К иным участникам, работающим на коммерческой основе, относятся:
- предприниматели, в качестве которых могут выступать юридические или физические лица, осуществляющие коммерческую деятельность на рынке в соответствии с законом;
- инвесторы, осуществляющие вложения собственных, заемных или привлеченных имущественных, финансовых, интеллектуальных и других средств в форме инвестиций в объекты недвижимости;
- риелторы (брокеры), оказывающие услуги продавцам и покупателям при совершении сделок с объектом недвижимости;
- застройщики, владеющие на правах собственности или аренды участком земли и принявшие решение о создании и развитии объектов недвижимости с привлечением подрядчиков и соинвесторов;
- девелоперы, разрабатывающие функциональную концепцию объекта недвижимости, включая надзор за ее воплощением;
- заказчики, осуществляющие реализацию инвестиционных проектов. Ими могут быть как застройщики, так и назначенные ими лица (инвесторы и др.);
- страховщики, занимающиеся страхованием объектов, сделок, профессиональной ответственности;
- управляющие проектом, выполняющие общее планирование, координацию и контроль за реализацией проекта от начала до завершения с целью удовлетворения требований заказчика и обеспечения осуществимости проекта с функциональной и экономической точек зрения, а также завершения строительства в заданный срок в рамках утвержденной сметы и в соответствии с установленными стандартами качества;
- управляющие недвижимостью, занимающиеся финансовым управлением и технической эксплуатацией объектов недвижимости;
- оценщики объектов недвижимости, оказывающие услуги собственникам, инвесторам, продавцам, покупателям по независимой оценке стоимости объектов недвижимости;
- финансисты (банкиры), занимающиеся финансированием операций на рынке недвижимости, в том числе ипотечным кредитованием;
- аналитики, выполняющие исследование рынка недвижимости и подготовку информации для принятия стратегических решений по его развитию;
- участники фондового рынка, занимающиеся созданием и оборотом ценных бумаг, обеспеченных недвижимостью (жилищных облигаций, пулов закладных при ипотечном кредитовании и пр.);
- маркетологи, специалисты по связям с общественностью и рекламе, продвигающие объекты и услуги на рынке недвижимости;
- специалисты по информационным технологиям, обслуживающие рынок недвижимости, информационно-аналитические издания и другие СМИ, специализирующиеся на тематике рынка недвижимости;
- юристы, осуществляющие юридическое сопровождение операций на рынке недвижимости;
- специалисты в области обучения и повышения квалификации персонала;
- другие специалисты - сотрудники и члены национальных и международных профессиональных объединений рынка недвижимости.
На практике рынок недвижимости часто делят по способу совершения сделок на первичный и вторичный.
Под первичным рынком недвижимости принято понимать совокупность сделок, совершаемых с вновь созданными (только что построенными), а также приватизированными объектами. Он обеспечивает передачу объектов в оборот прав собственности на рынке недвижимости.
Под вторичным рынком недвижимости понимают сделки, совершаемые с объектами недвижимости не впервые и связанные с перепродажей или другими формами перехода прав собственности на недвижимость. Такие объекты, как правило, длительное время эксплуатируются на рынке недвижимости.
Рынок недвижимости испытывает влияние экономической ситуации, но возможности реагирования на изменение этой ситуации на первичном и вторичном рынках различны.
Так, при падении спроса на объекты недвижимости вторичный рынок может достаточно гибко реагировать сокращением предложения и снижением цен, при котором нижняя граница определяется ценой приобретения объекта, финансовым положением продавца и соответствием уровня его доходов уровню текущих затрат на содержание объектов недвижимости. Диапазон снижения цен или предложения может быть довольно широк.
На первичном рынке недвижимости ситуация иная: нижняя граница цены определяется уровнем затрат на строительство. Вместе с тем здесь сложнее как уменьшить, так и увеличить предложение.
В строительный процесс вовлечен ряд организаций, каждая из которых заинтересована в использовании своих мощностей и ресурсов, поэтому прекратить строительный процесс мгновенно невозможно. Также невозможно быстро увеличить предложение - процесс создания объектов недвижимости занимает месяцы и даже годы. Предложение на первичном рынке является абсолютно неэластичным в краткосрочном периоде.
Первичный и вторичный рынки влияют друг на друга. Например, цены вторичного рынка являются своеобразным ориентиром, показывающим, насколько рентабельно новое строительство при существующем уровне затрат [2, с. 205].
Ситуация на рынке недвижимости Республики Беларусь несколько отличается от ситуации на рынках других стран СНГ. Можно утверждать, что рынок в данной стране более стабильный, чем в остальных государствах. Во время кризиса в Республике Беларусь не отмечалось слишком значительного спада цен на недвижимость. Ситуация оставалась достаточно стабильной. Это одна из причин того, что недвижимость Беларуси заинтересовала новых клиентов. Главным образом из соседней России. Хотя и количество сделок с недвижимостью на рынке страны сократилась на 35% (на конец 2009 года), по сравнению с тем же периодом в 2008 году.
Беларусь - одно из 130 государств, в котором существует налог на недвижимость [3]. Он определен Законом Республики Беларусь Верховного Совета Республики Беларусь "О налоге на недвижимость" от 23 декабря 1991, № 1337-XII (с последними изменениями от 29 декабря 2006). Физические лица платят налог на недвижимость не позднее 15 ноября каждого года. Для физических лиц налог на недвижимость рассчитывается по ставке 0,1 процента с учетом ее увеличения (или снижения). Этот уровень определяется местными советами депутатов, исходя из оценки зданий и сооружений, принадлежащих лицам.
Президент Беларуси Александр Лукашенко своим Указом от 20 марта 2009 № 144 "Об отдельных вопросах в налогообложении" внес соответствующие изменения в документы, регулирующие взымание налога на недвижимость (с целью приведения в соответствие с Законом Республики Беларусь "О налоге на недвижимость"). В соответствии с внесенными изменениями, с 1 января 2009 налогом на недвижимость облагаются только здания и сооружения, даже те, строительство которых еще продолжается. Ранее обложению налогами подлежало всё имущество организаций (и то, что было подвижным и было объектом основных финансовых поступлений).
На территории Беларуси граждане России могут приобрести в собственность объекты недвижимости на тех же правах, что и местные жители. В отношении иностранцев и лиц без гражданств: они имеют право приобрести недвижимость после того, как уже получили вид на жительство. Или могут приобрести объект от имени юридического лица, зарегистрированного в Республике Беларусь. Такие же правила действуют и в случае с коммерческой недвижимостью.
Согласно национальному законодательству, владеть землей в Беларуси имеют право только граждане Республики Беларусь. Если иностранец планирует покупать частный дом, земля, на которой этот объект недвижимости стоит, должна быть оформлена в аренду на максимальный срок до 99 лет. Частным лицам на территории РБ может предоставляться лишь право пользования землей. Вся земля в стране принадлежит государству. При условии, что хозяин-иностранец захочет продать дом с участком (полученный по наследству или в качестве подарка), владельцем может стать только гражданин Беларуси или само государство. Если же участки под строительство остаются незастроенными, государство может экспроприировать их у пользователей. С 1 января 2007 на территории государства вступил в силу новый порядок, который позволяет подобные действия. Переход права собственности на недвижимость наступает в момент государственной регистрации сделки (купли-продажи). Договор подлежит обязательной регистрации в агентстве по государственной регистрации и земельному кадастру [4].
1.1.1 Экономическая сущность и функции недвижимости
Рынок недвижимости рассматривается как сложная социально-экономическая система, развитие которой происходит в сегментах первичного и вторичного рынка. На его состояние оказывают влияние спрос и предложение.
Исследователи трактуют экономическое содержание недвижимости неоднозначно, что связано с ее различными экономическими характеристиками недвижимости. Недвижимое имущество одновременно выступает для одних лиц как разновидность финансового актива (имеющего в отличие от иных активов вещную природу), для других как реальный актив, предназначенный для личного или производственного потребления.
По этой причине ряд экономистов рассматривают недвижимость, в первую очередь, в качестве экономического блага (товара), а другие относят недвижимость к финансовым активам. Двойственная природа недвижимости порождает использование ее полезных свойств с целью удовлетворения как личных потребностей субъектов, так в качестве капитала [5].
Недвижимость как экономическое благо выполняет ряд функций:
- в качестве предмета потребления служит ресурсом личного или общественного использования, т. е. включает жилую недвижимость, земли и строения медицинских, образовательных, оборонных и других социально значимых учреждений;
- в качестве реального актива выступает одним из значимых ресурсов для производства товаров и услуг с целью извлечения прибыли; в этом качестве чаще рассматривается коммерческая недвижимость, в том числе хозяйственно-производственная, включая земли сельскохозяйственного назначения, имущественные комплексы предприятий и т.п.;
- в качестве условного финансового актива, или особого товара, приобретаемого для последующей перепродажи с прибылью; служит источником дохода от сдачи имущества в аренду и средством обеспечения финансовых инструментов (ценные бумаги, включая закладные).
Недвижимость как товар обладает рядом специфических особенностей, определяющих и особенности рынка этого товара [6, с.85].
1. Объекты недвижимого имущества характеризуются стационарностью. Это означает, что недвижимость не может быть перемещена к покупателю, а наоборот, покупатель перемещается к покупаемому объекту. То есть продавец не может в поисках более выгодных условий продажи переместить свой товар на другой рынок, где имеется меньше конкурентов или больше спрос.
2. В отличие от других товаров основу стоимости недвижимого имущества составляет полезность, а не затраты. По этой причине два абсолютно одинаковых здания с одинаковыми затратами на строительство будут иметь разную стоимость в зависимости от местоположения.
3. Недвижимость долговечна. Сроки экономически эффективной жизни недвижимого имущества могут составлять десятки и более лет, при этом земля как вид недвижимого имущества при разумном ее использовании может служить бессрочно.
4. Для недвижимости характерна ограниченность предложения и, как следствие, его низкая эластичность, по крайней мере, в краткосрочном периоде. Это обусловлено тем, что, с одной стороны, строительство зданий и сооружений требует значительного времени и крупных капитальных затрат, а с другой - при сокращении спроса и снижении цен в силу стационарности и долговечности недвижимого имущества его предложение не может сократиться.
5. Каждый объект недвижимости в известном смысле уникален, хотя бы по месту расположения, поэтому даже две равноценные квартиры в типовом доме на различных этажах уже будут различаться по цене.
6. В целом низкий уровень ликвидности.
7. Недвижимость в качестве товара требует большего, по сравнению с другими видами товаров, информационного сопровождения. Совершение торговой сделки с недвижимостью сопровождается предоставлением покупателю подробной характеристики как самого объекта, так и сведений о его местоположении, бывших владельцах и т.д.
К особенностям недвижимости как финансового актива относят:
- неоднородность актива, связанная с неоднородностью экономических характеристик объектов в совокупности последних (из-за уникальности каждого объекта), существенно усложняет проблемы управления портфелем недвижимости;
- слабая зависимость доходности недвижимости от доходности других активов позволяет рассматривать недвижимость в качестве альтернативы при выборе направлений портфельных инвестиций;
- относительная стабильность поступления доходов от эксплуатации объекта, обеспечиваемая долгосрочностью договоров аренды и следованием изменения доходов за инфляционным изменением цен, облегчает экономические прогнозы и управление экономическими рисками;
- неисчерпаемость земли и долговечность строений вместе с непреходящей потребительской ценностью недвижимости обеспечивают высокий уровень гарантий сохранности инвестируемых средств в сравнении с другими видами финансовых активов;
- необходимость высокого уровня стартовых инвестиций для приобретения или (и) развития объекта - при требуемом уровне самостоятельности в доходной эксплуатации - существенно сужает круг потенциальных пользователей этим видом актива;
- необходимость в высокопрофессиональном управлении объектами вследствие высокой степени сложности их структуры и системы обеспечения их функционирования приводит к необходимости вовлечения в процесс не только брокерских, но и управляющих компаний;
- низкая ликвидность и высокие транзакционные издержки для данного актива в сравнении с ценными бумагами снижают его привлекательность при реализации спекулятивных операций.
Двойственная природа недвижимости приводит к приобретению ею изначально несвойственных признаков и механизмов функционирования, создает новые возможности ее использования в экономике. Недвижимость решает задачи обеспечения интересов общества, выражающихся в предоставлении социально значимых услуг (жилья определенной комфортности, помещений, используемых в целях бизнеса), особом механизме функционирования, необходимым элементом которого является государственное регулирование; гарантии устойчивости и социально-экономической стабильности развития страны через участие в воспроизводственном процессе. В современной рыночной экономике внутренняя природа недвижимости проявляется в ее функционировании на стыке государственно-общественных и частных интересов, баланс которых призван обеспечить государственное регулирование.
Таким образом, функциональное предназначение и возможности различного использования объектов недвижимости не позволяют однозначно отнести их в качестве объектов к одному из типов рынка согласно экономической теории, которая выделяет рынок товаров и услуг (потребительский), рынок факторов производства и финансовый рынок. Объекты недвижимости по своему функциональному назначению могут быть отнесены либо к первому рынку (жилье для собственного проживания, дачные участки, гаражи для личного автотранспорта), либо ко второму (офисные и торговые помещения, жилые дома, предназначенные для сдачи в аренду, сельскохозяйственные угодья), либо к третьему (различного рода ипотечные ценные бумаги). Это приводит к объективной необходимости рассматривать рынок недвижимости обособленно, но в тесной взаимосвязи с конъюнктурой других рынков, для выявления его специфики, отличающей его от других рынков, определения его места в экономическом обороте и раскрытия экономического механизма его функционирования [5].
Универсального определения категории рынка недвижимости в современной экономической теории не сформировалось. Различные авторы трактуют его по-своему, акцентируя внимание на том аспекте, который они считают наиболее значимым, что в большинстве случаев предопределено целью исследования, а также в силу того, что сама категория рынка в экономической теории не однозначна - может рассматриваться и с точки зрения большей абстракции как механизм и иметь конкретно-прикладное значение, в частности, когда анализируют рынок какого-либо товара с точки зрения субъектов рынка или различных институтов.
Дж. Фридман и Н. Ордуэй рассматривают «рынок недвижимости» как набор механизмов, посредством которых передаются права собственности и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между конкурирующими вариантами землепользования [1].
Такая трактовка затрагивает экономический и юридический аспекты рынка недвижимости, не уделяя внимания различной природе самих объектов недвижимости и не вскрывая сущностные черты и специфику недвижимого имущества, в части его локализации и др.
Под рынком недвижимости Ю.В. Пашкус понимает экономико-правовое пространство, в котором происходит взаимодействие между спросом и предложением всех имеющихся на данный момент времени покупателей и продавцов недвижимости и где осуществляется совокупность всех текущих операций с ней [7, с. 32]. Эта трактовка не отражает дуальной сущности недвижимости, которая может выступать как экономическое благо и фактор производства.
Другое определение характеризует рынок недвижимости как взаимосвязанную систему рыночных механизмов, обеспечивающих создание, передачу, эксплуатацию и финансирование объектов недвижимости, что так же исключает из рассмотрения ряд принципиально важных сущностных черт, присущих объектам недвижимости. Иными словами, претендуя на универсальность, определение теряет индивидуальность и может быть применимо к другому рынку при замене «объектов недвижимости» на другой товар. Можно привести еще ряд аналогичных определений, вскрывающих один из аспектов функционирования рынка недвижимости [6].
1.1.2 Управление рынком недвижимости
Основные цели управления рынком недвижимости:
- реализация конституционных прав граждан на недвижимое имущество и обязанностей, связанных с владением им;
- установление на рынке определенного порядка и условий для работы всем его участникам;
- защита участников от недобросовестности, мошенничества и преступных организаций и лиц;
- обеспечение свободного ценообразования на объекты недвижимости в соответствии с предложением и спросом;
- создание условий для инвестиций, стимулирующих предпринимательскую деятельность в сфере производства;
- оздоровление экологической среды, достижение экономического роста, снижение безработицы, решение жилищной проблемы и других общественных целей;
- справедливое налогообложение недвижимого имущества и участников рынка недвижимости;
- создание благоприятных условий решения жилищной проблемы в стране и регионах.
Принципы управления рынком недвижимости во многом зависят от политических и экономических условий в стране, но одновременно они должны учитывать сложившийся мировой опыт. Достижение сформулированных целей возможно при учете следующих принципов управления.
Разделение процедур -- применение особых подходов к регулированию отношений различных видов недвижимости - жилых и нежилых помещений, земельных, лесных участков и других объектов.
Открытость информации обо всех участниках и объектах рынка недвижимости для принятия деловых решений.
Гласность нормотворчества -- публичное обсуждение проектов законов и других нормативных актов. Например, обсуждение программы жилищной реформы, затрагивающей интересы всех слоев населения.
Конкурентноспособность как механизм повышения качества услуг на рынке и снижения их стоимости.
Простота и понятность правил и процедур, установленных законодательными актами о недвижимости, надежность защиты собственников добросовестных приобретателей от любого произвола.
Применение дополнительных мер защиты на рынке жилых помещений граждан группы риска -- несовершеннолетних, одиноких пенсионеров, инвалидов и др.
Рациональное распределение функций управления рынком недвижимости между государственными органами и профессиональными участниками -- коммерческими и общественными организациями (ассоциациями риэлторов; оценщиков и др.).
Политика в области управления недвижимостью должна обеспечивать эффективное использование земель в соответствии с утвержденными схемами зонирования территорий и исключительное адресное и обоснованное предоставление льгот по налогообложению с постепенным переходом от предоставления льгот по земельным платежам к адресным компенсационным выплатам из бюджета в соответствии с проводимой социальной политикой.
Представительные органы государственной в интересах населения принимают законы и иные нормативные правовые акты, устанавливающие порядок владения, пользования и распоряжения объектами недвижимости.
Распоряжение государственной недвижимостью в соответствии с действующим законодательством осуществляют исполнительные органы государственной власти.
Приватизация государственной и муниципальной недвижимости и возмездная передача прав на негосударственные объекты должна производиться по рыночной стоимости, а не по инвентаризационной.
Сборы и налоговые платежи, взимаемые с объектов недвижимости, в том числе и по сделкам с ними, делятся по уровням управления в соответствии с установленными нормами [8].
1.2 Оценка недвижимости и виды стоимости
Оценка стоимости недвижимости -- процесс определения рыночной стоимости объекта или отдельных прав в отношении оцениваемого объекта недвижимости. Оценка стоимости недвижимости включает: определение стоимости права собственности или иных прав, например, права аренды, права пользования и т. д. в отношении различных объектов недвижимости.
В оценочной практике существуют различные виды стоимости. Стоимость недвижимости подразделяется на следующие виды:
При определении рыночной стоимости объекта оценки определяется наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:
- одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
- стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
- объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
- цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
- платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
При определении инвентаризационной стоимости используются сборники УПВС (укрупненных показателей восстановительной стоимости). На основании сборников определяется восстановительная стоимость объекта оценки, с помощью коэффициентов рассчитывается восстановительная стоимость на настоящее время. Для определения инвентаризационной стоимости из рассчитанной восстановительной стоимости объекта вычитается фактический износ объекта оценки. Инвентаризационная стоимость используется для расчета налога на объект оценки по 2012 год включительно.
При определении инвестиционной стоимости объекта оценки определяется стоимость для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки -- инвестиционной не
Динамика предложения и цен на рынке вторичного жилья города Минска курсовая работа. Экономика и экономическая теория.
Небольшое Сочинение Описание Комнаты
Реферат: Солнечная система. Скачать бесплатно и без регистрации
Реферат по теме Клановый брэндинг
Дипломная работа по теме Основные виды прибыли и их учет
Язык Права Реферат
Курсовая работа: Унитарное и федеративное государство. Скачать бесплатно и без регистрации
Основные Формы Монополистических Союзов Реферат
Курсовая работа по теме Метод разделения переменных в уравнениях теплопроводности
Контрольная работа: Взаимоотношения защитника и следователя
Главная Цель В Жизни Сочинение
Контрольная работа по теме Принципы и законы логики
Контрольные Работы По Алгебре Мордкович 10
Статья: Парадоксы искусственного интеллекта
Методичка На Тему Действия Постов Радиационного И Химического Наблюдения
Сочинение Сын Земли Русской Александр Невский
Доклад: Краткая история Прованса
Курсовая работа: Тепловой расчет паровой турбины
Дипломная работа по теме Проект лабораторного стенда по изучению частотного электропривода на базе автономного инвертора напр...
Курсовая Работа На Тему Познавательные Психические Процессы, Мышление
Реферат: Период религиозно-церковной или допетровской педагогики
Щековая дробилка СМД 110 - Производство и технологии курсовая работа
Транспортные характеристики экспериментальных анионообменных мембран, предназначенных для процессов защиты окружающей среды - Химия дипломная работа
Налог на добавленную стоимость при возврате товара у резидентов Республики Беларусь - Финансы, деньги и налоги реферат