Die Menschen kaufen in Panik Häuser, weil die Preise weltweit in die Höhe schießen

Es ist noch nicht lange her, dass sich Immobilienexperten auf das Schlimmste gefasst machten.

Die Coronavirus-Pandemie hatte weite Teile der Welt lahmgelegt, Unternehmen geschlossen, Millionen von Arbeitnehmern ihren Arbeitsplatz gekostet und den Immobilienmarkt in eine tiefe Krise gestürzt. Die Zahl der Menschen, die Kreditgeber um mehr Zeit für ihre Hypothekenzahlungen baten, stieg mit dem Einsetzen der weltweiten Rezession sprunghaft an.

"Letztes Jahr um diese Zeit dachten wir, dass sich das Jahr 2008 wiederholen würde", sagte Kate Everett-Allen, Leiterin der internationalen Wohnforschung bei der Immobilienberatung Knight Frank.

Die Befürchtung war, dass die Immobilienpreise einbrechen würden, wie es bei früheren Konjunkturabschwüngen zuverlässig der Fall war. Eine Zunahme von Insolvenzen und Arbeitslosigkeit würde das verfügbare Einkommen drücken und es hoch verschuldeten Hausbesitzern schwer machen, ihre Hypotheken zu bedienen.

Diejenigen, die das Glück haben, Zweitwohnungen zu besitzen, wären gezwungen, diese zu verkaufen, um Bargeldreserven anzulegen, was die Preise noch mehr unter Druck setzen würde.

"Nichts davon ist tatsächlich eingetreten", fügte Everett-Allen hinzu.

Stattdessen stiegen die Hauspreise in die Höhe, obwohl die Welt den schlimmsten Einbruch seit der Großen Depression erlebte. Von Neuseeland bis zu den Vereinigten Staaten, Deutschland, China und Peru hat sich das gleiche Phänomen durchgesetzt: Die Immobilienpreise schießen in die Höhe, und viele Käufer geraten in Panik.

In den 37 wohlhabenden Ländern der Organisation für wirtschaftliche Zusammenarbeit und Entwicklung (OECD) stiegen die realen Hauspreise zwischen dem vierten Quartal 2019 und dem vierten Quartal 2020 um fast 7 % - das schnellste Wachstum im Jahresvergleich in den letzten zwei Jahrzehnten. Sie suchen Immobilien als Kapitalanlage?

Handelt es sich also um eine Blase, die zu platzen droht? Nein, meint Everett-Allen. Die Kreditaufnahme ist nach wie vor günstig, und sobald die Grenzen wieder geöffnet sind, werden ausländische Investoren den Immobilienmärkten, deren Kaufaktivität bisher weitgehend von inländischen Käufern bestimmt wurde, weiteren Auftrieb geben, sagte sie.

"Das wird sich im Laufe des restlichen Jahres und des nächsten Jahres zeigen, und dann könnte es eine gewisse Flaute geben", fügte sie hinzu.

Der Covid-Effekt

Unerwarteterweise hat sich die Pandemie positiv auf die Immobilienpreise ausgewirkt.

Das liegt daran, dass die Regierungen auf der ganzen Welt den Hausbesitzern halfen, indem sie vorübergehend Zwangsvollstreckungen untersagten und Arbeitnehmer und Unternehmen mit Billionen von Dollar unterstützten. Zinssenkungen sorgten dafür, dass Hypothekenzahlungen vielerorts erschwinglich blieben, während vorübergehende Senkungen der Grunderwerbssteuer in einigen Märkten den Hauskauf ankurbelten.

Diese Maßnahmen federten den Immobilienmarkt von der Coronavirus-Rezession ab. Aber die Pandemie selbst hat die Preise in die Höhe getrieben.

"Wenn man die große Mehrheit der Bevölkerung monatelang einsperrt, überdenken sie [schnell], was sie von ihren Häusern erwarten", sagte Richard Donnell, Forschungsdirektor bei der britischen Immobilienplattform Zoopla.

Da die Menschen gezwungen waren, ihre Häuser in Büros und Klassenzimmer umzuwandeln, dauerte es nicht lange, bis ein "Wettlauf um Raum" einsetzte.

Wohlhabendere Menschen in mehreren Ländern sind aus den Städten in größere Vorstadthäuser mit mehr Platz im Freien geflüchtet, weil sie davon ausgehen, dass sie auch nach dem Ende der Pandemie nicht mehr so oft in zentrale Büros pendeln müssen.

Viele von ihnen sind finanziell besser gestellt als vor dem Ausbruch der Pandemie, da sie weniger für Urlaube und Restaurantbesuche ausgeben und daher mehr Geld für Hauskäufe aufbringen können.

Im Vereinigten Königreich haben beispielsweise Pendlerstädte in der Nähe von London, wie Bishop's Stortford und Winchester, einen enormen Anstieg der Immobilienpreise erlebt.

"Alles, was in einem Umkreis von einer Stunde Zugfahrt von London liegt, wird für 10 % über dem Marktwert gehandelt", so Daniel Harrington, internationaler Leiter der Wachstumsabteilung des gehobenen Immobilienmaklers Fine & Country.

Ein Trend, den Harrington in Hauptstädten wie London und Paris beobachtet hat, besteht darin, dass wohlhabende Führungskräfte ihre zentral gelegenen Häuser gegen etwas Größeres, aber Günstigeres weiter außerhalb der Stadt eintauschen, so dass sie genug Geld haben, um eine kleine Wohnung in der Innenstadt und ein Ferienhaus anderswo zu kaufen.

Das hat die inländische Nachfrage nach Immobilien als Kapitalanlage an Orten wie der Côte d'Azur oder München erhöht, die traditionell von ausländischen Käufern dominiert wird.

Im Badeort Ilfracombe im Südwesten Englands hat Lee Hussell, der Direktor der Immobilienagentur Webbers, in den letzten Monaten zwei Immobilien für 100.000 Pfund (139.000 Dollar) über dem Verkaufspreis verkauft.

"In 38 Jahren, in denen ich Häuser kaufe und verkaufe, habe ich noch nie einen solchen Markt erlebt", kommentierte Henry Pryor, ein britischer Makler. "Es gibt Geschichten von Käufern, die mehr als 10.000 Pfund (14.100 Dollar) zahlen, nur um eine Immobilie besichtigen zu können.

Da die Bestände im Vereinigten Königreich etwa 30 % unter der Norm liegen, kaufen die Menschen "in Panik Immobilien", fügte Pryor hinzu. Die Transaktionen liegen seit November jeden Monat über dem Durchschnitt, wobei der März mit 180.000 Verkäufen fast doppelt so viele Verkäufe verzeichnete wie der Durchschnitt des gleichen Monats in den letzten 20 Jahren.

In 38 Jahren, in denen ich Häuser kaufe und verkaufe, habe ich noch nie einen solchen Markt erlebt".

"Vor zwölf Monaten kauften die Menschen in Panik Toilettenpapier, weil sie fürchteten, es könnte ihnen ausgehen. Das ist genau das Gefühl, das wir heute [auf dem Immobilienmarkt] haben", sagte er.

Trotz der schlimmsten Rezession seit mehr als drei Jahrhunderten stiegen die Hauspreise in Großbritannien im Jahr 2020 um 8,5 %. Das ist die höchste jährliche Wachstumsrate seit 2014, so das Office for National Statistics.

Und das gilt nicht nur für das Vereinigte Königreich. In den Vereinigten Staaten erreichte die Zahl der Verkäufe von bestehenden Häusern im Jahr 2020 den höchsten Stand seit 2006, so die National Association of Realtors.

Die Hauspreise stiegen im Jahr 2020 um 9 % und kletterten weiter, wobei der Medianpreis für ein bestehendes Haus im März einen historischen Höchststand von 329.100 $ erreichte.

Ein atemberaubendes Beispiel dafür, wie hektisch der Markt geworden ist, ist die Immobilienmaklerin Ellen Coleman, die innerhalb von drei Tagen nach der Auflistung des Objekts 76 Angebote für ein renovierungsbedürftiges Haus im Wert von 275.000 Dollar in einem Vorort von Washington D.C. erhalten hat, die alle bar bezahlt wurden. Das Haus mit vier Schlafzimmern und einer Fläche von 1.800 Quadratmetern wurde für 460.000 Dollar verkauft, was einer Steigerung von 70 % gegenüber dem Angebotspreis entspricht.

Von Auckland bis Shanghai, München und Miami scheinen die Immobilienpreise der Schwerkraft zu trotzen.

In Deutschland werden Immobilien innerhalb von zwei Wochen nach ihrer Auflistung verkauft, und Makler haben Mühe, Angebote zu erhalten, so Michael Heming, Hauptlizenznehmer für Fine & Country in Deutschland, Österreich und der Schweiz. "Es ist ein sehr starker Markt und die Preise steigen und steigen", sagte Heming gegenüber CNN Business.

In Portugal haben sich Ausländer Häuser geschnappt, obwohl sie die gekauften Objekte nicht besichtigen können. Den Daten von Knight Frank zufolge stiegen die Preise dort im vierten Quartal 2020 im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um 6 %.

Obwohl keine Besucher aus traditionell starken Käufermärkten wie Brasilien, Großbritannien, Frankreich und Belgien kommen, haben die ersten drei Monate des Jahres 2021 bereits Verkaufsrekorde gebrochen, so Charles Roberts, geschäftsführender Gesellschafter von Fine & Country Portugal. "Wir haben eine ganze Menge davon verkauft", sagte Roberts und fügte hinzu, dass ausländische Käufer frische Luft, Freiraum und ein malerisches Refugium suchen, in das sie sich für die nächste Pandemie flüchten können. "Wenn sich die Reisemöglichkeiten öffnen, werden wir wohl drei Monate lang eine Pandemie erleben".

Kürzlich verkaufte er eine Wohnung im Küstenort Cascais, westlich von Lissabon, für 3,5 Millionen Euro (4,2 Millionen Dollar) an einen Südafrikaner, der die Stadt noch nie besucht hat.

In Indien sind die Preise nach einem 6,9-prozentigen Einbruch des BIP im letzten Jahr zurückgegangen, aber die Transaktionen sind nach dem Ende der ersten Sperre stark angestiegen.

"Covid hat dazu geführt, dass der Markt wieder in Schwung gekommen ist", sagt Hitesh Oberoi, CEO von Info Edge, dem Eigentümer des größten indischen Immobilienportals 99acres.com. "Viele Menschen wollen größere Häuser", fügte er hinzu. "Viele Leute dachten, dass sie aufgrund der schlechten Wirtschaftslage gute Angebote bekommen würden".

Oberoi sagte, dass sinkende Zinssätze und niedrigere Zölle auf Transaktionen in einigen Teilen des Landes ebenfalls dazu beigetragen haben, dass sich der Markt aber wieder verlangsamt, da Indien mit einer verheerenden zweiten Welle des Virus kämpft.

Regierungen versuchen, die Märkte abzukühlen

In mehreren Ländern suchen die Regierungen bereits nach Wegen, um eine Überhitzung ihrer Wohnungsmärkte zu verhindern.

In Neuseeland - wo die Durchschnittspreise für Wohnimmobilien im Jahresverlauf bis März um mehr als 24 % auf ein Rekordhoch gestiegen sind - steht die Regierung unter Druck, den Markt zu stabilisieren, so Wendy Alexander, amtierende Geschäftsführerin des Real Estate Institute of New Zealand.

Im März kündigte die Regierung eine Reihe von Maßnahmen an, von denen sie sich eine Abkühlung der Investorennachfrage" und eine Verlangsamung des Preisanstiegs erhofft, so Alexander. So wurden beispielsweise Steuerschlupflöcher gestopft, und die Minister erwägen, die Vergabe von zinslosen Darlehen an Spekulanten einzuschränken.

In China, wo die Hauspreise in "Tier-1-Städten" wie Peking, Shenzhen, Shanghai und Guangzhou im März im Jahresvergleich um durchschnittlich 12 % gestiegen sind, ist Peking entschlossener denn je, die Fremdfinanzierung von Immobilien einzudämmen", so die Analysten der Societe Generale in einer Notiz von letzter Woche.

"Mehr als 30 Städte, auf die ein Fünftel der nationalen Verkäufe im Jahr 2019 entfallen, haben umfangreiche Verschärfungsmaßnahmen eingeführt", sagte Michelle Lam, Ökonomin für den Großraum China bei Societe Generale.

"Dazu gehören Kauf- und Verkaufsbeschränkungen, Kreditbeschränkungen, die Verlängerung der Haltedauer für Steuerbefreiungen und das Schließen von Schlupflöchern durch gefälschte Scheidungen", fügte sie hinzu. In der Vergangenheit haben einige Paare die Scheidung eingereicht, um die Obergrenzen für Familieneigentum zu umgehen.

Die Analysten der Societe Generale gehen jedoch davon aus, dass die Korrektur der Immobilienpreise in China selbst bei stärkeren Beschränkungen moderat ausfallen wird, da die Kreditkonditionen weiterhin günstig bleiben und eine solide Nachfrage nach städtischen Immobilien, ein begrenztes Angebot in den Top-Städten und ein anhaltendes Interesse an Immobilieninvestitionen besteht.

Auch in anderen Ländern könnten die Bankenaufsichtsbehörden die Regeln für die Hypothekarkreditvergabe verschärfen, um die Märkte abzukühlen, so Matthias Holzhey, Leiter des Bereichs Schweizer Immobilienanlagen bei UBS, der auf die Regulierung im Allgemeinen als mögliche Bedrohung für das Wachstum der Immobilienpreise hinweist.

So könnten die politischen Entscheidungsträger beispielsweise die Steuern auf Grundstücke und Transaktionen erhöhen, insbesondere wenn die Regierungen versuchen, die öffentlichen Finanzen nach der Pandemie zu sanieren.

Warum der Boom wahrscheinlich nicht platzen wird

Doch selbst wenn die Regierungen den Wohnungsmarkt ins Visier nehmen, sagen die Analysten keine Korrektur der Immobilienpreise voraus.

Das weltweite Wirtschaftswachstum wird in diesem Jahr voraussichtlich deutlich stärker ausfallen, da die Impfstoffe eingeführt und die Beschränkungen gelockert werden, was sich positiv auf die Immobilienmärkte auswirken wird.

Entscheidend ist, dass die Zinssätze niedrig bleiben werden. "Historisch gesehen wurden Phasen schwacher Immobilienpreise durch steigende Zinsen ausgelöst", so Holzhey.

Niedrige Zinssätze haben die Preise vor allem in den Vereinigten Staaten und Europa in die Höhe getrieben, weil sie die Kreditaufnahme erschwinglicher machen. Offiziellen Statistiken zufolge lagen die Hypothekenzinsen in den 19 Ländern, die den Euro verwenden, im März bei durchschnittlich 1,3 %.

Trotz der steigenden Inflation wird erwartet, dass die politischen Entscheidungsträger die Zinssätze niedrig halten, um den Aufschwung zu sichern. Wenn die Preise weiter steigen und auf einem höheren Niveau verharren, müssen sie möglicherweise einen anderen Kurs einschlagen, aber die wichtigsten Zentralbanker haben sich bemüht zu betonen, dass sie bereit sind, ihre Volkswirtschaften stärker als normal laufen zu lassen, wenn dies das Wachstum ankurbelt und Arbeitsplätze schafft.

"Die Hypothekenzinsen werden in den nächsten Jahren strukturell niedrig bleiben und das Marktwachstum unterstützen", so Adam Challis, Executive Director für Forschung und Strategie in Europa, dem Nahen Osten und Afrika bei Jones Lang LaSalle.

Mit anderen Worten: Erwarten Sie nicht, dass dieser Boom in absehbarer Zeit abbricht.