Deux frères qui profitent du fait que leurs parents ne sont pas dans la maison
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Un héritier bloque la réalisation de travaux
Les héritiers ne se font pas confiance, la vente n’aboutit pas
Ventes aux enchères immobilières : mode d'emploi
La gestion des biens est conflictuelle, certains veulent récupérer leur part
Plus personne ne se parle, la situation semble inextricable
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Le décès des parents fait souvent resurgir des mésententes et des jalousies dans une fratrie. Cela peut alors compliquer le règlement de la succession. Découvrez comment les désamorcer.
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Au décès du second parent, ses biens ne sont pas directement partagés entre ses enfants. Sa mort créé une indivision successorale dont chacun des frères et sœurs détient automatiquement une fraction. Ainsi, la quote-part d’un enfant n’est pas matériellement distinguée. Prenons le cas d’une fratrie de trois enfants qui héritent de trois appartements. Dans cet exemple, un enfant n’est pas propriétaire d’un des trois appartements, mais d’un tiers de chacun des trois biens.
Cette situation dure tant que les héritiers n’y mettent pas un terme, par le partage des biens ou par la vente de tous les biens et la répartition du prix de cession. L’indivision est malheureusement souvent conflictuelle, les membres de la fratrie devant prendre des décisions ensemble. Voici les cas les plus fréquents de conflits et les solutions pour que l’héritage ne tourne pas au cauchemar.
La situation. Un indivisaire souhaite engager des travaux de rénovation d’un appartement dont il a hérité avec sa sœur afin de le mettre en location. Par son silence, elle bloque la situation.
La règle. La loi prévoit que les décisions relatives à la gestion courante des biens indivis doivent être prises de façon collégiale. Une majorité des deux tiers des droits indivis est requise.
Solution 1. Organiser l’indivision s’il n’est pas trop tard
« Si les héritiers savent que la situation s’inscrira dans la durée, je leur conseille, tant qu’ils parviennent encore à communiquer, d’organiser l’indivision avec l’aide de leur notaire , détaille Pierre-André Girard, notaire à Annecy. En rédigeant une convention, ils échappent ainsi aux règles fixées par la loi et édictent les leurs, facilitant la gestion : ils déterminent des majorités différentes pour les prises de décision, désignent un chef de file autorisé à agir seul, s’entendent sur la répartition des dépenses, etc. » Autre solution pour prévenir des conflits d’indivision : créer une société civile immobilière (SCI) où chaque frère et sœur apporte sa part d’héritage indivise. « Cette solution permet une gestion des biens à la carte et elle est bien mieux adaptée dans le temps, notamment pour faire face à l’éventuel décès de l’un des frères et sœurs » , conclut Me Girard.
Solution 2. Demander l’arbitrage du juge quand tout est bloqué
Si le blocage s’installe, vous n’avez pas d’autre choix que d’aller en justice. Dans un délai de deux ou trois mois, vous pouvez obtenir une autorisation en référé avec l’obligation faite à tous les indivisaires de partager les charges qui en découlent .
Cette procédure devant le tribunal judiciaire, qui nécessite l’assistance d’un avocat, peut vous permettre de sauver l’intérêt commun en débloquant la situation : engager des travaux, signer un bail d’habitation, etc. C’est une option intéressante si le blocage ne porte que sur une seule décision. Si c’est toute la gestion courante qui pose problème, il ne sera pas possible d’aller chaque fois devant le juge. En revanche, vous pourrez lui demander de nommer un administrateur pour gérer les biens indivis. Cette solution est efficace mais, outre le fait qu’un tiers s’immisce dans les affaires familiales, son intervention a un coût que tous les indivisaires doivent supporter .
La situation. Trois héritiers en indivision sont d’accord pour vendre l’un des biens. Ils ne s’entendent pas sur le prix de vente. Un des frères soupçonne même sa sœur de vouloir avantager un acquéreur qu’elle connaît. Un climat de suspicion règne au sein de la fratrie.
La règle. En indivision, les décisions les plus importantes, telle la vente d’un bien, requièrent l’unanimité, c’est-à-dire l’accord de tous.
Solution 1. Une vente transparente aux enchères notariales Les notaires organisent leurs propres enchères à la chambre départementale ou directement sur Internet avec la vente notariale interactive, plus connue sous le terme de vente en immo-interactif (voir sur immobilier.notaires.fr ). Ce procédé permet de connaître en quarante-cinq jours le juste prix d’un bien immobilier en confrontant l’offre et la demande, en toute transparence car les offres sont publiques. Aux enchères, pas question d’avantager qui que ce soit. Pendant le processus de vente, le notaire se charge en effet de toutes les formalités : expertise immobilière pour estimer la valeur du bien, établissement du cahier des charges, publicité de la vente, visites du bien, organisation des enchères... Impossible, en revanche, de connaître à l’avance le prix de vente. « Mais les héritiers peuvent être rassurés ; dans la très grande majorité des cas, le bien est vendu à sa juste valeur, voire au-delà » , assure Me Girard.
Solution 2. Le rapport de force pour contrer le blocage Une procédure spécifique permet aux indivisaires de faire valoir leur majorité (au moins deux tiers des droits indivis) contre la minorité de blocage. Une façon de faire échec au refus d’un seul héritier d’une fratrie de trois, par exemple. La première étape passe par le notaire, qui adresse un courrier aux indivisaires bloquants. Si ces derniers persistent dans leur volonté de ne pas vendre, les autres peuvent, par l’intermédiaire de leur avocat, saisir le tribunal judiciaire, qui a la possibilité d’autoriser la vente aux enchères judiciaires à la barre du tribunal.
« Cette alternative est un excellent moyen de pression. Lorsque les indivisaires qui s’opposent à la vente reçoivent la notification du notaire, ils comprennent qu’ils ont peu de chances de l’empêcher. Ils font marche arrière, préférant accepter que le bien soit vendu à l’amiable plutôt que de risquer une vente forcée aux enchères, traumatisante et moins intéressante financièrement. Le conflit prend ainsi fin avant la saisine du tribunal » , constate Me Girard.
La situation. Manque d’argent ou désintérêt, les héritiers doivent parfois se rendre à l’évidence : la gestion de l’indivision est un véritable échec, personne n’étant sur la même longueur d’onde. Quand l’un souhaite y mettre un terme et récupérer sa part mais que les autres ne l’entendent pas de cette oreille, la situation peut devenir conflictuelle.
La règle. La loi n’impose pas aux indivisaires de procéder au partage des biens, mais elle prévoit que personne ne peut être contraint de demeurer dans l’indivision.
Solution 1. Revendre sa part dans la fratrie Quand l’un des héritiers veut sortir de l’indivision, une option efficace revient à vendre sa quote-part. « Attention , rappelle Me Girard, si l’héritier souhaite céder sa part à quelqu’un d’extérieur à l’indivision, les autres doivent être avertis puisqu’ils sont prioritaires pour l’acheter. » Reste à trouver un candidat acquéreur ayant les fonds nécessaires.
Solution 2. Effectuer le partage des biens avec l’accord de tous Le partage des biens met fin à l’indivision et aux difficultés liées à sa gestion. Préalablement, les héritiers doivent s’entendre non seulement sur le principe du partage mais aussi sur la répartition des biens entre eux. Par exemple, pour répartir deux appartements entre trois frères, l’un doit accepter de ne pas recevoir de bien immobilier, mais une soulte , c’est-à-dire une somme d’argent versée par ses deux frères, qui doivent disposer des fonds nécessaires.
S’ils ne parviennent pas à s’entendre mais que toute communication n’est pas rompue, ils peuvent tenter un ultime recours avant de s’en remettre à la justice : la médiation familiale . Elle consiste à rechercher un accord satisfaisant pour tous avec l’aide d’un tiers impartial, un médiateur familial. Son rôle est de rétablir la communication entre eux et de créer un climat de confiance, propice à la recherche d’accords.
Quelques séances peuvent suffire à trouver un accord.
La situation. Dix longues années se sont écoulées depuis le décès de leur mère et autant d’années de guerre fratricide. Plus aucun des frères et sœurs ne se parlent et les biens de la succession tombent en ruine.
La règle. Si le partage amiable est impossible, c’est-à-dire si l’un des indivisaires s’oppose au partage ou à la composition des lots par exemple, les autres peuvent solliciter un partage judiciaire auprès du tribunal judiciaire.
Solution. S’en remettre au juge pour qu’il tranche Une fois saisi, le juge demande généralement une estimation des biens à un expert judiciaire. Puis, il ordonne le partage directement ou – dans les cas plus complexes – nomme préalablement un notaire chargé des opérations de partage. Enfin, il peut aussi décider de la vente des biens aux enchères judiciaires. Toute la procédure nécessite l’assistance d’un avocat . Même si le dénouement prend plusieurs années et provoque, le plus souvent, l’éclatement de la fratrie, le recours à la justice reste malheureusement la seule façon de sortir de l’impasse . Mais il vaut mieux obtenir sa part d’héritage en deux ou trois ans que de rester empêtré toute une vie dans une succession bloquée.
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Écrit par
Valérie Zerguine
Publié le 29/04/2019 à 13h42, mis à jour le 11/08/2022 à 7h25
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Progressivement, les rôles s’inversent. Nos aînés deviennent nos enfants. Ils réclament de l’aide, du soutien, parfois au quotidien. Un changement qui chamboule mais qu’il faut bien finir par accepter.
Jusqu'ici, nos parents étaient nos points de repère – qu'on soit en paix ou en conflit avec eux. Mais voici qu'ils nous sollicitent de plus en plus souvent. Ne nous voilons pas la face, c'est douloureux de les voir vieillir. Jusqu'au jour où nous nous sentons submergé par le rôle d'« aidant » auquel nous nous retrouvons assigné. « Avec l'allongement de l' espérance de vie , nous sommes amenés à être de plus en plus acteurs de la vieillesse de nos parents, commente Nicole Prieur, auteure de Petits Règlements de comptes en famille *. Or, notre société ne nous y a pas préparés : la grande vieillesse comme la mort y sont cachées, totalement oblitérées des représentations collectives. Quand on se retrouve en situation de prendre en charge ses parents, on se sent totalement démuni. » Il faut redistribuer les cartes et trouver notre place tout en laissant à nos aïeux la leur. Décryptage par nos témoins et la thérapeute Nicole Prieur.
Admettre que les capacités de nos parents diminuent réveille en nous des sentiments contradictoires. On ressent de la tristesse , de la compassion bien sûr, mais aussi de la peur et de la colère . Difficile d’assumer ces sentiments ambivalents, comme en témoigne Simon, gendarme à la retraite, 62 ans : « Lorsque mon père a commencé à montrer des signes de défaillance, je l'ai très mal vécu. Notre lien, c'est la mer. Quand j'étais petit, le week-end, je me levais aux aurores pour le suivre sur son bateau. Mais, alors qu'il passait le cap des 70 ans, il a commencé à faire des erreurs techniques. Il est devenu clair qu'il n'avait plus ni la force physique ni la concentration néc
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