Comprar y reformar: una guía para no cometer errores
La mayoría de las personas que compran una casa saben que tendrán que reformarla. De hecho, el patrimonio arquitectónico de los centros de las ciudades españolas ya está bastante anticuado, más del 80% de las casas tienen más de treinta años. Y nunca se han reformado. Pero tal operación duplica las dificultades para quienes la enfrentan.
Hay quien no quiere saber de agencias inmobiliarias, convencido de que “pero por qué tengo que darle el 3% a la agencia que no hace nada”… subestimando peligrosamente la complejidad del mercado inmobiliario.
Por otro lado, hay quienes confían ciegamente en las agencias inmobiliarias, sin saber que (lamentablemente) la mayoría de las agencias inmobiliarias no hacen bien su trabajo. Lo cual, como el de los técnicos, es para la protección de sus clientes (en su caso dos clientes: los que venden y los que compran).
De hecho, la gente piensa (con razón) que las agencias inmobiliarias tienen que encargarse de verificar que la propiedad esté en orden antes de ponerla en el mercado. Y del mismo modo (esta vez erróneamente) piensan que las agencias también son capaces de dar las indicaciones correctas sobre las reformas que tendrán que hacer.
Pero la realidad es que la mayoría de las agencias inmobiliarias ni siquiera realizan los controles urbanísticos más básicos de la propiedad, terminando vendiendo propiedades con graves carencias. De la misma forma es incapaz de dar información correcta sobre reformas, y a menudo declaran cifras de reestructuración muy por debajo de los costes reales del mercado.
Entonces, si está a punto de comprar una casa para renovar, estas son las tres cosas en las que debe centrar su atención:
● A quién le está comprando (el propietario o los intermediarios)
● El estado de la casa que está comprando
● La viabilidad y costes de las obras de reforma.
En este artículo se encuentran reglas claras para no cometer errores.
Hay dos cosas en las que debe concentrarse al buscar una casa para comprar y reformar:
● la verificación del cumplimiento urbanístico y constructivo del inmueble;
● la viabilidad y el costo de la renovación.
En realidad también habría un tercero: es decir, hay que intentar conocer todo lo posible sobre la propiedad donde se encuentra el piso que te interesa.
Lo primero que debe hacer es inspeccionar la propiedad. Entonces es necesario rastrear todas las prácticas de construcción, incluso con acceso a los documentos en los archivos municipales. Y finalmente, tenemos que comparar cosas.
Este es un trabajo que solo un técnico puede hacer. También porque interpretar las prácticas de construcción no es trivial. Y, por supuesto, esto tiene un costo. Lo cual no es insignificante porque el técnico que elabora el informe afirma lo que escribe. Y si declara algo falso, es responsable personal y penalmente por ello. Por supuesto, lo ideal es que este informe lo presentara el vendedor de la casa.
Averigüe en qué edificio se encuentra el apartamento
Hay varias comprobaciones que se deben realizar en el edificio donde se encuentra el apartamento que le interesa:
● Verificación urbanística
● Trabajo realizado / en curso / futuro
● Problemas conocidos
● Verificación urbanística
Quizás te estés preguntando "¿qué comprueba el urbanismo si ya tengo el del piso?"
Tienes razón ... pero la verificación del apartamento muestra si el apartamento está en orden o no. Sin embargo, puede haber problemas en el edificio que vayan más allá de los del apartamento individual. Por ejemplo, se han dado casos de edificios con pisos enteros que no estaban presentes en los proyectos depositados en los archivos municipales. O con torretas de escaleras para techos que se han transformado en mega áticos.
El propósito de la auditoría de zonificación del edificio no es ir de casa en casa y enojar a la gente para ver si hay algo ilegal o en mal estado. En cada edificio hay desperfectos de diversa índole y los que están dentro de las propiedades individuales no te interesan.
Lo que debe surgir de la verificación urbanística del edificio son los macro-abusos:
● Planes no declarados
● Extensiones no declaradas
● Diferentes elevaciones
Necesitas saber estas cosas no tanto porque la casa que estás por comprar puede tener algún tipo de problema si los hay ... sino porque tarde o temprano alguna entidad puede despertar y decirle al edificio "arregla todo" . Y claramente los propietarios pagarán ... (tú también)
Trabajos
El propietario debe informarle si el edificio ha sido renovado en el pasado, si las obras ya se han subcontratado o si se están discutiendo otras obras.
Claramente, para las obras pasadas, no se puede esperar que el propietario sea la memoria histórica del edificio, pero debería poder darle algunas indicaciones. Sería ideal saber cuál ha sido la empresa que acometió las reformas. Sobre todo en ciudades grandes y capitales de provincia, es fácil encontrar muchas empresas de reforma. Tan sólo con googlear ‘reformas integrales Zaragoza’ o ‘reformas en Zaragoza’ verá que existen varias empresas en la capital maña disponibles para ese cometido.
Problemas recurrentes
Averiguar los problemas del edificio en el que se encuentra el apartamento que le interesa es difícil, si aún no vive allí. El propietario actual puede ser de ayuda, pero es poco probable que venga y le diga cosas que podrían hacer que desista de comprar.
Los problemas resultantes son que los baños apestan y que ruidos como el ruido del motor pueden provenir de la columna fecal. Pero hasta que no vivas en el edificio no puedes saber. Este es un ejemplo, pero podría haber muchos otros como infiltraciones, inundaciones de sótanos, etc
¿Cómo puedes encontrarlos?
Tienes que preguntar ... al portero, al propietario, a unos inquilinos que te encuentras en las escaleras, al administrador, al agente inmobiliario ...No es fácil, pero es útil.
Cómo evaluar el trabajo a realizar
Hemos llegado a la parte que probablemente te interese más. Es decir, en esta casa que quieres comprar ... ¿cuánto te costaría hacer las reformas?
Antes de llegar a una estimación del trabajo a realizar, es necesario realizar una encuesta y un proyecto. Lo primero que debe establecer es el trabajo a realizar.
Lo que debe observar durante la inspección son:
Distribución interna
Baños
Cocina
Sistema eléctrico
Sistema de calefacción
Accesorios
¿Qué pasa con estas cosas? ¿Qué crees que hay que rehacer?
Dado que la distribución interna es algo personal (pero rara vez he encontrado casas de más de veinte años que tengan una distribución interna decente), para todo lo demás, démosle una regla: Cualquier implante que tenga más de 30 años debe rehacerse.
Dicho todo esto, una vez que hayas identificado correctamente las intervenciones a realizar, ¿cuánto te cuesta hacerlas?
Lo que tienes que hacer, para no encontrarte en dificultades, es ponerte en la peor perspectiva, es decir, en la que más gastas. Teniendo esto en cuenta, una reforma completa cuesta al menos 800 € / m2. Más IVA y solo funciona. Es decir, edificación, ingeniería de planta y trabajos de acabado (azulejos, accesorios, puertas, sanitarios, pinturas…).
Si parece demasiado y “en este momento estaba construyendo una nueva casa”, tenga en cuenta una cosa. La construcción de una casa nueva cuesta en promedio 1.500 € / m2 para las obras nuevas. Además, ya hemos dicho que nos estábamos poniendo ‘En el peor de los casos’.
Sin embargo, solo para darte una estadística, en los últimos dos años, el 55% de las personas que han reformado sus viviendas han superado su presupuesto. Y el 30% de estas personas lo sobrepasó en más del 25%. Entonces, si tiene que hacer los cálculos para comprar y remodelar, es mejor que los haga bien.
Recopilando:
● La casa debe estar en buen estado. Sin problemas estructurales.
● También considere cuidadosamente el edificio en el que se encuentra el apartamento.
● Los costes de reestructuración deben sobreestimarse
Si es firme en estos principios, no se sorprenderá con su compra.