🪙 Что такое токены на недвижимость и стоит ли их покупать

💻 Как устроена технология 

Виртуальные токены существуют в блокчейне, где инвесторы могут ими обмениваться. Покупая токен, пользователь приобретает долю объекта недвижимости. Каждая транзакция записывается, и её нельзя изменить или удалить, что защищает пользователей от мошенничества. В токенах можно закодировать необходимую информация о проекте: площадь, высотность, тип здания и многое другое.

Под каждый объект эмитент выпускает определённое количество токенов. 

👉 Например, британский девелопер Knight Dragon Developments при поддержке гонконгского миллиардера планирует привлечь на строительство высотной башни £140 млн с помощью токенов. Для этого 80% стоимости здания разделили на 100 000 токенов по £1400 каждый. В будущем инвесторы будут получать доход от аренды объекта.

🧮 Как такое инвестирование работает в России

В нашей стране токенизация тоже набирает обороты. Толчком послужил закон «О цифровых финансовых активах и цифровой валюте». Застройщик может продавать токены, которые привязаны к стоимости квадратных метров. Цена начинается от 50 тысяч ₽, можно купить не целый квадратный метр, а только часть. Когда его цена вырастет, пользователь получит доход.

👉 Например, инвестор решил вложить 50 тысяч ₽ в квартиру в строящемся ЖК со сроком сдачи через три года и стоимостью 150 тысяч ₽ за квадратный метр. За эту сумму он купил только 1/3 его часть. Пока дом строится, квартал наполняется инфраструктурой, цена квадратного метра растёт. Если к концу строительства она станет 300 тысяч ₽ и квартиру купят, инвестор заработает 50 тысяч ₽.

Важно: Сейчас токены выпускают под каждую квартиру, а не на целый многоквартирный дом. Их покупка не делает инвестора собственником недвижимости, он зарабатывает на росте цены квадратного метра.

Купить цифровой метр (ЦМ) можно на инвестиционной платформе, которую Банк России включил в реестр операторов информационных систем. Это значит, что регулятор проверил компанию и подтвердил её надёжность.

Для покупки нужно зарегистрироваться на сайте, пополнить кошелёк минимум на 50 тысяч ₽, выбрать жилой комплекс, квартиру в нём и купить цифровые метры. Когда застройщик построит дом, управляющая компания продаст квартиру и распределит доход между инвесторами. 

❓ Популярные вопросы

👉 Какие есть риски?

Первый и самый важный момент — это надёжность застройщика. Перед покупкой цифровых финансовых активов (ЦФА) нужно проверить компанию. Для начала необходимо посмотреть её рейтинг на сайте ЕРЗ, изучить документы на платформе «Наш.дом.рф», выписку из ЕГРЮЛ и сведения о банкротстве и судебных спорах.

👉 Чем подкреплены цифровые метры эмитента?

Настоящим домом, который строится, а когда его введут в эксплуатацию, в нём будут жить люди. Объект находится на балансе застройщика.

👉 А если застройщик решит забрать деньги инвесторов? 

Эмитент перечисляет деньги инвесторов на эскроу-счёт застройщика как оплату по ДДУ (договору долевого участия). По 214-ФЗ, девелоперу нельзя ими пользоваться, такое же правило работает и при обычных сделках с недвижимостью. Все расчёты при купле-продаже цифрового актива ведутся через номинальный счёт, а информация об их обладателях находится в распределённом цифровом реестре оператора информационной системы, который контролирует Банк России.

👉 Нужно ли платить налоги?

Да, НДФЛ 13%. Его автоматически удержат с прибыли, инвестору ничего не нужно делать.

👉 Есть ли вероятность того, что квартиру продадут ниже первоначальной цены?

Да, такое тоже может быть. Это один из рисков инвестирования, к которому нужно быть готовым.

👉 Можно ли диверсифицировать такие инвестиции?

Диверсификация возможна, если инвестор купит токены разных объектов недвижимости. Чем дороже продадут каждый из проектов, тем выше доходность инвесторов.

💡 Перспективы

У инструмента есть потенциал, чтобы закрепиться на российском рынке. Застройщики могут использовать его в качестве дополнительного источника денег. С помощью ЦФА можно привлечь финансы не только покупателей квартир, но и потенциальных инвесторов. Также токенизация недвижимости поможет поддержать строительные компании, если будет сокращаться спрос на её покупку на фоне выросшей ключевой ставки и первоначального взноса по ипотеке.

Многое зависит от уровня доходности, который смогут предложить застройщики. Если он будет выше ключевой ставки на несколько процентов, то инвесторов это наверняка заинтересует.