Buying flat in London as SWE

Disclaimer: данная статья не является финансовым советом и представляет собой описание моего личного опыта.

Telegram блог: https://t.me/frontend_engineer_blog

Linkedin: https://www.linkedin.com/in/evgenii-ray/

Intro

Всем привет, совсем недавно, я купил 2-bedroom квартиру в Лондоне. В этой короткой статье, я постараюсь поделиться экономической целесообразностью данного решения, деталями и моим опытом о покупке недвижимости в Лондоне.

Personal profile

Давайте начнем с моего профиля. Меня зовут Евгений Рэй, я работаю разработчиком в Мете в Лондонском офисе.

На момент написания статьи:

1. Моя базовая зарплата: 106 500£ (£66 224,40 после налогов / £5518 в мес)
2. Годовой бонус: 15% - 15 975£ (£9 933,66 после налогов)
3. Акции: 50 000 - 100 000£ в год, сильно зависит от их текущей стоимости на бирже

Данные указал, чтобы ты мог оценить доступность покупки на основе моего профиля дохода.

Renting

Первый год, я арендовал 1-bed квартиру (35 sqm) в Hampstead. Hampstead - один из самых красивых и дорогих районов во второй зоне Лондона (15-20 минут до центра). Я очень рад, что жил первый год в этом районе. Он безопасный, чистый и очень уютный. В этом районе чувствуешь себя как в маленькой деревне, хотя находишься во второй зоне Лондона.

Мои расходы на аренду были следующие:

Арендная плата: £1800

Консул такс (местный налог района): £290

Газ + Электричество: £80

Итого: £2170

Это достаточно дорого для 1-бедрума, в основном я платил за местоположение и оглядываясь назад - совершенно не жалею об этом.

Ипотека

Я принял решение остаться в Лондоне на ближайшие 5 лет. В квартире вдруг стало тесно и я задумался о целесообразности покупки собственного жилья.

Квартира vs Дом

Главный вопрос, который стоит решить перед началом поиска жилья - квартира или дом. В моем случае - решение было довольно простое, но давайте определим плюсы и минусы покупки того или иного жилья. Начнем с дома.

Плюсы покупки дома:

1. Помимо дома, ты покупаешь землю. С легальной точки зрения, ты владеешь всем, что находится на этой земле и даже под землей. В Англии есть юридический термин для этого - "freehold".
2. Исторически стоимость домов растет с годами намного быстрее, чем стоимость квартиры.
3. Ты имеешь право делать любые изменения в доме и под домом, если это не затрагивает твоих соседей.
4. Сильно больше места, наличие парковки и заднего двора

Минусы покупки дома:

1. Более высокий стоимостный порог входа (>£600.000) и требования банков к минимальному депозиту около 20% (£120.000), особенно для иммигрантов
2. Отсутствие программ государственной поддержки (Help to buy), так как дома в основном не новые
3. Потенциально, каждый дом требует отдельного бюджета на реновацию, так как большинство домов старой застройки со всеми вытекающими проблемами (неэффективное отопление, влажность и плесень)
4. Любые проблемы с домом (крыша, канализация и тд) решаются за твой счет

С домами разобрались, что там с квартирой?

Плюсы покупки новой квартиры:

1. Более низкий порог входа (< £600 000) и требование к начальному депозиту от 5% (£30 000) по программе Help to Buy (о ней чуть позже)
2. Нет проблем с энергоэффективностью, влажностью и плесенью
3. Квартира не требует дополнительных вложений, кроме мебели. Кухня, кухонная техника, ванна и более-менее отделка комнат уже присутствуют.
4. В случае проблем с домом, в котором находится квартира (канализация, крыша и тд), ремонт производится владельцем земли за счет средств взимаемых через service charge

Минусы покупки квартиры:

1. Все квартиры продаются по схеме leasehold. Формально, все что построено на земле - принадлежит лэндлорду (владельцу земли). Поэтому в Англии придумали способ владения - leasehold. По-сути, с легальной точки зрения, это долгосрочная аренда (200-999 лет) и формально квартира принадлежит лэндлорду. К счастью, законодательство потихоньку уходит от этого термина и в будущем возможно полностью избавится от него. С точки зрения обычного человека, разницы практически нет. Даже по прошествии 50 лет, лизхолд можно восстановить на изначальный срок за небольшой fee около 0.5% стоимости квартиры.
2. Из-за leasehold невозможна серьезная переделка, к примеру снести стену или изменить планировку комнат не получится
3. Каждый покупатель квартиры обязан платить service charge, в него входит уборка территории, обслуживание дома и т.д. Иногда в доме есть спортивный зал и бассейн, которые входят в эту сумму.
4. Не все дома имеют парковку, большинство новых домов в пределах 2ой зоны Лондона отказываются от паркинга и строятся по программе Car Free Building

В моем случае все было просто - у меня не было большого начального депозита и я хотел жить в велосипедной доступности от центра (в пределах 30-40 минут). Поэтому было принято решение о покупке квартиры.

Покупка квартиры

Я опущу детали поиска квартиры, могу только сказать, что это фулл-тайм работа несовместимая с основной работой. В идеале, если ваш партнер может заняться этим вопросом фулл-тайм в течении 4-недель - это идеальный вариант.

Мои требования к квартире:

1. 2-бедрум 75+ sqm
2. Много света и "широкие окна в пол"
3. Наличие парков и больших продуктовых магазинов
4. Транспортная доступность (20-30 минут до центра, желательно на велосипеде)
5. Безопасный район
6. Наличие большого балкона

Рынок в Лондоне горячий - это значит, что хорошие квартиры уходят за несколько дней и решение о резервации нужно принимать довольно быстро. Основной плюс - резервация это не покупка, она дает возможность снять квартиру с рынка и в последствии можно отказаться.

Мы нашли квартиру достаточно быстро - в течении 3ех недель со следующими данными:

Стоимость: £650.000

Налог на покупку (Stamp Duty): £20.000

Площадь: 77 sqm + 9 sqm balcony

Услуги солиситоров (юристы по покупке): £1400

В ходе переговоров, удалось снизить стоимость квартиры до £600.000 и полностью покрыть стоимость Stamp Duty за счет застройщика.

Ипотека, Help to Buy и страховки

Несколько раз в статье я писал, что использую правительственную схему - Help to buy. Данная схема позволяет взять ссуду в размере 40% от стоимости квартиры (макс. стоимость квартиры - 600.000) у правительства без interest rate на 5 лет. Остальное берется у банка + депозит.

Итого, мои начальные расходы на квартиру:

1. Deposit: £30 000 (5%)
2. Solicitors: £1400
3. Stamp Duty: £0
4. Mortgage processing fee: £500

Итого, было взято в долг:

1. Mortgage: £330 000 по ставке 2.69% на 25 лет
2. Government loan: £240 000 по ставке 0% первые 5 лет, затем 1.75% + небольшое увеличение каждый год

Мои текущие ежемесячные расходы:

1. Платеж по ипотеке - £1511
2. Страховка жизни - £89
3. Консул такс - £169
4. Электричество и обогрев - £100
5. Сбор на обслуживание дома - £250

Суммарно выходит - £2119, в итоге выходит на 70 фунтов меньше, чем я арендовал 1-бедрум в Хэмпстеде. Через 5 лет платеж по долгам вырастет и составит £1511 + £350 = £1811, с небольшим увеличением каждый год. С учетом инфляции в Англии и роста зарплат в индустрии, это некритичное увеличение.

Экономическая целесообразность

Арендовать или покупать? У каждого ситуация разная, но если вы планируете оставаться в Англии на срок 5+ лет, я считаю, что имеет смысл задуматься о покупке, и вот почему:

1. В моем варианте, по истечению 5 лет, я выплачу £41150 процентами банку и мой собственный капитал в квартире будет равняться - £79755. Если бы я арендовал, эти бы деньги просто ушли на аренду.
2. Стоимость жизни в Англии растет за счет достаточно высокой инфляции, это отражается на всем - аренда, стоимость товаров и тд. Беря ипотеку - ты фиксируешь часть расходов на жилье на срок ипотеки и деньги становятся для тебя дешевле. £600.000 сейчас и £600.000 через 5 лет это разные деньги. Если взять инфляцию за 5% и дисконтировать ее на это время, по факту £600.000 будут равняться £464.000 в течении 5 лет.
3. Иммиграция в Англию усиливается, доступного жилья становится меньше.

Надеюсь мой опыт поможет тебе в твоем собственном решении. Есть у тебя есть комментарии или желание улучшить статью, напиши мне пожалуйста в телеграм @evgeniiray.

Также, можешь подписаться на мой блог в телеграмме или законектиться со мной в Linkedin

Спасибо, что дочитал!