Бум в недвижимости не спешит уходить. Чего ждать дальше?
@investors_channel
Сначала разберемся, откуда вообще идут ожидания спада. ⚡️ Сворачивание льготных программ. По текущим планам, с 1 июля оставляют только семейную, IT сворачивают, Дальневосточную ужесточают по ставке. Весь расклад увидим только по факту, но тенденция очевидна. ⚡️ Цены на новостройки за 3 года выросли в среднем на 90% - деревья не растут до небес. ⚡️ Число “качественных” клиентов не бесконечно: более половины заемщиков в стране имеют 3 кредита и более. Банки ужесточают условия выдачи. ⚡️ ЦБ ждет сокращения выдач кредитов на жилье в этом году на 30% г/г. 🤦♂ Но что мы видим? 📈 В январе — марте в России введено 29,4 млн м2 жилья - на 1,5% больше, чем в 1 квартале прошлого года. Цена квадрата (в рублях по Москве) сбавила темпы роста, но не разворачивается вниз. Все это подталкивает к мыслям о продолжении роста в секторе. Что стоит иметь в виду, прежде чем делать выводы. 👉 В недвижимости есть большая инерция: то, что мы видим в 2024 г. - это шлейф большого цикла стройки - от инвестиций и проектирования до сдачи объекта может пройти 3 года и даже больше. 👉 Судить по одному-двум месяцам - риск получить искаженное видение, временные флуктуации не обязательно станут долгосрочным трендом. 👉 Смотреть нужно не столько на ввод жилья, сколько на показатель его распроданности. Осенью 2023 г. он был в среднем на уровне 33%, вначале 2024г - 30%, дальнейшая динамика покажет тренд. Чего ждать дальше от сектора в целом и от цены квадрата в частности? ⚔ Борьба ЦБ с пузырями не останется без последствий: давление на цены даст эффект. Но и резкого обвала в обозримое время не жду, как минимум в силу инерции и спроса, на фоне инфляции. Пример - обеспеченность жильем, несмотря на ипотечный бум, далека от насыщения: 🔹 Россия - в среднем 26,4 кв м жилья на человека; 🔹 Восточная Европа - ок. 30 кв м; 🔹 Япония - ок. 40 кв м; 🔹 ЕС и Британия - ок. 50 кв м. 🏗 Кроме того, благополучие строительного сектора - это не только экономика, но и социально-политический вопрос. Лобби застройщиков и Минстроя очень влиятельно. Если они увидят для себя угрозу, в тот же день придут в правительство со своими аргументами. Не исключаю даже вариант, что отмена льготных программ будет отложена. 💼 Что касается личной стратегии частного инвестора, то она не должна решающим образом зависеть от ситуации на рынке. Мне интересны уникальные недооцененные истории. Использую, как и на фонде, стоимостной подход. В своих проектах я делаю ставку на раскрытие неочевидного потенциала объекта в будущем, что наряду с долгосрочным горизонтом, компенсирует локальную нисходящую динамику.
Свои ожидания по ценам на квадрат пишите в комментариях!