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Mieux comprendre et traiter les fissures sur un immeuble.




Mieux comprendre et traiter les fissures sur un immeuble.


Les fissures sur un bâtiment sont souvent une source d’anxiété pour ses occupants. Leur apparition est soudaine et une fois détectées, nous ne voyons plus qu’elles. Quelles que soient leurs tailles et leurs formes, il est primordial de diagnostiquer leur cause pour endiguer le phénomène. URETEK® vous donne quelques conseils pour analyser et contrer ce problème.



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Neuf ou ancien, tout bâtiment va subir les phénomènes naturels (sécheresse, inondation…) et les évolutions du temps. La terre et les sols bougent au fil des saisons et cela a un impact direct sur les bâtiments, qui vont endurer ces changements. En contrepartie l’apparition de fissures est pratiquement inévitable mais dans beaucoup de cas elles restent superficielles. Cependant, il est important de les surveiller pour prévenir les dangers plus importants.
Il est difficile de généraliser car il peut avoir deux types de fissures : celles d’origine structurelle ou celles liées à un problème de tassements différentiels .
Dans le second cas, à partir d’1 mm d’ouverture , il faut commencer à la surveiller régulièrement. Pour la longueur, cela dépend de l’élément concerné mais nous conseillons de surveiller à partir de 10 cm . Il faut garder à l’esprit que toute fissure bégnine peut être évolutive et devenir dangereuse.
Les endroits à surveiller plus particulièrement sur un immeuble sont les ouvertures en extérieur ou au niveau des planchers béton et joints de maçonnerie.
Les microfissures (moins de 0.2 mm d’ouverture) et fissures fines (entre 0.2 et 1 mm d’ouverture) ne présentent pas d’intérêt immédiat, mais n’excluent pas un suivi de leur évolution. Les fissures ayant plus d’1 mm d’ouverture sont à surveiller plus rigoureusement.
Au-delà de la taille d’ouverture d’une fissure , sa forme et son emplacement sont de bons indicateurs sur sa gravité. Les importantes fissures horizontales ou en escalier sont souvent la conséquence d’un problème lié aux fondations et aux tassements différentiels.
C’est pour cela que nous préconisons de surveiller toute nouvelle fissure quelle qu’elle soit, et de suivre son évolution.
Une mise en observation à l’aide d’une jauge SAUGNAC peut s’effectuer afin de suivre l’évolution des désordres de façon précise et efficace. Cette jauge est constituée de 2 parties enchevêtrées qui sont apposées directement sur le mur de part et d’autre de la fissure. Ici, la mesure permettra de déterminer précisément l’amplitude, autrement dit l’écartement entre les petites lèvres de la fissure et de définir si elle est évolutive.
Parfois, il est préférable d’utiliser les cordes optiques OSMOS pour un suivi en temps réel à l’aide d’une application sur laquelle un seuil d’alerte peut être indiqué. Ce type de surveillance est souvent préconisée pour des ouvrages sensibles, imposants et/ou anciens.
Les causes principales de fissures sont souvent liées à un tassement différentiel des fondations .
Cela peut être la conséquence de la nature du sol (argileux, sableux…) lié aux conditions climatiques . L’alternance d’épisodes pluvieux et de sécheresses entrainant des mouvements de terrains, impactant de ce fait les fondations du bâtiment. Ces mouvements de terrains peuvent être dus également à des fluctuations importantes dans les nappes phréatiques, affectant la stabilité du sol.
L’environnement proche de l’immeuble dispose aussi d’un rôle dans l’évolution de l’état du sol. Par exemple une fuite de réseaux enterrés, un chantier à côté du bâtiment, ou bien la mise en place de drainage sur les terrains voisins vont affecter et potentiellement changer la nature du sol.
Tous ces paramètres, séparés ou réunis, peuvent être les causes des tassements de fondations et donc d’apparition de fissures.
Dans certains cas, cela peut être associé à une modification structurelle (ouverture d’un mur porteur, surélévation…) ou encore un défaut de construction (fondations sous-dimensionnées).
Il faut absolument identifier l’origine des désordres et faire les travaux réparatoires adéquats. L’erreur à ne pas commettre étant de reboucher les fissures et effectuer un ravalement de façade sans avoir solutionné la cause de ces désordres car les fissures pourraient très rapidement réapparaître et tous vos efforts auraient été faits en vain. Il est indispensable de stabiliser durablement l’ouvrage avant tous travaux réparatoires.
Pour l’identification précise de la cause (ou des causes), il est nécessaire d’effectuer une étude des sols auprès d’un Bureau d’études géotechniques et/ou un diagnostic structurel auprès d’un Bureau d’études structures .
Si on ne fait rien, les désordres vont évoluer et il y a un risque élevé de dévalorisation du patrimoine immobilier (perte de valeur). Dans les cas les plus graves, cela pourrait aboutir à la mise en péril de l’immeuble .
Les plus fréquemment observés sont des fissurations généralement obliques , des fissurations en façade ou encore des fissures localisées en sous-sol . Cela peut aller de la simple microfissuration à la crevasse.
D’autres désordres en découlent généralement, comme l’ouverture du joint de dilatation entre deux bâtiments, des fuites de réseaux, des basculements de façade ou des infiltrations en sous-sol.
Pour stabiliser les bâtiments de façon pérenne, URETEK ® procède à l’injection d’une résine expansive en profondeur dans le sol qui leur est sous-jacent afin d’en améliorer les caractéristiques mécaniques et d’éviter son retrait-gonflement lors des prochaines saisons.
En amont de l’intervention URETEK ® , une étude préalable du sol est effectuée pour déterminer son état initial. Cette connaissance précise du sol permet de confirmer la faisabilité des injections, et d’évaluer le périmètre exact d’intervention à savoir la profondeur du traitement et la quantité de résine nécessaire.
Un repérage des réseaux passant dans la zone d’intervention est également réalisé pour éviter tout dégât sur ces derniers pendant le chantier. Les percements sont réalisés pour introduire ensuite les tubes d’injections. Une fois en place, l’injection de résine se fait sous contrôle laser permanent , pour constater la réaction de l’ouvrage en temps réel et ajuster le traitement. En quelques secondes seulement, la résine va se diffuser dans le sol en comblant les moindres anfractuosités, avant de s’expanser et se solidifier en compactant le terrain.
Des tests pénétrométriques sont effectués avant et après injections, pour s’assurer de l’amélioration de la portance du sol.
Ce procédé parfaitement adapté aux immeubles est une alternative aux micropieux de plusieurs avantages :
- Solution rapide , économique et respectueuse de l’environnement,
- Intervention peu invasive et sans aucune excavation,
- Stabilisation immédiate de l’ouvrage,
- Accessibilité maintenue pour les habitants
- Réalisable depuis les zones difficiles d’accès ou exigus (caves, parking sous-terrain)
- Chantier propre , sans nuisance (poussière, bruit)
Visionnez un exemple d’intervention URETEK ® sur un immeuble
Il faut prévoir un délai de 1 à 2 mois à compter de l’acceptation de l’offre.
Dans certains cas extrêmes, cela peut-être sous 48h. Une intervention devient urgente lorsqu’il y a une mise en péril de l’immeuble émise par la mairie.
La constitution des fonds doit être faite avant l’intervention avec un déblocage d’un acompte de 35 % avant les travaux (hors cas particulier).
Chaque immeuble a des problématiques qui lui sont propres. De ce fait, chaque intervention est unique.
Le coût d’une intervention URETEK ® sur un même type d’immeubles peut différer selon la typologie du sol d’assise sous-jacent à la construction et selon la surface à traiter . En fonction du type de sol rencontré, les injections de résine sont réalisées plus ou moins en profondeur. La quantité de résine utilisée et le nombre d’injection à effectuer peuvent alors varier, et cela aura un impact sur le prix.
Le coût des injections ne pourra alors être défini qu’après la visite du site par un ingénieur URETEK ® qualifié et l’analyse des données géotechniques.
Les micropieux et autres techniques traditionnelles de reprise en sous-œuvre sont environ 30% plus chères que l’injection de résine expansive !
Le principal procédé utilisé par URETEK ® pour l’intervention sur les immeubles est la technique Deep Injections Ultra . Grâce à une surveillance radar de la surface de la structure ciblée, les techniciens peuvent ajuster en temps réel les injections de résine pour obtenir des résultats de relevage d’une précision au 10 ème de millimètre.
Cette technique rapide, économique et peu invasive permet une stabilisation immédiate de la structure, tout en préservant l’accès pour les habitants.
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Investir dans un immeuble de rapport peut s’avérer très tentant. En effet, détenir un ensemble de logements locatifs permet de diversifier la source de ses loyers et réduire ainsi les risques relatifs à la location. Egalement, l’achat d’un immeuble permet d’acheter plusieurs lots de logements et ainsi abaisser le prix du m². Votre rendement n’en sera qu’amélioré. Ainsi, investir dans un immeuble a de nombreux avantages . Néanmoins, ce type d’investissement peut présenter des risques importants pour les débutants. Voici un guide pour apprendre à investir dans un immeuble de rendement. 
Investir dans un immeuble de rapport présente de nombreux avantages. Tout d’abord, vous détiendrez plusieurs lots d’appartement qui vous permettront de diluer les risques d’impayés, de vacances locatives et de travaux de rénovation. Par la suite, le prix au m² sera réduit grâce à l’achat en gros. Vous pourrez également négocier le prix d’achat avec l’effet d’échelle associé à ce type d’investissement. Enfin, vous serez unique propriétaire de votre immeuble et seul décisionnaire concernant la rénovation de la structure ou la mise en place d’aménagements.  
Investir dans un immeuble peut également avoir des déconvenues notamment en ce qui concerne la rénovation des locaux . En effet, en absence de copropriété, vous aurez à régler tous les frais qui en découlent. Il vous faudra donc bien choisir votre bâtiment. Voici quelques conseils pour apprendre à bien choisir votre immeuble. 
Pour bien investir dans un immeuble de rapport, il vous faudra bien étudier votre projet d’investissement et vous concentrer sur les critères inhérents à la réussite de votre placement. En effet, ceux-ci vous permettront de choisir le meilleur immeuble selon vos projets et votre budget. 
Il est important de bien prendre en compte le secteur de votre choix. En effet, si vous souhaitez investir dans la campagne, un immeuble constitué d’appartements risquerait de ne pas attirer beaucoup de locataires. En effet, les personnes choisissant de vivre à la campagne sont souvent là pour l’espace et la tranquillité. Il serait donc plus intéressant dans ces cas là de choisir d’investir dans une ou plusieurs petites maisons. 
Les centres-villes des grandes villes sont souvent très prisés par les locataires jeunes et étudiants en quête du dynamisme associé à ce type d’environnement. Il est cependant difficile de trouver une offre abordable dans ce type de secteur et le rendement pourrait y être grandement affecté. 
Dans la périphérie des grands espaces urbains ou dans une petite ville, vous pourrez trouver des bâtiments à un prix plus abordable et vous offrant un rendement potentiel plus conséquent. Néanmoins, il vous faudra vous adapter au secteur et proposer des logements sans doute plus spacieux et de bonne qualité pour attirer de potentiels locataires. 
Pour bien choisir votre immeuble de rapport, le taux de rendement est très important. En effet, il faut s’avoir qu’un rendement idéal est situé à 8% ou plus. A ce taux, le montant de vos loyers pourront couvrir tous les frais associés à votre bâtiment, c’est-à-dire ; vos mensualités de crédit, vos charges et vos taxes. A ce moment là vous pourrez parler d’un immeuble qui s’autofinance . 
Tous les investissements immobiliers ne s’autofinancent pas forcément, mais, il est préférable, surtout lorsque vous commencez dans l’immobilier, de chercher à se rapprocher au maximum, voir de dépasser le rendement à 8%. 
Pour cela, il sera important de trouver une ville et un quartier où le rendement potentiel est élevé. Les grandes villes comme Paris ou même Bordeaux n’offrent pas la possibilité d’obtenir un rendement élevé dans leur centre ville en raison du prix d’achat excessif des biens. Il est préférable de se tourner vers des villes plus petites où le prix au m² est moins élevé comme à Angers par exemple. 
Par la suite, il vous faudra être un vrai négociateur pour tenter de faire baisser le prix de l’immeuble choisi. Cela vous permettra d’augmenter votre rendement potentiel mais également d’augmenter votre future plus-value. 
Une des meilleures solutions pour investir dans un immeuble rentable est d’acheter un bien à rénover et d’améliorer significativement votre immeuble en réalisant des travaux. Cette méthode vous permet d’économiser considérablement sur le prix du bien. Les travaux doivent être proportionnels à votre budget, mais également à vos connaissances dans le bâtiment. En effet, si vous avez des connaissances approfondies dans ce domaine vous pourrez économiser considérablement les frais liés à la main d’œuvre en réalisant les opérations par vous-même. Il vous faudra cependant consentir à sacrifier de votre temps libre comme les week-ends et vos vacances.
La qualité de votre bâtiment impactera positivement votre rendement sur un moyen et long terme et également votre plus value. En effet, plus votre immeuble et vos logements seront de qualité et plus vos locataires seront contents et resteront longtemps. Egalement, vous aurez plus de chance de trouver de nouveaux locataires avec une bâtisse de qualité. 
En effet, le rendement est souvent préféré par les investisseurs au détriment de la qualité de vie de leur locataire. Pourtant, un logement a beau avoir un rendement théorique de 13%, si celui-ci n’est pas loué à cause de son délabrement vous n’obtiendrez pas de revenu complémentaire et donc pas de rendement positif. Il est donc impératif de se concentrer sur la qualité de votre immeuble pour attirer et garder vos locataires. 
De plus, un immeuble rénové pourra monter en gamme facilement et ainsi faire augmenter votre rendement annuel mais également votre plus-value après revente.  
Pour conclure, vous avez désormais toutes les clés en main pour choisir votre immeuble. N’oubliez pas de trouver un emplacement approprié à vos objectifs, de toujours négocier le prix de votre immeuble et surtout n’ayez pas peur des travaux ! Avec ces trois points en tête vous pourrez facilement réussir à investir dans un immeuble réellement rentable.
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