Арендные правоотношения: общая характеристика и некоторые особенности - Государство и право реферат

Главная

Государство и право
Арендные правоотношения: общая характеристика и некоторые особенности

Форма и срок договора аренды, порядок его изменения и расторжения, ответственность сторон договора. Установление формы и размера арендной платы. Расторжение договора аренды, заключенного на неопределенный срок. Внесение права аренды в уставный фонд.


посмотреть текст работы


скачать работу можно здесь


полная информация о работе


весь список подобных работ


Нужна помощь с учёбой? Наши эксперты готовы помочь!
Нажимая на кнопку, вы соглашаетесь с
политикой обработки персональных данных

Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.
Арендные правоотношения: общая характеристика и некоторые особенности
Аренда предоставляет правовую возможность для несобственника самостоятельно владеть и пользоваться имуществом (вещью). Право аренды ввиду ее невещественной формы представляет собой разновидность ограниченных имущественных прав. Аренда как правовое явление существует на основании соответствующего договора, в котором сторонами являются арендодатель и арендатор и который должен отвечать ряду установленных в законодательстве требований. Порядок заключения договора аренды подчиняется общим правилам, установленным Гражданским кодексом Республики Беларусь (далее - ГК). В некоторых случаях необходимо проведение аукционов по продаже права на заключение договоров аренды зданий, сооружений и нежилых помещений 1 , земельных участков.
По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.
По правовой природе договор аренды является двусторонним, консенсуальным, возмездным. Последний элемент правовой природы договора напрямую связан с условием о цене, то есть арендной платой, которая уплачивается за владение и пользование или только пользование имуществом.
Предметом договора является индивидуально-определенная вещь, которая не должна терять своих натуральных свойств в процессе использования, то есть непотребляемая вещь. Это основное требование к объекту аренды, поэтому законодатель очерчивает примерный круг таких объектов: земельные участки и другие обособленные природные объекты 2 , предприятия и иные имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи. Законодательными актами также могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается.
По общему правилу договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. К таковым относятся условия о предмете договора, условия, которые названы в законодательстве как существенные, необходимые или обязательные для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (п. 1 ст.402ГК). Если в договоре стороны не согласовали существенные условия, то договор не считается заключенным (незаключенный договор). Отсутствие заключенного договора свидетельствует об отсутствии согласованной воли сторон, которая была бы направлена на возникновение, изменение или прекращение взаимных прав и обязанностей.
Как отмечается в постановлении Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 19.05.2005 № 20 «Об отдельных вопросах практики рассмотрения споров, возникающих из арендных правоотношений» (далее - постановление №20), в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре, условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (п. 2 постановления № 20). Достаточность сведений об объекте аренды определяется судом в каждом конкретном случае исходя из обстоятельств дела. Например, при сдаче в аренду нежилых помещений в договоре, как правило, должны быть указаны общая площадь, место расположения, планировка и состав (перечень, нумерация) арендуемых помещений. Стоимость передаваемого в аренду имущества в отношении сдачи в аренду нежилых помещений не является существенным условием договора, если иное не установлено соглашением сторон (п. 2, п. 3 постановления № 20).
Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем требованиям законодательства и условиям договора аренды, а также назначению такого имущества. Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором. Если такие принадлежности и документы переданы не были, однако без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора, а также возмещения убытков (п. 1, п. 2 ст. 582 ГК).
Передача имущества в аренду не является основанием для прекращения или изменения прав третьих лиц на это имущество. Соответственно, переход права собственности (пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
При заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т.п.). Неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков.
ГК допускает возможность, предусматриваемую законодательством или договором аренды, когда арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Хотя законодательством могут быть установлены случаи запрета выкупа арендованного имущества.
Для договора аренды здания или сооружения существенным условием является также размер арендной платы или цена договора. В соответствии с п. 1 ст. 625 ГК при отсутствии в договоре аренды здания или сооружения согласованного условия о размере арендной платы договор считается незаключенным. Тем не менее, в судебной практике имеются случаи, когда договор аренды нежилого помещения ранее принятыми решениями хозяйственного суда признается заключенным и в отсутствие согласованного условия об арендной плате. Впоследствии, с учетом ст. 106 Хозяйственного процессуального кодекса Республики Беларусь (Основания освобождения от доказывания), данный факт поддерживается хозяйственным судом при повторном обращении истца с требованием об установлении факта ничтожности такой сделки.
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случаях, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:
- определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;
- установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;
- предоставления арендатором определенных услуг;
- передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;
- возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества (п. 2 ст. 585 ГК).
Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды, если иное не установлено законодательством.
Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Причем следует обратить внимание на тот факт, что речь идет об изменении арендной платы по соглашению сторон, но не тогда, когда применяются, например, нормы Указа Президента Республики Беларусь от 30.09.2002 № 495 «О совершенствовании порядка определения размеров арендной платы и передачи в безвозмездное пользование общественных, административных и переоборудованных производственных зданий, сооружений и помещений» (далее - Указ № 495).
Законодательством могут быть также предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. Например, особые условия применительно к арендной плате существуют при сдаче в аренду и передаче в безвозмездное пользование общественных, административных и переоборудованных производственных зданий, сооружений и помещений, находящихся в государственной собственности, а также находящихся в собственности хозяйственных обществ, в которых государство обладает долями в уставных фондах. В данном случае будет действовать Указ № 495, которым утверждено Положение об определении размеров арендной платы за общественные, административные и переоборудованные производственные здания, сооружения и помещения и условиях предоставления их в безвозмездное пользование (далее - Положение). Названным Положением определены размеры базовых ставок арендной платы с применением коэффициентов, установленных облисполкомами и Мингорисполкомом. Кроме того, арендодатели вправе применять повышающие коэффициенты к арендной плате только при наличии экономического обоснования по согласованию с председателем облисполкома и Мингорисполкома.
В этой связи представляет интерес судебный прецедент, касающийся применения повышающих коэффициентов при сдаче в аренду торговых мест на рынках и в торговых объектах частной формы собственности.
На основании распоряжения председателя облисполкома арендодателю были согласованы новые повышающие коэффициенты к базовым ставкам арендной платы. В связи с этим арендодатель в рамках заключенного договора аренды направил арендатору проект дополнительного соглашения к договору с новым повышающим коэффициентом. Однако арендатор с данным условием не согласился, в связи с чем арендодатель в судебном порядке заявил требование об уплате арендной платы в размере разницы между арендной платой, рассчитанной с учетом нового и прежнего повышающих коэффициентов. Суд, в свою очередь, расценил изданное распоряжение председателя облисполкома как документ ненормативного характера и пришел к выводу, что условие о размере арендной платы в этом случае должно изменяться по соглашению сторон 3 .
Очень часто на практике в договорах аренды зданий, сооружений, нежилых помещений определяется, что оплата за эксплуатационные, коммунальные и иные услуги не включается в арендную плату и производится в порядке, согласованном сторонами 4 .
В отношении республиканской собственности это условие носит императивный характер. В соответствии с Указом № 498 расходы арендодателя по содержанию, эксплуатации, текущему ремонту производственных зданий, сооружений и помещений, отоплению, энергоснабжению, связи, коммунальным и другим услугам не включаются в арендную плату и оплачиваются арендатором отдельно по договоренности сторон на основании фактических затрат.
Факт невключения указанных расходов в арендную плату является основанием для последующего заключения договоров на водоснабжение и водоотведение, на отпуск электрической энергии и т.п. При этом следует отметить, что, несмотря на действующий принцип свободы договора, заключение договоров на водоснабжение, отпуск электроэнергии и так далее является обязательным для надлежащего исполнения обязательств арендатором по договору аренды нежилого помещения.
Показательной в этом отношении является следующая ситуация.
Недвижимое имущество передано в безвозмездное пользование финансируемому из бюджета учреждению, которое заключает указанные выше договоры. Предположим, их общая сумма составляет 60 базовых величин. Управление казначейства, обслуживающее учреждение, ставит вопрос о распространении на данные отношения норм законодательства о государственных закупках, поскольку закупка (имеются в виду коммунальные услуги, водоснабжение и т.д.) осуществляется за счет средств республиканского и местных бюджетов, и здесь должна применяться процедура оформления конкурентного листа. В такой ситуации, полагаем, акцессорный характер заключаемых договоров во исполнение обязательств, вытекающих из договора аренды или ссуды, должен быть достаточным основанием для неприменения норм законодательства о государственных закупках.
ГК не определяет императивно порядок внесения арендной платы, отдавая его на усмотрение сторон по договору аренды, (ч. 2 п. 1 ст. 585 ГК). Вместе с тем нередко договором предусматривается, что арендная плата должна вноситься арендатором не позднее, например, 28 числа месяца, предшествующего расчетному, а за просрочку оплаты установлена пеня. С одной стороны, подобная предоплата может трактоваться как мера оперативного воздействия на арендатора для обеспечения надлежащего исполнения обязательства. Однако устанавливать пеню за несвоевременное внесение арендной платы в данном случае, на наш взгляд, нелогично, поскольку срок пользования и владения арендованным имуществом не истек (расчетный месяц), то есть обязательства со стороны арендодателя еще не исполнены.
Договор аренды на срок более 1 года (если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, то независимо от срока) должен быть заключен в письменной форме.
Договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору, заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.
Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность (п. 1 ст. 622 ГК). Несоблюдение формы договора аренды предприятия влечет его недействительность согласно п. 3 ст. 629 ГК.
Договор аренды заключается на срок, установленный договором и определяется конкретным периодом, датой либо, как отмечают некоторые авторы, указанием на событие, наступление которого должно не зависеть от воли и действий сторон. Если в договоре аренды указано, что он действует до начала реконструкции сданного внаем объекта недвижимости, такой договор считается заключенным на неопределенный срок и его прекращение осуществляется по правилам абз. 2 п. 2 ст. 581 ГК.
В отсутствие согласованного срока аренды, договор считается заключенным на неопределенный срок.
Если арендодатель не предоставил арендатору сданное в аренду имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае отсутствия срока - в разумный срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.
Декрет Президента Республики Беларусь от 19.12.2008 № 24 «О некоторых вопросах аренды капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений» (далее - Декрет № 24) привнес некоторые новшества в порядок заключения соответствующих договоров. В частности, был определен минимальный срок, на который заключается договор аренды и субаренды капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений. Он не должен быть менее 3 лет, и может быть уменьшен только с согласия арендатора. Такие договоры и права на недвижимое имущество, возникающие в связи с их заключением, не подлежат государственной регистрации и считаются заключенными со дня их подписания сторонами. Только после заключения договора арендодатель уведомляет территориальную организацию по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним (по месту нахождения недвижимого имущества) о заключенном договоре, его изменении, расторжении и т.д. Поскольку данная норма закреплена в Декрете № 24, то правило, установленное п. 2 ст. 580 ГК, не применяется.
В отношении сроков аренды земельных участков и иных природных ресурсов установлены следующие правила. Максимальный срок аренды земельных участков не может превышать 99 лет, участков лесного фонда - 15 лет, водных объектов - 25 лет. В ряде случаев нормируются и минимальные сроки. Как правило, это зависит от цели использования арендуемого участка или иного природного ресурса:
- для ведения сельского хозяйства - минимальный срок аренды земельного участка 10 лет (ст. 17 Кодекса о земле);
- для целей, связанных со строительством и (или) обслуживанием капитальных строений (зданий, сооружений), при аренде земельного участка, находящегося в государственной собственности, минимальный срок аренды земельного участка должен быть не менее нормативного срока строительства и (или) эксплуатации этих капитальных строений (зданий, сооружений). Предоставление земельного участка на более короткий срок может осуществляться только с согласия лиц, которым предоставляется этот земельный участок (ст. 17 Кодекса о земле);
- минимальный срок аренды участка лесного фонда - 1 год (ст. 45 Лесного кодекса Республики Беларусь);
- минимальный срок аренды водного объекта - 5 лет (п. 16 Положения о порядке предоставления водных объектов (их частей) в аренду для рыбоводства и других целей, утвержденного постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 04.10.2007 № 1260.
Стороны договора аренды, их права и обязанности
Стороны договора аренды - арендатор и арендодатель.
Арендатором может выступать любое лицо, однако законодательством в этой связи могут устанавливаться определенные ограничения в зависимости от объекта аренды.
Следует обратить внимание на интересный аспект правового положения арендатора земельного участка, находящегося в государственной собственности. В соответствии с Законом Республики Беларусь от 13.11.2008 № 450-З «О республиканском бюджете на 2009 год» плательщики арендной платы за обозначенные земельные участки, арендодателями которых являются сельские, поселковые, городские, районные исполнительные и распорядительные органы, пользуются правами и исполняют обязанности, установленные для плательщиков налогов, сборов (пошлин). Таким образом, арендатор земельного участка, находящегося в государственной собственности, имеет двойственный правовой статус. С одной стороны, договор аренды является гражданско-правовым договором, и правовое положение арендатора земельного участка определено ГК. С другой стороны, публично-правовой аспект земли как природного ресурса и государственной собственности влияет на взаимоотношения сторон договора аренды земельного участка таким образом, что распространяет на арендатора статус налогоплательщика со всеми вытекающими последствиями. Таким образом, налоговые органы при осуществлении контроля за исчислением и уплатой арендной платы за вышеназванные земельные участки, применении способов обеспечения ее уплаты, а также уплаты пеней, взыскании этой платы и пеней пользуются правами и исполняют обязанности, установленные для осуществления налогового контроля. Данное правило устанавливается законом о республиканском бюджете на очередной финансовый год.
Арендодателями могут быть собственник имущества, а также лица, уполномоченные законодательством или собственником сдавать имущество в аренду (например, учреждения, которым имущество принадлежит на праве оперативного управления). При этом не важно, кто из них выступает на стороне арендодателя: они в равной степени отвечают за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды они не знали об этих недостатках.
При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:
- потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;
- непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;
- потребовать досрочного расторжения договора.
Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.
В случае если недостатки имущества были оговорены арендодателем, либо были заранее известны арендатору, либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду, то арендодатель за них не отвечает.
Договор аренды может определять условия пользования имуществом, а если такие условия в договоре не определены, то имущество используется в соответствии с его назначением. Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков. Факт использования имущества не по назначению или вразрез условиям договора аренды может контролироваться арендодателем, что особенно актуально при сдаче в аренду недвижимого имущества.
Арендатор не является собственником арендованного имущества, что не распространяется на произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества, которые являются собственностью последнего, если иное не предусмотрено договором аренды. Исключение, предусмотренное ГК в этом случае, - это улучшения арендованного имущества, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, поскольку они являются собственностью арендодателя.
В соответствии с ГК в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.
Следует обратить внимание на диспозитивность данной нормы, поскольку в договоре стороны могут исключить ее действие. В этой связи представляет интерес следующий прецедент.
На основании заключенного договора в аренду было передано нежилое помещение, распложенное в г. Бресте. По условиям договора стоимость произведенных улучшений арендованного имущества арендатором подлежала возмещению по окончании договора или при его досрочном расторжении, однако особый порядок возмещения стоимости улучшений в договоре не согласовывался. Истец (арендатор) произвел ремонтно-строительные работы помещения, стоимость которых ответчик возместить отказывался, поскольку согласие арендодателя, по его мнению, было получено от неуполномоченного лица (заместителя руководителя). Однако суд посчитал доводы ответчика необоснованными и требования истца удовлетворил. При этом суд указал, что право на возмещение стоимости неотделимых улучшений было предусмотрено в договоре аренды, факт их производства доказан. Соответствующие полномочия лица, давшего согласие на производство ремонтно-строительных работ, также были подтверждены 5 .
На практике иногда возникают вопросы по поводу возможности зачета стоимости неотделимых улучшений, произведенных за счет собственных средств арендатора и с согласия арендодателя в счет арендных платежей после прекращения договора аренды. Между тем, данную возможность Высший Хозяйственный Суд Республики Беларусь (далее - ВХС) расценивает положительно. В письме ВХС от 22.04.2008 № 03-29/841, в частности, указывается, что «исходя из содержащихся общих правил ст. 381 ГК, если после прекращения договора аренды арендатор заявил о зачете причитающихся с него арендных платежей в сумме, на которую произведены неотделимые улучшения, такой зачет следует признать соответствующим законодательству и прекращающим обязательство арендатора по внесению арендных платежей».
Другое дело, если неотделимые улучшения арендованного имущества произведены арендатором без согласия арендодателя. В таком случае они возмещению не подлежат, если только иное не предусмотрено законодательством.
Даже если в заключенном договоре аренды условие о порядке возмещения стоимости неотделимых улучшений отсутствует, ничто не мешает сторонам в любой момент и в пределах срока действия договора (для срочного договора аренды) заключить дополнительное соглашение к договору аренды, оговорив условие о возмещении стоимости улучшений.
Еще один немаловажный аспект, на который обращают внимание специалисты, - «судьба» условия о возмещении неотделимых улучшений в случае признания договора аренды незаключенным. В данном случае предлагается исходить из обязательств вследствие неосновательного обогащения 6 . Однако далее делается весьма спорный вывод о том, что в такой ситуации следует учитывать «наличие или отсутствие письменного согласия на производство улучшений». Спорность состоит в том, что, как отмечается в постановлении № 20, при признании договора аренды незаключенным применяются нормы гл. 59 ГК для обязательств вследствие неосновательного обогащения (п. 8) в силу «несостоявшейся сделки» 7 в отсутствие каких-либо правовых последствий в части установления прав и обязанностей и их реализации. В нашем случае речь идет о «наличии или отсутствии письменного согласия на производство улучшений», которое в принципе не может рассматриваться как юридический факт.
Если мыслить в русле предложенного Т.В. Людвиг вывода, то отсутствие письменного согласия на производство улучшений, вероятно, должно влечь невозможность предъявления исковых требований о возврате неосновательного обогащения арендатором. Однако это противоречит п. 4 ч. 1 ст. 546 ГК, согласно которому в отношениях между коммерческими организациями не допускается дарение.
Кроме того, п. 2 ст. 971 ГК четко определяет основания неосновательного обогащения: правила, предусмотренные гл. 59 ГК, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества (арендатора), самого потерпевшего (арендодателя), третьих лиц или произошло помимо их воли. Поэтому независимо от письменного согласия арендодателя на производство улучшений в соответствии с ГК применимы нормы гл. 59 ГК.
Что касается отделимых улучшений, то согласие арендодателя на их производство не требуется, и они являются собственностью арендатора, если иное не предусмотрено договором аренды (п. 1 ст. 594 ГК). Вопрос о передаче отделимых улучшений арендатору после истечения срока действия договора аренды может быть решен вне судебного разбирательства. Если же имеется спор о квалификации улучшений имущества как отделимых или неотделимых, тогда необходимо привлекать специалистов. Причем, как показывает практика, суд учитывает мнения (заключения) компетентных, независимых государственных организаций. В отсутствие каких-либо критериев отнесения произведенных улучшений к отделимым или неотделимым суд в первую очередь руководствуется тем фактом, будет ли причинен вред имуществу 8 .
В то же время в соответствии со ст. 587 ГК арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законодательством или договором аренды. В связи с этим возникает вопрос: если в обязанности арендатора входит производство текущего ремонта и несение расходов на содержание арендованного имущества, то, производя их на основании договора аренды, вправе ли он требовать возмещения отделимых или неотделимых улучшений, потому как текущий ремонт и содержание могут напрямую влечь такие улучшения?
Примером может послужить случай, когда суд принял во внимание доводы ответчика (арендодателя) о том, что при наличии согласования перепланировки и перестройки 2-го и 3-го этажа здания, согласия на неотделимые улучшения им не давалось. Следует напомнить, что критерии отделимых и неотделимых улучшений в законодательстве отсутствуют.
Предположим, арендатор, выполняя обязанность по осуществлению текущего ремонта арендованного имущества, за свой счет осуществил укрепление и замену водосточных труб и мелких покрытий архитектурных элементов фасада, или частичную замену оконных и витражных заполнений, или установку противопожарных дверей и люков. Правомерно ли в данном случае ставить вопрос о возмещении неотделимых или отделимых улучшений, поскольку осуществление данных ремонтно-строительных работ являлось в период действия договора аренды обязанностью арендатора и ремонт был обусловлен эксплуатацией арендатором переданного ему имущества?
Что касается арендодателя, то в его обязанности входит производство за свой счет капитального ремонта переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законодательством или договором аренды. В отношении отдельных видов арендованного имущества обязанность по производству капитального ремонта такого имущества, в том числе обеспечению наличия на нем в надлежащем состоянии инженерных коммуникаций, может быть возложена только на арендодателя.
Данная норма нашла свое логическое продолжение в Указе № 495, а именно в утвержденном им Положении. В соответствии с п. 12 Положения организации, которым общественные, административные и переоборудованные производственные здания, сооружения и помещения передаются в безвозмездное пользование (арендаторы, ссудополучатели), обязаны возмещать амортизационные отчисления (если указанные отчисления производятся), плату за землю и налог на недвижимость, соответствующие расходы по эксплуатации, капитальному и текущему ремонту этих зданий, сооружений и помещений, затраты на коммунальные услуги, включая отопление, потребляемую электроэнергию, если иное не установлено Президентом Республики Беларусь.
Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором аренды, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, - в разумный срок. Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:
- произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;
- потребовать соответственного уменьшения арендной платы;
- потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
Преимущественное право на заключение договора
Следует отметить еще одну норму ГК, каса
Арендные правоотношения: общая характеристика и некоторые особенности реферат. Государство и право.
Реферат: Культура Возрождения в Западной Европе. Скачать бесплатно и без регистрации
Ответ на вопрос по теме Шпаргалка по философии (для 2 курса ТГТУ г.Тамбов)
Первая Глава Курсовой
Реферат по теме Жизнь высшего общества в средневикторианское время в Англии третьей четверти XIX в
Сочинение по теме М. Ю. Лермонтов - поэзия жизни. Основные мотивы лирики
Лабораторная работа: Использование электронных таблиц в обработке данных. Формулы. Абсолютная адресация. Диаграммы
Реферат: Основные права, свободы и обязанности человека и гражданина в РФ.
Курсовая Работа Rsa
Реферат На Тему Battement Developpe
Реферат: Маньеризм в моде
Дипломная работа: Развитие координационных способностей у детей с детским церебральным параличом
Реферат по теме Мачок желтый (глауциум желтый)
Реферат: Teenage Years Essay Research Paper Teenage YearsPeople
Топик: 2 топика по иностранному языку /english/
Контрольная работа: Показатели эффективности использования ресурсов организации
Курсовая работа по теме Анализ существующей сети общетехнологической телефонной связи участка железной дороги
Реферат по теме Боги
Жизнь И Творчество Моцарта Реферат
Сочинение По Картине На Английском
Реферат по теме Психологическая подготовка боксера
Внутренние волны на внешнем и внутреннем шельфе пролива Западная Соловецкая салма по данным наблюдений 2011 года - Геология, гидрология и геодезия курсовая работа
Жидкие среды организма - Биология и естествознание лекция
Характеристика Приобского месторождения, методы его разработки - Геология, гидрология и геодезия курсовая работа