Арендные отношения и их правовое регулирование - Государство и право дипломная работа

Главная

Государство и право
Арендные отношения и их правовое регулирование

Понятие аренды по действующему законодательству, сходства и отличия договора аренды от иных договоров: проблемы соотношения. Особенности правового регулирования арендных отношений в российском законодательстве. Виды договоров имущественного найма.


посмотреть текст работы


скачать работу можно здесь


полная информация о работе


весь список подобных работ


Нужна помощь с учёбой? Наши эксперты готовы помочь!
Нажимая на кнопку, вы соглашаетесь с
политикой обработки персональных данных

Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.
Актуальность темы исследования. В гражданском праве наряду с обязательствами по отчуждению имущества именуется группа обязательств по передаче имущества во временное пользование. Они юридически оформляют особую, самостоятельную группу экономических отношении товарообмена, в рамках, которых хозяйственные или другие потребности их участников удовлетворяются за счет временного перехода к ним соответствующих материальных благ. Предметом таких отношений, прежде всего, становится имущество, которое в данный момент не нужно самому собственнику, но может потребоваться ему в будущем. Отдавая такое имущество во временное пользование другому лицу, собственник сохраняет его в хозяйственном (экономическом) обороте, получая соответствующую выгоду доход. Обязательства по передаче имущества в пользование возникают по соглашению сторон, т. е. носят договорной характер. Содержание обязательств по передаче имущества во временное пользование складывается из взаимных прав и обязанностей сторон: по передаче имущества владельцем пользователю, по возврату пользователем имущества владельцу, по поддержанию этого имущества в надлежащем состоянии, а также по оплате его использования.
Договор аренды - это наиболее распространенные договоры обязательств по передаче имущества в пользование.
Он обоснован актуальностью арендных отношений в современной России. В условиях перехода к рынку в регулировании отношений по передаче имущества во временное пользование произошли большие изменения. Они связаны, прежде всего, с расширением круга объектов, передаваемых по таким договорам в наём. Такие объекты как земля, недвижимость в виде зданий, сооружений, производственных комплексов, находившихся ранее (в том числе исключительной) государства, не допускались в хозяйственный оборот. С устранением исключительной собственности государства в отношении недр, земли, лесов, с введением в оборот производственно-хозяйственных комплексов (предприятий), ставших объектами договоров аренды, коренным образом изменили правовое регулирование арендных отношений.
Степень научной разработанности. В юридической литературе договор аренды рассматривается достаточно широко такими авторами как Ахметьянова З.А., Богданова Е.Е., Борисов А.Н., Брагинский М.И., Витрянский В.В., Добрачев Д.В., Долинская В.В., Калпина А.Г., Киндеева Е.А., Козырь О.М., Кособродов В.М., Курноскина О.Г., Мейер Д.И., Мозолин В.П., Покровский И.А., Пугинский С.Б., Романова Г.В., Садиков О.Н., Скворцов О.Ю., Суханова Е.А., Сыродоев Н.А., Трубников С.В., Шершеневич Г.Ф., Югай О.Д. и другими.
Вместе с тем проблемы договора аренды исследованы не до конца, что также объясняет актуальность темы исследования.
Объектом исследования выступают общественные отношения, возникающие в связи с арендой различных объектов регулируемых гражданским законодательством.
Предметом исследования в области гражданско-правовых отношений будет являться в первую очередь изучение сущности договора аренды, его юридической природы, а так же принципа построения взаимоотношений по имущественному найму.
Целью дипломной работы является выяснение сущности и содержания института арендных отношений. Из данной цели вытекают следующие основные задачи:
- Рассмотреть понятие договора аренды;
- Дать отличие договора от смежных договорных обязательств;
- Оценить правовое регулирование договора аренды, его существенные условия и порядок заключения и изменения договора;
- Рассмотреть договоры аренды отдельных видов имущества;
Методы исследования . Проведенное исследование опирается на диалектический метод научного познания явлений окружающей действительности, отражающий взаимосвязь теории и практики. Обоснование положений, выводов и рекомендаций, содержащихся в дипломной работе, осуществлено путем комплексного применения следующих методов социально-правового исследования: историко-правового, статистического и логико-юридического.
Структурно дипломная работа состоит из введения, трех глав, восьми параграфов, заключения и библиографического списка.
Сталкиваясь с институтом аренды, мы обнаруживаем наличие нескольких терминов, обозначающих данный договор: “аренда”, “имущественный найм”, также применяются понятия “прокат”, “лизинг”. Следует отметить, что на сегодняшний день “аренда” и “имущественный найм” существуют как синонимы. Употребление то одного, то другого термина связано не столько с различиями отдельных видов таких договоров, сколько со сложившейся практикой их наименования в определенных сферах Гражданское право России. Часть вторая. Обязательственное право: Курс лекций. Отв.ред. Садиков О.Н. - М. Издательство БЕК. 1997. - С. 187. .
Стремление некоторых ученых разграничить понятия “аренды” и “имущественного найма”, относя к “аренде” только договоры предпринимательского характера Пугинский С.Б. Правовое регулирование аренды государственных и муниципальных предприятий. Дисс. канд. юрид. наук. - М. 1992. - С. 24. , не нашло поддержку у законодателя.
Исторически сложилось, что в российском праве не проводят различия между пользованием только вещью и извлечением из нее плодов, как принято в некоторых странах Европы, в частности в Швейцарии Гражданское и торговое право капиталистических государств: Учебник. 3-е изд., перераб. и доп. - М. Междунар. отношения. 1993. - С. 335. , а в ФРГ глава III раздела об отдельных видах обязательств Германского гражданского уложения (ГГУ) именуется “Найм”. Арендами закрепляет разные правовые режимы для имущественного найма и аренды Пугинский С.Б. Правовое регулирование аренды государственных и муниципальных предприятий. Дисс. канд. юрид. наук. - М. 1992. - С. 24. .
Это отличие, в частности, отмечал еще Г.Ф. Шершеневич, проводя сравнение сложившегося в России подхода к договору аренды с зарубежными Шершеневич Г.Ф. Российское гражданское право (по изд. 1907 г.). - М. Статут. 2003. - С. 236. .
Договор аренды (имущественного найма) в статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации определяется как соглашение, по которому “арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или временное пользование”.
В Гражданском кодексе Российской федерации (далее - ГК) договору аренды посвящена отдельная глава (глава 34), включающая в себя свыше шестидесяти статей. Структура ее построена по тому же принципу, что и у других глав ГК, регулирующих сложные договоры, которые имеют свои отдельные виды договорных обязательств (купля-продажа, подряд и некоторые другие): сначала излагаются положения, являющиеся общими для всех видов договора аренды, а затем -- специальные правила, относящиеся только к соответствующему виду договора аренды (прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий, финансовая аренда) Комментарий к Гражданскому кодексу РФ / Под ред. Абовой Т.Е., Богуславского М.М., Кабалкина А.Ю., Лисицына-Светланова А.Г. - М. Юрайт. 2005. - С. 301. .
Понятие договора аренды исходит из того, что данный договор представляет собой обычный самостоятельный тип договорных обязательств, такой же, как договор купли-продажи, договор подряда и т.п. В то же время Кодекс исключает возможность использования данного договора в целях, противоречащих природе договорных обязательств, как это имело место ранее. Договор аренды не рассматривается более в качестве особой организационно-правовой формы предпринимательства (т.н. арендное предприятие) либо одного из средств разгосударствления экономики. Сформировавшийся в начале 90-х годов взгляд на аренду как на один из способов приватизации арендованного государственного или муниципального имущества трудовыми коллективами арендных предприятий в настоящее время не имеет права на существование.
Возвращаясь к понятию договора аренды (имущественного найма), можно выделить некоторые, присущие ему характерные черты, позволяющие рассматривать этот договор в качестве самостоятельного типа гражданско-правовых договоров.
Синаллагматический характер договора аренды выражается в том, что на стороне арендатора во всех случаях лежит встречное исполнение его обязательств, т.е. исполнение обязательств арендатором по уплате арендной платы обусловлено исполнением арендодателем своих обязательств по передаче имущества во владение и пользование арендатору (п. 1 ст. 328 ГК). Иными словами, арендатор не должен исполнять свои обязанности по внесению арендной платы до исполнения арендодателем своих обязанностей по передаче ему арендованного имущества.
Законодательством предусмотрено детальное регулирование отдельных видов договоров.
Выделение отдельных видов договора аренды, за исключением проката, фрахтования на время, лизинга) связано с тем, что каждый вид договора аренды носит специфический характер, отличающий один вид от другого, и поэтому для каждого вида договора требуется особое правовое регулирование. Несмотря на это, законодательство дает ссылку на применение общих положений договора аренды. При таком подходе имеется риск «пропустить» какие-либо объекты, обладающие не меньшей спецификой, и тем самым ограничить их регулирование общими положениями о договоре аренды. Долинская В.В. Аренда // Общие положения и проблемы правового регулирования. - 2002. - № 3. - С. 3-11.
Следует выделить еще одну особенность договора аренды: пользование имуществом при аренде обязательно сопряжено с его эксплуатацией со стороны арендатора, с присвоением последним плодов, продукции и доходов, полученных в результате использования арендованного имущества Гражданское право: Учебник / Под ред. Калпиной А.Г. - М. Юристъ. 2002. - С. 25. . Так же арендатору принадлежит право владения имуществом. Иными словами он получает возможность не только извлекать полезные свойства из арендованного имущества, но и обладать им, быть его титульным владельцем. В тех же случаях, когда эксплуатация соответствующего имущества может осуществляться и без обладания последним, арендатору достаточно получить данное имущество в пользование. Витрянский В.В. Договорное право. - М. Статут.2004. - С. 14. Наделение арендатора статусом титульного владельца позволяет наиболее оптимальным образом решить проблему защиты его прав и законных интересов, связанных с арендованным имуществом. Имеется в виду предоставление ему как титульному владельцу вещно-правовых способов защиты от посягательств со стороны третьих лиц на арендованное имущество. Такая возможность вытекает из ст. 305 ГК, согласно которой права на истребование имущества из чужого незаконного владения, а также на защиту прав от нарушений, не связанных с лишением владения, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором.
Наделение арендатора статусом титульного владельца позволило законодателю также дополнительно обеспечить его права путем использования другого элемента вещно-правовых отношений, а именно права следования. Эта идея реализована путем включения в Гражданский кодекс РФ специальной нормы, определяющей судьбу аренды при переходе права собственности на арендованное имущество. Переход права собственности или иного ограниченного вещного права на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Особенность договора аренды, - он относится к категории гражданско-правовых договоров на передачу имущества, - необходимо отметить, что передача имущества, осуществляемая арендодателем, не сопровождается переходом права собственности на это имущество к арендатору; последний получает имущество лишь во владение и пользование либо только в пользование. Данное обстоятельство может служить верным признаком, отличающим договор аренды от таких договоров, как, например, купля-продажи, мена, заем Романец Ю.В. Система договоров в гражданском праве России. - М. Инфра. 2001. - С. 12. .
Черты сходства обнаруживаются между договором ссуды жилого помещения и договором найма жилого помещения. Согласно п. 1 ст. 671 ГК договор найма жилого помещения является возмездной сделкой. Вследствие этого передача жилого помещения в безвозмездное пользование должна быть отнесена к разновидности договора ссуды. В нормах гл. 36 ГК, регламентирующих отношения из договора ссуды, отсутствуют предписания о возможности субсидиарного применения норм о договоре найма жилого помещения. Поэтому при передаче жилого помещения в безвозмездное пользование права и обязанности сторон должны определяться только нормами о договоре ссуды.
Наибольшее сходство договор ссуды имеет с договором аренды, но в отличие от последнего договор ссуды носит безвозмездный характер. Именно безвозмездный характер договора ссуды делает необходимым установление целого ряда специальных правил, отличных от общих положений, регламентирующих договор аренды. Данные специальные правила чаще всего ограничивают правомочия ссудополучателя, который в отличие от арендатора не несет обязанности по предоставлению своему контрагенту встречного удовлетворения, эквивалентного предоставленному ему благу в виде права пользования имуществом.
О сходстве договоров аренды и ссуды свидетельствует норма, согласно которой к договору ссуды соответственно применяются правила, предусмотренные ст. 607, п. 1, абз. 1 п. 2 ст. 610, п. 1, 3 ст. 615, п. 2 ст. 621, п. 1, 3 ст. 623 ГК и регламентирующие арендные отношения (п. 2 ст. 689 ГК).
Распространенная классификация гражданско-правовых договоров по направленности результата позволяет нам отнести и ренту, и аренду к группе договоров, направленных на передачу имущества.
Безусловно, что и рентные, и арендные отношения формируются по поводу какого-либо конкретного имущества и помимо этого имеют по крайней мере еще один признак, позволяющий говорить обывателям о близости, вплоть до смешения, двух абсолютно разных договорных институтов. В качестве такого признака называется встречное удовлетворение, характеризующееся периодичностью его представления.
На самом деле договоры аренды и ренты - разные договорные институты. Единственное, что объединяет эти два института, так это сложность их предмета, который включает "в себя как действия обязанных сторон, в том числе по передаче и принятию имущества (объект первого рода), так и само имущество" Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая. Договоры о передаче имущества. - М. Статут. 2002. - С. 6. .
Общность предмета, одним из объектов которого выступает имущество, периодичность представления имущественных благ, которые формируют рентные платежи и арендную плату, часто совпадающая форма их предоставления (натуральная или денежная), а также предусмотренный законодателем как в отношении рентного, так и в отношении арендного договора такой инструмент, как "выкуп", требуют, на мой взгляд, пристального изучения данных договоров в сравнительном аспекте.
В отличие от рентного договора, срок которого является категорией неопределяемой, арендный договор является классическим срочным договором. Кроме того, законодатель относит срок договора аренды к существенным условиям договора данного вида.
Законодатель относит срок к существенным условиям договора аренды. В тех случаях, когда договор аренды заключен без указания срока, речь идет не о неверном договоре, а только о том, что срок действия договора будет обусловлен моментом направления одной из сторон уведомления о своем отказе от договора, при этом принцип эквивалентности обмена в рамках такого договора будет соблюдаться в любое время.
Последнее, на чем хотелось бы остановиться, проводя сравнение между рентным и арендным договором, - это выкуп имущества.
Первое, на что необходимо обратить внимание: что и в отношении рентного, и в отношении арендного договора законодатель использует одно и то же понятие - "выкуп".
Если пытаться проводить параллель между выкупом арендованного имущества и выкупом ренты, следует обратить внимание на следующее. Выкуп арендованного имущества - правовой инструмент, опосредующий переход права собственности на имущество от арендодателя к арендатору. В то время как выкуп ренты - правовой инструмент, прекращающий обязательство плательщика ренты (собственника имущества, составляющего рентный капитал) по уплате рентных платежей. Кроме того, выкуп ренты - одна из гарантий участников рентного договора, который является "некоммерческим", о чем уже говорилось выше.
Подводя итог нашему сравнительному анализу, хочется отметить, что, несмотря на кажущуюся похожесть двух договорных институтов как в их названии, так и в их внешнем проявлении, рентный и арендный договоры являются абсолютно разными правовыми конструкциями, учитывающими различные намерения сторон в момент заключения соответствующих договоров.
Итак, следует признать, что правовая квалификация заемных отношений на основе действующего законодательства вызывает трудности. Даже принцип возвратности, на котором основывают свою позицию суды, к сожалению, слабо подтвержден нормативными актами.
Нередко суды относят арендные и заемные операции к реализации услуг. Так Верховный суд РФ в своем решении пришел к следующему выводу:
"По договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги, а заказчик оплатить эти услуги (ст. 779 ГК РФ). Данная норма фактически не исключает возможности распространения правил, касающихся этого договора, и на отношения, вытекающие из договора аренды имущества" Решение Верховного Суда РФ № ГКПИ98-808, 809 от 24.02.1999 года // Бюллетень Верховного Суда РФ. - 2000. - № 6. - С. 17. .
Обычно аренду и заем противопоставляют друг другу, основываясь на том, что при аренде перехода права собственности на имущество нет, а при займе есть. Однако очевидно, что данное противопоставление несущественно для приведенной классификации форм имущественного оборота.
Для займа переход права собственности на имущество является не целью, а следствием особого предмета сделки. Есть вещи, потребляемые в процессе использования, или другие, сама полезность которых заключается в том, что они являются средством оборота - деньгами. Извлечение полезных свойств из этих вещей возможно только посредством их реализации, поэтому заемные отношения предполагают переход права собственности на них.
Между тем предметом сделок остается именно полезность этого имущества, тот эффект, который может извлечь из него заемщик или арендатор. Арендатор возвращает арендодателю то же имущество, заемщик - то же количество вещей, определенных родовыми признаками, оставляя себе извлеченную из этого имущества пользу.
Арендованное имущество не является товаром, так как права собственности на него не переходят к арендатору. Деньги вообще и заемные деньги в частности не являются товаром по определению. Другое имущество, переданное взаймы, также не является для заемщика товаром в экономическом смысле этого понятия, так как заимодавец возвращает ему не денежный эквивалент данного имущества или какое-то иное имущество, а то же самое имущество, обладающее теми же полезными свойствами.
Возвратность, на которую ссылаются арбитражные суды, свидетельствует о том, что предметом отчуждения и при аренде, и при займе является не само имущество, а лишь его полезные свойства. Исходя из этого, можно с уверенностью утверждать, что аренда и заем являются самостоятельными формами имущественного оборота, а классификация видов реализации, закрепленная в налоговом законодательстве, нуждается в соответствующем дополнении.
Особо стоит отметить соотношение аренды и ипотеки. Так ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части. Это единственный случай упоминания в ГК именно ипотеки права, принадлежащего залогодателю. В остальных случаях говорится либо о залоге прав, либо о залоге имущественных прав (к которым, кстати, может быть отнесена и аренда). В связи с этим можно предположить, что ст. 340 ГК устанавливает скорее исключение, чем правило.
В свою очередь Закон об ипотеке несколько раз упоминает о возможности ипотеки права аренды, устанавливая для нее особый режим. Так, помимо того, что право аренды является специфическим предметом ипотеки, ипотека этого права может устанавливаться только с согласия арендодателя, и в договоре об ипотеке права аренды арендованное имущество описывается так же, как если бы оно само являлось предметом ипотеки, а также указывается срок аренды. Кроме того, не допускается удостоверение ипотеки закладной, если ее предметом является право аренды предприятия как имущественного комплекса, леса или земельного участка (из состава земель сельскохозяйственного назначения). Если предметом аренды является иное недвижимое имущество, то при удостоверении такой ипотеки закладной в ней указывается точное название имущества, являющегося предметом аренды. При этом указывается лишь точное название арендованного имущества, но не его описание, как это требуется применительно к договору об ипотеке.
В заключение можно отметить, что попытка распространить действие Закона об ипотеке на отношения по ипотеке права аренды путем простого указания последнего в качестве предмета ипотеки является не очень удачной. Прямое применение норм, устанавливающих режим функционирования обычной ипотеки, в ряде случаев просто невозможно и требует определенного творческого подхода, что в свою очередь чревато злоупотреблениями. Таким образом, использованный законодателем в данном случае подход лишь усложнил правоприменение. Принимая во внимание сложность данного вопроса, представляется, что следовало предусмотреть его более подробное правовое регулирование либо в самом Законе об ипотеке, либо в ГК.
С точки зрения договорной практики актуальным является отграничение договора доверительного управления от договора аренды. Аренда как экономико-правовая форма исходит из того, что арендатор использует имущество по своему усмотрению, в соответствии с общим его назначением (например, под офис), но при этом все плоды и доходы от деятельности арендатора принадлежат только ему. Арендатор обязан отдать арендодателю лишь фиксированную часть от своих доходов - арендную плату. Арендодатель при этом не вмешивается в деятельность арендатора и не вправе указывать ему, как использовать помещение, контролировать его предпринимательский бизнес Левачева Е., Трофимова Н. Снимаем офис // Бизнес-адвокат. - 2005. - № 8. - С. 32. .
Доверительное управление имуществом в отличие от аренды предполагает, что собственник имеет право контролировать, как именно используется его собственность, вправе требовать повышения эффективности использования переданного в доверительное управление имущества и вправе требовать от доверительного управляющего всю полученную прибыль от доверительного управления имуществом. Доверительный управляющий имеет право лишь на оговоренный сторонами процент от прибыли, полученной в процессе использования имущества. Он действует исключительно в интересах учредителя управления или выгодоприобретателя, в то время как арендатор действует в своих интересах, соблюдая лишь ограничения, установленные договором. Иначе говоря, в отношениях доверительного управления собственник имущества нанимает профессионального предпринимателя для эффективного использования имущества, предоставляя доверительному управляющему достаточную свободу действий, за вознаграждение от полученной на базе этого имущества прибыли. Доверительный управляющий обязан давать учредителю управления и выгодоприобретателю отчет о своей деятельности, доводить до сведения собственника имущества мотивацию своих действий, осуществлять свою деятельность на правах своеобразного поверенного в делах собственника по управлению недвижимостью Курноскина О.Г. Сделки с недвижимостью (издание второе, переработанное и дополненное) - М. Юстицинформ. 2006. - С. 34. .
Отношения, внешне напоминающие арендные, не всегда являются таковыми. Так, если вы, к примеру, используете крышу здания для размещения рекламы, то это не значит, что заключен договор аренды. И правило о том, что арендатор имеет преимущественное право заключить договор аренды на новый срок (ст. 621 ГК РФ), к вам применяться не будет.
Акцентируя внимание на безвозмездном пользовании именно недвижимым имуществом, законодатель говорит о "временном пользовании" (п. 1 ст. 689 ГК), а в отношении аренды как в целом (п. 1 ст. 606), так и аренды отдельных видов недвижимого имущества (п. 1 ст. 650 - аренда зданий и сооружений, п. 1 ст. 656 - аренда предприятия, как имущественного комплекса) говорит еще и о "временном владении", хотя в отношении аренды зданий и сооружений это условие не является обязательным. Поскольку основанием сделок во всех названных случаях является получение недвижимого имущества в пользование, можно полагать, что и пользование недвижимым имуществом в этих случаях должно быть одинаковым - с передачей его во временное владение и пользование или только в пользование Исрафилов И. Безвозмездное пользование недвижимым имуществом // Законность. - 2000. - № 12. - С. 11. .
В юридической литературе поставлен вопрос о соотношении договора аренды (фрахтования на время) транспортного средства и договора перевозки. По этому поводу О.М. Козырь пишет: "Первая из разновидностей аренды транспортных средств (с экипажем) в известной мере смыкается с договором перевозки, что вызвало при разработке ГК предложения о переносе ее в другую главу. Однако в данном случае между собственником транспортного средства и лицом, нанимающим это средство, возникают именно отношения аренды, а уже в процессе эксплуатации транспортного средства арендатором у него складываются отношения с другими лицами по перевозке, которые и урегулированы соответствующими статьями главы 40" Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая: Текст, комментарии, алфавитно-предметный указатель. / Под ред. Козырь О.М. - М. Норма. - С. 338. . Такой подход не вызывает возражений. Вместе с тем у этой проблемы имеется и иной аспект, а именно: соотношение договора аренды (фрахтования на время) транспортного средства и договора фрахтования.
Явное сходство договора аренды (фрахтования на время) транспортного средства и договора фрахтования (чартера) просматривается не только в использовании законодателем аналогичных терминов Липавский В.Б. Тайм-чартер в системе договоров фрахтования // Транспортное право. - 2005. - № 3. - С. 31. . В обоих случаях предусматривается, что указанные договоры могут регулироваться помимо ГК также транспортными уставами и кодексами.
Таким образом, договор аренды, несмотря на некоторое сходство с другими договорами является самостоятельным гражданско-правовым договором с присущей ему спецификой и особенностями.
По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Первым среди всех существенных условий гражданско-правового договора в п. 1 ст. 432 ГК названо условие о предмете договора. Необходимо подчеркнуть, что предмет договора аренды вовсе не сводится к имуществу, передаваемому в аренду. Предмет договора, а вернее сказать, предмет обязательства, вытекающего из договора, представляет собой действия (или бездействие), которые должна совершить обязанная сторона (или соответственно воздержаться от их совершения). Как отмечал Д.И. Мейер, -- предметом договора всегда представляется право на чужое действие…” Мейер Д.И. Русское гражданское право (в 2-х ч. Часть 2). По изд. 1902. - М. Статут. 1997. - С. 161.
Предметом договора аренды являются: действия арендодателя по предоставлению во владение и пользование арендатора сданного в аренду имущества, по обеспечению его надлежащего использования последним (осуществление капитального ремонта, воздержание от действий, создающих препятствия в пользовании имуществом); действия арендатора по содержанию имущества и использованию его по назначению, предусмотренному договором, по внесению арендной платы, а также возврату арендованного имущества по окончании срока аренды.
Предмет договора является существенным условием договора аренды в равной степени, как и всякого иного гражданско-правового договора. В ГК установлено специальное правило: в договоре аренды под страхом признания его незаключенным должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды (п. 3 ст. 607). Отсутствие в тексте договора иных пунктов, регламентирующих действия сторон по предоставлению арендованного имущества арендатору, обеспечению его содержания, внесению арендной платы, возврату имущества арендодателю, компенсируется диспозитивными нормами, определяющими порядок и сроки совершения указанных действий Ахметьянова З.А. Правовая природа арендных отношений // Юрист. - 2006. - № 2. - С. 20. .
Для признания договора аренды заключенным от сторон действительно требуется согласовать и предусмотреть непосредственно в тексте договора условие об имуществе, являющемся объектом аренды. Все остальные условия, относящиеся к предмету договора, могут быть определены в соответствии с диспозитивными нормами, содержащимися в ГК.
Вторая группа существенных условий, указание на которые содержится непосредственно в тексте ГК (п. 1 ст. 432), включает в себя условия, необходимые для договоров данного вида. Необходимо отметить, что ранее действовавшее законодательство выводило необходимость соответствующих условий из характера самого договорного правоотношения независимо от того, что указано в законе, т.е. признавало необходимость данного условия для данного вида договора в качестве самостоятельного источника определения существенных условий договора. Иными словами, наряду с существенными условиями договора, которые были признаны таковыми по закону, традиционно выделялись в качестве самостоятельных существенные условия договора, которые хотя и не признаны таковыми по закону, но необходимы для договоров данного вида. Исходя из буквального прочтения нормы, содержащейся в п. 1 ст. 432 ГК, тепе
Арендные отношения и их правовое регулирование дипломная работа. Государство и право.
Примеры Написания Эссе По Английскому Языку
Дипломная работа: Психофизиология. Скачать бесплатно и без регистрации
Курсовая Работа На Тему Зовнішньоекономічні Зв’Язки Японії Та Розвиток Економічних Відносин З Україною
Реферат: Оценка эффективности менеджмента организации ЗАО Корабельные интерьеры
Реферат: Affirmative Action Essay Research Paper In years
Реферат Древние Мифы В Русской Народной Сказке
Реферат: Комплекс маркетинга Телекомпания Даль-ТВ. Скачать бесплатно и без регистрации
Рыночная Экономика Реферат
Курсовая работа: Биологические особенности двоякодышащих и кистепёрых рыб. Скачать бесплатно и без регистрации
Мировой Рынок Реферат
Реферат: Чернобыльская авария. Скачать бесплатно и без регистрации
Курсовая работа по теме Метод разделения переменных в уравнениях теплопроводности
Курсовая работа по теме Разработка технологического процесса изготовления детали вилка
Отчет по практике по теме Корпус нижний К7-ФЦЛ-6
Маленькое Сочинение На Тему Осень
Сочинение Про Профессию На Английском
Реферат: Реабилитация при переломах
Шпаргалка: Теория государства и права (шпаргалка)
Белогорская Крепость В Жизни Гринева Сочинение
Дипломная Работа На Тему Психологические Особенности Отношения Мальчиков И Девочек Младшего Школьного Возраста К Родителям В Полных И Неполных Семьях
Организация бухгалтерского учета предприятия - Бухгалтерский учет и аудит отчет по практике
Акционерное общество: правовое положение, уставной капитал, фонды, управление - Государство и право контрольная работа
Техногенная чрезвычайная ситуация. Примеры, действие людей - Безопасность жизнедеятельности и охрана труда реферат