Арендная плата как фактор роста инфляции

Рост арендной платы пока что не оказывает сильного влияния на потребительскую инфляцию, однако в дальнейшем может стать одним из основных факторов повышения расходов потребителей. 

Отметим, что с начала пандемии темпы роста инфляции арендной платы и эквивалентной арендной платы (ЭАП, так экономисты переводят жилье из актива в услугу для целей измерения инфляции) снизились до ~2%. Это по сравнению с ~3.5% до пандемии. 

О вероятности роста инфляции арендной платы в ближайшие годы говорят уже и некоторые члены ФРБ Далласа. Действительно ли общее ценовое давление является временным? 

К рынку недвижимости всегда приковано много внимания. Низкие процентные ставки способствовали всплеску жилищной активности, еще и в условиях пандемии, когда американцы переезжали из городов в другие регионы. 

Летом в США наблюдался наибольший прирост арендаторов за всю историю. Уровень заполняемости арендованного жилья достиг 97% в июле. С таким уровнем спроса арендодатели легко поднимали цены. Люди, подписавшие новые договора аренды в июле, заплатили на 17% больше, чем предыдущий арендатор, по данным RealPage (Рис. 1). Арендная плата стремительно выросла в Финиксе (+16.5% в июле) и Лас Вегасе (+12.9%). 

Резкий рост цен на новое жилье и жилье на вторичном рынке, приводит к тому, что многие американцы просто не могут себе позволить его, а поэтому решают снять квартиру. В США требуется 1.8 млн единиц жилья в год, а они все еще находятся на уровне 1.6-1.7 млн. 

Последние данные от Zillow и Apartment List показывают ежемесячный рост арендной платы, который намного превышает допандемические темпы. Согласно отчету Apartment List, рост цен на аренду в 2021 году составил 11.4%. 

Данные аналитической компании Yardi Matrix показали, что в июле в сфере аренды многоквартирного жилья был зафиксирован рекордный рост арендной платы - на 8.3% г/г, а в сфере аренды односемейного жилья - на 12.8%. 

Беспокойство по поводу роста арендной платы отчасти вызвано большой долей арендной платы в инфляции. 

Арендная плата за жилье (эквивалент арендной платы для владельцев и арендаторов вместе) составляет примерно 1⁄3 от основного CPI. Это намного больше, чем в индексах инфляции других стран (например, в ЕС - около 6%). Существует опасение, что рост арендной платы приведет к тому, что инфляция в США останется на высоком уровне.

CPI обычно отстает от индексов Zillow и Apartment List, что позволяет предположить, что в оставшиеся месяцы инфляция арендной платы за жилье будет сильно расти. Рост индексов CPI и PCE был гораздо более сдержанным в последние месяцы. 

Несоответствие между индексами объясняется тем, что они измеряют разные вещи. Во-первых, Zillow и Apartment List измеряют рыночную арендную плату (плата за новый договор аренды с новым арендатором), а CPI измеряет текущую арендную плату. Поскольку большинство договоров аренды заключается на год, а затем продлеваются, изменения в арендной плате за новые квартиры попадают с CPI очень медленно. А во-вторых, выборка единиц жилья происходит только два раза в год. А потому являет собой скользящее среднее значение выплачиваемой арендной платы в настоящее время. 

ФРБ Далласа рассчитали корреляцию между текущей инфляцией арендной платы и прошлым и будущим ростом цен на жилье. Изменения в арендной плате оказывают влияние на CPI с задержкой от 12 до 18 месяцев. Поэтому стоит ожидать, что CPI вырастет в ближайшее время, а затем рост арендной платы замедлится, что согласуется с заметным снижением темпов роста арендной платы в индексе Apartment List в августе. 

UBS прогнозирует, что рост инфляции арендной платы увеличится до 4.4% в следующем году с 2.4% в настоящее время, что добавит примерно 80 б.п. к инфляции. Однако, по их же мнению этот рост будет перекрыт снижением цен на товары, которые выросли во время пандемии, и замедлением роста цен на товары, которые возвращаются к допандемическому уровню. 

Некоторые экономисты считают, что федеральный мораторий не выселение, введенный в начале пандемии, не позволил арендной плате вырасти настолько, насколько она могла бы вырасти.

В начале августа Центры по контролю и профилактике заболеваний США ввели новый 60-дневный мораторий на выселение жильцов в районах с высоким уровнем заражения covid (примерно 80% округов США).

Согласно исследованию The Aspen Institute, более 15 млн человек в 6.5 млн домохозяйств в настоящее время не платят арендную плату и в общей сложности должны арендодателям более $20 млрд.

Эффект от окончания моратория на выселение в сентябре незначителен. Мораторий оказал небольшой эффект на инфляцию в сторону повышения, окончание моратория скорее всего приведет к небольшому чистому снижению роста арендной платы.

Поскольку жилье составляет большую часть расходов домохозяйств, и соответственно, большую часть инфляционных корзин, за арендной платой стоит следить. Если рост цен на жилье в дальнейшем будет сопровождаться постоянным ростом цен на продукты питания и другие товары, увеличивающееся давление на заработную плату будет усиливаться и сигнализировать о том, что инфляция – это не просто временная проблема.