Аренда или ипотека?

Аренда или ипотека?

Puuuh

Наверное каждый читатель слышал много поучительных историй о том, как плохо жить в съемном жилье и какое это рабство – ипотека. И то и другое –суровая правда нашего бытия. А как же оптимально поступить? Речь идет об осени 2017 года.

Итак!

1.      Вы работаете в Москве, своего жилья у вас нет, семья из трех человек.  Доход на семью меньше 200К в месяц на руки. Никакой ипотеки или покупки жилья! Только аренда в соответствии с доходами!

2.      Вы один/одна. Приехали покорять Москву. Аналогично - только аренда!

3.      У Вас уже есть жилье в московском регионе, нужно увеличить площадь. Ипотека имеет смысл только при условии, если ваше новое жилье расположено не дальше от центра чем текущее, иначе с переездом лучше повременить настолько, насколько возможно. Отклонение от этих правил ведет к финансовым потерям.

4.      Вы продаете жилье – делайте это быстрее везде, кроме ЦАО. В центре можно не спешить.

5.       Вам предлагают ипотеку в новострое за МКАД – послать далеко и надолго за исключением сверхльготной эффективной ставки (не более 3% годовых), оплаченной работодателем  и т.д. Никакие другие ситуации на этот вывод не влияют. Коммерческая ипотека за МКАД для работающих в Москве –экономическое самоубийство. Речь тут идет о первых 20 км за МКАД. Те кто живет дальше и в Москве НЕ работают – не о них речь, там правила другие.

6.      Вы не имеете своего жилья, но ваш семейных доход существенно превышает 200К в месяц и Вы считаете, что можете позволить себе свое жилье. Поступите так: присмотрите себе хорошее жилье не дальше 40  минут от работы (строго!). Потом прикиньте, где бы вы смогли работать, если с текущего места Вам придется уйти. Если и туда ехать менее 40 минут, то оцените финансовую доступность для Вас такого жилья. Если Вы сможете оплатить ипотеку за 5 лет (больше НЕЛЬЗЯ при наших ставках), то, теоретически, Вы можете ипотеку брать. Вопросы о стабильности дохода и перспективности Москвы как места жительства остаются, но это дело сугубо индивидуальное, неизбежные финансовые потери для вас скорее всего приемлемы, ценность своего жилья их наверное  перевесит.

7.      Вы покупаете квартиру в центре за 100 миллионов рублей, и берете ипотеку на 15, ибо чуток не хватает. Это разумно и не ведет к существенным потерям.

8.      Помните о том что от ипотечников зависит судьба московского бюджета, доходы крупнейших российских банков и госбюджета РФ. Поэтому ипотека везде жестко пропагандируется. Кому кабала, а кому вилла на Сардинии с яхтой. Не кормите жирных котов.

А теперь обрисуем общую ситуацию на рынке жилья и труда чтобы понять, откуда такие выводы.

На рынке московского региона сейчас чудовищное превышение предложения жилья над спросом. Вы сами видите что застраивается всё. Цены падают примерно на 10% в год и общепринято мнение что цены упадут еще на 20-30% . Исключением является ЦАО, где такого падения нет просто потому, что центр маленький и там негде строить.

Индексы ИРН для стоимости квадрата по московским округам с сайта irn.ru

На графиках видно, что чем дешевле округ, тем быстрее падает цена. Если цены в центре за 5 лет выросли на 40% в рублях, то на окраинах они упали. За эти 5 лет инфляция составила 50%, а доллар вырос вдвое. Индекс указывает цены предложений, а с 2015 года 90% сделок в Москве происходит со скидкой в 7-9% от цены. Поэтому правую часть графика надо ещё «опустить» на 8%.

Дальше. С работой в Москве стало ощутимо хуже. Народу много, а финансов стало меньше - упала нефть. Выбить повышение зарплаты стало сложнее.

Работодатели очень любят квалифицированных работников-ипотечников. Они не могут уйти, они почти крепостные. Им даже можно снизить зарплату, ровно настолько чтобы они еще могли платить ипотеку. Таких случаев масса.  Грешен, был начальником – сам так делал. Будьте осторожны. Одинокая мама с ребенком-ипотечница – идеальный дешевый  работник, которого можно припахивать сколько угодно и когда угодно. Таких случаев вагон и маленькая тележка.

Москва – уникальный город еще вот в чём.

В большинстве стран мира цена квартиры примерно равна цене её аренды за 10-13 лет. 15 лет считается явным  сигналом о нездоровом рынке. В Москве же квартира стоимостью 6 млн руб сдается за 30 тыс в месяц. То есть цена равна аренде за 16 лет 6 месяцев.

Причина этого явления такова.

В отличие от других стран покупатели и арендаторы в Москве происходят из разных слоев общества. Жить на съемной у нас непрестижно, рынок полудикий. Но отсюда и дешевый. Дороговизна же московских квадратов была связана с огромным миграционным притоком в Нерезиновую, до 400 000 человек в год (до 7 млн  в сумме с 1991 года), куда люди бежали из бедных регионов за карьерой, образованием детей, медициной и цивилизацией.

Продолжение этой ситуации невозможно: столько рабочих мест в Москве нет и столько народу в России не осталось. Поэтому поток будет уменьшаться. А цены жилья – падать. Даже рост нефтяных цен не сможет сломать этого тренда, разве что очень ненадолго. Проект «Новая Москва» тихо почил в бозе - нет желающих переплачивать за жизнь за МКАДом.

А если вы живете за МКАД, то на работу можно ездить на типтопкаре.

Не надо толкаться в гриппозной толпе.

Поэтому, если для вас квартира – это дорого и требует больших усилий, то сейчас не время спешить. Снимайте квартиру и дальше. Спокойно выжидайте. Вы от этого только выиграете.  Если же для Вас квартира это некоторая не смертельная часть ваших денег то тщательно выберите покупку. Помните что эти деньги вы никогда не вернете, и все что вы покупаете – личный комфорт. Платите за него разумно.


< предыдущая статья Рынок труда Москвы как российский феномен

Следующая статья 4 правила курицы в курятнике и три правила выживания в офисе>


Подписывайтесь на канал Puuuh, чтобы читать новые статьи.


Обсудить и высказать своё мнение об этих статьях вы можете в чате http://t.me/tiptopcar