Апартаменты в Калининградской области: то ли жилье, то ли гостиница, то ли видение

Регион активно развивается, в том числе как курортное «место силы» (кто придумал это выражение? его пихают практически в каждый проект как нечто оригинальное и значимое), но значительная часть гостей останавливается в секторе частного жилья и несертифицированных мест размещения. Это связано в том числе с дефицитом легальных современных гостиниц. Помогут ли исправить ситуацию апарт-отели – большой вопрос. Многие из них строятся как откровенное жилье (большие площади, сотни машино-мест в паркинге).
Купить апартаменты в Калининградской области можно по цене от 4,9 млн рублей, но такой ценник – скорее исключение.

«Серый туризм»

По данным властей, в 2024 г. число туристических поездок в регион достигло 2,23 млн. Это на 10% больше, чем в 2023 г. Между тем возросшие траты туристов не помогли области существенно нарастить выручку от туристической сферы. Так, объем платных услуг гостиниц и аналогичных средств размещения за 2024 г. в регионе вырос лишь на 3,9% до 6,3 млрд руб. Объем услуг туристических агентств и туроператоров увеличился на 9,7% до 2,8 млрд руб. Оборот организаций общественного питания в сопоставимых ценах и вовсе вырос лишь на 1,6% до 29,6 млрд руб.
Власти осознают, что значительная часть туристов остается в зоне «серого бизнеса» и не приносит официальных доходов отрасли. По состоянию на 1 января 2025 г. в области действовало 279 классифицированных гостиниц с общим номерным фондом 7813 номеров (из них восемь категории «пять звезд», 35 – «четыре звезды», 90 – «три звезды»). Но значительная часть гостей останавливается в секторе частного жилья и несертифицированных мест размещения.

«В прошлом году в ходе работы над мастер-планом туристской макротерритории «Русская Балтика» мы получили подтверждение нашей гипотезе, что только около трети туристов (не более 40%), прибывающих в регион, пользуются услугами классифицированных средств размещения», – рассказал министр по культуре и туризму Калининградской области Андрей Ермак.

ООО «ПроГород» и Strategy Partners в рамках разработки мастер-плана провели анализ индустрии гостеприимства Калининградской области. Согласно исследованиям, в 2023 г. до 18% туристов останавливались у друзей или родственников, 17% воспользовались услугами гостевых домов и других коллективных средств размещения, находящихся в «серой зоне», 28% туристов воспользовались услугами «индивидуальных средств размещения», то есть апартаментов, посуточного жилья и т. д. При этом к услугам туристов в регионе предлагается около 8500–8700 таких «индивидуальных средств размещения».
Источник: «Ведомости» 

11 строящихся апарт-комплексов (гостиниц):

Апарт-отель (гостиница) Panorama

Калининградская обл., г. Пионерский, ул. Комсомольская, 34
Дата первичного размещения (начало реализации) – август 2024 года
Застройщик – «АРТСТРОЙ»
Ввод в эксплуатацию – IV квартал 2026 года
Ключи – до 31 декабря 2026 года
105 нежилых помещений площадью от 29 кв. м (на сайте – 106 апартаментов: 65 однокомнатных, 23 двухкомнатных, 14 трехкомнатных и 4 четырехкомнатных)
Продано 8 из 105 (8%). Средняя цена кв. м - 257 963 рублей.
На сайте фигурируют слова «квартиры» и «апартаменты».
УК – не заявлено

Цена за 29,1 кв. м – 8,620 млн рублей

Апарт-отель «Лазурь»

Калининградская область, Светлогорск, Калининградское шоссе, 70Е
Застройщик – «СЗ ЛАЗУРЬ» («СК МПК»)
Дата публикации проекта - 04.08.2023
Ввод в эксплуатацию - IV кв. 2025
Выдача ключей – до 28.02.2026
Средняя цена за 1 кв. м – 180 495 руб.
Количество нежилых помещений – 111, машино-мест – 42.
Продано 28 из 111 (18%)*
Апартаментов – 103. Площадь – от 36,8 кв. м.
УК – не заявлено
На сайте МПК говорится, что отель введен в эксплуатацию, на сайте ДОМ.РФ документа о вводе нет.

Цена – от 8 млн рублей (пока готовился материал, стало от 9,1 млн рублей)

*Данные ДОМ.РФ. Видимо, считают все нежилые помещения (в том числе кладовки, офисы и прочее, поэтому цифра больше, чем указанное количество апартаментов в ПД, это примечание касается и других комплексов).

«Апартаменты грани» (Гостиница)

Калининградская область, г. Зеленоградск, ул. Тургенева
Застройщик – ООО СЗ МПК (ГК «СК МПК)
Дата публикации проекта – 05.02.2024
Ввод в эксплуатацию – I кв. 2027
Выдача ключей – до 11.05.2027
Средняя цена за 1 кв. м – 208 542 руб.
Продано 69 из 253 (27%)
Апартаментов – 127 (плюс куча кладовок). Площадь – от 30 кв. м
УК – не заявлено

Цена – от 7,8 млн рублей

Гостиничный комплекс «Русь-2» («хилинг-отель»)

Калининградская область, город Светлогорск, ул. Верещагина,8
Застройщик – ООО СЗ ШЕФ ПОВАР (ГК К8)
Дата публикации проекта – до 01.03.2024
Ввод в эксплуатацию – IV кв. 2028
Выдача ключей до 30.11.2029
Средняя цена за 1 кв. м – 447 401 руб.
Продано 154 из 616 (25%)
Площадь – от 28,5 кв. м.
Машино-мест – 286!!!

Цена – от 12,2 млн рублей

Princesse Royal (Гостиничный комплекс)

Калининградская область, Город Зеленоградск, ул. Пугачева
Застройщик – ООО СЗ КОМПАС (Группа компаний К8)
Дата публикации проекта – 11.01.2023
Ввод в эксплуатацию – III кв. 2027
Выдача ключей – 29.02.2028
Средняя цена за кв. м – 977 309 ₽
Продано 69 из 246 (28%)
Площадь – от 24,3 кв. м
(можно сдавать в аренду через компанию, в проекте заявлен иммерсивный бассейн)

Цена – от 24,3 млн рублей

«Морская Гавань» (???)
(Гостиница, комплекс апартаментов)
Калининградская область, г. Светлогорск, улица Ленина
Застройщик – ООО ЗАЛИУМ (ГК Дом-Строй)
Дата публикации проекта – 20.12.2023
Ввод в эксплуатацию – III кв. 2025
Выдача ключей – до 29.09.2025
44 нежилых помещений

Нет продаж

PROMENADE
(гостинично-оздоровительный комплекс)
Калининградская область, г. Светлогорск пос. Отрадное, Бульвар Морской Застройщик – АО СЗ РАУШЕН ХОТЕЛ РЕСОРТ
Про весь проект (с сайта и кратко): три очереди, одна сдана – вторая очередь, что логично.

120 апартаментов площадью от 47 до 149 кв. м. Первая очередь – 100 апартаментов площадью от 47 до 160 кв. м. Сдача – II квартал 2025 года. Третья очередь (вся продана) – то ли 6 (по ПД) до ли 8 (по схеме на сайте) апартаментов от 122 до 255 кв. м. Ввод – II квартал 2025 года.

На сайте говорится, что будет около 220 апартаментов.

В проекте заявлены спа-комплекс и клиника федеральной сети «Ланцет». Картинки очень красивые.

(кто придумал в рекламных буклетах писать МЕСТО СИЛЫ, как будто магазин спортивного питания рекламируют)

Цен на сайте нет. На ЦИАН – от 33 млн до 73,79 млн рублей (от 617 694 до 800 647 руб./кв. м)

Гостиница апартаментного типа (Бомарис)
Калининградская область, г. Светлогорск, ул. Динамо
Застройщик – ООО СЗ БОМАРИС
Дата публикации проекта – 08.11.2022
Ввод в эксплуатацию – IV кв. 2025
Выдача ключей – 31.12.2025
38 нежилых помещений

Цен на сайте нет.

«Обердорф»
(Апарт - отель №1 по СПОЗу)
Калининградская область, г. Светлогорск, Улица Солнечная
Застройщик – АО СОЮЗИНВЕСТ
Дата публикации проекта – 05.10.2021
Ввод в эксплуатацию – IV кв. 2025
Выдача ключей – 31.12.2025
Средняя цена за 1 м² – 31 000 ₽
Продано 10 из 59 (17%)
Апартаментов – 59. Площадь – от 37,3 кв. м

Первоначальная дата передачи собственникам – 03.09.2022. Теперь – конец 2025 года. Как я понимаю – долгострой.
___________________________________

«Обердорф» (2)
Апарт - отель №6 по СПОЗу,
Калининградская область, г. Светлогорск, ул. Солнечная
Застройщик – АО СОЮЗИНВЕСТ
50 нежилых помещений. Площадь – от 29,2 кв. м.

Продаж нет.

Апарт-комплекс «Престиж парк»
Калининградская область, Город Балтийск, Улица Чехова
Застройщик - ООО СЗ ТВН-СТРОЙ (Группа компаний ТВН)
Дата публикации проекта – 24.12.2024
Ввод в эксплуатацию – II кв. 2026
Выдача ключей – 25.10.2026
189 нежилых помещений. Площадь апартаментов – от 29 до 115 кв. м
Адрес сайта – нашдом.рф (своего отельного сайта нет)

Цена на АВИТО – от 6,02 до 26,35 млн руб.

Апартаменты «Пионерский маяк»
(Гостиница)
Калининградская область, г. Пионерский, ул. Береговая з/ у № 22
Застройщик – ООО СЗ СТК БАЛТ (ГК СТК-Балт)
Дата публикации проекта - 23.08.2024
Ввод в эксплуатацию – II кв. 2026
Выдача ключей – 30.09.2026
35 апартаментов

Цена – от 4,89 млн рублей (за 28, кв. м)

Так гостиница или жилье

Итак, в Калининградской области удалось обнаружить 11 строящихся апарт-комплексов (гостиниц), данные о которых есть на сайте НАШДОМ.РФ. В общей сложности 1840 нежилых помещений (не считая машино-мест). Можно отметить, что в проектах нет малогабаритных студий, большинство – это «семейные квартиры», что логично, если сдавать в аренду (на курорт одиночки редко ездят), а также жить самостоятельно. Но вряд ли Калининградскую область ждет массовое переселение из Москвы и Петербурга – основных, думаю, покупателей местной недвижимости (в том числе массе состоятельных, но невыездных госслужащих). Не совсем понятно наличие почти 300 машино-мест в одном из проектов. Приехать в Калининград на автомобиле, как я понимаю, можно только с помощью парома – заграничные маршруты почти закрыты. Возможное объяснение – проекты «рисовались» до закрытия границ, когда автомобильный трафик из ЕС был большой.

Смущает, что покупатели могут не знать, чем отличаются апартаменты от жилой недвижимости. Но это проблема российского масштаба.ОВ